房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪問題分析

褚福俠，楊啟超，趙新童

（山東光大空間地理信息有限責(zé)任公司，山東 濟(jì)寧 272000）

房屋測繪面積在房產(chǎn)測繪中發(fā)揮著非常重要的作用，無論是在當(dāng)前房屋建筑建成后，還是房屋登記及交易時都需要進(jìn)行房屋面積測量。而且近年來房屋價格居高不下，人們越來越重視房屋面積測繪的精準(zhǔn)性，這也對房屋面積測繪工作提出了更高的要求。因此需要加強(qiáng)房屋面積測繪的質(zhì)量和水平，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

1 房屋面積測繪的意義

在房屋面積測繪時，需要針對房屋套內(nèi)建筑面積、公攤建筑面積和使用面積進(jìn)行計算，以此來獲取相關(guān)房產(chǎn)信息，為業(yè)主提供精準(zhǔn)的房產(chǎn)測繪面積。通過房屋面積測繪，在房產(chǎn)交易過程中能夠提供重要依據(jù)，同時也能夠為政府對房產(chǎn)的合理規(guī)劃提供重要的信息支持，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。近年來隨著房產(chǎn)測繪技術(shù)水平的提高，房屋面積測繪的準(zhǔn)確性也大幅度提高。通過對房屋面積的精密測算，能夠為房地產(chǎn)權(quán)的所屬單位及產(chǎn)權(quán)戶籍管理提供科學(xué)參考。在實際房屋面積測算工作開展過程中，不僅操作難度較大，而且具有較強(qiáng)的技術(shù)性，實際測算結(jié)果與產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)商和建筑單位的利益息息相關(guān)，因此需要在房地產(chǎn)測繪中加強(qiáng)對房屋面積測算工作的重視，確保測算結(jié)果的精準(zhǔn)性。

2 房屋面積測繪內(nèi)容

2.1 房屋面積

房屋面積是房產(chǎn)測繪中最為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)信息，這就需要加強(qiáng)對房屋面積測繪工作的重視，確保房屋面積測量過程的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，獲得更準(zhǔn)確的測量結(jié)果。在當(dāng)前房產(chǎn)測繪工作開展的過程中，房屋面積主要包括室內(nèi)面積、地下室和陽臺等附屬部分的面積。在計算房屋面積時，要求房屋結(jié)構(gòu)強(qiáng)度要與實際要求相符，房屋層高要保持在2.2 m 以上。測量要根據(jù)功能不同合理劃分，通常為套內(nèi)房屋面積和分?jǐn)偯娣e。

2.2 房屋測算要求

在實際測算房屋面積時，需要嚴(yán)格按照具體的規(guī)范要求進(jìn)行，以此來保證測量的準(zhǔn)確性。而且為了提高測量結(jié)果的準(zhǔn)確性，一般情況下需要進(jìn)行二次測量計算，有效控制誤差，并對二次測量結(jié)果的均值進(jìn)行計算，將其作為終極測量結(jié)果，這樣才能將面積的實際狀況更客觀地體現(xiàn)出來。

2.3 房屋測算范圍

房屋面積測量時，應(yīng)準(zhǔn)確劃分房屋各個部分，具體應(yīng)按照使用功能實施分區(qū)，實際測量內(nèi)容需要對房屋全部面積進(jìn)行測量，并測算部分房屋面積，還要對不屬于房屋面積的部分進(jìn)行測量。這三種測量范圍之間差異性較大，需要遵守的測量標(biāo)準(zhǔn)也各異。在對房屋全部面積測量時，一般是針對2.2 m 以上層高結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性永久性居住房屋。對其中一部分房屋面積測量計算時適用于房屋內(nèi)的不封閉陽臺面積的計算，一般會根據(jù)實際面積數(shù)計入房屋總面積中。對于不屬于房屋面積的部分測量則是針對層高在2.2 m 以下的建筑物，以地下建筑或露天泳池為主。

