房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的不足及管控策略

石曉霞

（上海市黃浦第一房屋征收服務事務所有限公司，上海 200025）

一、前言

成本管理是新時期房地產(chǎn)企業(yè)擴大利潤空間、提高競爭實力而采取的必要手段，成本管理工作的開展以成本構成要素為依據(jù)，對于企業(yè)的業(yè)務項目各環(huán)節(jié)費用加以控制。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作具有復雜性的特點，涉及多項內容，基于市場競爭愈加激烈以及經(jīng)濟高質量發(fā)展的背景，企業(yè)必須從戰(zhàn)略層面高度重視成本管理，全面推行成本控制，制定可行的成本管控方案，建立健全管控體系，將成本管理落實到具體項目的具體環(huán)節(jié)中，以實現(xiàn)降本增效的目的。本文將就房地產(chǎn)企業(yè)成本管理展開分析與探究，希望能夠為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)有效的成本控制、完善成本管理體系提供一定借鑒與參考。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的成本構成與成本管理的意義

通常而言，一般房地產(chǎn)企業(yè)的成本構成為土地費用、工程費用、市政公共設施費用三項。而對于從事于征收業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)，除土地使用成本以外，土地征收成本控制也是重中之重，包括土地收儲成本（土地補償費、安置補助款、收地管理成本等）、房屋補償成本，企業(yè)應當嚴格按照國家法律法規(guī)對原有房產(chǎn)擁有人給予補償，對補償過程中產(chǎn)生的安置成本進行細分以及嚴格把控，只有加強成本管理，才能做好成本的有效控制，并實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意義體現(xiàn)如下：第一，有利于提升企業(yè)決策水平，通過加強對征收業(yè)務的成本管理與控制，可全面掌握征收業(yè)務全過程的成本支出與資源配置情況，以成本管理作為企業(yè)決策制定的參考依據(jù)，成本管理的效果對決策水平起到直接影響，可進一步利用成本戰(zhàn)略來實現(xiàn)“降本增效”；第二，有利于提高企業(yè)整體管理水平，通過加強項目各環(huán)節(jié)的成本控制，可全面掌握成本費用支出、資金流動等情況，為管理者制定決策提供參考依據(jù)，避免出現(xiàn)決策失誤而引發(fā)風險，同時幫助企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢，促使企業(yè)核心競爭實力不斷提升，進而提升整體管理水平[1]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的不足

1.缺乏戰(zhàn)略成本管理的理念

戰(zhàn)略成本管理顧名思義就是從戰(zhàn)略角度對企業(yè)成本加以控制，是傳統(tǒng)成本管理的變革與升級，應以戰(zhàn)略眼光來分析問題，識別成本驅動因素，把握戰(zhàn)略性成本信息。然而目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏戰(zhàn)略成本管理的理念，對成本管理的認知停留在表層，未能充分考慮市場變化因素，將戰(zhàn)略成本與傳統(tǒng)成本混淆，簡單地作為一種降低成本費用支出的工具。還有的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實行戰(zhàn)略成本管理，但卻對并沒有將其應用于具體的戰(zhàn)略制定以及貫徹實施過程中，導致戰(zhàn)略成本的作用難以發(fā)揮，同時還會投入更多的人力、財力等成本，必然增加企業(yè)成本支出，不利于形成企業(yè)自身的戰(zhàn)略優(yōu)勢。

2.成本管理體系有待完善

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建立完善的成本管理體系是實現(xiàn)成本有效控制的必要前提。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)沿用傳統(tǒng)成本管理模式，現(xiàn)有成本管理體系有待完善，主要體現(xiàn)為：（1）決策缺乏前瞻性，各階段存在一定的成本管理問題，如未能做好事前調研分析工作，成本預算不足，未能將估算的總成本分配到各工作項目，易出現(xiàn)成本失控的現(xiàn)象。（2）崗位劃分不清，跨組織結構不合理，部分崗位職責交叉不清，財務與成本的權責界限模糊，而且審核流程過于繁瑣，效率偏低，如征收工作中的人力成本及溝通成本可能會增加，不確定因素過多，相關費用審核慢，對被征收對象的政策講解、簽約、安置等，成本支出不透明且難以控制。（3）缺少信息反饋溝通機制，各環(huán)節(jié)成本相關信息傳遞不及時，無法實現(xiàn)事前遏制，成本控制效果不佳，成本管理工作開展受阻，甚至還會導致企業(yè)產(chǎn)生更多不必要的成本支出[2]。

