綠地控股和保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)比分析

□文/陳衍君

（黑龍江大學(xué) 黑龍江·哈爾濱）

［提要］綠地控股和保利地產(chǎn)均是中國(guó)500強(qiáng)房地產(chǎn)公司，這兩家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和財(cái)務(wù)狀況在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有很強(qiáng)的代表意義。本文主要通過(guò)對(duì)比分析綠地控股和保利地產(chǎn)2018～2020年整體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從整體經(jīng)濟(jì)視角剖析兩者的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。根據(jù)已披露的財(cái)務(wù)報(bào)表及經(jīng)營(yíng)情況，將兩家公司的數(shù)據(jù)進(jìn)行橫向和縱向相互結(jié)合的對(duì)比分析。著重研究綠地控股公司和保利地產(chǎn)公司的資本架構(gòu)、償債能力、營(yíng)運(yùn)管理能力及盈利能力，得出結(jié)論，并提供建議。

一、行業(yè)背景

自20世紀(jì)70年代末期至20世紀(jì)末，隨著國(guó)內(nèi)社會(huì)主義制度改革的貫徹落實(shí)以及開(kāi)放戰(zhàn)略的深入實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，這一行業(yè)也正式邁入了社會(huì)大眾的生活，走向了國(guó)際。在此期間，政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)一直予以充分的支持。在2003年之后，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，大量的開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府同時(shí)也取消了集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)限，也正是由于這一措施，使得房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的巔峰期。但是，在2010～2015年間，房地產(chǎn)行業(yè)相較于以前來(lái)說(shuō)陷入了低迷時(shí)期，出現(xiàn)了供過(guò)于求的情況，為了進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，政府又一次出臺(tái)了大量的幫持政策。在2015年以后，全國(guó)各個(gè)省份都先后開(kāi)始“限購(gòu)限貸，限售限價(jià)”，至今，調(diào)控政策已經(jīng)逐漸得到了全國(guó)各個(gè)省份和地區(qū)政府的積極反映。雖然，近些年受到宏觀調(diào)控的沖擊和影響，銷售額和賣出的數(shù)量增加緩慢，但是當(dāng)今社會(huì)對(duì)于新建房屋的需求依然很大。一方面大學(xué)生扶貧落戶政策起到了必要的促進(jìn)和引導(dǎo)作用；另一方面房地產(chǎn)對(duì)于部分城市來(lái)說(shuō)是支柱產(chǎn)業(yè)，能夠給城市提供巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展動(dòng)力。

二、數(shù)據(jù)來(lái)源

作者使用的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)自于網(wǎng)易財(cái)經(jīng)，系由綠地控股和保利地產(chǎn)披露的2018～2020年年度財(cái)務(wù)報(bào)表。利用趨勢(shì)分析法以及比率分析法對(duì)這些定量財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及非定量財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行整體的分析與對(duì)比，進(jìn)而對(duì)比綠地控股和保利地產(chǎn)最近幾年所具備的償債能力以及經(jīng)濟(jì)收益能力等。

三、綠地控股和保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況對(duì)比分析

（一）總資產(chǎn)規(guī)模。根據(jù)中國(guó)綠地控股2020年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，綠地控股的總資產(chǎn)由2019年年底的1.15萬(wàn)億元增至1.40萬(wàn)億元，與2019年相比，增長(zhǎng)了21.74%；從2018年至2020年，綠地控股公司固定資產(chǎn)價(jià)值總額由1.04萬(wàn)億元增長(zhǎng)到1.40萬(wàn)億元，增長(zhǎng)幅度為34.62%，年平均增長(zhǎng)率16.02%。保利地產(chǎn)2020年總資產(chǎn)為1.25萬(wàn)億元，與2019年相比，增長(zhǎng)了21.36%；2018～2020年總資產(chǎn)增長(zhǎng)率達(dá)到47.06%，年均增長(zhǎng)率21.27%。由此看出，綠地控股的資產(chǎn)規(guī)模一直名列前茅，但是考慮到近三年的整體增長(zhǎng)速度，我們可以發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)更勝一籌。（表1）

表1 2018～2020年綠地控股和保利地產(chǎn)資產(chǎn)總額一覽表（單位：萬(wàn)元）

（二）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。2018～2020年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，綠地控股流動(dòng)資產(chǎn)占總固定資產(chǎn)的比重為88.56%，保利地產(chǎn)的這一比重是90.68%。房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)以存貨為主，包括土地、建筑材料和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品包括已完成竣工驗(yàn)收的商品房和以賣出為目的而擁有的在建工程等。（表2）