2.4 房屋權(quán)屬調(diào)查報告書

通常是在房屋面積完成測算后，需要對房屋的歸屬狀況進(jìn)行調(diào)查，以此來編寫調(diào)查報告。這就需要在具體測量工作中科學(xué)處置數(shù)與數(shù)間的關(guān)系，并對數(shù)據(jù)間的關(guān)系進(jìn)行規(guī)范。在測量房屋面積時，針對房屋產(chǎn)權(quán)與相對應(yīng)的面積進(jìn)行測算，這樣才能明確分?jǐn)偣灿忻娣e樓層及不同功能區(qū)計價的差異問題。

3 房屋面積測繪時的計算方法

3.1 外墻共用建筑面積的分析與計算

分隔墻面積計算是房屋面積測繪工作中較為重要的一項內(nèi)容，具體要根據(jù)建筑面積測繪規(guī)范的要求進(jìn)行。當(dāng)房屋面積測繪時存在共同分隔墻情況時，將水平投影面積的一半計入套內(nèi)建筑面積中，即由分隔墻連接的兩戶平均分?jǐn)偡指魤Φ拿娣e。這種共同分隔墻的情況在現(xiàn)代建筑中較為常見，面積分?jǐn)傄草^為合理。但在實際測量工作中，當(dāng)存在復(fù)雜分隔墻結(jié)構(gòu)時，具體要利用CAD 繪制詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖，并以此為依據(jù)完成具體的測量和計算，同時還要結(jié)合具體的閉合情況最終確定測量結(jié)果。

陽臺面積測量具有特殊性，其無法按傳統(tǒng)建筑面積測繪的相關(guān)規(guī)范開展，針對于陽臺中面積的具體測量，通常是需要以陽臺水平投影面積的一半計入套內(nèi)面積，具體測量過程中需要按照陽臺外尺寸計算。對于陽臺和套內(nèi)共用墻面積則屬于套內(nèi)建筑面積，不計入陽臺面積。當(dāng)房產(chǎn)測量時對于封閉陽臺的實際狀況沒有明確標(biāo)注的情況，具體應(yīng)按照標(biāo)準(zhǔn)要求完成陽臺面積的測量和計算。

3.2 樓梯和電梯的計算與分?jǐn)?/h3>

目前高層建筑已成為城市的主要建筑形式，樓梯和電梯作為高層建筑重要的組成部分，在房屋面積測繪時也需要合理進(jìn)行計算和分?jǐn)?。樓梯和電梯作為整棟樓?nèi)的公共面積，具體要根據(jù)用戶使用電梯和樓梯的情況按一定比例分?jǐn)偯娣e。一些特殊樓層則要結(jié)合實際情況對分?jǐn)偙壤M(jìn)行調(diào)整。因此在具體計算樓梯和電梯分?jǐn)偯娣e時，需要對實際應(yīng)用情況進(jìn)行有效分析，保證分?jǐn)偙壤暮侠硇裕悦鈸p害到部分用戶的合法權(quán)益。

3.3 分?jǐn)偯娣e的計算

3.3.1 分?jǐn)偵套堑臉翘蓍g

商住樓通常是商用和住宅結(jié)合在一起，這種形式的建筑商用和住宅需要分開設(shè)計，兩部分結(jié)構(gòu)各具有各自的功能。但存在一些公用部分，通常情況下建筑設(shè)計樓梯間與住宅區(qū)域相通，主要為上部分住宅區(qū)域服務(wù)，商業(yè)區(qū)域與樓梯間之間不連通，因此樓梯面積分?jǐn)倓t要深入分析。如果單純將其全部分?jǐn)偨o住宅部分，就會由商業(yè)部分層數(shù)較多而導(dǎo)致住宅部分分?jǐn)偯娣e較大。但將其分?jǐn)偨o商業(yè)部分，商業(yè)部分有自用樓梯，而且與該樓梯間之間不相通，不涉及使用的問題。這種情況下，基于合理性原則，通?？梢杂缮逃煤妥≌脩艄餐?jǐn)偽蓓敇翘蓍g一部分商用樓梯間，住宅用戶則要自己承擔(dān)住宅區(qū)域的樓梯間，這也遵循了誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t。