3.成本核算流程不規(guī)范，對象不明確

部分房地產(chǎn)企業(yè)對于成本核算不夠重視，所選取的成本分配方法簡單，在工序復雜、項目眾多的情況下則會暴露出一定弊端，而且成本核算流程不規(guī)范，未能根據(jù)企業(yè)的業(yè)務特點選擇適宜的計算方法。確定成本核算對象是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的一項首要工作，但是在成本信息不全、成本核算基礎缺失、成本核算內控薄弱、確定核算對象要求不嚴等多種因素影響之下，部分房地產(chǎn)企業(yè)常出現(xiàn)對自身財務狀況、經(jīng)營現(xiàn)狀等估計不準確的情況，無法進一步明確成本核算的對象，最終成本計算準確性偏低，而且還會影響資金正常周轉，甚至導致資產(chǎn)流失。

4.合約管理不規(guī)范，變更管控困難

房地產(chǎn)企業(yè)在開展業(yè)務之前會簽訂合約，但如果合約管理不規(guī)范，合同中各項條款未能嚴格履行，則會導致成本增加，并且合同變更管控困難，不利于企業(yè)加強成本管理。在合約簽訂階段，預算項目與成本相脫節(jié)，同一合同牽涉不同成本項目，對成本數(shù)據(jù)采集、分析等造成影響，成本預算工作開展不順利。合同變更時，責任劃定困難，在各種因素的影響下，合同變更必然會導致成本開支提高，而且成本費用無法得到有效預算，涌現(xiàn)更多成本管理方面的風險問題[3]。

5.成本監(jiān)控不到位，補償資金管理分散

土地征用及拆遷補償費是從事于征收業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的重點，在多重因素的影響之下，目前部分企業(yè)的成本監(jiān)控不到位，無法實現(xiàn)有效的控制，還存在補償資金管理分散的問題。具體是指：征地拆遷規(guī)劃不穩(wěn)定，對于其中重點難點把握不準，尚未從征地范圍、房屋數(shù)量等方面展開綜合分析，從規(guī)劃拆遷到補償?shù)恼麄€環(huán)節(jié)，缺少統(tǒng)一的成本監(jiān)控；補償標準對于其他影響因素的考慮不全面，如征地是否存在歷史遺留問題、是否具有民風民俗等，此種成本費用未實現(xiàn)事前準確預測與評估，只是在拆遷過程中得知，導致成本控制與管理之后。補償資金管理分散是因資金下?lián)艿牧鞒踢^于煩瑣，審核速度較慢，可能導致部分資金不能落到實處，對被征收對象的交房積極性造成影響；還因資金滯留，計劃性不足，出現(xiàn)資金使用不合理的情況，不利于維護資金安全與穩(wěn)定。另外，對于補償資金管理房地產(chǎn)企業(yè)缺少全面跟蹤監(jiān)管機制，相應的監(jiān)督力度偏弱，且未能進一步展開成本分析工作，可能導致成本居高不下，甚至使項目難以順利結算。

四、新時期加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的有效策略

1.實施全成本管控，樹立戰(zhàn)略成本管理意識

全成本管控是指從不同角度對企業(yè)各項業(yè)務的成本費用支出展開控制與管理，具有全面性、全員性的特征。新時期，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)對成本的嚴格把控，則應實施全成本管控，并牢固樹立戰(zhàn)略成本意識。一方面，注重企業(yè)各部門員工參與到成本管理中，加強部門之間的溝通與聯(lián)系，加強過程監(jiān)管與控制，對于成本支出的實際情況有全方位的了解，便于實施成本相關工作。另一方面，以戰(zhàn)略為導向，將成本管控與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略相結合，涉及業(yè)務項目的各階段成本支出，從戰(zhàn)略角度出發(fā)，對企業(yè)各項活動以及內外環(huán)境變化展開全面分析，把握市場動向、政策變動、行業(yè)競爭等，逐漸將成本管理融入長期發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)戰(zhàn)略目標以及成本管理目標。

