基于灰色關(guān)聯(lián)法的LT房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響分析

馬巧瑩

(成都理工大學 管理科學學院，四川 成都 610059)

正是悠久的歷史底蘊和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展，成都連續(xù)13年獲得“中國最具幸福感城市”的稱號。隨著從外地入蜀投資人員人數(shù)的增加、在蓉工作比例的提高，成都的經(jīng)濟獲得了更高速的發(fā)展，當?shù)叵M者們對于住宅的品質(zhì)有著越來越高的要求，對高檔次居住樓盤的需求也逐漸趨旺。2016年以來，影響成都住宅市場變化最深的就是限購政策的出臺。大大小小的政策幾十條，不斷在完善住房限購機制。在此背景下，成都市各個區(qū)市縣的房地產(chǎn)行業(yè)也受到影響。LT房地產(chǎn)項目谷落于歷史名城——崇州，位于成都的近郊，其經(jīng)濟也跟著成都的迅速騰飛而受到頗大影響。合理確定房價有助于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定和良好發(fā)展[1]。

1 行業(yè)發(fā)展分析

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)綜合分析

1998年以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為政策支撐點在其中發(fā)揮著十分重要的作用。其首先在北京、上海、深圳等幾大城市中迅速發(fā)展[2]，然而，一個行業(yè)的發(fā)展緩慢或過熱，都有其危害性。近年來，各類購房者懷著不同目的追逐房產(chǎn)，造成房地產(chǎn)行業(yè)不降反升的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)發(fā)展過熱會影響其他行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，就是實體經(jīng)濟的“抽血效應(yīng)”，對居民消費的“擠出效應(yīng)”以及對金融體系和經(jīng)濟運行的“風險效應(yīng)”[3]。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展，2016年起成都市有關(guān)部門在經(jīng)濟和行政方面頒布了系列政策和建議。在經(jīng)濟方面，政府通過緊縮信貸和增加供應(yīng)的方式提升信貸審核力度，防止信貸資金注入地產(chǎn)行業(yè)，并且控制土地開發(fā)使用率，保證住房的供應(yīng)需求從而達到供需平衡。在行政方面，政府通過限購限售、控價搖號等方式:①將成都的主城區(qū)納入限購地區(qū)，從戶籍、社保、家庭住房擁有數(shù)等多個方面設(shè)置條件限制。②對于出售或轉(zhuǎn)讓的住房也有條件限制。在確定商品房價格時，需向有關(guān)單位提交審核表，控制合理房價。③購房者通過搖號的方式排序購買，一次只能參與一個項目，從而保障購房者的剛性需求。

1.2 LT房地產(chǎn)SWOT分析

LT房地產(chǎn)項目位于成都市崇州市三大新城的“南部新城”，隨著近幾年城市中心的基本轉(zhuǎn)移完成，項目所處地區(qū)的周圍配套設(shè)施較為完善，生活水平有良好保證。項目所處位置西至濱河路，東接世紀大道和崇雙路，北連永康路，南臨宏業(yè)大道。項目總面積約8 km2，居住用地為2.96 km2，規(guī)劃人口5萬人，交通發(fā)達，教育資源豐厚，并且公園、醫(yī)院、酒店、商貿(mào)城等配套完備。具體地區(qū)規(guī)劃信息如表1所示。

表1 地區(qū)規(guī)劃

SWOT分析，即態(tài)勢分析，是在競爭戰(zhàn)略專家邁克爾·波特和能力學派管理學家兩者研究的基礎(chǔ)上，以內(nèi)部和外部環(huán)境綜合考量的研究方法，具有顯著的結(jié)構(gòu)化、系統(tǒng)性的特點[4]。SWOT分析可以對項目的背景情勢進行全面、系統(tǒng)的分析，將研究對象的優(yōu)勢點、劣勢點、機會點和威脅點等列舉出來，綜合考量項目的利弊性，從而對研究的對象作出相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，通過減少資金浪費，避免不必要損失，降低風險，從而獲取最佳策略方式。

