居住權(quán)公證相關(guān)問題探討

夏 菁

江蘇省揚(yáng)州市揚(yáng)州公證處，江蘇 揚(yáng)州 225000

居住權(quán)的概念最早見于羅馬法，最初的設(shè)計(jì)目的在于幫助沒有財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)的家庭成員保障最基本的生活，后為各個(gè)大陸法系國家大范圍引用和改進(jìn)。［1］而在國內(nèi)，居住權(quán)屬于相對(duì)嶄新的民法制度，針對(duì)居住權(quán)進(jìn)行的研究和探索大多集中于法律理論層面。在《民法典》實(shí)施后，如何具體在各種實(shí)踐和應(yīng)用場(chǎng)景下應(yīng)用居住權(quán)逐漸成為法律相關(guān)部門和登記相關(guān)部門需要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題。公證工作中涉及較多的居住權(quán)公證問題，應(yīng)當(dāng)切實(shí)引起重視，并更加深入地進(jìn)行了解和把控。

一、居住權(quán)綜述

（一）居住權(quán)定義

根據(jù)《民法典》有關(guān)規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)參照合同具體約定內(nèi)容，在占有和使用他人住宅方面享有與之相應(yīng)的用益物權(quán)，以便滿足最基礎(chǔ)的生活需要。就法律條文內(nèi)容可知，居住權(quán)在性質(zhì)上屬于用益物權(quán)，權(quán)利具體體現(xiàn)在占有和使用他人住宅兩個(gè)方面。首先居住權(quán)對(duì)應(yīng)的權(quán)利人不可為該住宅不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人，住宅產(chǎn)權(quán)所有人本人，或是住宅產(chǎn)權(quán)所有人之間不可針對(duì)居住權(quán)進(jìn)行設(shè)定和約定。其次，居住權(quán)的承載客體在于住宅，住宅之外另有他用的不動(dòng)產(chǎn)不在居住權(quán)的范疇之內(nèi)。

在《民法典》中，具體規(guī)定了居住權(quán)可以通過兩種方式設(shè)立，分別是訂立居住權(quán)相關(guān)合同以及遺囑。在通過簽訂合同的方式設(shè)立居住權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以符合《民法典》中對(duì)于居住權(quán)合同各項(xiàng)規(guī)定的形式，形成相應(yīng)的書面文件，而依靠遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)遵從遺囑的法定具體擬定形式和要求進(jìn)行。

設(shè)立居住權(quán)還需要在指定地點(diǎn)辦理居住權(quán)登記相關(guān)手續(xù)，居住權(quán)在登記之后正式設(shè)立。作為人設(shè)權(quán)，居住權(quán)僅有居住權(quán)人自身可以享有，不可轉(zhuǎn)讓他人，也不可繼承。居住權(quán)將在約定時(shí)間結(jié)束后，或是居住權(quán)人死亡后自然消滅。

（二）居住權(quán)相關(guān)問題

首先是法人及非法人組織作為居住權(quán)主體的問題。就《民法典》規(guī)定可知，居住權(quán)的承載客體僅限住宅，同時(shí)設(shè)立目的在于保障生活居住需求，因而理論上居住權(quán)人僅可為自然人。同時(shí)作為民事主體，法人及非法人組織同樣具備設(shè)立、變更和終止民事法律關(guān)系的權(quán)利能力，因而法人及非法人組織可以作為設(shè)立方與自然人設(shè)立居住權(quán)。

其次是已有住房的人設(shè)立居住權(quán)的問題?！睹穹ǖ洹分忻魑囊?guī)定居住權(quán)的設(shè)立意義在于滿足生活居住需求，而這一條在概念層面相對(duì)寬泛，不具更加細(xì)致統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，換言之并未限制已有住房的人成為居住權(quán)人。

最后是有償居住權(quán)與租賃的區(qū)別問題。有關(guān)居住權(quán)，《民法典》規(guī)定可以允許有償?shù)木幼?quán)存在，乍看之下與租賃相似，實(shí)則不同。一是性質(zhì)不同，居住權(quán)屬于用益物權(quán)，具備物權(quán)對(duì)世性及直接支配性，居住權(quán)人享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；而租賃權(quán)作為債權(quán)具備更加顯著的相對(duì)性。二是成立條件不同，居住權(quán)以登記手續(xù)辦理為界設(shè)立，而租賃權(quán)自合同簽訂起就已經(jīng)成立。三是目的不同，居住權(quán)具備一定的幫扶性質(zhì)，目的在于確保基本生活需求，而租賃權(quán)僅僅是由合同而引起的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。［2］