表2 2018～2020年綠地控股和保利地產(chǎn)資產(chǎn)構(gòu)成一覽表（單位：萬(wàn)元）

1、貨幣資金。從2018～2020年貨幣資金占流動(dòng)資產(chǎn)總額的比重分析來(lái)看，綠地控股年均占比8.65%，現(xiàn)金持有率不高，最有可能導(dǎo)致這一現(xiàn)象的根本原因是企業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中，銷售回款速度并沒(méi)有跟上其發(fā)展的速度；而保利地產(chǎn)的年均現(xiàn)金占比大約維持在14.18個(gè)百分點(diǎn)左右，這在國(guó)內(nèi)房企中，屬于較高的水平，說(shuō)明保利地產(chǎn)迅速償還流動(dòng)負(fù)債的能力相對(duì)較強(qiáng)，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略相對(duì)穩(wěn)健。

2、存貨。通常來(lái)說(shuō)，存貨就是房地產(chǎn)行業(yè)的收入來(lái)源，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨往往建設(shè)周期長(zhǎng)，價(jià)值數(shù)額大，占資產(chǎn)總額的比例也相對(duì)較高。2018～2020年綠地控股存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的平均比率為63.12%，保利地產(chǎn)的這一比率為63.17%，二者基本持平。

3、往來(lái)款項(xiàng)。2020年，綠地控股和保利地產(chǎn)的預(yù)收賬款都大幅縮減，預(yù)付賬款在近兩年均維持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。應(yīng)收賬款方面，與保利地產(chǎn)進(jìn)行比較之后，我們可以發(fā)現(xiàn)綠地控股集團(tuán)在應(yīng)付賬款方面占據(jù)的比重更高，出現(xiàn)這一現(xiàn)象，絕大多數(shù)情況下都是與該企業(yè)制定的戰(zhàn)略性采購(gòu)方式有關(guān)；而對(duì)于應(yīng)收賬款的數(shù)額，保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款更是明顯低于綠地控股。

（三）資本結(jié)構(gòu)對(duì)比分析。資本結(jié)構(gòu)實(shí)際上指的是所有人權(quán)益與債權(quán)人權(quán)益之間存在的比例關(guān)系。從2018～2020年間的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，綠地控股在不斷擴(kuò)張自身發(fā)展規(guī)模的時(shí)候，其負(fù)債所占據(jù)的比例一直處于較高的水平，年均資產(chǎn)負(fù)債率更是達(dá)到了88.97%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房企資產(chǎn)負(fù)債率的整體水平。綠地控股的預(yù)收賬款在2018年和2019年數(shù)額巨大，而在2020年，綠地的預(yù)收賬款驟減，與此同時(shí)應(yīng)付賬款驟增，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率并沒(méi)有降低趨勢(shì)。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)來(lái)說(shuō)處于更低的水平，平均維持在78.15%左右，2020年有小幅度增長(zhǎng)。對(duì)比分析，綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率較高，償債壓力較大。

（四）償債能力分析

1、短期償債能力。對(duì)任何一家長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的公司來(lái)講，其必須始終保持流動(dòng)資產(chǎn)的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)流動(dòng)負(fù)債，保留一定規(guī)模和比例的營(yíng)運(yùn)性資本作為安全的邊際。2018～2020年綠地控股分別實(shí)現(xiàn)了營(yíng)運(yùn)總資本1，802億元、1，834億元、2，034億元，年平均增長(zhǎng)率6.24%；保利地產(chǎn)同期的營(yíng)運(yùn)資本分別是3，215億元、3，372億元、3，844億元，年平均增長(zhǎng)率9.35%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析，即使綠地控股的流動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于保利地產(chǎn)，但是由于其過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率，綠地的營(yíng)運(yùn)資本水平低于保利地產(chǎn)，營(yíng)運(yùn)資本的年平均增長(zhǎng)率也處于較低水平。

應(yīng)收賬款占據(jù)速動(dòng)資產(chǎn)的比例一直處于較大的水平，所以應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力與速動(dòng)比率之間存在著非常密切的聯(lián)系，一般情況下，速動(dòng)比率應(yīng)該超過(guò)1。綠地和保利平均速動(dòng)比率分別為0.45和0.59，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1，數(shù)據(jù)顯示雙方都存在缺少流動(dòng)資金的問(wèn)題，保利地產(chǎn)的流動(dòng)資金相對(duì)綠地控股更充足一些。

