房地產(chǎn)公司的稅收籌劃研究

董城軍

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的核心產(chǎn)業(yè)，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近五年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀政策做了很大調(diào)整，隨著稅收政策的不斷更新變化，稅收籌劃已成為房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，對(duì)于稅收種類繁多，稅負(fù)繁重的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)來(lái)說(shuō)就顯得至關(guān)重要。近年來(lái)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行合理的稅收籌劃，降低經(jīng)營(yíng)和稅收風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)核心支柱產(chǎn)業(yè)之一，涉及的行業(yè)領(lǐng)域比較廣泛，如土地、金融、建材等，直接影響著人民的居住水平。與此同時(shí)，與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也隨之發(fā)展起來(lái)，比如建筑、廣告、物業(yè)、裝修、金融保險(xiǎn)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等59個(gè)產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生巨大作用。本文從稅收法律政策的理論基礎(chǔ)出發(fā)，結(jié)合A房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)實(shí)務(wù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理概況以及承擔(dān)稅負(fù)的情況，多角度多維度地系統(tǒng)化分析與探討相關(guān)稅收籌劃方案。

一、A房地產(chǎn)公司稅收籌劃存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）A房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介

1996年，A房地產(chǎn)公司正式成立，總部位于H省。該公司屬于有限責(zé)任公司，深耕于中小型房企領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、自有住房租賃等。2007年A房地產(chǎn)公司在深圳上市，是我國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之一。該房地產(chǎn)公司采用相關(guān)多元化發(fā)展戰(zhàn)略，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，諸多工程項(xiàng)目均已開(kāi)展，開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積已超過(guò)150萬(wàn)平方米。目前，公司擁有員工100余人，銷售物業(yè)遍布全國(guó)。

A房地產(chǎn)公司在2016-2018年連續(xù)3年納稅信用等級(jí)被評(píng)定為A級(jí)單位，享有稅務(wù)部門(mén)及銀行貸款等方面的激勵(lì)措施。近年來(lái)，為響應(yīng)國(guó)家相關(guān)政策要求，抓住機(jī)遇，2016年，A房地產(chǎn)公司制定“五五規(guī)劃”，啟動(dòng)“3+X”轉(zhuǎn)型升級(jí)新戰(zhàn)略，力求讓公司成為一家以大地產(chǎn)為主要經(jīng)營(yíng)方向，以大地產(chǎn)為骨干、大健康大金融為兩翼、以互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)為輔助的多產(chǎn)業(yè)綜合性集團(tuán)公司。

本文之所以選擇A房地產(chǎn)公司作為研究對(duì)象，主要有以下原因：一是數(shù)據(jù)真實(shí)，A房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及已繳稅款均來(lái)源真實(shí)，該公司的涉稅案例也為真實(shí)案例；二是代表性，A房地產(chǎn)公司為中小型房地產(chǎn)公司，代表了大部分房地產(chǎn)企業(yè)的情況以及財(cái)務(wù)人員的水平，具有普遍性；三是涉稅風(fēng)險(xiǎn)，該公司的商品房銷售業(yè)務(wù)以及財(cái)務(wù)處理方式存在較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，大大增加了A房地產(chǎn)公司的稅負(fù)水平，為該公司造成了一定的資金損失，增加了本案的可研究性。

（二）A房地產(chǎn)公司稅收籌劃或?qū)⒚媾R的風(fēng)險(xiǎn)

1.財(cái)務(wù)人員能力不足

財(cái)務(wù)人員可能因?yàn)樽陨砟芰Φ牟蛔阋约皩?duì)政策了解不夠及時(shí)充分，設(shè)計(jì)出來(lái)的稅收籌劃方案不是很完善，存在著一定的不確定性。由此可見(jiàn)，企業(yè)的稅收籌劃是一項(xiàng)相對(duì)技術(shù)性很強(qiáng)的工作，具有一定的專業(yè)性。負(fù)責(zé)企業(yè)稅收籌劃的財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備較高的職業(yè)素質(zhì)，以確保稅收籌劃計(jì)劃的正確性和合理性。由此可見(jiàn)A房地產(chǎn)公司沒(méi)有專門(mén)的納稅籌劃部門(mén)且財(cái)務(wù)人員關(guān)于稅收籌劃的專業(yè)知識(shí)不足，無(wú)法設(shè)計(jì)出合適的解決方案，格局較小，沒(méi)有全局意識(shí)。