3.3.2 分?jǐn)偡亲≌灿薪ㄖ娣e

在非住宅共有建筑中，具體進(jìn)行建筑面積測繪時具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，在具體面積計算時也沒有更適宜的分?jǐn)偡椒āＴ趯嶋H測繪過程中，一般會通過先整體計算再局部計算的方法?；诜?jǐn)偨缍ㄒ恢滦缘脑瓌t，不需要確定權(quán)利人的情況下，分?jǐn)偳昂笮枰３忠恢滦?。在針對建筑共有面積功能區(qū)進(jìn)行劃分時，需要先分?jǐn)偡课?，再分?jǐn)偣δ軈^(qū)的共有面積。由于需要根據(jù)購房者需要修建隔斷，樓層中還會形成新的共有面積。運用這種方法進(jìn)行分?jǐn)?，不會因?quán)利人的分割銷售影響到房屋權(quán)屬登記面積，整個計算過程更具清晰性。

3.3.3 消防連廊

在當(dāng)前城市快速發(fā)展的新形勢下，城市用地越來越緊張，這也促使房屋建筑開始實現(xiàn)高層化發(fā)展。高層建筑住宅需要考慮到消防安全問題，因此通常會設(shè)計消防連廊，以此來連通各單位的消防樓梯。通常會在相鄰兩個住戶之間設(shè)計一條與陽臺類似的連廊，將其連接公用的消防樓梯，其面積為相鄰兩個住戶之間以陽臺計入套內(nèi)面積。各單位消防樓梯與挑廊連接，但消防連廊設(shè)計時在住宅十層以上，因此分?jǐn)倳r由十層以上住戶進(jìn)行分?jǐn)偂Ｏ肋B廊布局直接取決于樓體的整體結(jié)構(gòu)，這種分?jǐn)偡椒ú⒉缓侠?，這主要是由于消防連廊不屬于任何一層和任何一戶所有，一旦發(fā)生火災(zāi)，整棟樓的疏散都需要借助上部消防連廊實現(xiàn)，因此應(yīng)全樓住戶一起分?jǐn)傁罉翘莺拖肋B廊的公用面積。

4 提高房屋面積測繪質(zhì)量的措施

4.1 科學(xué)確定面積計算部位及公用均攤面積

面積計算部位確定時要以房產(chǎn)測繪相關(guān)規(guī)范作為依據(jù)。在實際房產(chǎn)測繪工作開始之前，需要正確認(rèn)識房產(chǎn)測繪的全面積、半面積和無需計算的面積，保證房產(chǎn)測繪的規(guī)范化。為了保證房屋測繪過程中測繪的精準(zhǔn)性，項目委托方需要出具說明書，確保詳實和精準(zhǔn)，進(jìn)一步核實說明書，保證各項面積標(biāo)注的準(zhǔn)確性。測繪人員需要對公用面積均攤問題的重要性有一個正確的認(rèn)識，并對這一問題進(jìn)行精準(zhǔn)處理，避免影響到消費者的合理權(quán)益。通過對房產(chǎn)位置面積準(zhǔn)確計算，再根據(jù)房屋測量規(guī)范及政府相關(guān)規(guī)定，分?jǐn)傆嬎愎妹娣e，確保測繪工作的質(zhì)量。計算完分?jǐn)偯娣e后需要對計算結(jié)果進(jìn)行對比，進(jìn)一步保證測繪工作的精準(zhǔn)度。

4.2 精準(zhǔn)管控外業(yè)測繪質(zhì)量與內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)

