房地產(chǎn)企業(yè)有效開展項目成本預算管理工作的思考

梁玉芬 蘇州聿盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

城市化進程的不斷加快推動了房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，競爭日益激烈的市場環(huán)境促使政府開始對房地產(chǎn)行業(yè)采取有效的方式進行管控，相關(guān)政策的落實促使房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中更加規(guī)范化，同時也對房地產(chǎn)項目成本控制與預算管理提出了新要求?；诖耍瑢Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)有效開展項目成本預算管理工作進行研究是十分有必要的。

一、開展項目成本預算管理工作的背景

在我國加入世界貿(mào)易組織后，房地產(chǎn)行業(yè)開始迅速發(fā)展，我國部分企業(yè)在進行全國性擴張的同時，國外的資本也紛紛涌入，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中市場競爭也越來越激烈。在市場環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)市場價格相對不穩(wěn)定，對于房地產(chǎn)市場在發(fā)展中出現(xiàn)的種種問題，政府采取宏觀調(diào)控的方式對房地產(chǎn)市場進行管理，因此，房價在很大程度上將會受到政府政策的影響，在未來市場環(huán)境以及政策環(huán)境的共同作用下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場上占據(jù)一定的有利條件，唯一的方式就是有效的管控成本。成本預算管理作為房地產(chǎn)行業(yè)運營過程中關(guān)鍵性的一環(huán)，對企業(yè)影響是非常大的，只有不斷優(yōu)化成本控制，在滿足各項要求的情況下降低成本，才能夠更好地提高企業(yè)經(jīng)濟效益，在房地產(chǎn)市場中占有一席之地。國際金融危機的爆發(fā)同樣對中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了一定影響，在金融危機的影響下，讓本就競爭激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境更加嚴峻[1]。

二、開展項目成本預算管理工作的重要作用

(一)定位企業(yè)發(fā)展目標

開展有效的項目成本預算工作能夠更好地協(xié)助企業(yè)定位發(fā)展目標。由于項目成本預算管理具有將企業(yè)發(fā)展目標細致的分化為更多明確的小目標，能夠讓企業(yè)明確發(fā)展方向，了解具體需要落實的工作，根據(jù)企業(yè)發(fā)展情況以及資金狀況等實際情況開展成本預算工作，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，更加明確發(fā)展方向，還能為企業(yè)運營過程中的重要決策提供更多具有參考價值的數(shù)據(jù)，從而更好地幫助企業(yè)規(guī)避風險向前穩(wěn)步發(fā)展。另外，項目成本預算管理工作還能夠根據(jù)企業(yè)運營發(fā)展狀況對未來的經(jīng)濟效益以及可控財務(wù)風險等進行預測，在推動企業(yè)發(fā)展的同時，可以針對易產(chǎn)生的風險，及時做好應對措施，從而大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力，增強企業(yè)應變能力，確保企業(yè)發(fā)展目標得以實現(xiàn)[2]。

(二)合理配置資源

開展有效的成本預算工作可以更好的實現(xiàn)資源合理配置。房地產(chǎn)行業(yè)的項目管理預算工作對企業(yè)運營發(fā)展的整個過程都有產(chǎn)生以一定的影響，同時有效的項目管理預算工作還需要各個層級部門的人員積極配合。只有協(xié)調(diào)合作，才能夠有效完成整體的項目成本預算管理工作。開展項目成本預算管理工作，能夠提高企業(yè)資源配置效率，優(yōu)化企業(yè)資源配置，實現(xiàn)有效的成本控制目標。通過全面的成本預算，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項目的經(jīng)濟效益來判斷項目價值。成本預算管理工作能夠根據(jù)企業(yè)的實際情況，將企業(yè)的發(fā)展目標與成本管控工作以及資金管理相結(jié)合，充分發(fā)揮項目管理預算工作成本進行預算、監(jiān)控的工作，從而更好地在企業(yè)運營過程中，實現(xiàn)有限資源的高效應用[3]。

