湖南商業(yè)地產(chǎn)怎么去庫(kù)存

李永華

長(zhǎng)沙某在建樓盤(pán)外景

“在長(zhǎng)沙，不要買(mǎi)公寓?！苯衲暌詠?lái)，不少房地產(chǎn)企業(yè)人士都表達(dá)了類(lèi)似的看法。他們給出的邏輯基本一致：長(zhǎng)沙公寓、寫(xiě)字樓和商鋪量太大，幾年都賣(mài)不完，價(jià)格持續(xù)下跌，哪怕打5折也不一定能甩貨清倉(cāng)。

面對(duì)這一情況，湖南省住建廳放大招，10月28日公開(kāi)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)》（下稱(chēng)“《意見(jiàn)》”）。全文從10個(gè)方面全力化解公寓、寫(xiě)字樓、商鋪等非住宅庫(kù)存壓力——嚴(yán)格控制非住宅用地增量、加快盤(pán)活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供應(yīng)、促進(jìn)非住宅商品房租售、鼓勵(lì)非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用戶(hù)使用成本、加大金融支持力度、建立監(jiān)測(cè)監(jiān)管平臺(tái)、落實(shí)屬地主體責(zé)任。

11月1日，長(zhǎng)沙召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，長(zhǎng)沙市副市長(zhǎng)周志凱強(qiáng)調(diào)，要重點(diǎn)抓好商住比的科學(xué)優(yōu)化，積極推進(jìn)非住宅去庫(kù)存。

庫(kù)存高企，“20年都賣(mài)不完”？

一家頭部開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，非住宅商品房庫(kù)存高企是湖南不少城市的普遍問(wèn)題，省會(huì)長(zhǎng)沙尤其嚴(yán)峻，這10條措施都是實(shí)打?qū)嵉睦茫彩鞘袌?chǎng)倒逼當(dāng)?shù)卣薷恼摺?/p>

《意見(jiàn)》規(guī)定，對(duì)連續(xù)兩個(gè)季度非住宅商品房庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月的市縣，除省、市重點(diǎn)招商項(xiàng)目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地掛牌出讓。對(duì)去化周期在24～36個(gè)月的市縣，當(dāng)年非住宅商品房用地供應(yīng)轉(zhuǎn)化建筑面積不得超過(guò)上兩個(gè)年度平均銷(xiāo)售總量的1/2。對(duì)去化周期在12～24個(gè)月的市縣，對(duì)擬出讓的非住宅商品房用地，應(yīng)適當(dāng)降低商住配比，保持合理有序的供應(yīng)。

此前，長(zhǎng)沙非住宅商品房庫(kù)存就像是“堰塞湖”，有市場(chǎng)人士形容商業(yè)地產(chǎn)“20年都賣(mài)不完”。

這一說(shuō)法并非聳人聽(tīng)聞。根據(jù)湖南中原研究院月報(bào)數(shù)據(jù)，截至9月底，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓庫(kù)存461萬(wàn)平方米，去化周期36個(gè)月，近兩個(gè)季度去化周期維持在32～39個(gè)月;寫(xiě)字樓庫(kù)存351萬(wàn)平方米，去化周期249個(gè)月，近兩個(gè)季度去化周期在249～463個(gè)月;商業(yè)庫(kù)存434萬(wàn)平方米，去化周期199個(gè)月，近兩個(gè)季度去化周期在186～240個(gè)月。

克而瑞（易居中國(guó)下屬全資子公司）給出的數(shù)據(jù)是，截至2021年9月，長(zhǎng)沙商業(yè)庫(kù)存存量達(dá)到441萬(wàn)平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)209個(gè)月;辦公存量為302萬(wàn)平方米，去化周期約220個(gè)月;公寓存量447萬(wàn)平方米，去化周期約33.17個(gè)月。

非住宅供應(yīng)量為何如此之大？《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者接觸的多位開(kāi)發(fā)商均認(rèn)為，土地供應(yīng)時(shí)，長(zhǎng)沙的商住比要求3∶7，有的地塊是4∶6，個(gè)別地塊甚至高達(dá)5∶5，這一比例遠(yuǎn)超一線(xiàn)城市，也比湖南其他地市的標(biāo)準(zhǔn)高出一截，長(zhǎng)期積累下來(lái)，非住宅的體量就越來(lái)越大。