房屋面積測繪工作中，外業(yè)測繪質(zhì)量直接關(guān)系到房屋面積測繪的質(zhì)量，因此在實際測繪時，需要提前實地勘察，審核房產(chǎn)范圍圖紙，檢查產(chǎn)權(quán)邊界圖，確保與房產(chǎn)的實際情況相符。房屋面積測繪要保證測繪的精準(zhǔn)度和完整性，具體要根據(jù)房屋測量規(guī)范的具體規(guī)定，針對房屋的基本要素進(jìn)行調(diào)查和明確。房產(chǎn)項目中含較多的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)，具體計算過程相對繁瑣，因此工作人員要細(xì)致地計算，并對房產(chǎn)項目實際情況進(jìn)行把握，核實房產(chǎn)圖，確定房產(chǎn)圖規(guī)格、尺寸和標(biāo)準(zhǔn)，確保符合相關(guān)規(guī)定。查驗房產(chǎn)測繪圖中反應(yīng)的內(nèi)容，保證信息的完整性。另外，在具體測繪實施階段，還要精準(zhǔn)控制側(cè)面面積，并運用正確的測算方法，進(jìn)一步保證測繪報告的完整性。

4.3 遵守房產(chǎn)測繪技術(shù)操作流程

房屋面積測繪工作開展時，應(yīng)嚴(yán)格遵守房產(chǎn)測繪技術(shù)操作流程，即要通過野外測繪完成資料和信息的收集，再遵循網(wǎng)絡(luò)化原則進(jìn)行內(nèi)部圖形處理，最后采用合理的分?jǐn)偡椒▉肀ＷC面積計算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在野外測繪工作開展過程中，選擇精度好的測繪儀器，并利用適宜的繪圖工具，有效完成各種數(shù)據(jù)和信息的收集工作。針對圖紙上標(biāo)注的數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查，確保與外來數(shù)據(jù)的一致性，當(dāng)數(shù)據(jù)錯誤太大或是數(shù)據(jù)不一致的情況，則需要重新進(jìn)行測量。在野外測繪過程中，要避免測量誤差，盡可能地提高測繪成果的準(zhǔn)確性。在房屋測繪中應(yīng)用GPS 技術(shù)時，需要遵循網(wǎng)絡(luò)化原則，具體處理時要與建筑的具體結(jié)構(gòu)和朝向相結(jié)合，合理進(jìn)行平面布置圖設(shè)計，確保全方位獲取測量數(shù)據(jù)，保證房屋測繪的準(zhǔn)確性。組網(wǎng)時可以將組網(wǎng)、邊緣鏈接和點鏈接進(jìn)行組合，保證網(wǎng)絡(luò)布局的合理性?，F(xiàn)場數(shù)據(jù)采集和聯(lián)網(wǎng)工作完成后，應(yīng)正確使用內(nèi)部調(diào)整對各種圖形進(jìn)行處理。為了保證面積計算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，應(yīng)正確使用分?jǐn)偡椒?，以此來?zhǔn)確測量房屋的數(shù)據(jù)信息，并對房屋類型的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，保證所有數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，減少房屋面積測繪的誤差。

4.4 加強(qiáng)測繪過程控制

在房屋面積測繪工作中，通過加強(qiáng)對測繪過程的有效控制，可以有效保證房屋面積測繪的質(zhì)量。在實際工作中，測繪人員要通過定期召開例會，隨時對測繪進(jìn)度進(jìn)行匯報，全面了解測繪情況。在實際工作中，還要積極聽取第三方人員的檢查結(jié)果，做好測繪工作總結(jié)，有效協(xié)調(diào)解決測繪過程中出現(xiàn)的一些難題，進(jìn)一步確保測繪作業(yè)小組的整體性和協(xié)調(diào)性。為了實現(xiàn)對測繪質(zhì)量的有效控制，還要做好三查兩審制度的落實工作，通過利用第三方人員對測繪工作進(jìn)行檢查，有效保證測繪的質(zhì)量。檢查人員需要做好備案工作，及時將測繪數(shù)據(jù)上傳至網(wǎng)絡(luò)，這在一定程度上有利于促進(jìn)測繪人員工作的積極性及測繪水平的提升。另外，還要通過建立信息共享平臺，將測繪作業(yè)信息實時上傳到平臺上，并利用數(shù)字化技術(shù)檢驗和校對測繪結(jié)果，針對測繪數(shù)據(jù)的誤差范圍進(jìn)行嚴(yán)格控制。通過對測繪過程采取有效管控，可以有效提高測繪工作質(zhì)量，保證測繪結(jié)果準(zhǔn)確性。