1.2.1 優(yōu)勢與機會分析(SO)。①該宗地是崇中展業(yè)投資有限公司競投的，隸屬于崇州文旅集團，是目前崇州中國有資企業(yè)改革的排頭兵，位于南部新城，周邊配套設(shè)施建設(shè)是3個新城區(qū)中最為完善的，且作為崇州市努力打造的新三大新城區(qū)之一，是發(fā)展最為良好的地域。本項目發(fā)展起來后，將與宗地附近開盤的另外兩個樓盤互為補充，更好吸引購房者。②2010年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，2020年成都市人民政府辦公廳出臺《關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，2022年成都市住建局出臺《成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于進一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。上述通知可以有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展，有效地保證了剛需，合理抑制了炒房投資的發(fā)展，穩(wěn)定了房價，從而為成都地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了重要政策指引。③在宗地附近計劃實現(xiàn)城市交通、城際交通和軌道交通的無縫銜接以及乘客零換乘的目標。在重慶南路以東的地塊將依托快鐵的站點，打造集公交、客運、出租、地鐵等一體的10 min軌道交通圈，為南部新城區(qū)提供更為完善的交通服務(wù)。④該區(qū)域普遍樓距較小，綠化難以集中。恒?；▓@項目將以增加綠化、休閑區(qū)為著手點，為用戶提供更好生活環(huán)境，且建筑都將高要求達到《綠色建筑評價標準》，積極響應(yīng)政府號召。

1.2.2 劣勢與威脅分析(WT)。①習近平總書記在十九大報告中指出，“房子是用來住的、不是用來炒的”，現(xiàn)如今崇州房地產(chǎn)進入回緩期，房價有了初步穩(wěn)定。很多人處于觀望狀態(tài)不敢輕易出手。房地產(chǎn)商的土儲不再增加，大多數(shù)沒有在建中。②南部新城區(qū)的交通建設(shè)中，要求在該地塊無條件提供市政區(qū)劃道路，項目的規(guī)劃存在著不確定的因素。③項目的資金投入、銷售狀況以及風險預(yù)測是項目是否成功的關(guān)鍵。④隨著國家和地區(qū)房地產(chǎn)政策的力度加大，地產(chǎn)商在銀行融資難度的加大，房地產(chǎn)投資具有更大的風險。

通過對項目進行SWOT分析，可以就各優(yōu)勢、機會、劣勢和威脅從購買源和消費目標入手，明確消費人群需求。將項目優(yōu)勢因素轉(zhuǎn)換成營銷推廣策略及其賣點，在項目設(shè)計中規(guī)避劣勢點和威脅點，項目規(guī)劃上揚長避短，在后期營銷中突出優(yōu)勢，進而形成項目開發(fā)銷售的一體化優(yōu)勢。

2 模型構(gòu)建

灰色關(guān)聯(lián)分析是一種多因素分析的方法。也就是說在灰色系統(tǒng)中，為了研究某一個項目受其他因素影響的強弱程度對比，以此來判斷相對關(guān)系的強弱[5]。

2.1 確定母序列和特征序列

母序列也稱為參考序列，即想要研究的序列。特征序列就是用來研究其與母序列關(guān)系緊密程度的幾組序列，也稱為比較序列。根據(jù)分析目的確定分析指標體系，設(shè)n個數(shù)據(jù)序列形成如下矩陣。

(1)

其中m為指標的個數(shù)，

(2)

i=1,2,…,n

參考數(shù)據(jù)列記作：

(3)

表1顯示了LT房地產(chǎn)項目的地區(qū)規(guī)劃情況。根據(jù)近幾年崇州幾座典型樓盤相關(guān)信息構(gòu)建原始數(shù)據(jù)序列，見表2。其中：母序列為 X0′表示最低房價(元/m2)；子序列為：X1′表示地段，X2′表示占地面積(m2)，X3′表示總建筑面積(m2)，X4′表示容積率，X5′表示裝修狀況，X6′表示車位比，X7′表示物業(yè)費(元/m2/月)，X8′表示綠化率(%)，X9′表示配套設(shè)施，X10′表示小區(qū)定位。各影響因素與房價的關(guān)聯(lián)度如表3所示。對于其中無法用數(shù)據(jù)直接表述的影響因素按照程度進行定量設(shè)定。地段：按照地區(qū)繁華程度分為:5(繁華)，4(較繁華)，3(中等)，2(較不繁華),1(不繁華)；裝修狀況：1(毛坯)，2(簡裝修)，3(精裝修)；配套設(shè)施：1 km內(nèi)是否有學校、醫(yī)院、公園、商圈、地鐵、公交車線；按擁有量劃分等級為：1，2，3，4，5，6，7，8；小區(qū)定位：5(別墅)，4(洋房)，3(中高檔電梯高層、洋房)，2(多層、高層帶電梯)，1(不設(shè)電梯多層)。