二、居住權(quán)應(yīng)用場(chǎng)景

（一）在婚姻關(guān)系中充當(dāng)緩沖區(qū)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和進(jìn)步，社會(huì)狀況越發(fā)復(fù)雜，住宅不動(dòng)產(chǎn)的歸屬問題逐漸成為婚姻矛盾的主要體現(xiàn)形式之一，有關(guān)婚姻和住宅不動(dòng)產(chǎn)的名詞頻繁登上熱搜。表面看來婚姻關(guān)系之中的住宅不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)斗爭(zhēng)越發(fā)明顯，實(shí)則是婚姻雙方出于對(duì)未來婚姻關(guān)系有所憂懼尋求心理層面的安全感。而居住權(quán)的概念出現(xiàn)后，婚姻關(guān)系之中由于住宅不動(dòng)產(chǎn)引發(fā)的各類糾紛迎來了嶄新的解決路徑。在婚姻關(guān)系成立之前，住宅不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人可以與另一方設(shè)立居住權(quán)，不僅可以減少產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，還可以針對(duì)可能發(fā)生的問題提前向?qū)Ψ阶龀鲆欢ǖ谋ＷC。在婚姻關(guān)系成立之后，婚姻關(guān)系雙方出于特定需求變更住宅不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，所有權(quán)人可以與另一方約定設(shè)立居住權(quán)，幫助對(duì)方維持安全感。而在婚姻關(guān)系破裂之后，負(fù)擔(dān)能力相對(duì)較強(qiáng)的一方與生活存在一定困難的一方設(shè)立居住權(quán)，確保對(duì)方維持最基礎(chǔ)的生活，實(shí)現(xiàn)婚姻關(guān)系的平穩(wěn)破裂，預(yù)防與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的爭(zhēng)執(zhí)。

（二）維護(hù)為下一代購房的父母權(quán)益

由父母作為上一代為下一代購置不動(dòng)產(chǎn)的情況逐漸成為較為常見的社會(huì)現(xiàn)象。在正常的家庭之中，父母花費(fèi)大量積蓄，甚至出售自有住房為下一代購置住宅不動(dòng)產(chǎn)，失去原本的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之后，父母將會(huì)在家庭關(guān)系中處于相對(duì)弱勢(shì)的地位。尤其是在子女孝心不足的情況下，父母在家庭關(guān)系中所應(yīng)具備的合法權(quán)益更加難以得到保障。而居住權(quán)概念的出現(xiàn)可以相對(duì)切實(shí)地預(yù)防以上情況，在此類不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際購置過程中，父母及其子女可以在經(jīng)協(xié)商且達(dá)成一致的情況下設(shè)立居住權(quán)，這不僅可以在一定程度上約束子女行為，還可以切實(shí)確保父母最為基本的生活居住需求，更可以從根本層面出發(fā)，事先防止可能出現(xiàn)的家庭糾紛。

（三）為“以房養(yǎng)老”提供法理支撐

眾所周知的是，我國正在逐漸邁向老齡化社會(huì)，作為嶄新商業(yè)概念的“以房養(yǎng)老”逐漸時(shí)興。就實(shí)際過程來說，“以房養(yǎng)老”大體上是指由老年人事先出讓自有住房所有權(quán)及其未來的預(yù)期價(jià)值，以此換取一次性支付的或是按期支付的養(yǎng)老資金，老年人仍可在房屋實(shí)際出售后居住，直至約定期限或是去世。在《民法典》投入實(shí)施之前，“以房養(yǎng)老”商業(yè)模式通常以合同簽訂為基礎(chǔ)，老年人在此過程中的基本權(quán)益無法得到相對(duì)符合預(yù)期的保障。更有甚者，通過“以房養(yǎng)老”的名義針對(duì)老年人自有住房進(jìn)行詐騙的事例也是真實(shí)存在的。而居住權(quán)概念的產(chǎn)生和落實(shí)有助于“以房養(yǎng)老”商業(yè)模式的規(guī)范化發(fā)展，不僅可以更加切實(shí)地保證老年人在“以房養(yǎng)老”過程中的基本權(quán)益，還可以實(shí)現(xiàn)更加理想的養(yǎng)老模式。［3］