2.優(yōu)化組織結構，完善房地產(chǎn)成本管理體系

新時期，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言要想加強各環(huán)節(jié)成本費用支出的有效控制，首要任務則是從管理體系入手，優(yōu)化組織結構，做好一系列基礎性工作，有序展開成本控制與管理工作[4]。第一，建立專門的成本管理小組，由專業(yè)成本管理人員組成，覆蓋企業(yè)各項業(yè)務中的各個部門，負責日常成本管理工作，明確責任與管控權限。第二，建立成本歸口管理責任制度，遵循不相容崗位相分離的原則，既要劃分職責，又要注重內部協(xié)調與溝通，將目標成本細化分解，對應到各個崗位，實現(xiàn)有章可循、專人負責。以征收成本控制為例，既要根據(jù)實際情況確定時間以及人員安排，又要明確劃分責任，每戶被征收對象應由固定經(jīng)辦人負責，負責講解政策、分析被征收對象實際情況等，加快工作進程。對于征收補償安置成本，在評估之前明晰戶口及產(chǎn)權文件，掌握重要資料，堅持合理、合法的原則，根據(jù)房屋種類，選用適宜的評估方法，增強評估的準確性，確定其補償金額，如農村房屋征收采用成本法進行估價，以政府定價為準，考慮房屋重置價，至少不低于正常市場價格，以期保障各項工作的有序推進，避免產(chǎn)生不必要的額外成本。

另外，信息化環(huán)境中房地產(chǎn)企業(yè)還應從長遠角度出發(fā)，加強成本管控信息化建設，引入先進的成本管理軟件，實現(xiàn)自動化、信息化處理，將成本方面的相關信息共享，適當縮減冗余中間環(huán)節(jié)，確保信息傳遞效率，由專業(yè)人員展開更加深入且準確的分析，落實成本控制計劃，與此同時展開成本動態(tài)監(jiān)控，強化成本預算管理，注重執(zhí)行過程分析，重點關注變動較大的指標，結合成本項目總額，展開比對分析，及時預警與調整，確?？傊笜朔€(wěn)定。以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)應用ERP系統(tǒng)，將成本預算控制、資產(chǎn)購置保管等作為成本控制重要內容，專人負責成本會計，通過ERP系統(tǒng)獲取、收集、整合、審核大量數(shù)據(jù)信息，打印單據(jù)，根據(jù)成本匯總表，輸入記賬憑證，進行賬務處理，大大提高了成本控制與管理工作效率，并減少了人為操作失誤帶來的風險。

3.規(guī)范成本核算流程，確定成本核算對象

為了正確地計算成本，首先必須確定成本核算對象。房地產(chǎn)企業(yè)必須結合成本管理的要求，規(guī)范成本核算流程，選擇恰當?shù)挠嬎惴婪?，以有效歸集成本支出[5]。第一，結合房地產(chǎn)征收業(yè)務的特點，根據(jù)功能區(qū)分、權益區(qū)分、分類歸集等，確定成本核算對象。第二，遵循受益與配比原則，確定成本分配方法以及標準，據(jù)此各成本費用在成本核算對象間分配。第三，計算各成本核算對象的總成本，包括土地征用及征收補償費、現(xiàn)場管理費用等，編制相應的成本計算表；第四，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。為進一步提升成本核算水平，還應完善成本核算相關制度，加強成本核算內控規(guī)范，在制度的約束作用下，保障成本會計信息的真實性與準確性，并注重夯實成本核算的基礎，由專人完成成本預測、控制以及決策等工作，形成“算管結合”的成本管控體系，嚴格按照政策要求以及企業(yè)實際情況確定成本核算對象，提高成本計算的準確性，進一步全面提升成本核算工作的效率與質量。