開(kāi)發(fā)商雖然叫苦，實(shí)際上，此前也是樂(lè)于接受這一政策。2018年，長(zhǎng)沙“反炒房”，針對(duì)住宅推出當(dāng)時(shí)號(hào)稱(chēng)最嚴(yán)的限購(gòu)限價(jià)等措施。非住宅市場(chǎng)中，在去年底、今年初長(zhǎng)沙公寓價(jià)格大跳水之前，絕大部分樓盤(pán)公寓價(jià)格均高于住宅價(jià)格，且不限價(jià)，成為開(kāi)發(fā)商的一大利潤(rùn)來(lái)源，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商建設(shè)和銷(xiāo)售公寓、寫(xiě)字樓與商鋪。

開(kāi)發(fā)商排隊(duì)降價(jià)

追根溯源，非住宅市場(chǎng)是從2019年年底下行，2020年下半年開(kāi)始跳水。

2021年2月20日，湖南省住建廳和湖南省統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于2020年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的通報(bào)》稱(chēng)，在2020年的新建商品房銷(xiāo)售中，住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等分化現(xiàn)象明顯。其中，住宅銷(xiāo)售面積8506.65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.4%;辦公樓銷(xiāo)售面積110.69萬(wàn)平方米，同比下降3.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積541.28萬(wàn)平方米，同比下降11.8%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年長(zhǎng)沙公寓成交均價(jià)13111元/m2，而2020年以來(lái)成交均價(jià)為11750元/m2，降了1361元/m2，跌幅達(dá)11%。

長(zhǎng)沙麓谷高新區(qū)某樓盤(pán)一置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，2020年9月，恒大率先甩賣(mài)公寓，七折銷(xiāo)售，位于主城區(qū)萬(wàn)家麗的一項(xiàng)目公寓價(jià)格跌破8000元/m2。一位購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目公寓的業(yè)主告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，當(dāng)時(shí)幾乎是“無(wú)腦下單，樣板間都沒(méi)看就買(mǎi)了”。他沒(méi)想到，這個(gè)項(xiàng)目在下單后不到半年就已停工，至今還在等待復(fù)工。

今年3月，新力鉑園公寓售價(jià)從9000元/m2降到6888元/m2，是當(dāng)時(shí)打折力度較大的一個(gè)項(xiàng)目，引發(fā)市場(chǎng)震動(dòng)。不過(guò)，它的降價(jià)風(fēng)頭很快被其他項(xiàng)目搶走。綠地一項(xiàng)目部分公寓價(jià)格從14000元/m2猛降至9000元/m2以下，金地在長(zhǎng)沙天心區(qū)的一項(xiàng)目推出5888元/m2起的特價(jià)現(xiàn)房公寓……排隊(duì)降價(jià)者比比皆是。

《湖南日?qǐng)?bào)》10月29日?qǐng)?bào)道《意見(jiàn)》時(shí)稱(chēng)，目前長(zhǎng)沙降價(jià)的公寓，其價(jià)格相比之前幾乎是打?qū)φ?、打三折的水平?/p>

即便如此，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者走訪(fǎng)多個(gè)樓盤(pán)時(shí)，眾多置業(yè)顧問(wèn)仍眾口一詞地感慨：“賣(mài)不動(dòng)。”

在長(zhǎng)沙旭輝地產(chǎn)某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)：“長(zhǎng)沙公寓太慘淡了！太多了，政府也是怕開(kāi)發(fā)商出問(wèn)題，才推出這個(gè)政策。”

不過(guò)，在部分熱門(mén)板塊，如長(zhǎng)沙濱江金融中心，在售公寓降價(jià)促銷(xiāo)效果比較明顯，尾盤(pán)所剩不多。置業(yè)顧問(wèn)們反復(fù)提醒：買(mǎi)公寓買(mǎi)商鋪，關(guān)鍵還是看地段，只要地段好，好賣(mài)也好租。

在濱江板塊一售樓部，準(zhǔn)備買(mǎi)公寓做投資的林先生說(shuō)，作為個(gè)人投資者，他最看重的是《意見(jiàn)》降低了公寓和商鋪的持有成本和交易成本。