稅收籌劃中有兩種常見(jiàn)的片面性，一是單獨(dú)籌劃某個(gè)稅種，這樣會(huì)切斷公司稅收籌劃的整體性，造成這個(gè)稅種的稅額減少，而其他稅種稅負(fù)上升的情況。二是僅籌劃一定的時(shí)間，這樣割裂了公司發(fā)展的連續(xù)性，公司發(fā)展具有長(zhǎng)期性，應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)行稅收籌劃，單單就某個(gè)時(shí)期進(jìn)行籌劃，可能會(huì)使這段時(shí)期的稅負(fù)減少，達(dá)到想要的目標(biāo)，但很可能影響公司的長(zhǎng)期目標(biāo)，對(duì)其持久運(yùn)營(yíng)造成一定的影響。A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員能力不足，各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)溝通不順暢，使其可能存在著不能全局進(jìn)行籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

2.各部門(mén)合作不協(xié)調(diào)，溝通不暢

稅收籌劃表面看起來(lái)只與公司財(cái)務(wù)部門(mén)有關(guān)，但事實(shí)上，涉及公司內(nèi)部各個(gè)部門(mén)的協(xié)調(diào)合作，在籌劃和實(shí)施過(guò)程中都需要各部門(mén)間相互配合、協(xié)調(diào)合作。有時(shí)因?yàn)楣局贫然蛘呷藛T等問(wèn)題，各部門(mén)間聯(lián)動(dòng)性比較差，盡管各司其職被認(rèn)為是分工明確，但是一個(gè)公司整體的運(yùn)行畢竟要涉及多個(gè)方面，缺少部門(mén)之間的良好溝通和協(xié)調(diào)合作，不僅不利于公司正常的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)，還會(huì)影響稅收籌劃工作，使稅收籌劃工作沒(méi)有整體性，缺乏宏觀角度和決策層面的考量，并且導(dǎo)致籌劃工作不能有條不紊地進(jìn)行，或者導(dǎo)致籌劃工作步驟出錯(cuò)，無(wú)法保證公司整體利益的實(shí)現(xiàn)，最終導(dǎo)致籌劃方案的失效。

稅務(wù)部門(mén)和企業(yè)既是監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系，又是合作與共贏的關(guān)系。稅務(wù)部門(mén)對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督，需要對(duì)企業(yè)的涉稅情況基本掌握，這就需要企業(yè)從中與之配合。如果企業(yè)財(cái)務(wù)人員在與稅務(wù)機(jī)關(guān)人員溝通方面不主動(dòng)、不密切，公司的相關(guān)涉稅信息就不能及時(shí)準(zhǔn)確地被稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握，這會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)延遲獲得公司財(cái)務(wù)、稅務(wù)狀況的信息，甚至誤解，降低進(jìn)行下一步?jīng)Q策的效率，將會(huì)影響企業(yè)的納稅情況和經(jīng)營(yíng)情況，迫使籌劃方案不能夠繼續(xù)執(zhí)行，導(dǎo)致籌劃方案的失效。

