目標(biāo)成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理中的重要性分析

文/朱明瑞（煙臺(tái)金橋集團(tuán)有限公司）

房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理是非常重要的工作內(nèi)容，直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，目標(biāo)成本管理的質(zhì)量也直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，因此，在目標(biāo)成本管理過(guò)程中應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況和市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，對(duì)企業(yè)的潛能和發(fā)展規(guī)劃情況進(jìn)行合理的評(píng)估和測(cè)算，如果成本控制過(guò)高，那么會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的成本控制失去真正的意義；如果成本控制過(guò)低，會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目的質(zhì)量得不到有效的保障，影響工程項(xiàng)目的順利實(shí)施，進(jìn)行科學(xué)合理的成本控制，降低建設(shè)過(guò)程中的不必要成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

一、目標(biāo)成本管理法概述及特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，按照城市規(guī)劃和城市建設(shè)的具體要求，對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)并建設(shè)房屋等。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)需要在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)的使用壽命是由建筑的性質(zhì)和具體用途來(lái)決定的，房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大特點(diǎn)是其具有固定性和不可移動(dòng)性，能夠?yàn)槿藗冮L(zhǎng)期的使用。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行管理，成本也就是房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到項(xiàng)目竣工所支出的所有費(fèi)用情況。房地產(chǎn)成本與具體工程的建設(shè)情況有直接關(guān)系，包括房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模、質(zhì)量以及位置等，不同的建筑需求有著較大的建筑成本配比。

二、目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)用的重要性

（一）使房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力得以增強(qiáng)

隨著房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠?qū)崿F(xiàn)更好的發(fā)展，在競(jìng)爭(zhēng)中占有發(fā)展優(yōu)勢(shì)，應(yīng)在保證建筑工程質(zhì)量的前提下，對(duì)建筑成本進(jìn)行合理的控制，只有合理地控制建筑的成本，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程中實(shí)施科學(xué)的目標(biāo)成本管理，將建筑成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)，企業(yè)才能獲得更多的利潤(rùn)空間，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提升競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

（二）節(jié)約成本，使整體的效益得到提高

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜性和系統(tǒng)性的項(xiàng)目，應(yīng)制定科學(xué)完善的管理制度。尤其是房地產(chǎn)目標(biāo)成本管理是非常重要的，直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程成本管理，能夠有效地降低資本浪費(fèi)的情況，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在保證建筑質(zhì)量的同時(shí)，節(jié)約建筑成本，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

（三）更好地管控成本，推動(dòng)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理能夠?qū)㈨?xiàng)目建設(shè)的不同階段成本進(jìn)行合理的控制，在不同的階段按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)的成本預(yù)算進(jìn)行施工。通過(guò)制定科學(xué)完善的成本控制管理制度，能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的質(zhì)量和效率，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)約更多的資源，促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理中目標(biāo)成本的應(yīng)用

（一）制定目標(biāo)成本

1.拿地目標(biāo)成本

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷地發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本也在逐漸提高，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)在拿地階段提前預(yù)測(cè)目標(biāo)成本，從而能夠在開(kāi)始階段對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行控制，使房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中成本控制更加精準(zhǔn)合理，從而使企業(yè)投入降低，實(shí)現(xiàn)利益最大化。在拿地階段中，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)土地周?chē)慕ㄖ蜕虡I(yè)標(biāo)桿企業(yè)成本控制的信息進(jìn)行了解，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格資料的分析，計(jì)算出拿地的成本，并且能夠科學(xué)地預(yù)測(cè)拿地后的利潤(rùn)率，這是房企在開(kāi)發(fā)之前應(yīng)重點(diǎn)做的工作，需要注意拿地成本應(yīng)該作為投資估算，并且是項(xiàng)目造價(jià)的最高限額，價(jià)格是否合理，直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的盈利情況。

2.定位目標(biāo)成本

定位階段的成本控制能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)全過(guò)程的成本進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制，并且在整個(gè)成本控制過(guò)程中占有非常重要的地位。由此，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地后需要盡快且科學(xué)地制定目標(biāo)成本，制定出經(jīng)濟(jì)合理且在銷(xiāo)售等方面科學(xué)的成本設(shè)計(jì)，能夠有效地降低工程造價(jià)，更重要的是能夠保證開(kāi)發(fā)的速度和價(jià)格符合成本制定標(biāo)準(zhǔn)。一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模較大，應(yīng)做好成本控制和管理工作，并且建立標(biāo)準(zhǔn)化的指標(biāo)體系，建立標(biāo)桿產(chǎn)品。并且制定出不同的選擇方案，對(duì)不同方案的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行分析和對(duì)比，從而提高項(xiàng)目之間的可比性，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本控制工作提供可靠的參考。目標(biāo)成本制定后還需及時(shí)錄入到信息化管理系統(tǒng)當(dāng)中，并且完成合約規(guī)劃工作，對(duì)項(xiàng)目不同階段的合約進(jìn)行鑒定和變更等情況都需要完整地錄入系統(tǒng)中，這樣可以方便實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理，對(duì)建設(shè)期間的超支情況提前預(yù)警，以便提出及時(shí)合理的控制措施。