（四）創(chuàng)新遺囑繼承中的遺產(chǎn)處置形式

按照既往習(xí)慣，繼承人在繼承房產(chǎn)的過程中通常需要同時(shí)繼承房產(chǎn)及其實(shí)際居住及使用的權(quán)利。在遺囑之中針對(duì)居住人進(jìn)行約定的情況下，居住人仍然需要聽從住宅不動(dòng)產(chǎn)繼承人對(duì)于所繼承住宅不動(dòng)產(chǎn)的處置，難以充分按照遺囑內(nèi)容實(shí)現(xiàn)居住權(quán)利。［4］而居住權(quán)概念的出現(xiàn)和落實(shí)將會(huì)相對(duì)顯著改善此類狀況，在遺囑及其繼承過程中，遺囑設(shè)立人可以分開處理自有住房的所有權(quán)與居住權(quán)，甚至分配給不同的繼承人。為基礎(chǔ)生活居住需求有困難的繼承人提供必要的居住權(quán)，遺囑設(shè)立人可以更加科學(xué)合理地幫助子女進(jìn)行財(cái)產(chǎn)繼承，不僅可以實(shí)現(xiàn)遺囑及其繼承過程，還可以為基礎(chǔ)生活居住需求相對(duì)明顯的繼承人提供一定程度的保障。

三、居住權(quán)公證綜述

就定義來說，居住權(quán)公證是指有關(guān)居住權(quán)的公證工作，屬于《民法典》出臺(tái)后誕生的新型公證事項(xiàng)。就類型來說，居住權(quán)公證大致上包含居住權(quán)合同公證、內(nèi)含居住權(quán)內(nèi)容的遺囑公證以及內(nèi)含居住權(quán)內(nèi)容的其他合同協(xié)議公證。

（一）居住權(quán)公證的存在意義

從法定程序出發(fā)可知，公證工作并非設(shè)立居住權(quán)的必要步驟。不過，在居住權(quán)設(shè)立方面進(jìn)行公證可以更加有效地維護(hù)居住權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益。

首先，引入公證可以從法律層面出發(fā)為居住權(quán)實(shí)際設(shè)立雙方提供更加專業(yè)化的意見與引導(dǎo)。考慮到居住權(quán)在國內(nèi)仍然屬于相對(duì)嶄新的法律條文，社會(huì)公眾對(duì)于居住權(quán)的理解仍然停留在簡易的階段，在實(shí)際針對(duì)居住權(quán)進(jìn)行設(shè)立時(shí)需要專業(yè)人士從中協(xié)助，提供一定的法律知識(shí)引導(dǎo)。而公證行業(yè)設(shè)立至今，在民事和家事領(lǐng)域累積了極其豐富的法律理論和法律實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以充分參考當(dāng)事人的實(shí)際需求，幫助當(dāng)事人設(shè)計(jì)更加科學(xué)合理的居住權(quán)公證計(jì)劃。

其次，針對(duì)居住權(quán)設(shè)立的各種實(shí)際應(yīng)用場(chǎng)景，公證工作均可以提供有效的覆蓋。不僅僅局限于幫助當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)更加差異化的居住權(quán)合同公證服務(wù)，公證服務(wù)單位還可以針對(duì)房屋買賣合同、婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議、夫妻雙方財(cái)產(chǎn)約定、離婚協(xié)議以及遺囑遺產(chǎn)分割協(xié)議等公證類型，幫助當(dāng)事人按照自身實(shí)際需求，在其中設(shè)計(jì)并添加有關(guān)居住權(quán)設(shè)立和保護(hù)的內(nèi)容，針對(duì)各種不同的應(yīng)用場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)更加有效的居住權(quán)設(shè)立及其保護(hù)。

最后，事先進(jìn)行公證可以更加切實(shí)地防止居住權(quán)有關(guān)爭(zhēng)議及糾紛的發(fā)生。經(jīng)過多年民事處理領(lǐng)域深耕，公證行業(yè)已經(jīng)獲得了相對(duì)較高的公信力，得到了社會(huì)公眾和登記相關(guān)部門的普遍信任。同時(shí)在法律層面，得到公證的事由和文件也更具證明能力。鑒于公證工作的特性，經(jīng)公證而設(shè)立的居住權(quán)可以更加公正、客觀、中立地顧及各方當(dāng)事人的不同意愿和基本權(quán)益，進(jìn)而更加科學(xué)有序地實(shí)現(xiàn)居住權(quán)的設(shè)立及運(yùn)行。［5］