4.落實合同全流程管理，降低成本管理風險

針對合約管理不規(guī)范的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應當落實合同的全流程管理，即全面把握合同簽訂的整個流程，加強過程監(jiān)管與控制，降低成本管理風險，避免因合同失誤而產(chǎn)生額外的費用[6]。以某房地產(chǎn)公司為例，在合同簽訂之前完成一系列調研與準備工作，了解簽訂對象的實際情況，擬定符合規(guī)范的合同，將各項條例固化，明確雙方的權責與義務，對于特殊業(yè)務可指明特殊條款。對于合同變更的情況，為了規(guī)范合同管理，降低成本支出，事前了解具體原因，進行變更設計與現(xiàn)場簽證。各職能部門以權責范圍為依據(jù)，對房地產(chǎn)業(yè)務項目的實際執(zhí)行情況展開審核與監(jiān)管，評析是否嚴格按照合同規(guī)定，把握時間節(jié)點，有計劃地執(zhí)行合同，嚴格履行相關手續(xù)。

5.加強征地拆遷成本監(jiān)控，嚴控成本支出，做好資金補償管理工作

新形勢下，為了嚴控成本支出，房地產(chǎn)企業(yè)需要以自身業(yè)務實際為準，將重心放在加強政府拆遷成本監(jiān)控上，通過建立事前、事中、事后的管理機制，實現(xiàn)有效的監(jiān)管，強化資金管理，解決實際難題，把好重點關卡，確保每一筆資金用到實處。

第一，前期做好費用預測與評估工作，由專人負責統(tǒng)計、擬定方案、實地調研等工作。在統(tǒng)計征地拆遷標的物數(shù)量的過程中，可利用信息技術，全方位采集相關資料，包括地形、房產(chǎn)等，作為基礎的數(shù)據(jù)保證；在擬定方案的過程中，需要以國家政策、法律法規(guī)等為準，明確標準以及具體規(guī)定，結合征收拆遷項目的特性與現(xiàn)狀，科學擬定適宜的方案；在實地調研的過程中，由多人協(xié)同配合，確認房屋規(guī)格、結構、拆遷范圍內人數(shù)、涉及的企業(yè)數(shù)量等，收集更加準確、更加真實的數(shù)據(jù)信息。第二，中期做好指導、監(jiān)督、協(xié)調等工作，既要注重對征收項目全過程成本支出的控制，不定期抽查、抽審，又要關注項目補償方案的統(tǒng)一執(zhí)行，針對特殊情況，建立解決問題的平臺，及時處理好存在歷史遺留、具有民風民俗等導致的成本增加，必須將成本嚴控在一定范圍之內，預防超支。第三，后期做好跟蹤管理工作，對各項具體工作的完成質量、效率以及員工業(yè)績展開綜合評價，加大監(jiān)督評價的力度，把好重點關卡，第一時間發(fā)現(xiàn)并處理異常情況。第四，資金補償管理必須以國家財政部下達的政策文件為主要參考依據(jù)，建立相應的管理制度，規(guī)范資金使用，按照具體的征收拆遷項目實行專款專用，制定進度款控制方案，規(guī)范資金審核批準流程，適當縮減其中的不必要環(huán)節(jié)，提高審批效率。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可搭建資金撥款數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，盡可能實現(xiàn)集中管控、統(tǒng)一劃撥，確保資金安全，并使資金有關數(shù)據(jù)更具規(guī)劃化，在此基礎上提升成本分析工作質量，為工程順利結算提供保障。

五、結語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在我國市場經(jīng)濟中的地位不可替代，而如今在復雜多變的市場中企業(yè)生存發(fā)展面臨著一定挑戰(zhàn)。新時期如何加強成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)最為關注的一項問題，與企業(yè)穩(wěn)定運營以及長足發(fā)展息息相關，做好成本管控工作更加有利于擴大企業(yè)利潤空間。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須結合自身特性以及具體業(yè)務項目，分析成本構成，正確認知成本管控的意義，立足于實際，探究目前成本管理存在的不足，采取樹立戰(zhàn)略成本管理意識、完善房地產(chǎn)成本管理體系、規(guī)范成本核算流程等策略，不斷提升成本管理與控制水平，拓寬成本管理范疇，實現(xiàn)精細化成本管控，從而進一步推動房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。