《民法典》視域下老舊住宅加裝電梯法律問題研究

四川大學(xué)法學(xué)院 馬秋菊

一、引言

20世紀(jì)90年代，我國城市地區(qū)大量興建7-10層樓的住宅，這類住宅主要作為單位住房和廠區(qū)宿舍，用以滿足住房分配供給和城市經(jīng)濟發(fā)展需求。此類住宅樓層往往不是很高且基本沒有電梯設(shè)施。片區(qū)內(nèi)的樓層普遍不高就不存在高層建筑物擋光問題，沒有電梯也就無須擔(dān)心電梯停電故障問題。在現(xiàn)代建筑中，電梯基本是必備設(shè)施，人們對電梯的需求加大，老舊住宅加裝電梯的訴求也提上日程。老舊住宅加裝電梯不僅僅是個體和少數(shù)的需求，更是直接關(guān)系到民生的問題，是政府保障民生工作、改善居民生活的必要舉措。

我國老舊住宅加裝電梯的工作很早以前就在部分城市開啟試點工作。2002年，上海實施舊住房“平改坡”工程的同時開展了老住宅加裝電梯改造的試點工作[1]。2018年，老舊小區(qū)加裝電梯問題首次寫入《政府工作報告》，提出老舊小區(qū)改造，鼓勵有條件的加裝電梯[2]。目前，全國大多數(shù)省、市已經(jīng)發(fā)布關(guān)于既有住宅增設(shè)電梯的相關(guān)法律文件，表明老舊住宅加裝電梯是社會發(fā)展的趨勢，法律規(guī)范是解決電梯加裝工作的重要途徑。

二、老舊住宅加裝電梯的困境

根據(jù)各地關(guān)于加裝電梯的指導(dǎo)意見和實施意見，老舊住宅加裝電梯工作已在全國范圍內(nèi)穩(wěn)步推行。加裝電梯工作在客觀上幾乎不存在技術(shù)問題，不論是預(yù)留了電梯井的住宅還是沒有預(yù)留電梯井的住宅，均可以采用合適的方式進行電梯加裝。國家大力支持該項工程的推進，通過行政手段進行宏觀調(diào)控和微觀規(guī)制，用地許可和評審程序方面逐漸優(yōu)化。真正阻礙老舊住宅加裝電梯的因素在于主觀人為因素，住戶主觀上對加裝電梯的態(tài)度和需求影響其是否選擇加裝電梯，主要體現(xiàn)在以下方面：

（一）高低層住戶間利益訴求存在差異

1.高層住戶對電梯的需求高于低層住戶

加裝電梯的目的是提升住戶生活便攜性，電梯能夠解決住戶上下樓、重物貨物搬運等訴求。高層住戶對電梯的需求明顯高于低層住戶，且樓層越高的住戶對電梯的需求越高，樓層越低的住戶對電梯的需求越低，底層住戶甚至沒有需求。因此，加裝電梯對于低層住戶而言，其使用價值不足以顯現(xiàn)，他們對加裝電梯自然不具有強烈的愿望。

2.高層住戶所受利益大于低層住戶

低層住宅特殊的規(guī)劃模式使其具備業(yè)主人口不密集、房屋擋光問題少、住戶更容易溝通的特點，對于低層住戶而言更具有優(yōu)勢，低層樓房的房價往往高于高層。但加裝電梯后，房屋具備便利性特點，高層房屋價值相對升值，且樓層越高其獲得利益的機會越大。而低層住戶的優(yōu)勢欠缺，其獲得的利益會相對受損。

3.低層住戶受到的負面影響大于高層住戶

原先沒有電梯的樓房往往不會事先預(yù)留加裝電梯的通道或區(qū)域，加裝電梯會直接影響到部分房屋的采光，房屋的通風(fēng)區(qū)和視野區(qū)也可能受影響，而且電梯運行本身存在一定噪音，甚至存在安全隱患。通常情況下，樓層越低，在采光、通風(fēng)、視野以及噪音等方面受到的影響越大，這些負面影響會阻礙電梯加裝工作的實施。