（二）居住權(quán)公證中的注意點(diǎn)

首先，針對(duì)居住權(quán)公證有關(guān)的住宅實(shí)際所處的狀態(tài)進(jìn)行確認(rèn)與核查。應(yīng)當(dāng)先行確認(rèn)公證工作具體涉及的住宅，是否抵押，是否出租，是否查封，這都需要在事前進(jìn)行調(diào)查。在目標(biāo)住宅已經(jīng)抵押的情況下，公證人員應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人提出需要征得抵押權(quán)人書面同意的建議，以防居住權(quán)后續(xù)無以為繼的風(fēng)險(xiǎn)。在目標(biāo)住宅已經(jīng)出租的情況下，公證人員應(yīng)當(dāng)建議當(dāng)事人在租期結(jié)束后再行設(shè)立居住權(quán)。在目標(biāo)住宅已經(jīng)查封的情況下，公證人員應(yīng)當(dāng)建議當(dāng)事人在查封狀態(tài)解除后再行設(shè)立居住權(quán)。其次，應(yīng)當(dāng)更加仔細(xì)提防假借設(shè)立居住權(quán)名義變相進(jìn)行不正當(dāng)住宅交易和租賃行為。公證人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核當(dāng)事人的實(shí)際目的，尤其是對(duì)有償設(shè)立居住權(quán)或是為近親親屬之外的人設(shè)立居住權(quán)的公證事項(xiàng)更是需要慎重對(duì)待，以防為不正當(dāng)住宅交易行為提供便利。舉例而言，假借居住權(quán)設(shè)立行為，針對(duì)包含經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和農(nóng)村宅基地建房在內(nèi)的出售受到政策限制的住宅進(jìn)行不正當(dāng)交易。最后，公證人員還需要更加慎重地對(duì)待針對(duì)同一住宅設(shè)立的多個(gè)居住權(quán)公證。［6］盡管此類情況不在《民法典》有關(guān)居住權(quán)的限制范圍內(nèi)，但是仍然面臨著較為容易引發(fā)不必要爭(zhēng)議及糾紛的可能性，應(yīng)當(dāng)引起重視。在住宅的實(shí)際使用過程中，不同家庭成員共享同一住宅的居住權(quán)難免產(chǎn)生糾紛或是爭(zhēng)議。

綜上所述，居住權(quán)的設(shè)置屬于制度層面有其深遠(yuǎn)影響的創(chuàng)新性舉措，對(duì)于我國住房保障政策實(shí)施以及住房的實(shí)際供給具有十分顯著的積極促進(jìn)作用。同時(shí)，對(duì)于保證社會(huì)公眾解決住房需求、維護(hù)社會(huì)秩序的穩(wěn)定來說，可以提供良好的幫助?？紤]到居住權(quán)在立法時(shí)間方面相對(duì)較短，在法律實(shí)踐中的實(shí)際案例同樣不夠豐富，各方各面都仍留有較大的待完善空間，面對(duì)著數(shù)量較多有待解決的問題，需要在今后的法律實(shí)踐過程中進(jìn)行更加深層次的研究與探索。具體而言，首先，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)明確居住權(quán)的定義及其相關(guān)問題。其次，應(yīng)當(dāng)理解居住權(quán)包含在婚姻關(guān)系中充當(dāng)緩沖區(qū)，維護(hù)為下一代購房的父母權(quán)益，為“以房養(yǎng)老”提供法理支撐，創(chuàng)新遺囑繼承中的遺產(chǎn)處置形式在內(nèi)的各種具體應(yīng)用場(chǎng)景。最后，應(yīng)當(dāng)更加深入地認(rèn)識(shí)居住權(quán)公證的定義、居住權(quán)公證的存在意義和居住權(quán)公證中的注意點(diǎn)，只有更加切實(shí)增進(jìn)了解，才可以在今后的研究和探索中進(jìn)行更有力的嘗試和創(chuàng)新。