3.稅收籌劃方案缺乏靈活性

本文所設(shè)計(jì)的稅收籌劃方案已經(jīng)是根據(jù)最新稅收政策進(jìn)行分析的最具有時(shí)效性的方案。但是隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化無(wú)常，為應(yīng)對(duì)環(huán)境的發(fā)展變化，政府正在不斷推出新的政策。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策的推出是為了調(diào)整市場(chǎng)的要素分配；推出營(yíng)改增的目的就是為企業(yè)減輕稅負(fù)，提升活力，減輕壓力；深化增值稅改革是為了進(jìn)一步減費(fèi)減稅、完善稅收體制；還有很多輔助性政策，包括限購(gòu)、增加土地供應(yīng)等，目的就是要抑制投機(jī)、投資性購(gòu)房行為，保持房?jī)r(jià)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，而不是停止增長(zhǎng)。國(guó)家政策頻繁變動(dòng)、朝令夕改使A房地產(chǎn)公司面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷變化，稅收籌劃的經(jīng)濟(jì)背景也在不斷變化，所以稅收籌劃失效的風(fēng)險(xiǎn)就一直存在于公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中。此種情況下的風(fēng)險(xiǎn)大小取決于籌劃方案的靈活性大小，靈活性高的籌劃方案風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小一些，相反，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大一些。

二、房地產(chǎn)公司稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

（一）提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)

稅收籌劃是一項(xiàng)需要高專業(yè)素質(zhì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。優(yōu)秀的稅收籌劃相關(guān)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)是順利進(jìn)行稅收籌劃的重要保障。財(cái)務(wù)人員的綜合專業(yè)素質(zhì)直接決定了稅收籌劃方法是否合理，進(jìn)而直接影響到稅收籌劃的效果，因此，企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃最關(guān)鍵在于財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)。所以，為了加強(qiáng)稅收籌劃，就必須加強(qiáng)員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。稅收籌劃工作人員不僅需要熟練掌握財(cái)會(huì)知識(shí)和稅務(wù)知識(shí)，還需要對(duì)企業(yè)現(xiàn)狀有清醒的認(rèn)識(shí)、對(duì)政策現(xiàn)狀有足夠的研究。這也對(duì)相關(guān)人員提出了更高要求，即需要具備財(cái)稅、管理、法律等專業(yè)素質(zhì)。此外，目前我國(guó)的稅收制度經(jīng)常處于調(diào)整變動(dòng)狀態(tài)，所以稅收籌劃人員也需要實(shí)時(shí)關(guān)注這方面動(dòng)向，便于及時(shí)做出應(yīng)對(duì)措施。

A房地產(chǎn)公司本身人才引進(jìn)的基礎(chǔ)和意愿不強(qiáng)，人才投入較小，使得企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)不高，且只專注財(cái)務(wù)知識(shí)，對(duì)稅務(wù)了解不多。因此，A房地產(chǎn)公司加大人才引進(jìn)力度，根據(jù)業(yè)務(wù)需要，積極吸收對(duì)財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法務(wù)、管理等方面有所涉獵的綜合性人才，對(duì)于其他的財(cái)務(wù)人員，要經(jīng)常加強(qiáng)對(duì)新的政策知識(shí)以及相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)能力。為企業(yè)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全稅收籌劃知識(shí)和技能學(xué)習(xí)機(jī)制，并且對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行相關(guān)考核，提高稅收籌劃人員的技能水平，以降低風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供保障。

（二）加強(qiáng)公司各部門(mén)合作協(xié)調(diào)與溝通

在A房地產(chǎn)公司的日常工作中，其經(jīng)營(yíng)管理制度是否完善關(guān)系到A房地產(chǎn)公司是否能夠順利開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其各部門(mén)之間的相互配合關(guān)系到A房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效率高低，一個(gè)部門(mén)的崗位職責(zé)是否明確，關(guān)系到自己部門(mén)人員工作的效率和積極性，更關(guān)系到A房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的進(jìn)行和管理活動(dòng)的開(kāi)展。完善的管理體制包括對(duì)高管人員和普通員工的管理，也包括明確職責(zé)、績(jī)效考核、監(jiān)督檢查等各環(huán)節(jié)，A房地產(chǎn)公司應(yīng)該制定相關(guān)公司制度或者章程，進(jìn)一步明確各部門(mén)崗位職責(zé)，崗位職責(zé)應(yīng)該具體到小組或者項(xiàng)目甚至每個(gè)人。此外，A房地產(chǎn)公司應(yīng)該完善員工獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)提高專業(yè)技術(shù)素養(yǎng)以及提高工作效率，使公司的激勵(lì)機(jī)制能夠全方位對(duì)員工起作用。

