城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地選址分析

馮利新

（呂梁市規(guī)劃和自然資源局，山西 呂梁 033000）

0 引言

現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了土地價(jià)格的大幅度提升。尤其是對(duì)于生活水平相對(duì)低下的居民而言，住房成了生活的首要問(wèn)題。為了給居民提供更好的生活條件就要在住宅選址的經(jīng)濟(jì)理論上來(lái)突破土地價(jià)格的限制，最大程度的提高經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的合理度和利用率，滿(mǎn)足市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量上的需要，推動(dòng)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

1 經(jīng)濟(jì)適用房總體概論

經(jīng)濟(jì)適用房主要指在國(guó)家住房建設(shè)計(jì)劃所安排的經(jīng)濟(jì)與適用并行的住宅，目的是為了改善城市中低收入水平的居民來(lái)提供住房的條件，在政府的財(cái)政撥款下，減少土地費(fèi)用的征收，最大程度地以成本價(jià)來(lái)安排住宅的選址，讓經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)低的居民能夠享受到住房的優(yōu)惠，減少在住房上的負(fù)擔(dān)，切實(shí)緩解社會(huì)的住房壓力，解決社會(huì)的民生問(wèn)題[1]。

2 城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)存在的問(wèn)題

2.1 建設(shè)積極性不高

在城市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)工作中，政府工作人員的積極性會(huì)對(duì)工作的效率起到一定的影響。因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)適用房屬于一項(xiàng)優(yōu)惠性的民生政策，目的是解決收入少，階層低的人群的住房問(wèn)題，因此在開(kāi)展城市經(jīng)濟(jì)適用房用地的選址過(guò)程中會(huì)存在部分工作人員態(tài)度敷衍了事和工作積極性不高的現(xiàn)象，降低了經(jīng)濟(jì)適用房選址工作的科學(xué)性和可行性。

2.2 建設(shè)定位不明確

根據(jù)現(xiàn)行的土地改革政策要求，經(jīng)濟(jì)適用房的適用人群主要是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)條件差的低階層群體，在對(duì)于土地的選用和價(jià)格的制定上要更多考慮群體的經(jīng)濟(jì)能力以及對(duì)群體生活方面的便利性和舒適性，不能夠脫離社會(huì)來(lái)為民生謀福利，在對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過(guò)程中要對(duì)購(gòu)買(mǎi)的對(duì)象進(jìn)行界定，并根據(jù)國(guó)情以及群體的收入來(lái)進(jìn)行定位，擴(kuò)大住房?jī)?yōu)惠的范圍。

2.3 建設(shè)計(jì)劃不合理

對(duì)于國(guó)家政府所支持的民生項(xiàng)目，要提前做出合理的計(jì)劃，才能更好的推動(dòng)項(xiàng)目的實(shí)施。如果對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地選址方面的規(guī)劃沒(méi)有足夠的資金來(lái)規(guī)劃好建設(shè)用地選址的科學(xué)依據(jù)，材料的來(lái)源，結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)以及人員的安排等工作，那么就無(wú)法對(duì)建設(shè)用地的選址工作質(zhì)量作出保障，一定程度上會(huì)拉慢城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度，無(wú)法及時(shí)的滿(mǎn)足社會(huì)民生的需求。

2.4 建設(shè)監(jiān)管力度不足

作為政府的一項(xiàng)社會(huì)民生福利工程，開(kāi)展的過(guò)程中也要及時(shí)的安排好反饋的工作，不定期的對(duì)城市經(jīng)濟(jì)適用房用例選址的效果進(jìn)行評(píng)估和評(píng)價(jià)，提高建設(shè)人員工作中的質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范好建設(shè)人員的行為，城市經(jīng)濟(jì)適用房在用地選址方面的科學(xué)性。如果建設(shè)的過(guò)程中沒(méi)有得到監(jiān)管的制約，那么就無(wú)法把控好工作的程序，有可能會(huì)降低建設(shè)用地選址方面工作的質(zhì)量。

3 城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)選址的必要性

3.1 民生問(wèn)題急需解決

如今，民生問(wèn)題嚴(yán)重影響著社會(huì)的穩(wěn)定，為了滿(mǎn)足人群的住房需求，緩解社會(huì)對(duì)住房方面的壓力，就要在土地制度改革的基礎(chǔ)上來(lái)推行城市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，工程方面在土地的選址上要考慮到低收入階層居民的承受能力，另一方面也要確保房屋建筑的密度，結(jié)構(gòu)，功能等質(zhì)量問(wèn)題[1]。尤其是城市化的迅猛發(fā)展，更多的務(wù)工人員選擇去經(jīng)濟(jì)收入高的城市謀生，因此，應(yīng)盡可能選取靠近城市的區(qū)域作為建設(shè)用地，并適當(dāng)采用選購(gòu)或租賃城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)房的模式，以滿(mǎn)足不同人群的生活用房需求。