(三)優(yōu)化考核體系

開展有效的成本預算管理工作能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)考核體系。由于成本預算管理工作需要公司全體人員共同的努力，因此，在開展項目成本預算管理過程中，通過相關(guān)考核內(nèi)容能夠全面地反映預算管理工作的落實情況，有效的績效考核能夠更好地呈現(xiàn)預算與實際運營情況，通過財務(wù)指標以及其他指標能夠?qū)ο嚓P(guān)負責人的工作能力以及工作態(tài)度進行公證的評判，利用賞罰分明的管理制度對相關(guān)人員進行評定，能夠讓付出努力的員工得到嘉獎，鞭策不夠努力的工作人員，從而充分激發(fā)工作人員的工作熱情，促使員工共同努力，積極建設(shè)公司，促進公司發(fā)展。

三、影響開展成本管理工作的因素

(一)成本預算與企業(yè)目標不匹配

在房地產(chǎn)企業(yè)開展項目成本預算管理工作中，盡管項目成本預算管理能夠有效的協(xié)助企業(yè)定位發(fā)展目標，但是仍然有部分企業(yè)由于成本預算與企業(yè)制定的發(fā)展目標不匹配，造成成本預算管理工作無法順利開展的情況。當前階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目預算管理普遍是以年度預算管理作為參考，通常利用財務(wù)預算管理指標為標準依據(jù)。盡管這類方法具有一定的合理性，但是卻疏忽了項目開發(fā)具有可持續(xù)性的特點，此外，非財務(wù)指標在對房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運營與發(fā)展同樣具有非常重要的作用。房地產(chǎn)相關(guān)項目開發(fā)時間普遍為三年，此類周期跨度相對較長的項目，同時還對運營、銷售以及資金投入具有跨期的需要，然而以往的年度項目預算已經(jīng)不能滿足周期較長項目的需要，因此，造成部分企業(yè)在現(xiàn)實運行過程中，將目標集中于追求周期更短、經(jīng)濟效益更大的項目，使得項目成本預算管理工作與企業(yè)發(fā)展目標不匹配，整體的成本預算管理工作沒有充分發(fā)揮其作用[4]。

(二)預算管理體系有待完善

在企業(yè)開展項目成本管理工作過程中，部分企業(yè)預算管體系相對而言不健全是造成企業(yè)無法有效開展成本管理工作的關(guān)鍵問題之一。房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長，項目種類豐富，投資范圍大，不同區(qū)域政府的相關(guān)政策具有一定的差異性，因此，行業(yè)在市場經(jīng)濟下自由發(fā)展過程中，沒有規(guī)范的行業(yè)標準，同樣也沒有統(tǒng)一的標準的參考。因此，在以往的項目成本管理過程中，往往具有預算簡單化以及預算不完整的特點，同時，還存在開展預算項目周期短、不規(guī)范等問題。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本預算管理時，往往將成本預算范圍局限于財務(wù)預算，并沒有依據(jù)專業(yè)管理的方式方法進行預算，從而使得預算無法全面涵蓋運行流程。另外，由于房地產(chǎn)行業(yè)政策在不斷變化，市場環(huán)境相對復雜，部分企業(yè)為了縮短拿地到開盤的時間，往往設(shè)計方案并未完善就開工了，導致在施工過程中反復修改，從而增加施工成本，造成資金浪費[5]。

(三)成本控制觀念有待提升

企業(yè)的成本控制觀念不強是導致無法順利開展項目成本管理工作的重要因素之一。只有提高企業(yè)的成本控制觀念，才能夠意識到成本管理的重要作用，從而加強成本管理工作，推動企業(yè)整體發(fā)展，更好地提高企業(yè)競爭力。由于與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的部分相對較多，部門組成也更加廣泛，涵蓋了資金來源，拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售、經(jīng)營管理等多個方面，因而，對相關(guān)項目進行成本預算管理工作是將整個項目所涉及到的相關(guān)部門進行統(tǒng)籌的動態(tài)管理過程。在以往的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，長久以來對成本控制都存在著一定的誤區(qū)，成本管控并不僅僅是將所耗費的資金成本壓縮到最低，還涉及到企業(yè)日常經(jīng)營管理，在保障正常經(jīng)營管理的前提下，找到成本與經(jīng)濟效益的最佳平衡點，才能夠促進企業(yè)長遠發(fā)展。而當前階段，仍有部分企業(yè)在發(fā)展運行過程中，并沒有科學、合理的成本管理方法，對于控制成本的方式方法始終局限于材料成本上[6]。