概言之，加裝電梯是一項有利民生的工程，促進這類老舊住宅的設(shè)施完善一定程度上能夠應(yīng)對人口老齡化問題帶來的挑戰(zhàn)。在具體實施的過程中，要考慮個體與整體不同個體的利益訴求，推進老舊住宅加裝電梯要尤其注重平衡不同住戶之間的利益，解決好利益分配問題是根本所在。

（二）資金籌集困難和費用分攤方案機制缺失

1.加裝電梯資金籌集困難

加裝電梯的各項費用是阻礙加裝電梯的重要因素，其費用全部由居民負擔(dān)不現(xiàn)實，無須負擔(dān)費用而進行加裝電梯的改造工作尚有居民表示反對，更不用說由其自身負擔(dān)費用了。加裝電梯的費用負擔(dān)應(yīng)當(dāng)要落到居民、業(yè)主委員會與物業(yè)公司身上，業(yè)主委員會與物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)組織居民自主商討合適的費用籌集方式，共同構(gòu)建一個政府主導(dǎo)下的社區(qū)自治機制。目前，加裝電梯費用可以由政府和業(yè)主委員會、物業(yè)公司共同分擔(dān)或者先由政府負擔(dān)，加大加裝電梯工作的輻射廣度和深度，鼓勵該項工程順利實施。

2.電梯加裝的分攤補償機制缺失

首先，加裝電梯在日后使用過程中出現(xiàn)的維護、修繕的費用分攤上亦存在問題，底層住戶受到電梯加裝的負面影響且基本不使用電梯卻要負擔(dān)費用。其次，加裝電梯對部分住戶尤其是低層住戶的利益造成損失，這部分損失應(yīng)當(dāng)由準(zhǔn)予以補償、按照怎樣的標(biāo)準(zhǔn)予以補償，此類問題均需解決。再者，這些住戶中有一部分人為社會弱勢群體，加裝電梯的費用承擔(dān)能力有限，電梯運行所需費用、維修費用是長期存在的開支[3]。因此，費用分攤和補償要謹慎考慮各方面的因素。

三、加裝電梯表決適用規(guī)則現(xiàn)狀

（一）權(quán)利基礎(chǔ)：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

我國《民法典》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)，對共有部分享有共同管理權(quán)，即專有所有權(quán)、共有部分共有權(quán)和因共同關(guān)系所生的成員權(quán)（一般稱為業(yè)主成員權(quán)）。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性權(quán)利，業(yè)主對共有部分及管理事項享有權(quán)利的基礎(chǔ)是其對專有部分享有的專有權(quán)[4]。電梯加裝工作若涉及對專有部分的利用，需專有所有權(quán)人同意，但是電梯占用業(yè)主共有部分的，各地方出臺的規(guī)范性文件有多種不同的表決方式，其標(biāo)準(zhǔn)不一，發(fā)生糾紛會出現(xiàn)同案不同判現(xiàn)象。

（二）現(xiàn)行地方性規(guī)范性文件適用的表決規(guī)則

各地方增設(shè)電梯的規(guī)范性文件中關(guān)于增設(shè)電梯的表決規(guī)則主要有三種：一種是“雙三分之二同意”規(guī)則，經(jīng)專有部分占該單元住宅總建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，包括北京、廣州、深圳。第二種是“雙三分之二參與+雙四分之三同意”規(guī)則，即需專有面積占建筑物總面積的三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，可以申請增設(shè)電梯，比如杭州、武漢、成都、廈門。不論是“雙三分之二同意”規(guī)則還是“雙三分之二參與+雙四分之三同意”比例規(guī)則，若加裝電梯直接影響業(yè)主的采光、通風(fēng)、噪音、通行等利益，還需取得受到影響的利害關(guān)系人的同意。第三種是“一致同意”規(guī)則，即增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)征得本棟（單元）全體業(yè)主的同意。例如上海、長春。確立增設(shè)電梯表決規(guī)則的規(guī)范性文件有不同的標(biāo)準(zhǔn)，不同地區(qū)表決適用規(guī)則不同，導(dǎo)致全國范圍內(nèi)同案不同判，人們不知道哪種才是更為合理的規(guī)則。

