住宅外門窗成本影響因素的案例分析

王守虎 天津市鴻泰企業(yè)管理咨詢有限公司

1 前言

門、窗按外圍護(hù)結(jié)構(gòu)用和內(nèi)圍護(hù)結(jié)構(gòu)用可劃分為兩類：外門窗、內(nèi)門窗。[1]外門窗是有一個面接觸室外空氣的門窗[2]，是建筑外門及外窗的統(tǒng)稱[3]。供家庭居住使用的建筑（含與其他功能空間處于同一建筑中的住宅部分），簡稱住宅。[4]住宅外門窗是室內(nèi)外的聯(lián)通口，是建筑外立面的組成部分，門窗的形式、大小、布置都影響著建筑的外觀和性能，而且承擔(dān)著采光、通風(fēng)、保溫隔熱、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等功能，這些外在的形象和內(nèi)在的功能都影響客戶的使用體驗，所以外門窗是客戶敏感點，房地產(chǎn)開發(fā)商會根據(jù)產(chǎn)品不同定位對外門窗進(jìn)行不同需求和窗地比（為方便成本計算，本文中窗地比指單體地上外門窗面積占相應(yīng)地上建筑面積的比例）的差異化選配，這會影響到外門窗單價或者總價占建安成本的比例。

除了受需求端的影響，住宅外門窗成本還受其它多種因素的影響，比如建筑氣候分區(qū)、節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、門窗材質(zhì)、建筑防火分類、材料價格、其它因素等。

我國建筑氣候分區(qū)類型較多，天津建筑氣候區(qū)屬于ⅡA區(qū)[5]，是熱工區(qū)劃中的寒冷地區(qū)[6]。ⅡA區(qū)位于我國華北地區(qū)，屬地理學(xué)的南溫帶氣候，區(qū)內(nèi)冬季氣候寒冷且持續(xù)期長，建筑上的主要問題是防寒，建筑物應(yīng)滿足防寒、保溫、防凍等要求；夏季炎熱濕潤，暴雨強度大，應(yīng)注意防熱、防潮、防暴雨，并防止大風(fēng)和風(fēng)沙的侵襲，出入口應(yīng)考慮防風(fēng)設(shè)計。[5]由于不同分區(qū)氣候特點不同，各地對建筑外門窗要求各異，成本影響因素和特點也不盡相同。本文主要對天津地區(qū)近年項目案例進(jìn)行分析，探討成本主要影響因素及特點。

2 住宅外門窗成本的影響因素案例分析

2.1 節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的影響

自1991年天津市出臺第一步節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)DBJ 29-1—91《民用建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）天津地區(qū)實施細(xì)則》以來，到2013年7月1日起正式實施居住建筑第四步節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)DB 29-1—2013《天津市居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，歷時22年，天津地區(qū)的節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)經(jīng)歷了四個階段六個版本，節(jié)能率累計達(dá)到75%[7]。

2013四步節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行前的上一版標(biāo)準(zhǔn)為DB 29-1—2010《天津市居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，該規(guī)范節(jié)能率為65%，為三步節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。

天津某項目執(zhí)行該標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的23層住宅樓外門窗采用PA斷橋鋁合金框料、中空玻璃（除南向為Low-E中空玻璃外）、空氣層厚度不小于12mm，傳熱系數(shù)K值東、西、北向為2.7W/(m2·K），南向為2.3W/(m2·K）[部分2.0W/(m2·K）]，門窗開啟方式主要為平開門窗。

2013年四步節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，按該標(biāo)準(zhǔn)4.3.3第1條“外門窗的透明部件除采用真空玻璃之外均應(yīng)具備兩個或以上封閉氣體間層的構(gòu)造，氣體間層寬度宜為9mm～20mm”，按該要求玻璃應(yīng)使用三玻兩腔或以上配置，按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的住宅中常見的外門窗為65系列斷橋鋁合金三玻兩腔平開門窗。