（二）項(xiàng)目論證階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模較大，在整個(gè)工程設(shè)計(jì)完成后，還需要對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對(duì)比和論證，這樣才能提出更加科學(xué)合理的方案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及多業(yè)態(tài)和跨地區(qū)的建筑形式，所以，應(yīng)結(jié)合建筑項(xiàng)目的實(shí)際，設(shè)計(jì)出不同的建筑設(shè)計(jì)方案，并且對(duì)不同方案的成本進(jìn)行合理的分析，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行對(duì)比，使方案之間能夠?qū)崿F(xiàn)將計(jì)算費(fèi)用與盈利測(cè)算口徑一致，并且要對(duì)設(shè)計(jì)方案在施工過(guò)程中的影響因素進(jìn)行分析，包括氣候條件和地質(zhì)條件以及建筑面積控制等進(jìn)行論證和分析，以實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的最優(yōu)化，此外，建筑施工使用的材料和機(jī)電設(shè)備指標(biāo)以及電梯指標(biāo)、配電和配水指標(biāo)等設(shè)計(jì)的合理性和成本控制都應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的論證和分析，這樣才能保證工程項(xiàng)目的成本得到合理控制的同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和安全不會(huì)受到影響。

（三）設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段是強(qiáng)化成本控制階段，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本事先控制的關(guān)鍵階段，能夠最大限度地降低事后變動(dòng)而導(dǎo)致出現(xiàn)成本變高的情況，因此，設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容具有一定的復(fù)雜性，需要考慮整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程成本情況。為了能夠有效地保證成本控制的合理性和準(zhǔn)確性，施工圖設(shè)計(jì)需更加科學(xué)和完整，對(duì)施工圖設(shè)計(jì)的審核工作也要更加嚴(yán)謹(jǐn)，避免由于施工圖的修改為招標(biāo)工作帶來(lái)一定的影響。施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體費(fèi)用情況和施工進(jìn)度和施工工期，并且決定了人力資源成本的投入、資金和物力的投入情況。設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)要求和安全性不能因?yàn)槌杀締?wèn)題而降低要求，需要滿(mǎn)足建筑工程質(zhì)量要求和安全性。但是如果在設(shè)計(jì)過(guò)程中隨意提高工程的安全系數(shù)，那么會(huì)導(dǎo)致建筑成本增加，從而嚴(yán)重影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制。因此，在設(shè)計(jì)階段的成本控制應(yīng)遵循技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則，保證技術(shù)合理且經(jīng)濟(jì)成本可行，從而最大限度地降低整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)。

（四）施工階段成本控制

施工階段是成本控制的重要階段，主要包括建筑材料的選擇和機(jī)械設(shè)備的使用以及人力資源成本等。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工分為不同的階段和工序，現(xiàn)場(chǎng)施工設(shè)備和人員眾多，要嚴(yán)格控制施工成本，避免出現(xiàn)管理工作不到位而導(dǎo)致施工材料浪費(fèi)的情況，促使施工成本提高。建筑材料的價(jià)格和質(zhì)量等都會(huì)影響成本控制的結(jié)果，因此，在施工階段應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)施工每個(gè)階段的成本進(jìn)行控制，包括建筑施工材料的選擇、機(jī)電設(shè)備的使用等都應(yīng)控制在成本范圍之內(nèi)，避免由于采購(gòu)成本的增加而導(dǎo)致施工成本發(fā)生變更。

（五）動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本控制

動(dòng)態(tài)成本控制的關(guān)鍵是需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程必然產(chǎn)生的成本進(jìn)行科學(xué)合理的控制和優(yōu)化，嚴(yán)格控制不必要成本的發(fā)生。工程項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中都會(huì)產(chǎn)生動(dòng)態(tài)成本，在成本管理過(guò)程中應(yīng)對(duì)發(fā)生的動(dòng)態(tài)成本原因進(jìn)行分析和考察，并且經(jīng)過(guò)科學(xué)和詳細(xì)的論證，提出有效解決的方式，從而有效降低動(dòng)態(tài)成本的總量。動(dòng)態(tài)成本控制還應(yīng)按照一定的程序，制定年度資金使用計(jì)劃，并按照工程的進(jìn)度來(lái)確定年度資金支出情況。制定的每月動(dòng)態(tài)成本管理要與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，不同業(yè)態(tài)的目標(biāo)成本應(yīng)進(jìn)行合理的劃分，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)完善的動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控體系，對(duì)房地產(chǎn)建筑施工的全過(guò)程成本情況進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)作出調(diào)整。監(jiān)控的目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控應(yīng)進(jìn)行對(duì)比，并且要對(duì)業(yè)態(tài)成本控制情況進(jìn)行分析，使動(dòng)態(tài)成本控制更加準(zhǔn)確。各業(yè)態(tài)管理還要建立完善的責(zé)任考核體系，對(duì)不同管理責(zé)任部門(mén)責(zé)任履行情況進(jìn)行定期的考核，并且需要對(duì)專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)考核。房地產(chǎn)目標(biāo)成本核算和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算應(yīng)制定統(tǒng)一的核算對(duì)接方式，這樣才能有效地保證兩種核算方式保持一致的結(jié)果。