四、增設(shè)電梯在《民法典》中的表決適用規(guī)則初探

（一）從概念解釋看增設(shè)電梯適用的表決規(guī)則

要明確增設(shè)電梯適用的表決規(guī)則，首先要從概念出發(fā)，確定加裝電梯是改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，還是對共有物的處分或者重大修繕。概念是人們進行清晰思考和對象認知的必要工具，對于法學(xué)研究和法律實踐而言同樣適用[5]。在我們探討的問題中，改建、重建以及修繕的概念界定尤為重要，同時結(jié)合《民法典》特定語境，該類動詞所指向的對象是“改建”建筑物及其附屬設(shè)施、“重建”建筑物及其附屬設(shè)施，“修繕”共有物。綜合以上我們可以得出概念：改建是指在保證建筑物及其附屬設(shè)施原有狀態(tài)的基礎(chǔ)上改造建筑；重建則指推翻已經(jīng)存在的建筑物及其附屬設(shè)施而重新筑建；修繕是指區(qū)分所有建筑物的共有部分經(jīng)過一定年限或發(fā)生損壞、傾頹、朽壞時，為恢復(fù)其有效用或功能而對之所實施的一切必要行為[6]。

電梯屬于建筑物的附屬設(shè)施，增設(shè)電梯指增加設(shè)立建筑物的附屬設(shè)施，是無中生有的過程。它不同于修繕，修繕是在已有物上進行，亦不同于重建，重建是對原有物的推翻從而重新修建新的建筑。筆者認為，增設(shè)電梯雖然是一個無中生有的過程，但是前提在于原有建筑物的存在，增設(shè)電梯可以看作是對原有建筑物的一個功能性的改造，使得原有建筑物上“無中生有”了一個附屬設(shè)施，屬于改建的范疇。

明確增設(shè)電梯屬于改建建筑物及其附屬設(shè)施以后，增設(shè)電梯的投票表決規(guī)則也隨之確定，應(yīng)當(dāng)適用《民法典》第278條，且《民法典》的規(guī)定不同于原《物權(quán)法》?！睹穹ǖ洹逢P(guān)于改建建筑物及其附屬設(shè)施的規(guī)定仍采“雙重多數(shù)決”規(guī)則，但不再是簡單的“雙三分之二同意”規(guī)則，而是采取比以往更為寬松的表決方式——“雙三分之二參與+雙四分之三同意”規(guī)則。筆者認為，《民法典》放寬要求旨在推動共有部分管理事項的盡快落實，同時預(yù)料到共同事項管理要達到絕對統(tǒng)一的困難，讓絕大多數(shù)主體參與共有事項的管理而不是少數(shù)人，讓絕大多數(shù)主體參與共有事項的管理而不是所有人，該規(guī)則的制定是立法者經(jīng)過利益衡量后作出的決定，力求更好地指導(dǎo)司法實踐。

（二）從利益平衡看增設(shè)電梯適用的表決規(guī)則

增設(shè)電梯工程是人口老齡化與城市均衡發(fā)展的必然產(chǎn)物，是為提升人民生活質(zhì)量水平和生活便捷性而進行的一項利民工程改造。法律應(yīng)當(dāng)在各種利益訴求之間尋找最佳的平衡點，對不同利益訴訟進行合理安排[7]。“雙三分之二參與+雙四分之三同意”的表決規(guī)則能夠更好地平衡業(yè)主之間的利益?！耙恢峦狻币?guī)則看似能夠保護所有業(yè)主的合法利益，實際上除了面臨部分居民堅決不同意的問題外，我國小區(qū)現(xiàn)狀是大多數(shù)居民自我管理小區(qū)事項意識薄弱、投票參與度不高，增設(shè)電梯工作難以推動；“雙三分之二參與+雙四分之三同意”的表決規(guī)則相比“雙三分之二同意”更為寬松，最終同意的人數(shù)可以低于總?cè)藬?shù)的三分之二，這種方案不可避免會將多數(shù)業(yè)主的意志強加于少數(shù)業(yè)主之上。“一致同意”規(guī)則和“雙三分之二參與+雙四分之三同意”的表決規(guī)則在程序上都有其顧及不到之處。于結(jié)果正義論而言，增設(shè)電梯旨在方便人們的生活、提升生活質(zhì)量水平，“雙三分之二參與+雙四分之三同意”的表決規(guī)則與“一致同意”規(guī)則相比能夠做到以更低的成本實現(xiàn)目的。如前所述，這樣的規(guī)則對于少數(shù)人的意志缺乏保護，筆者認為，我們可以借鑒部分城市的做法，如果有小區(qū)業(yè)主因增設(shè)電梯導(dǎo)致生活受到較大的直接影響，那么需要經(jīng)過該業(yè)主的同意，賦予受到重大影響的小區(qū)業(yè)主一票否決權(quán)，實現(xiàn)實質(zhì)正義。