表2 各樓盤最低房價與各影響因素信息

2.2 歸一化處理

在表格中數(shù)據(jù)由于單位不同，無法進行直接比較。為了消除不同量綱的影響，因此在分析前需要對數(shù)據(jù)進行歸一化也稱作無量綱化處理。常見的方法有標準化和初值化。

(4)

(5)

i=0,1,…,n;k=1,2,…,m

無量綱化后的數(shù)據(jù)序列形成如下矩陣。

(6)

2.3 求解關(guān)聯(lián)系數(shù)

首先逐個計算每組比較序列與參考序列的差值的絕對值，即|x0(k)-xi(k)|(k=1,…,m,i=1,…,n,n為被評價對象的個數(shù))，再對新的矩陣分別求出最小的和最大的元素。

(7)

分別計算每個比較序列與參考序列對應(yīng)元素的關(guān)聯(lián)系數(shù)。

k=1,…,m

(8)

其中：ρ為分辨系數(shù)，0<ρ<1，若ρ越小，關(guān)聯(lián)系數(shù)間差異越大，區(qū)分能力越強。通常ρ取0.5。

2.4 求解關(guān)聯(lián)度序列

對各評價對象(比較序列)分別計算其各指標與參考序列對應(yīng)元素的關(guān)聯(lián)系數(shù)的均值，以反映各評價對象與參考序列的關(guān)聯(lián)關(guān)系，并稱其為關(guān)聯(lián)序列，記為：

(9)

最后根據(jù)對關(guān)聯(lián)度值進行排序，得出結(jié)論。

3 結(jié)果分析

表3表示10個影響因素與房價之間的關(guān)聯(lián)度值大小。除占地面積X2′、總建筑面積X3′以外的影響因素與最低房價的關(guān)聯(lián)度較高，均在0.8以上，說明各影響因素與房價的一致性較高。各影響因素與房價的關(guān)聯(lián)序為R7>R8>R1>R10>R5>R4>R6>R9>R3>R2，即各影響因素與房價的關(guān)聯(lián)程度由大到小依次是物業(yè)費、綠化率、地段、小區(qū)定位、裝修狀況、容積率、車位比、配套設(shè)施、總建筑面積、占地面積?？梢?，物業(yè)費、綠化率與地段等與房價定價的一致性較高；而占地面積與總建筑面積等與房價定價的一致性較低。本項目在確定預(yù)售價格的過程中，充分考慮了上述影響因素，劃分一定的權(quán)重，并根據(jù)崇州市近來的房價走勢、周邊樓盤的售價和銷售狀況，我們的價格初期設(shè)定為商業(yè)建筑標價為16 500元/m2,住宅標價約為12 600元/m2左右，停車位暫定16萬元一個。同時這樣的價位在周圍樓盤中競爭力較大。

表3 各樓盤最低房價與各影響因素關(guān)聯(lián)度排序

4 風險分析

從項目的規(guī)劃設(shè)計到實際施工，再到后期的開盤銷售，整個過程都會面臨各個情況的風險，本次主要針對環(huán)境風險、政府政策風險、財務(wù)風險以及質(zhì)量風險進行分析，并說明相應(yīng)的應(yīng)對辦法。