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)不是單獨(dú)而存在的，稅務(wù)部門(mén)也不是能夠獨(dú)立運(yùn)行的，企業(yè)的涉稅事項(xiàng)涉及多個(gè)職能部門(mén)，程序在各部門(mén)之間進(jìn)行十分復(fù)雜。A房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)也是如此，籌劃方案的設(shè)計(jì)關(guān)系到會(huì)計(jì)核算、審計(jì)、票據(jù)、稅務(wù)等各個(gè)方面，流程十分復(fù)雜，必須聯(lián)合各部門(mén)簡(jiǎn)化相關(guān)工作程序，明確各自職責(zé)分工，提升各個(gè)部門(mén)的辦事效率，去爭(zhēng)取更大的時(shí)間價(jià)值，進(jìn)而提高籌劃方案的時(shí)效性，降低稅收籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）及時(shí)關(guān)注稅收政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化

籌劃方案的設(shè)計(jì)需要依據(jù)稅收政策，由于每個(gè)人身份不同、專業(yè)程度不同以及所處客觀環(huán)境不同，就會(huì)出現(xiàn)對(duì)政策的多種理解，在進(jìn)行稅收籌劃方案設(shè)計(jì)時(shí)，不同的理解會(huì)影響籌劃方案的設(shè)計(jì)和效果。A房地產(chǎn)公司在籌劃時(shí)雖然使用了比較新的政策，但是運(yùn)用的角度和方法存在一定的片面性，并且沒(méi)有很好地聯(lián)系新老政策，在政策的理解上存在不連續(xù)的缺點(diǎn)，導(dǎo)致政策使用不夠靈活，進(jìn)而使籌劃方案不具有靈活性，出現(xiàn)了解釋不準(zhǔn)確、不合理的情況，其理解的內(nèi)容和稅務(wù)機(jī)關(guān)的解釋有出入，這就使A房地產(chǎn)公司的稅收籌劃方案使用的稅收政策在某些時(shí)候具有局限性或者使用失誤，給A房地產(chǎn)公司帶來(lái)了籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)。因此，A房地產(chǎn)公司應(yīng)該提高對(duì)政策解讀的準(zhǔn)確性，提高籌劃方案的靈活性。必須加強(qiáng)培養(yǎng)籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)，不斷提高籌劃人員對(duì)政策的解讀能力，使籌劃人員政策解讀角度盡可能貼近國(guó)家政策真實(shí)意圖，盡可能貼近稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法人員思維角度，準(zhǔn)確運(yùn)用稅收政策，來(lái)保證設(shè)計(jì)出來(lái)的籌劃方案具有合法性和可行性。

結(jié) 語(yǔ)

隨著我國(guó)稅收政策的不斷更新變化，稅收籌劃已成為房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，對(duì)于稅收種類繁多、稅負(fù)繁重的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)來(lái)說(shuō)稅收籌劃顯得至關(guān)重要。近年來(lái)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在不斷地完善，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也在不斷地加碼，日趨激烈。成本最小化已成為每個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)追求的目標(biāo)，也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的價(jià)值所在。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行合理的稅收籌劃，降低經(jīng)營(yíng)和稅收風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎(chǔ)，以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行涉稅政策為依據(jù)，以A房地產(chǎn)的稅收籌劃為例，分析該公司進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有財(cái)務(wù)人員能力不足、公司各部門(mén)合作不協(xié)調(diào)溝通不暢、稅收籌劃方案缺乏靈活性、稅收政策的變動(dòng)等，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施：提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)、加強(qiáng)公司各部門(mén)合作協(xié)調(diào)與溝通、及時(shí)關(guān)注稅收政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。

（作者單位：浙江交控城市發(fā)展有限公司）