綜上所述，加裝電梯適用“雙三分之二參與+雙四分之三同意”的表決規(guī)則，同時要結(jié)合“利害相關(guān)人同意”規(guī)則，給予利害相關(guān)人一票否決權(quán)，設(shè)置利益均衡的緩沖地帶，從而達到各方利益的平衡。

五、加裝電梯資金籌集和費用分攤補償應(yīng)體現(xiàn)差異性

（一）加裝電梯資金籌集和費用分攤補償?shù)睦鎱f(xié)調(diào)

一方面是安裝電梯本身需要籌集資金，另一方面是電梯安裝以后運行所需要的維護、維修等費用的分攤和對底層住戶的補償費用。有學(xué)者提出基于利益均等、分攤補償和適度補償?shù)仍瓌t，構(gòu)建一種既有住宅加裝電梯分攤補償費用標(biāo)準(zhǔn)模型，最終計算出各樓層業(yè)主的各類費用[8]。此種模型在實際運用中存在一定的不足，需要確定的外部數(shù)據(jù)過多，需要實地調(diào)研，需要打分方法的客觀性，這些都是非常具有難度的工作，而且如果存在偏差，這種模型計算出來的結(jié)果并不正確，甚至可能存在千差萬別，前期投入與最終產(chǎn)出的回報率比例過大，在理論上看似很完善，在真正實踐中并不可行。但這種理論給我們提供了一個思路——加裝電梯需求的特殊性要求資金籌集和費用的分攤補償應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出差異性。

（二）加裝電梯資金籌集和費用分攤補償?shù)牟町愋?/h3>

首先，高低層住戶對于電梯的需求和使用頻率不同，加裝電梯籌集資金的事由應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出此種差異。其次，電梯的維護維修應(yīng)當(dāng)注重獲益和損失相平衡，因加裝電梯而獲利的費用分攤高于未獲利以及受損失的住戶，獲利更大的住戶應(yīng)當(dāng)分攤更多的費用。再者，因增加電梯而導(dǎo)致利益受損的住戶應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ难a償，目前對于這類補償標(biāo)準(zhǔn)我國尚無相關(guān)法律規(guī)定，而且其補償標(biāo)準(zhǔn)也難以衡量。補償機制是基于公平原則而提出的，因此，加裝電梯應(yīng)當(dāng)設(shè)定一定的補償機制，確定受到經(jīng)濟補償?shù)闹黧w是因加裝電梯而受到影響的住戶，確定經(jīng)濟補償?shù)某袚?dān)主體應(yīng)當(dāng)是因加裝電梯而獲得通行便利或者房屋增值的住戶[9]，至于補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和分擔(dān)的比例，應(yīng)當(dāng)采取先協(xié)商、后訴訟的方式進行差異化補償。

六、結(jié)論

老舊住宅加裝電梯是國家指導(dǎo)和支持的一項利民工程，在具體落實的過程中仍存在許多問題，各方主體利益的平衡需立足于民法，通過《民法典》對民事主體之間的民事法律關(guān)系進行調(diào)整，確立合理的費用分攤補償方案，及時修改與《民法典》相違背的地方政府規(guī)范性法律文件，讓加裝電梯回歸業(yè)主依法自治、共同管理。老舊住宅增設(shè)電梯有利于改善業(yè)主的居住生活條件，提升老舊住宅的價值，符合《民法典》物權(quán)編“物盡其用”的精神實質(zhì)，[10]《民法典》應(yīng)發(fā)揮應(yīng)有的作用，保障業(yè)主區(qū)分建筑物所有權(quán)的同時加快老舊住宅加裝電梯工程的推進。