3.2 社會(huì)市場(chǎng)空位補(bǔ)缺

經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景下，地產(chǎn)行業(yè)愈演愈烈，在社會(huì)市場(chǎng)中充當(dāng)著重要的角色。為了滿(mǎn)足不同居民的用房要求，各式各樣的住宅如雨后春筍般出現(xiàn)，建設(shè)材料修的用具也是越華麗越好，因此住宅成了人們生活的必需品，土地價(jià)格大幅度的提升。在這一過(guò)程中，適合經(jīng)濟(jì)水平較低的階層的住宅就沒(méi)有受到過(guò)多的考慮，部分群體要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力來(lái)扎根在城市，甚至無(wú)法在城市擁有落腳之地，可見(jiàn)城市經(jīng)濟(jì)適用房是對(duì)于社會(huì)市場(chǎng)的補(bǔ)充，也是為弱勢(shì)群體提供的保障。

3.3 政府公信得以增強(qiáng)

城市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)工作目的不是為了給予住宅，而是為了提高經(jīng)濟(jì)水平低的群體購(gòu)房的能力進(jìn)而改善居住環(huán)境。在土地選址的工作中，政府會(huì)適當(dāng)?shù)慕o予價(jià)格補(bǔ)貼，在追求房屋質(zhì)量的同時(shí)，也會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行完善，因此做好城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)選址的工作，也是響應(yīng)民生問(wèn)題的一個(gè)工程，可見(jiàn)只有切實(shí)的為人民考慮才能夠增強(qiáng)政府的公信力，獲得人民的支持[2]。

4 城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地選址的應(yīng)用

4.1 制定建設(shè)激勵(lì)與評(píng)價(jià)體系

雖然經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程得到了政府的補(bǔ)貼，但是建設(shè)用地的選址工作仍然是一個(gè)基礎(chǔ)性問(wèn)題。因?yàn)榻煌?，生活，環(huán)境等方面的因素，加上不同地段的價(jià)格的影響，無(wú)疑給城市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)帶來(lái)了巨大的困難，需要投入更多的時(shí)間和精力來(lái)合理地實(shí)地考察和分析建設(shè)的可行性。為了給中低收入水平的群體的潛在需求預(yù)留部分的發(fā)展空間，就要制定好建設(shè)的激勵(lì)與評(píng)價(jià)的體系，鼓勵(lì)工作人員端正好工作態(tài)度，積極響應(yīng)土地改革的政策，從而提高土地的利用率，解決經(jīng)濟(jì)適用房在用地選址方面的難題[2]。

例如，可以通過(guò)對(duì)政府和開(kāi)發(fā)商來(lái)制定不同的激勵(lì)模式和評(píng)價(jià)體系來(lái)推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工作。首先要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展激勵(lì)工作，因?yàn)樽鳛榉课萁ㄔO(shè)的主要責(zé)任方，城市經(jīng)濟(jì)適用房的用地選址與建設(shè)質(zhì)量與工作人員有著重要的聯(lián)系，因此可以在相應(yīng)的原則上采取激勵(lì)的手段，來(lái)提高城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開(kāi)發(fā)商的積極性，并將城市經(jīng)濟(jì)適用房選址工作的質(zhì)量與其工作績(jī)效相掛鉤，責(zé)任分工的基礎(chǔ)上來(lái)提工作的質(zhì)量。同時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的激勵(lì)工作，政府也要做好相應(yīng)的安排，可以通過(guò)采取補(bǔ)償激勵(lì)合同的方式，一方面可以考慮到開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，另一方面也可以滿(mǎn)足社會(huì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)適用房的需求。在制定激勵(lì)體系的期間也要對(duì)開(kāi)發(fā)商的工作制定相應(yīng)的開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商向規(guī)范化專(zhuān)業(yè)化的方向來(lái)發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)適用房用地選址的工作，包括建設(shè)用地的面積規(guī)劃，建設(shè)用地的價(jià)格優(yōu)惠很方便，既要保證經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，也要做好相應(yīng)的補(bǔ)貼工作，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)適用房的用地減免相應(yīng)的稅款。正因?yàn)楫?dāng)今土地價(jià)格的大幅度提升，土地成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的奢侈品，更多的開(kāi)發(fā)商想要在土地上謀求更多的經(jīng)濟(jì)效益，因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商的選擇中，也要盡量選取業(yè)績(jī)考評(píng)優(yōu)秀和道德水準(zhǔn)高的開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)適用房用地選址的工作，避免在城市經(jīng)濟(jì)適用房工程開(kāi)展的過(guò)程中出現(xiàn)人為方面的問(wèn)題，工程的質(zhì)量帶來(lái)了威脅。因此必須要結(jié)合和激勵(lì)體系與開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為作出規(guī)范，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工作朝著正向的方面發(fā)展。其次在對(duì)于地方政府的激勵(lì)體系的制定工作中，要明確好政府工作人員的責(zé)任與職能，相應(yīng)地建立起問(wèn)責(zé)制，將責(zé)任與職能相聯(lián)系確保工作人員的效率。同時(shí)為了提高工作人員對(duì)城市經(jīng)濟(jì)適用房政策的認(rèn)識(shí)，加深對(duì)土地改革制以及市場(chǎng)資源優(yōu)化配置的理解，就要將民生工作來(lái)歸入到工作人員的考核體系中，從而提高政府對(duì)民生工作的支持性與積極性，真正的做到為人民謀福利，推動(dòng)社會(huì)的良好發(fā)展[1]。最后要對(duì)政府以及開(kāi)發(fā)商的工作情況作出相應(yīng)的評(píng)價(jià)體系，安排專(zhuān)門(mén)的人員來(lái)對(duì)政府以及開(kāi)發(fā)商的工作質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和評(píng)價(jià)，及時(shí)糾正城市經(jīng)濟(jì)適用房用地選址中不規(guī)范的行為，并將考評(píng)的結(jié)果公開(kāi)出來(lái)，促使政府與開(kāi)發(fā)商在城市經(jīng)濟(jì)適用房工作中受到來(lái)自社會(huì)各界的監(jiān)督，進(jìn)而提高開(kāi)發(fā)商社會(huì)責(zé)任感與政府的公信力[3]。