4.1 風險識別

不同的風險對項目的影響大小不同，產(chǎn)生的后果也截然不同。因此，應(yīng)當對項目的各項風險做出充分的估計，從而保證項目的順利進行。相關(guān)影響因素有：①環(huán)境風險。項目建設(shè)會受到譬如天氣好壞、水電資源供應(yīng)或者是周圍交通等問題的制約，可能會對工期、進度完成情況有所影響。甚至天氣會對施工建筑造成一定質(zhì)量影響。②政府政策風險。因為政府會根據(jù)房地產(chǎn)的綜合不穩(wěn)定發(fā)展作出相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要時時關(guān)注相關(guān)政策的頒布，盡快作出調(diào)整。尤其是要關(guān)注購房政策、物業(yè)稅收和貨幣利率等。③財務(wù)風險。資金在項目建設(shè)中起著舉足輕重的作用，充足的資金供應(yīng)才能維持項目健康有序運轉(zhuǎn)。因此，在項目規(guī)劃時就要有完善的資金籌措計劃，確保在整個周期里資金鏈不會斷裂。由于整個項目的完成需要大量的資金注入，因此融資十分關(guān)鍵。在明確自身的資金投入后，需要向銀行貸款或與其他企業(yè)合作以此注入資金。④質(zhì)量風險。管理人員需要在整個建設(shè)工程中把控建設(shè)節(jié)奏，監(jiān)測施工狀況，確保建設(shè)有序穩(wěn)定進行。工人們需要認真落實修建工作，嚴格按照規(guī)定進行，不能疏忽。在材料的選用上，要嚴格按照地區(qū)建筑標號要求，切忌偷梁換柱，濫用材料。

4.2 風險防范

為了保證項目的順利進行，除了要正確地識別風險，還需要及時應(yīng)對和防范潛在風險。針對上述可能出現(xiàn)的風險，特做出如下應(yīng)對措施：①對于天氣的變化，施工組應(yīng)當具備預(yù)測能力，及時針對惡劣環(huán)境做出相應(yīng)措施，以減少對施工周期和建筑質(zhì)量的延遲和破壞。事先對天氣可能延誤的工期進行預(yù)估處理，減少損失。②施工過程中要考慮對污水、噪音以及建筑廢物的解決。對于污水的處理，可以通過河流的辦法，經(jīng)市政排污管道排出；并在施工設(shè)備的選擇中，應(yīng)盡量選擇噪音較小，在施工過程中對施工設(shè)備做減震處理；在施工過程中會產(chǎn)生許多建筑廢料，萬不可隨處丟棄，應(yīng)當將其集中運到相關(guān)處理站，等待二次利用。

隨著房地產(chǎn)限購政策力度的加大，崇州整個房地產(chǎn)業(yè)都處于保守發(fā)展的狀況， 土地成交率和溢價率不高，流拍狀況增多，樓盤的新建量維穩(wěn)。但總體而言，崇州仍具有較為長久的購房需求。在該區(qū)域內(nèi)，作為新三大城區(qū)之一的南部新城，其地理位置的重要性不言而喻。一個城市的中心樞紐，其綜合發(fā)展態(tài)勢是最為理想明顯的。因此，我們要及時知曉相關(guān)政策的頒布，當?shù)胤康禺a(chǎn)的綜合發(fā)展狀況，并且注意周邊樓盤的建造特色和銷售情況。及時調(diào)查搜集有關(guān)數(shù)據(jù)進行匯總并分析結(jié)果，從而對該項目的進展情況進行及時調(diào)整。

在整個項目的實施之前，需要充分預(yù)測資金的流動狀況，將可能的多重突發(fā)問題考慮在內(nèi)，保證充足的資金注入，并且要正確評估該項目的資金盈利狀況，實時掌握資金動態(tài)發(fā)展，每筆資金流動要有詳細信息說明。項目建設(shè)期要保證注入資金的穩(wěn)定，防止資金鏈斷裂。在項目運行階段，要通過銷售回收部分資金，保證項目的持續(xù)運行。

在項目建設(shè)過程中，會受到工人、管理人員以及用料的標準等的影響。在項目的建設(shè)期，工人的施工速度，施工的質(zhì)量會對項目成品產(chǎn)生影響。管理人員的負責態(tài)度，建設(shè)期的施工標準和進度安排也會影響項目成果。在材料的選用上，要注意材料公司的開辦時間，是否符合國家建筑材料規(guī)范。

5 結(jié)束語

該項目是基于對成都市崇州市房地產(chǎn)的充分市場調(diào)研實踐和理論數(shù)據(jù)開展的。本研究充分借鑒相關(guān)文獻、積極了解近6年來該地區(qū)的房產(chǎn)信息，并且充分分析國家房地產(chǎn)相關(guān)政策。通過數(shù)據(jù)整理進行分析，仔細分析該項目的地理環(huán)境、技術(shù)方案、風險評估等。本研究引入了灰色關(guān)聯(lián)分析對房價影響因素進行充分探討，為項目房價的確定做了重要參考。