(四)成本預算缺乏科學性

企業(yè)在開展項目成本預算管理工作過程中，成本預算缺乏一定的科學性嚴重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)有效發(fā)揮成本預算管理的作用。當前階段，部分企業(yè)在管理過程中，仍然對項目成本預算管理工作的認識存在一定偏差。在開展成本預算管理工作的過程中，沒有重視預算的主要價值，疏忽了成本預算管理對優(yōu)化企業(yè)資源配置，對企業(yè)發(fā)展目標的主要作用。企業(yè)在運營過程中，由于部門相對較多，部門與部門之間的關(guān)聯(lián)性并不強，導致企業(yè)整體工作人員整體意識不強。大部分從事預算管理人員普遍認為項目成本預算管理僅僅是一種財務(wù)管理行為，主要由財務(wù)部門管控而成本預算管理工作涉及到企業(yè)全體部門，因此，以往缺乏科學性的成本預算管理工作往往很少得到企業(yè)其他相關(guān)部門的理解和配合，從而造成企業(yè)資源在沒有得到更好的應用[7]。

(五)成本預算管理考核制度不健全

企業(yè)開展項目成本預算管理工作能夠有效的優(yōu)化考核體系，然而，由于部分企業(yè)存在成本預算管理考核制度不健全的問題，導致項目成本預算管理工作無法充分發(fā)揮其作用。成本預算管理的有序?qū)嵭?，需要具備相關(guān)能力的工作人員，因此，企業(yè)成本管理工作需要相應的工作人員參與努力，只有不斷提升成本預算管理人員的工作能力以及專業(yè)水平，才能夠為企業(yè)提供更加準確的成本預算，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標。然而，當前階段，企業(yè)項目成本預算管理考核制度并沒有得到重視，這一情況造成部分員工在積極努力工作后，并沒有比其他人收獲更多，導致工作人員工作積極性不高，在成本預算管理工作中，沒有主動性。因此，缺乏有效的項目成本預算管理考核制度會影響企業(yè)的發(fā)展，長此以往會造成成本預算管理工作無法正常開展[8]。

四、有效開展成本管理工作的具體措施

(一)成本預算與企業(yè)目標相契合

在開展成本預算管理工作中，只有讓公司的成本預算管理工作與企業(yè)目標相契合才能夠有序開展相關(guān)工作，從而促進企業(yè)發(fā)展。值得注意的是，企業(yè)目標是引導企業(yè)的發(fā)展方向，房地產(chǎn)企業(yè)管理層需要正確把控企業(yè)發(fā)展方向，合理規(guī)劃企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。管理層成員應根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展情況，利用科學、合理的方法進行全面分析，得出未來的發(fā)展目標。由于企業(yè)資源有限，在發(fā)展過程中應重點突出管理目標，從而更好地實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展。因此，在開展項目成本預算管理工作前期，需要提高各部門工作人員對成本預算管理的認識，提高公司凝聚力，引領(lǐng)員工共同努力促進企業(yè)發(fā)展。在具體實施過程中，要求成本預算工作人員全面了解企業(yè)發(fā)展目標，估計企業(yè)各個部門代表成員參加成本預算工作，加強各個部門內(nèi)部的溝通，協(xié)調(diào)發(fā)展。最后，根據(jù)各個部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)進行匯總，形成整體的成本預算，避免管理層與部門工作人員信息資源存在差異的問題，確保管理目標與公司發(fā)展目標相匹配[9]。

(二)完善成本預算管理體系

建立健全的成本預算體系，能夠有效改善以往成本預算管理體系中存在的不足，從而更有效地發(fā)揮成本預算管理工作的主要作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中具有一定的差異，對于不同模式以及處于不同發(fā)展階段的企業(yè)，成本預算管理的重點內(nèi)容也不相同。企業(yè)成本預算需要根據(jù)實際發(fā)展需要抓住重點。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目周期跨度大，資金投入大，資源流動性不強，資金緊張等特點，造成成本預算管理已經(jīng)成為企業(yè)預算的重要內(nèi)容，然而成本管理作為資金管理的初步階段，所以，成本預算管理成為了需要重點關(guān)注的對象。在企業(yè)投資新項目前期，需要對各種影響項目建設(shè)的因素進行綜合考量，首先就是要進行成本預算工作，運用科學的預算方法，發(fā)揮成本預算的指導作用。嚴格把控合同以及相關(guān)簽證的變更概率，有計劃地進行合同擬定以及付款。隨后，將預算方案落實到各個部門，有效地進行跟蹤管理[10]。