4.2 提高資源配置的合理性

城市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)工作是一項(xiàng)大工程，無(wú)論是在土地選取的范圍還是位置上都要審慎地考慮，能夠確保用地選址的合理性，按照市場(chǎng)的機(jī)制來(lái)科學(xué)的配置土地的資源，減少土地資源的浪費(fèi)或閑置，給社會(huì)造成另一難題。因?yàn)樵谂f體制下出現(xiàn)了大量國(guó)有土地的出現(xiàn)，無(wú)法根據(jù)原有的劃分方式來(lái)對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)的配置，容易造成土地方面的沖突，有需要合理的分析市場(chǎng)的資源配置的情況，并根據(jù)實(shí)際的建設(shè)要求來(lái)制定相應(yīng)的對(duì)策，組織好城市經(jīng)濟(jì)適用房的土地選址工作，利用政策的優(yōu)惠來(lái)降低土地方面的成本支出，保證中下階層的正常生活條件。

例如，可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與舊城改造相結(jié)合模式來(lái)提高城市經(jīng)濟(jì)適用房選址的合理性，減少在土地方面的價(jià)格支出。為了滿(mǎn)足不同階層居民的需要，就要從環(huán)境，地段，綠化狀態(tài)以及交通情況等方面來(lái)進(jìn)行綜合的考慮，政府可以通過(guò)有償出讓土地的方式來(lái)為城市經(jīng)濟(jì)適用房的用地選址工作增加便利，保證城市經(jīng)濟(jì)適用房周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完善度，滿(mǎn)足居民對(duì)住房的環(huán)境與功能的要求。在這期間可以先對(duì)中心區(qū)體系的選址工作進(jìn)行分析，確保城市經(jīng)濟(jì)適用房的用例選址工作，不會(huì)影響到城市的功能定位，發(fā)展方向和周邊環(huán)境等因素的發(fā)展，并邀請(qǐng)相應(yīng)的專(zhuān)家來(lái)對(duì)位置的選舉進(jìn)行綜合的考慮，再對(duì)城市經(jīng)濟(jì)適用房的選址進(jìn)行確認(rèn)和規(guī)劃工作。其次要完善好城市房屋拆遷管理方面的法律法規(guī)，根據(jù)城市的實(shí)際發(fā)展情況以及市場(chǎng)的變化來(lái)合理的調(diào)整不適用的部分，既要保證居民在房屋拆遷中得到應(yīng)有的利益也要土地結(jié)構(gòu)方面的優(yōu)化和利用，最大程度的響應(yīng)土地改革方面的政策要求，為城市的穩(wěn)定發(fā)展做好準(zhǔn)備工作。最后是對(duì)城市經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)模進(jìn)行合理的安排，要安排專(zhuān)門(mén)的人員對(duì)用地選址，周邊的環(huán)境，城市的人口狀況，就業(yè)分布等來(lái)綜合考慮，協(xié)調(diào)好不同小區(qū)之間的聯(lián)系，確保城市經(jīng)濟(jì)適用房在用地選址上能夠合理的布局，發(fā)揮更大的積極作用。