他算了一筆賬：“長(zhǎng)沙投資公寓、商鋪，大概是每年5個(gè)點(diǎn)左右的收益，更好一點(diǎn)的話(huà)，10年能夠回本。”

不過(guò)，交易成本高是公寓出手的攔路虎。按照現(xiàn)行政策，商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)費(fèi)用要交契稅、增值稅、土地出讓金等，合計(jì)稅率超過(guò)16%。如果是通過(guò)二手中介出售，還要加上傭金，交易成本超18%。

對(duì)此，《意見(jiàn)》明確，對(duì)于轉(zhuǎn)讓非住宅商品房的單位或個(gè)人，可適當(dāng)降低相關(guān)交易費(fèi)用，而且各縣市還可為新購(gòu)或租賃非住宅商品房的單位或個(gè)人提供購(gòu)房補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼。

長(zhǎng)沙一在售樓盤(pán)

長(zhǎng)沙某在售樓盤(pán)實(shí)景

《意見(jiàn)》還提出降低公寓居民用戶(hù)使用成本。居住在公寓的居民住戶(hù)，符合“一戶(hù)一表”安裝條件和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，由城市自來(lái)水公司、電網(wǎng)公司、城市燃?xì)夤境淼綉?hù)后，用戶(hù)可持房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)等證件，申請(qǐng)執(zhí)行城鎮(zhèn)居民用水用電用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

不過(guò)，有置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，已經(jīng)建好的項(xiàng)目里，除了少部分符合消防要求的公寓，其他的并不能開(kāi)通天然氣。

“再不降低商住比，長(zhǎng)沙的地就賣(mài)不出？”

面對(duì)高企的非住宅庫(kù)存，今年以來(lái)，湖南非住宅土地供應(yīng)已經(jīng)減少。8月16日，湖南省住建廳發(fā)布的《關(guān)于2021年上半年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的通報(bào)》顯示，1—6月，全省商服用地供應(yīng)903.17公頃，同比減少3.1%，占房地產(chǎn)用地供應(yīng)量的27.1%。

此次，《意見(jiàn)》明確，對(duì)已出讓尚未建設(shè)的非住宅商品房用地，允許按規(guī)定轉(zhuǎn)型用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在滿(mǎn)足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可按“商改住”進(jìn)行規(guī)劃修改，并可適當(dāng)降低商住配比。

有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，接下來(lái)幾個(gè)月，長(zhǎng)沙很多開(kāi)發(fā)商可能要排隊(duì)去“調(diào)規(guī)”，降低商住比。

“再不降低商住比，項(xiàng)目就沒(méi)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)賺，長(zhǎng)沙的地就賣(mài)不出?！绷碛幸婚_(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙公司負(fù)責(zé)人點(diǎn)明這一邏輯。

在數(shù)次推遲后，9月16日，長(zhǎng)沙發(fā)布2021年第二批次集中掛牌公告，推出29宗地，其中商住用地21宗，住宅用地8宗。10月18日，長(zhǎng)沙市國(guó)土局交易網(wǎng)站發(fā)布第二批集中供地終止公告，成交結(jié)果只能用“慘淡”來(lái)形容：29宗地，只賣(mài)出去10宗，而且全部是底價(jià)成交，零溢價(jià)，總拍價(jià)88億元。

值得注意的是，10宗地中，長(zhǎng)沙本土國(guó)企就拿走了7宗，其中，長(zhǎng)沙市國(guó)資委獨(dú)資的長(zhǎng)沙城市發(fā)展集團(tuán)有限公司拿地金額和拿地面積都位居第一。有市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為：“本土國(guó)有企業(yè)融資成本低，且有當(dāng)?shù)卣С?，在本批次土拍中托底作用明顯?！?/p>

這與6月1日時(shí)的首輪集中供地成交結(jié)果相比是冰火兩重天。首輪集中供地，長(zhǎng)沙賣(mài)出了24宗地塊，9宗地塊觸發(fā)熔斷等待搖號(hào)，總拍價(jià)約381億元。南湖路048號(hào)地塊溢價(jià)率高達(dá)49%，最高樓面價(jià)達(dá)到約14157元/m2。

11月1日，在房地產(chǎn)工作座談會(huì)上，長(zhǎng)沙市副市長(zhǎng)周志凱強(qiáng)調(diào)，抓好土地出讓的有序供應(yīng)。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第21期）