因?yàn)楝F(xiàn)金的流通速度最快，因此現(xiàn)金比率可以用于判斷一個(gè)企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)具備的償債能力，而且具有更強(qiáng)的說(shuō)服力。綠地和保利現(xiàn)階段平均現(xiàn)金比率分別維持在11.18%和22.7%左右，這一數(shù)據(jù)充分表明，綠地和保利的現(xiàn)金比例都處于相對(duì)較低的水平，而且呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中，綠地的現(xiàn)金比率更是顯著低于保利地產(chǎn)。

2、長(zhǎng)期償債能力。資產(chǎn)負(fù)債率越低，說(shuō)明企業(yè)的負(fù)債所占的比重越低，企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)就越低。綠地控股2018～2020年公司平均資產(chǎn)負(fù)債率分別確定為89.49%、88.53%、88.89%，同期保利地產(chǎn)有限公司為77.97%、77.79%、78.69%，都保持在相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于50%。（表3）

表3 2018～2020年綠地控股和保利地產(chǎn)償債能力指標(biāo)一覽表（單位：%）

產(chǎn)權(quán)比率這一指標(biāo)是用來(lái)彰顯企業(yè)的債權(quán)人以及所有人對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)權(quán)利的比值。一般情況下，產(chǎn)權(quán)比率越低，代表企業(yè)的資金來(lái)源越豐富，自身具備的資金越雄厚，同時(shí)企業(yè)所具備的償債能力也就較高。綠地控股在2018～2020年整體的年產(chǎn)權(quán)比率分別維持在807.94%，736.02%以及766.90%，遠(yuǎn)高于保利地產(chǎn)的336.08%、336.25%、359.63%，且綠地和保利的產(chǎn)權(quán)比率均明顯偏高。

由此可以得知，兩家企業(yè)的償債能力相對(duì)較差，債權(quán)人的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，且保利地產(chǎn)的償債能力高于綠地控股。

四、綠地控股和保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況對(duì)比分析

（一）營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)分析（表4）

1、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。從表4中我們可以明顯看出，綠地控股的整體周轉(zhuǎn)速率更加突出，在2020年，這一比值在0.36，相較于保利地產(chǎn)的0.21具有十分顯著的優(yōu)勢(shì)。保利地產(chǎn)2020年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較前兩年有所下降，綠地控股2020年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也明顯低于前兩年。

2、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。根據(jù)表4來(lái)看，在2018～2020年中，綠地控股和保利地產(chǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)占比都較高，2018～2020年中平均保持在90%左右，因此流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變動(dòng)與總資產(chǎn)大概一致。

表4 2018～2020年綠地控股和保利地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)一覽表（單位：次）

3、存貨周轉(zhuǎn)率。這一指標(biāo)通常被用于判斷大型企業(yè)對(duì)公司存貨進(jìn)行管理的能力。一般情況下，存貨的平均周轉(zhuǎn)速率處于越高的水平，則代表著該公司的經(jīng)營(yíng)管理能力越強(qiáng)，平均存貨占用量處于越低的水平，則代表著存貨轉(zhuǎn)換成貨幣資金的速度越高。整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的短期去庫(kù)存工作壓力自從2012年開(kāi)始以來(lái)，一直處于不斷提升的狀態(tài)，保利地產(chǎn)2018～2020年年均存貨周轉(zhuǎn)率為0.28，僅僅是綠地控股周轉(zhuǎn)率0.55的一半。

（二）盈利能力指標(biāo)分析（表5）

表5 2018～2020年綠地控股和保利地產(chǎn)盈利能力指標(biāo)一覽表

1、銷售凈利率。銷售凈利率這一指標(biāo)通常情況下被用來(lái)評(píng)估一個(gè)企業(yè)在固定的時(shí)間內(nèi)，利用提升自身的銷售總收入，進(jìn)而提升整體的經(jīng)濟(jì)收益的能力，主要體現(xiàn)在每一元錢在銷售上能夠?yàn)槠髽I(yè)預(yù)期的目標(biāo)創(chuàng)造利潤(rùn)的總體數(shù)值。綠地控股和保利地產(chǎn)的銷售凈利率每年的變化幅度并不明顯，但是綠地控股始終處于較低的水平，而保利地產(chǎn)的平均年銷售凈利率為15.28%。相較于綠地控股來(lái)說(shuō)，保利地產(chǎn)還是具有十分突出的優(yōu)勢(shì)。說(shuō)明綠地地產(chǎn)控股通過(guò)其地產(chǎn)銷售收入從地產(chǎn)市場(chǎng)中直接獲取利潤(rùn)的能力相對(duì)較低。