4.3 加強(qiáng)選址的監(jiān)督力度

城市經(jīng)濟(jì)適用房的選址工作上要在經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)的要求上加強(qiáng)建設(shè)用地選址的監(jiān)督力度，確保建設(shè)的位置能夠最大程度地符合人們的要求。尤其是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中特殊事項(xiàng)提高重視，包括經(jīng)濟(jì)適用房與舊城改造計(jì)劃，房屋購(gòu)置管理法規(guī)的修改工作以及經(jīng)濟(jì)適用房用地選址的成效與反饋等，都要安排專(zhuān)門(mén)的人員來(lái)落實(shí)好工作的執(zhí)行情況，一旦發(fā)現(xiàn)不足的地方要及時(shí)的糾正，避免造成負(fù)面的影響。在這一期間，工作人員必須端正好監(jiān)督的態(tài)度，執(zhí)行好監(jiān)督的職能，才能真正的提高城市經(jīng)濟(jì)適用房用地選址工作的質(zhì)量，將社會(huì)民生工作真正落實(shí)到實(shí)處。

例如，可以對(duì)城市經(jīng)濟(jì)適用房的適用人群進(jìn)行界定，避免城市經(jīng)濟(jì)適用房的分配中出現(xiàn)福利導(dǎo)致的問(wèn)題。因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)適用房作為特殊性住宅，住宅的規(guī)模與選購(gòu)對(duì)象方面有著嚴(yán)格的要求，尤其是政府對(duì)于居民收入仍沒(méi)有可行性的標(biāo)準(zhǔn)的情況下，需要加強(qiáng)對(duì)保障對(duì)象的考察工作，確保真正有需求并且符合條件的人群能夠享受到城市經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策。首先要不斷的完善經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象的進(jìn)入機(jī)制，根據(jù)收入水平，人口數(shù)量等方面來(lái)劃分標(biāo)準(zhǔn)，制定相應(yīng)的指標(biāo)，不同的群體進(jìn)行不同層次的劃分，從而確定城市經(jīng)濟(jì)適用房的適用對(duì)象的范圍。尤其是對(duì)于低收入和中等收入的人群而言，在住房的問(wèn)題上呈現(xiàn)著行有余而力不足的現(xiàn)象，因此要相應(yīng)的位置移的人群提供住房補(bǔ)貼同時(shí)也要提高優(yōu)惠的針對(duì)性，不能盲目地開(kāi)展城市經(jīng)濟(jì)適用房的分配，導(dǎo)致真正有困難，有需求的人群得不到相應(yīng)的幫助。其次為了提高選址的監(jiān)督力度，就要利用好社會(huì)的監(jiān)督力量來(lái)保障城市經(jīng)濟(jì)適用房的選址工作的科學(xué)性，將工作人員的行為透明化，提高城市經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)的公平性，才能真正的將民生工作落實(shí)到位。最后，為了提高城市經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)的長(zhǎng)期性與穩(wěn)定性，就要不斷的加強(qiáng)相應(yīng)的法律法規(guī)的建設(shè)工作，提高城市經(jīng)濟(jì)適用房保障的效果，利用法治的力量來(lái)為城市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提供法律的支持[3]。尤其是對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)適用房保障的范圍，用地的建設(shè)，房屋的分配，房屋的購(gòu)置等方面也要根據(jù)相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行規(guī)范，在政策與制度的基礎(chǔ)上來(lái)提高管理的力度，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工作中不明確的方面進(jìn)行修正，確保城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工作的每一環(huán)節(jié)都要有相應(yīng)的法律依據(jù)，以免出現(xiàn)脫離法律來(lái)談效益的現(xiàn)象。正因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)工程不僅是一項(xiàng)民生工作，而且也會(huì)對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的影響，因此，在用地選址方面要確保提高工程的質(zhì)量。

5 結(jié)語(yǔ)

總之，經(jīng)濟(jì)適用房是住房保障中的重要組成部分，也是社會(huì)緩解住房壓力的一項(xiàng)優(yōu)惠政策。為了更好地抑制房?jī)r(jià)的回落以及對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，就要解決好經(jīng)濟(jì)適用房用房選址方面存在的問(wèn)題，不斷的完善經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策，建立經(jīng)濟(jì)適用房的選址模型并進(jìn)行探討分析，提高政府的官員素質(zhì)從而為民生工作提供更好的服務(wù)。