（六）竣工結(jié)算階段成本控制

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制是一個(gè)長(zhǎng)期復(fù)雜的過(guò)程，成本控制直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和未來(lái)發(fā)展情況。房地產(chǎn)工程建設(shè)的周期長(zhǎng)，在成本控制和管理過(guò)程中應(yīng)對(duì)不同的環(huán)節(jié)資金支付款項(xiàng)的復(fù)雜特征進(jìn)行深入的分析和研究，對(duì)工程建設(shè)結(jié)算成本的合理價(jià)位進(jìn)行明確，這樣才能科學(xué)合理地控制成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段的成本控制應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定的內(nèi)容，準(zhǔn)確地開(kāi)展結(jié)算工作，對(duì)合同中約定的費(fèi)用產(chǎn)生進(jìn)行合理的控制。結(jié)算工作結(jié)束后，還需要對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，包括工程的質(zhì)量和安全性等指標(biāo)。根據(jù)工程建筑的實(shí)際建立內(nèi)部資料庫(kù)，資料庫(kù)中包括房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地測(cè)算和造價(jià)評(píng)估以及目標(biāo)成本控制等，從而為其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)提供可靠的參考依據(jù)。工程結(jié)算造價(jià)評(píng)估也是非常重要的，不容忽視的成本控制階段，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，為其他房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)提供可靠的資料。

四、強(qiáng)化目標(biāo)成本管理應(yīng)用的措施

（一）完善建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容較為復(fù)雜，對(duì)各個(gè)部門(mén)數(shù)據(jù)共享的要求也很高，因此，要建立完善的成本數(shù)據(jù)庫(kù)管理，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)信息能夠更加及時(shí)和有效的獲取，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中非常重要的環(huán)節(jié)。成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立需要利用信息化系統(tǒng)，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)管理部門(mén)，并引入先進(jìn)性的信息化管理系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控和管理，通過(guò)信息化的成本數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，能夠與財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)和供應(yīng)商報(bào)價(jià)系統(tǒng)以及綜合管理系統(tǒng)直接地聯(lián)系，這些系統(tǒng)中數(shù)據(jù)的更新，能夠使成本控制系統(tǒng)及時(shí)地把控，從而有效地提升了房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體管理水平。

（二）對(duì)專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)行大力培養(yǎng)

任何項(xiàng)目的管理都需要依靠人才的支持，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中要想提高管理水平，實(shí)現(xiàn)更加準(zhǔn)確的目標(biāo)成本控制，需要重點(diǎn)培養(yǎng)優(yōu)秀的人才，只有項(xiàng)目中有高素質(zhì)的工程技術(shù)人員和管理素質(zhì)較高的專(zhuān)業(yè)人員，才能保證項(xiàng)目成本管理水平的提升。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程中要重視對(duì)員工專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和能力的培養(yǎng)，提高員工的紀(jì)律性，提高成本管理意識(shí)。在制定管理制度時(shí)要充分融入人本管理理念，讓員工能夠積極地發(fā)表自己的看法和意見(jiàn)，通過(guò)組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提升員工的綜合素質(zhì)和能力，進(jìn)而提升項(xiàng)目管理的總體水平。

（三）對(duì)合同變更管理進(jìn)行全面重視

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是非常復(fù)雜的，在不同的階段成本控制都可能發(fā)生不可預(yù)測(cè)的改變，因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程施工期間應(yīng)重視合同變更管理情況。工程項(xiàng)目成本預(yù)算的變更和開(kāi)發(fā)前的設(shè)計(jì)有直接的關(guān)系，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中對(duì)總投資產(chǎn)生重要影響的兩個(gè)階段是投資決策階段和工程設(shè)計(jì)階段，對(duì)這兩個(gè)階段的成本變更情況進(jìn)行合理控制，才能有效地保證控制的總成本。通過(guò)制定規(guī)范和統(tǒng)一的制度和流程，并簽訂成本控制的合約，降低成本預(yù)算變更的概率，及時(shí)處理合同中發(fā)生變更的成本控制，避免影響下一階段的成本控制工作。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中要想實(shí)現(xiàn)利益最大化，需要制定科學(xué)完善的目標(biāo)成本管理體系。目標(biāo)成本管理體系能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程成本控制情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，建立完善的成本控制目標(biāo)，從不同的成本控制角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的成本和售價(jià)以及管理費(fèi)用等進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)估；在施工階段，能夠?qū)Τ杀具M(jìn)行動(dòng)態(tài)把控，施工過(guò)程的每項(xiàng)成本都應(yīng)該在合理地控制范圍內(nèi)；工程竣工后對(duì)結(jié)算后的成本情況進(jìn)行分析，包括對(duì)承包商和施工方的評(píng)價(jià)，為后期項(xiàng)目的開(kāi)展提供重要的依據(jù)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程實(shí)施成本目標(biāo)管理，能夠嚴(yán)格地控制包括項(xiàng)目的各階段成本，從而實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資效益的最大化。