天津2021年1月信息價（中準(zhǔn)價）查詢四部節(jié)能規(guī)范實施前后門窗價格。實施前暫按斷橋鋁合金中空玻璃平開門窗考慮，其綜合規(guī)格含稅市場價分別為894.51元/m2（門）、754.52元/m2（窗）；實施后暫且按斷橋鋁三玻兩腔平開門窗考慮，其含稅市場參考價為870.1元/m2（門窗）。對比以上數(shù)據(jù)，三玻兩腔平開門和中空玻璃平開門價格水平基本持平，三玻兩腔平開窗比中空玻璃平開窗高出115.58元/m2、15%。綜合天津近3年（2019-2021年）斷橋鋁合金窗信息價數(shù)據(jù)，中空玻璃平開窗均價702元/m2，三玻兩腔平開窗均價910元/m2，高出208元/m2，高出比例為30%。因住宅外門窗中窗戶占主要比例，可近似認(rèn)為近3年住宅四步節(jié)能外門窗比三步節(jié)能外門窗高約30%，住宅單體建安成本假定3000元/m2，窗地比0.2，可近似認(rèn)為建安成本提高1.4%。

天津住建委印發(fā)的《天津市綠色建筑發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出“十四五”期間綠色建筑規(guī)劃具體目標(biāo)，預(yù)期到2025年新建居住建筑五步節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行比例達(dá)到100%。要加快新建居住建筑五步節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)頒布實施，盡快發(fā)布天津市居住建筑五步節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，從建筑節(jié)能產(chǎn)品、設(shè)備、體系、技術(shù)水平、產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施等角度，全面推動新建建筑能效提升。嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，完善建筑節(jié)能聯(lián)動監(jiān)管機制，確保新建建筑五步節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)100%執(zhí)行。目前，北京DB 11/891—2020《居建節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》已于2021年1月1日實施，該標(biāo)準(zhǔn)率先將居住建筑節(jié)能率由75%提升至80%以上，要求外門窗傳熱系數(shù)限值1.1W/(m2·K）。五步節(jié)能門窗價格目前無信息價可供參考，因型材和玻璃等配置提高，估計價格會有較大幅度的提升。

2.2 門窗材質(zhì)的影響

住宅外門窗因型材不同可分為斷橋鋁合金門窗、塑鋼門窗、鋁木復(fù)合門窗、實木門窗等，鋁木復(fù)合門窗和實木門窗價格高、使用少，本文僅對比相同傳熱系數(shù)條件下，塑鋼窗和斷橋鋁合金窗的價格差異。

DB 29-1—2013《天津市居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》表4.2.1-1中對外窗傳熱系數(shù)限值為：大于等于4層的建筑南向2.3W/(m2·K）、東西北向1.8W/(m2·K），小于等于3層的建筑南向2W/(m2·K）、東西北向1.5W/(m2·K）。因塑料型材傳熱系數(shù)一般比鋁合金型材低，因此采用塑料型材時可以適當(dāng)降低玻璃配置。

根據(jù)上述設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)附錄C，塑鋼窗窗框采用塑料型材四腔（20%）時窗框K=1.8W/(m2·K），玻璃配置采 用5mm透明+9Ar+5mm透 明+9Ar+5mm透明 時窗玻璃K=1.7W/(m2·K），計算整樘窗的傳熱系數(shù)K值為1.8W/(m2·K），符合規(guī)范要求；當(dāng)斷橋鋁合金窗窗框采用鋁合金型材（隔熱條24mm，窗框窗洞面積比20%）時窗框K=2.5W/(m2·K），玻璃配置采用5mm透明+12Ar+5mm透明+12Ar+5mmLow-E時窗玻璃K=1.1W/(m2·K），圖紙給出的整樘窗的傳熱系數(shù)K=1.8W/(m2·K），符合規(guī)范要求。

近3年市場價中空層12Ar比9Ar貴約5元/m2～12元/m2，5mmLow-E玻璃比5mm透明玻璃貴約13元/m2～20元/m2。同樣的K值，斷橋鋁合金窗玻璃比塑鋼窗玻璃貴約23元/m2～44元/m2。參考近3年天津信息價（中準(zhǔn)價），斷橋鋁合金三玻兩腔窗市場參考價910元/m2，塑鋼三玻兩腔窗市場參考價710元/m2，高出200元/m2，高出比例為28%?？梢姡瞬Ａ渲脤?dǎo)致的差價，因塑料型材比鋁合金型材便宜等其它因素，共同導(dǎo)致了塑鋼窗比斷橋鋁合金窗更有價格優(yōu)勢。