2、凈資產(chǎn)收益率。在2018～2020年期間，綠地控股公司和保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率均為先大幅上升，后稍微有下降的趨勢(shì)，與大多數(shù)房企的行業(yè)趨勢(shì)相同，這與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期下的大背景也很契合。主要原因是由于在二三線城市絕大部分房產(chǎn)供需關(guān)系出現(xiàn)了嚴(yán)重失衡的現(xiàn)象，使得房?jī)r(jià)一直處于下跌的狀態(tài)。

在2018～2020年期間，綠地控股企業(yè)自身的凈資產(chǎn)和整體盈利能力均是先得到了大幅度的提升，但后來(lái)都呈現(xiàn)了較小的回落狀態(tài)。保利地產(chǎn)與綠地控股存在相同的趨勢(shì)，但站在整體的角度來(lái)說(shuō)，依舊是綠地控股集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率更具優(yōu)勢(shì)。2020年，綠地控股與保利地產(chǎn)的公司凈資產(chǎn)收益率分別維持在17.69個(gè)百分點(diǎn)和16.06個(gè)百分點(diǎn)左右，這也就意味著綠地控股集團(tuán)都是要高于保利地產(chǎn)公司的。同時(shí)，兩者也都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于A股房地產(chǎn)上市公司的整體水平，在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)所占據(jù)的地位也都是較高的。

3、每股收益。每股收益是指企業(yè)稅后利潤(rùn)占據(jù)企業(yè)總體股本數(shù)量的比值，比例越高，說(shuō)明該上市企業(yè)的長(zhǎng)期盈利能力就越強(qiáng)。在2018～2020年中，綠地集團(tuán)控股和保利地產(chǎn)各年的每股收益總體呈現(xiàn)出一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的運(yùn)行趨勢(shì)，且保利地產(chǎn)的每股收益在2018～2020年之間均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于綠地控股集團(tuán)，平均值大約為2.12元/每股，說(shuō)明其每年實(shí)現(xiàn)盈利的能力相對(duì)較好。

由此我們可以清楚地看到，不管是整體的銷售能力，還是資產(chǎn)的盈利能力，以及每股投入的收益等諸多方面，保利地產(chǎn)所處的地位都是較高的，優(yōu)于綠地控股，同時(shí)在每年都可以保持相對(duì)較為穩(wěn)定的狀態(tài)。

五、結(jié)論與建議

綠地控股與保利地產(chǎn)均屬于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中的佼佼者，相較于國(guó)內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，存在一定程度的先天優(yōu)勢(shì)。基于上文，首先對(duì)2018～2020年綠地控股集團(tuán)以及保利地產(chǎn)的整體財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，并得出了綠地控股和保利地產(chǎn)的整體財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)具備國(guó)內(nèi)諸多房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特征的結(jié)論。這兩家上市公司的資產(chǎn)債務(wù)償還能力都存在明顯不足，同時(shí)存貨比例過(guò)大，速動(dòng)資產(chǎn)匱乏。其中，綠地控股總資產(chǎn)規(guī)模和長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)項(xiàng)目管理服務(wù)能力相較保利地產(chǎn)更強(qiáng)；而保利地產(chǎn)的資金償債和長(zhǎng)期盈利管理能力則更勝一籌，屬于穩(wěn)健發(fā)展的典型代表。

建議綠地控股公司和保利地產(chǎn)合理地優(yōu)化自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，采取措施減少企業(yè)存貨數(shù)量，強(qiáng)化企業(yè)資金流動(dòng)性。企業(yè)的管理層也應(yīng)該能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)資產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，建立一套完善的資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，對(duì)于存貨等流動(dòng)性資產(chǎn)做到精準(zhǔn)的控制，加快存貨的周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)的資產(chǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)態(tài)發(fā)展。另外，我國(guó)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員對(duì)于資源管理的認(rèn)知和意識(shí)存在偏差，從業(yè)者素質(zhì)也良莠不齊。因此，企業(yè)需要培育一批具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)的專家和頂尖尖工作者，他們不但必須要合理進(jìn)行避稅和核算，而且還要針對(duì)房地產(chǎn)公司現(xiàn)在面臨的各種財(cái)務(wù)困難和問(wèn)題，提出相應(yīng)的解決辦法，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。