關(guān)于完善住宅物業(yè)管理制度的建議

物業(yè)管理是涉及千家萬戶城鎮(zhèn)居民切身利益的民生工程，加強(qiáng)和改善物業(yè)管理的規(guī)范化水平，事關(guān)百姓安居樂業(yè)，社會(huì)安全穩(wěn)定。近年來，我省為規(guī)范物業(yè)管理出臺(tái)了一系列政策法規(guī)，充分體現(xiàn)了堅(jiān)持人民至上理念，建設(shè)和諧社會(huì)的決心。然而，我省物業(yè)管理特別是住宅物業(yè)管理方面仍然存在較大問題，因物業(yè)服務(wù)導(dǎo)致的糾紛居高不下。在百度以“河北物業(yè)糾紛”為關(guān)鍵詞檢索出的2020 年相關(guān)新聞超過300 件；在“天眼查”APP 中能夠查詢到的我省注冊(cè)的，服務(wù)范圍包含物業(yè)管理的企業(yè)有10 萬余家，其中涉及物業(yè)糾紛的不少于77，000 家，開庭公告999 件以上的超過100 家。有家物業(yè)企業(yè)管理住宅數(shù)量雖不超過3000 套，但開庭公告卻有538 件，類似這種高比例爭(zhēng)議屢見不鮮。

一、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的主要原因

（一）物業(yè)企業(yè)違約。一是不履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)。不履行安全保障、保潔、綠化和日常生活服務(wù)等物業(yè)基本義務(wù)，導(dǎo)致小區(qū)垃圾不及時(shí)清理、路旁亂停亂放車輛、樓道內(nèi)停放電動(dòng)車或堆積垃圾、樓宇門不及時(shí)關(guān)閉、無關(guān)人員進(jìn)出小區(qū)等現(xiàn)象出現(xiàn)從而引發(fā)業(yè)主不滿。二是公共維修基金提取使用不規(guī)范。如越權(quán)發(fā)包公共設(shè)施修繕工程，或業(yè)主自行維修后不配合辦理基金提取業(yè)務(wù)等。三是濫用小區(qū)資源。舊有模式如在小區(qū)加裝廣告、出租房屋而不向業(yè)主報(bào)告和分配收入；新模式如強(qiáng)制業(yè)主安裝物業(yè)公司APP，以業(yè)主數(shù)量為基礎(chǔ)流量，賺取廣告費(fèi)，甚至引誘業(yè)主進(jìn)行借貸或金融投資等。四是濫用管理權(quán)限。如對(duì)業(yè)主車輛出入、水電使用等進(jìn)行限制，威脅業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)或同意物業(yè)企業(yè)無理要求等。

（二）問責(zé)機(jī)制失靈。一是主體失靈。很多小區(qū)業(yè)主委員會(huì)沒有成立或者成立后不能發(fā)揮作用。二是路徑失靈。目前物業(yè)糾紛基本要靠訴訟或人民調(diào)解解決。對(duì)單戶業(yè)主來說，其訴訟成本和物業(yè)費(fèi)用相比顯得過高，即訴訟花費(fèi)了大量時(shí)間和專業(yè)成本后，其結(jié)果最多不過是免除、少繳當(dāng)年物業(yè)費(fèi)，這種成本收益狀況導(dǎo)致大量業(yè)主放棄訴訟，矛盾不能解決。三是懲罰措施失靈。物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期違約或侵權(quán)，其收益與相應(yīng)罰款相比仍較為巨大。《物業(yè)管理?xiàng)l例》上限20 萬元罰款難以規(guī)制物業(yè)合法經(jīng)營(yíng)。

二、意見建議

按照《立法法》和《河北省規(guī)范性文件管理辦法》的規(guī)定，保證在立法權(quán)限內(nèi)設(shè)計(jì)相應(yīng)規(guī)范，同時(shí)保障物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方合法權(quán)益。

（一）建立業(yè)主不良信息舉報(bào)制度。一是探索建立直接舉報(bào)制度。將現(xiàn)有不良信息舉報(bào)調(diào)查主體是街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)，補(bǔ)充完善為業(yè)主可直接向所在地的縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門反映，減少環(huán)節(jié)，高效行政。二是明確不良信息的確認(rèn)及報(bào)送。凡經(jīng)業(yè)主舉報(bào)、主管部門核查屬實(shí)的不良信息適用現(xiàn)有不良信息的提交和錄入程序，以保障其對(duì)物業(yè)企業(yè)的規(guī)制作用。另外，對(duì)于無理舉報(bào)，偽造、變?cè)熳C據(jù)舉報(bào)和無理由多次舉報(bào)的業(yè)主，也應(yīng)設(shè)計(jì)相應(yīng)的懲戒措施。三是將業(yè)主舉報(bào)明確為物業(yè)企業(yè)不良信息。建議明確經(jīng)行政主管部門調(diào)查確認(rèn)屬實(shí)的業(yè)主舉報(bào)，明確為物業(yè)企業(yè)不良信息。

（二）細(xì)化對(duì)物業(yè)企業(yè)相關(guān)行政處罰制度。對(duì)物業(yè)企業(yè)違法占用公共資源、挪用資金、改變或破壞公共設(shè)施而損害業(yè)主利益的，建議將受處罰后仍不改正的行為，明確為新的應(yīng)受處罰的行為，從而迫使物業(yè)企業(yè)盡快停止違法行為，而不是被行政處罰過之后“再無顧慮”地繼續(xù)侵害業(yè)主權(quán)益。

（三）完善相關(guān)監(jiān)督機(jī)制。對(duì)物業(yè)糾紛受理、處理責(zé)任部門和相應(yīng)責(zé)任進(jìn)行明確，鼓勵(lì)引導(dǎo)各市建立電話投訴、網(wǎng)絡(luò)投訴平臺(tái)，并探索12315、市長(zhǎng)熱線和物業(yè)投訴聯(lián)動(dòng)機(jī)制。對(duì)怠于履行義務(wù)的部門設(shè)置相應(yīng)責(zé)任，并完善相關(guān)處理程序規(guī)定。