由于斷橋鋁具有保溫性能好、強度高、使用壽命長、價格適中等優(yōu)點，是現(xiàn)在市場上的主流產(chǎn)品。塑鋼窗因塑料傳熱系數(shù)低，其保溫性能比鋁合金好，價格比鋁合金便宜，但其強度不如鋁合金，且存在易老化風(fēng)險，一般用于低端市場[8]。

2.3 建筑防火分類的影響

根據(jù)GB 50016—2014《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（2018年版），民用住宅建筑根據(jù)其建筑高度和層數(shù)可分為單、多層住宅建筑（建筑高度不大于27m）和高層住宅建筑，27m＜高層住宅建筑高度≤54m時為二類高層住宅，高層住宅建筑高度＞54m時為一類高層住宅，[9]建筑高度超過100m為超高層建筑。

該規(guī)范5.5.32中明確：建筑高度大于54m但不大于100m的住宅建筑，每戶應(yīng)有一間房間的外窗耐火完整性不宜低于1h，即建筑高度不大于100m的一類高層住宅每戶應(yīng)設(shè)置不低于1h的耐火窗。根據(jù)該規(guī)范6.7.5、6.7.7，建筑高度大于27m，但不大于100m時，采用B1級保溫材料時，建筑外墻上門、窗的耐火完整性不應(yīng)低于0.5h，即建筑高度不大于100m的一、二類高層住宅采用B1級保溫材料時，外門窗耐火不低于0.5h。天津近年非超高層住宅項目外墻采用B1級保溫材料的較常見，因B1級保溫材料應(yīng)用廣施工技術(shù)較成熟、容重較小、成本較低，按普通住宅層高約3m，一般對采用B1級保溫材料的10層-33層的住宅外門窗耐火完整性不低于0.5h，19層-33層的住宅還需每戶一間房間外窗耐火完整性不低于1h。1h耐火窗設(shè)置在臥室的案例較多見，這些案例中其面積占外門窗面積約為10%～15%，也有少量設(shè)置在衛(wèi)生間等其它房間的案例，面積比約為4%～5%。

參考天津近兩年四步節(jié)能窗信息價（中準(zhǔn)價），斷橋鋁合金三玻兩腔窗均價953元/m2，耐火0.5h斷橋鋁合金窗均價1361元/m2，耐火1h斷橋鋁合金窗均價1442元/m2。按斷橋鋁合金門窗測算，窗地比取0.2，單體建安成本假定3000元/m2，10～18層全部采用0.5h耐火窗，19～33層0.5h耐火窗占比按85%、1h耐火窗占比按15%，可近似認(rèn)為10～18層采用耐火窗比采用非耐火窗建安成本高出81.6元/m2，高出比例2.7%；19～33層采用耐火窗比采用非耐火窗建安成本高出84.03元/m2、高出比例2.8%。

2.4 材料價格的影響

門窗材料包括鋁型材、塑鋼型材、玻璃、五金件、附框、輔材、紗窗等，材料因規(guī)格型號、品牌、市場價波動等不同會影響門窗價格，其中型材是占成本比重最大的主材。以斷橋鋁合金窗為例，鋁型材價一般由鋁錠價、型材加工費及運費、損耗采管包裝費等組成。鋁錠價可參照長江鋁A00現(xiàn)貨成交均價，型材加工費受表面處理工藝、是否為隔熱型材以及隔熱條的寬度等影響，運費、損耗采管包裝費根據(jù)實際情況確定且金額占比較小。長江鋁A00現(xiàn)貨成交均價每日更新數(shù)據(jù)，合同簽訂日期或制作加工日期鋁錠價的波動會影響門窗價格。近兩年大宗原材料價格波動較大，對門窗價格影響較大，我們以A項目鋁合金門窗價隨鋁錠價波動情況舉例說明。A項目住宅取無耐火窗的多層住宅業(yè)態(tài)（6-9層）和有耐火窗的一類高層住宅業(yè)態(tài)（19-33層）分別測算。鋁錠價按長江鋁A00現(xiàn)貨成交均價，取2020年1月-2021年12月各月的均價，計算出隨各月均價變動的門窗價，計算結(jié)果見圖1。經(jīng)correl函數(shù)驗證，上述門窗價和鋁錠價呈正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為1。鋁錠價從2020年4月的最小值12057元/t變?yōu)?021年9月的最大值22375元/t時，漲幅86%。多層門窗均價從676元/m2變?yōu)?81元/m2，漲幅16%，鋁型材占總價比重的波動范圍約為24%～32%。一類高層門窗均價從947元/m2變?yōu)?059元/m2，漲幅12%，鋁型材占總價比重約的波動范圍約為19%～25%。