(三)樹立正確的成本預算觀念

首先，房地產(chǎn)企業(yè)開展項目成本預算管理工作時，需要相關(guān)管理人員樹立正確的成本預算觀念，只有相關(guān)管理人員提高對成本預算管理工作的重視，才能夠充分發(fā)揮成本預算管理工作的作用。在具體實施過程中，可以對相關(guān)管理人員進行定期培訓，以組織知識講座、開展知識競賽活動等方式鼓勵工作人員自覺主動地了解相關(guān)專業(yè)內(nèi)容，提高管理人員能力，從而加強對成本預算管理工作的重視程度。其次，企業(yè)要注重人力資源的儲備，明確工作人員能力需要，在招聘過程中，尋找優(yōu)秀的工作人員?？梢酝ㄟ^和學校合作的方式，引進優(yōu)秀的成本預算管理人才，為企業(yè)相關(guān)部門注入新鮮血液。最后，在日常工作生活中，可以采用貼標語、科普的形式，為企業(yè)所有員工普及成本管理的重要性，潛移默化地影響工作人員，為其樹立正確的成本預算觀念[11]。

(四)提高成本預算的科學性

在項目成本預算管理工作過程中，有效提升成本預算的科學性，能夠為企業(yè)在順利開展成本預算管理工作時，提供強有力的理論支撐，有效發(fā)揮項目成本預算管理的作用。企業(yè)管理層人員需要依據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展變化以及企業(yè)自身的發(fā)展目標，結(jié)合以往企業(yè)成本預算狀況來制定相關(guān)成本預算計劃。隨后，將預算計劃落實到相關(guān)部門，部門成員要依據(jù)科學的管理辦法根據(jù)預算編制開展工作。預算管理部門將初步預算方案進行整理匯總，隨后提交到企業(yè)管理層進行討論研究。企業(yè)管理層成員根據(jù)預算以及企業(yè)的發(fā)展目標對部門內(nèi)容進行調(diào)整后，提交給董事會審批，審批通過后下發(fā)到各個部門開始執(zhí)行。需要重點關(guān)注的是，預算人員在收集數(shù)據(jù)過程中要保證準確無誤，收集數(shù)據(jù)，分析數(shù)據(jù)是非常重要的，預算編制難免會存在錯誤，因此，從事相關(guān)工作的工作人員要克服困難，解決問題。

(五)建立健全的權(quán)利考核制度

在企業(yè)項目成本管理工作中，建立健全的權(quán)利考核制度有利于優(yōu)化企業(yè)考核體系，促進成本預算工作順利進行，在不斷的考核中提高管理人員工作能力，從而推動公司朝著正確的目標方向發(fā)展。若是成本預算管理工作結(jié)果并沒有得到合理的考核，為了激勵員工所設(shè)立的相關(guān)獎懲制度則會降低員工工作積極性。因此，企業(yè)管理人員需要根據(jù)公司的實際情況，建立健全考核制度，相關(guān)預算結(jié)果需要通過管理層的嚴格把控與審批，明確相關(guān)人員的監(jiān)督責任，設(shè)立科學的規(guī)章制度，從而在進行成本預算工作時做到賞罰分明，提高員工工作積極性。

五、結(jié)語

綜上所述，本文以房地產(chǎn)企業(yè)有效開展項目成本預算管理工作為主題進行研究，在當前的大背景下，成本預算管理的相關(guān)工作日益受到重視，成本預算管理能夠在市場環(huán)境下為房地產(chǎn)企業(yè)做好風險預測工作，提高企業(yè)財務(wù)管理能力，從而更好地令企業(yè)在大環(huán)境下生存發(fā)展?！?/p>