4.5 引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)

在測繪工作開展過程中，需要重視先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用。測繪人員可以利用GPS-RTK 技術(shù)來快速獲取、挖掘、融合、加工和共享測繪信息，完成測繪方法的設(shè)計，提高房屋面積測繪的準(zhǔn)確率。并通過信息分析，使房產(chǎn)信息能夠有效服務(wù)市場。同時利用GPS-RTK 技術(shù)還能夠有效促進(jìn)房產(chǎn)測繪信息管理從靜態(tài)向動態(tài)的轉(zhuǎn)變，繪制更為完善的房產(chǎn)地圖，并保證比例數(shù)據(jù)的精確性。房屋面積測繪時可以利用新型全站儀，其將測距位置、微數(shù)據(jù)處理和測角裝置及自動化技術(shù)等有效地融為一體，可以短時間內(nèi)自動完成房屋面積測繪，并針對重要數(shù)據(jù)信息進(jìn)行儲存，精確計算房產(chǎn)面積，并將計算結(jié)果直接輸入到信息管理系統(tǒng)中。但在應(yīng)用全站儀測繪房屋面積過程中，還要做好戶室面積、樓梯間層面積和陽臺面積等的測繪，以此來保證測量要素的準(zhǔn)確性和齊全性。為了規(guī)避人工制圖的弊端，應(yīng)利用AUTOCAD 技術(shù)進(jìn)行制圖，確保圖紙的完善，有效提升房產(chǎn)圖紙編輯工作的效率。另外，還可以借助信息技術(shù)實現(xiàn)對測繪信息的集中管理和實時共享，建立數(shù)據(jù)中心，并利用區(qū)塊鏈技術(shù)，保證數(shù)據(jù)信息的安全性、時效性和真實性。并利用模型和算法快速計算和校對房產(chǎn)信息，以此來提升測繪成果質(zhì)量和檢查工作效率。

4.6 提升測繪人員專業(yè)素養(yǎng)

房屋面積測繪質(zhì)量與測繪人員的綜合素養(yǎng)息息相關(guān)，因此作為專業(yè)測繪人員，需要具備專業(yè)的測繪知識，同時還要熟悉相關(guān)房產(chǎn)法律知識，具備高度的責(zé)任心。作為測繪主管部門和房產(chǎn)測繪單位，針對測繪人員應(yīng)采取動態(tài)管理的手段，加大對測繪工作的監(jiān)督力度，并針對測繪人員開展科學(xué)的業(yè)務(wù)考核。測繪單位應(yīng)定期組織相應(yīng)的測繪技術(shù)培訓(xùn)活動，使測繪人員能夠掌握先進(jìn)的技術(shù)。并通過開展技術(shù)交流，使測繪人員加強(qiáng)與業(yè)內(nèi)人員的交流，有效解決測繪工作中遇到的難題。測繪人員整體素質(zhì)的提升，不僅能夠保證房產(chǎn)測繪工作的順利開展，還能夠進(jìn)一步提升測繪工作的質(zhì)量，保證房屋面積測繪的精準(zhǔn)性。

5 結(jié)束語

為了保證房屋面積測繪的質(zhì)量，提高測繪結(jié)果的精確度，在實際測繪工作中，應(yīng)嚴(yán)格遵循具體的操作流程，科學(xué)進(jìn)行數(shù)據(jù)信息收集，利用先進(jìn)測繪技術(shù)來提高測繪工作的質(zhì)量，減少面積測繪誤差，從而提供最精確的房屋面積數(shù)據(jù)，為房產(chǎn)測繪整體質(zhì)量的提升提供重要的保障。