鋁型材價格除了受主材價波動影響，因表面處理工藝不同會影響型材價格，斷橋鋁合金型材常見的表面處理工藝有靜電粉末噴涂、電泳、氟碳漆噴涂、木紋轉(zhuǎn)印等，型材雙面靜電粉末噴涂因價格較低使用較廣。隔熱條寬度和進(jìn)口還是國產(chǎn)品牌也會影響鋁型材的價格，隔熱鋁合金門窗65系列多用24mm寬隔熱條，隔熱條進(jìn)口品牌有泰諾風(fēng)、蘭德斯等，比國產(chǎn)品牌價格要高。

玻璃是除鋁型材以外占造價比重次高的材料，A項目兩類住宅玻璃面積占門窗面積比例約為75%，玻璃材料價占總價的比例約為17%～19%。玻璃材料價會因原片及加工費等價格的波動而變化。

五金件因門窗開啟方式不同也會有價差，單扇窗內(nèi)開內(nèi)倒五金比內(nèi)平開五金要高約90元。A項目門窗開啟方式主要是內(nèi)平開，五金件材料價占總價的比例約為3%～4%。

披水板一般在窗下口設(shè)置，多采用1.5mm厚粉末噴涂鋁板。A項目披水板材料價合占總價的比例為5%～6%。

鋼附框，依據(jù)DB 29-1—2013《天津市居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》3.3.5“門窗鋼附框應(yīng)采用Q235鋼型材制成。鋼附框最小實測壁厚不應(yīng)小于2.0mm，其內(nèi)、外表面應(yīng)采用熱鍍鋅防腐處理，鍍鋅層最小實測厚度不應(yīng)小于55μm。”3.3.6“根據(jù)型材寬度和窗臺披水板安裝要求，可自行設(shè)計門窗附框幾何形狀，其最小截面尺寸不應(yīng)小于40mm×20mm，鋼附框內(nèi)應(yīng)填充保溫材料，鋼附框可采用阻燃型剛性插角現(xiàn)場組合安裝?！碧旖蝽椖恳话悴捎?0mm×20mm×2mm鍍鋅方管鋼附框，內(nèi)填充保溫材料，單價約10元/m～20元/m。A項目鋼附框材料價占總價的比例為3%～5%。

紗窗分隱形紗窗、固定紗窗、金剛網(wǎng)紗窗等，價格依次遞增。A項目采用固定紗窗，紗窗材料占總價的比例約為2%～4%。

輔材費，A項目多層門窗占總價比例約為3%～7%、一類高層門窗占總價比例約為17%～21%。

2.5 其它因素的影響

除了上述因素，人工費、機械費、檢測試驗費、措施費、管理費、利潤、稅金等因素也會影響外門窗成本。采購方式也會影響成交價格，采用集采模式能有效控制成本。因采用落地窗或屋頂女兒墻設(shè)置外窗等會增加窗地比，也會提高外門窗的單位建筑面積成本。因可能存在圖紙尺寸和實際下料尺寸的差異也會影響成本的實際支出金額。

3 結(jié)束語

住宅外門窗成本受多種因素的影響，需在滿足設(shè)計、驗收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范基礎(chǔ)上尋求客戶滿意度和經(jīng)濟性的最優(yōu)平衡配置，通過全面考慮成本影響因素采取有效管控措施以做好成本控制。