基于不同拿地方式的房地產企業(yè)涉稅方案探討

王岱昶

（成都遠大蜀陽房地產開發(fā)有限責任公司，四川 成都 610000）

隨著行業(yè)競爭不斷加劇，以及宏微觀環(huán)境的不斷變化，為適應一系列政策的演變，順應其導向，現(xiàn)階段的房地產企業(yè)拿地模式已經發(fā)生了改變。眾所周知，房地產項目的土地成本無疑是開發(fā)成本中占比最大的一塊，因此，在意向項目投資決策前，應從擬獲取的項目土地規(guī)模、產品業(yè)態(tài)、規(guī)劃指標、業(yè)態(tài)布局、開發(fā)分期、市場調研等諸多方面進行詳盡的財務測算。進而在項目定位定價，現(xiàn)金流分析、利潤來源及實現(xiàn)方式、項目整體稅負構成和風險評估等方面，為項目布局和經營決策提供完善的數(shù)據(jù)和業(yè)務支持。

由于世界各國政府規(guī)定的稅收制度千差萬別，各國市場環(huán)境、文化風俗、人們的行為習慣、思考模式等都有所不同，因此，本文僅以我國相關稅法為理論依據(jù)，結合國內房地產市場土地的獲取方式，來探究其對稅收的影響。

在實踐中，拿地的方式多種多樣，本文主要針對當下四種比較主流的拿地模式與業(yè)內進行探討和交流。根據(jù)筆者多年從業(yè)經驗和行業(yè)狀況分析，往往業(yè)內難點，或在執(zhí)行口徑上爭議較多的，主要涉及增值稅和土地增值稅兩大稅種，以下就上述兩稅在四種不同拿地模式下可能出現(xiàn)的涉稅問題做進一步的分析。

一、通過“招、拍、掛”的拿地方式

通過“招拍掛”的形式從國有土地儲備中心獲取土地資源，是房地產開發(fā)企業(yè)最主要的一種拿地方式。在該種方式下，土地出讓方為國家，因而土地出讓方沒有任何稅費負擔。拿地一方即土地受讓方，以支付土地出讓金及其他必要相關費用而獲取土地使用權，憑土地出讓協(xié)議、支付憑據(jù)、政府出具的財政票據(jù)等計入企業(yè)所得稅和土地增值稅的計稅成本。

（一）增值稅

根據(jù)我國稅收規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅的，應按取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目所對應的土地價款后的余額計算銷售額。

1.土地價款是指向政府及土地管理部門或受政府委托有權收取土地價款的單位直接支付的土地價款，此處強調“直接支付”。從已頒布的增值稅相關法規(guī)看，競得土地的房企（包括多個房企組成的聯(lián)合體）受讓土地并向政府部門支付土地價款后，新設項目公司對該受讓土地進行后續(xù)開發(fā)的，在同時滿足財稅【2016】140號第八條條件下，可以由新設立的項目公司按規(guī)定扣除母公司向政府部門支付的土地價款。除此之外的其他“間接支付”則均存在稅收風險。

2.在計算增值稅銷售額時，稅法允許從全部價款和價外費用中扣除土地價款應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。需要特別注意的是，政策原文是指“財政票據(jù)”，其他憑據(jù)不可以。

3.企業(yè)應建立并完善土地價款扣除日常臺賬的登記和管理工作，允許扣除的土地價款應以納稅人實際支付的土地金額為限，需要注意超額扣除引發(fā)的涉稅風險。

（二）土地增值稅

房地產開發(fā)企業(yè)支付的土地出讓金在開發(fā)項目進行土地增值稅清算時，可以加計扣除20%的土地成本，額外降低清算對象的增值額。

（三）“招、拍、掛”拿地方式總結

“招、拍、掛”的拿地方式無疑是一種最規(guī)范和最干凈的土地獲取途徑，一般不會出現(xiàn)納稅風險。對于實際拿地過程中支付土地價款與扣除該價款的單位不同的問題，在財稅【2016】140號文出臺后，也已迎刃而解。

二、股權并購的拿地方式

對于股權并購方式，通常情況下，標的公司需要將除不動產以外的其他資產先行予以清理，然后將標的公司100%股權或者絕大部分（實則規(guī)避不動產轉讓行為）轉讓給受讓方，受讓方通過股權收購方式間接獲取開發(fā)用地。這也是一種拿地的模式。該種方式下又可以細分為直接并購標的公司全部（或絕大部分）股權，或直接增資標的公司并取得實質上的控制權兩種情況。

（一）直接并購標的公司股權形式下的涉稅分析

在實務工作中，直接股權并購運用較為普遍，除“招、拍、掛”外也是國內眾多標桿房地產開發(fā)企業(yè)土地獲取的重要途徑。但在該種方式下，稅收、法律的風險大小很大程度上取決于股權受讓方談判時是否詳盡考慮和調查了各項潛在風險。一旦稍有不慎，就會產生難以預判的高額稅收成本負擔和法律訴訟風險。若標的公司存在偷逃漏等稅收違法行為的，還將面臨極大的稅務稽查風險，此時受讓方將承擔所有的納稅義務和責任，可能還會涉及諸如重大擔保，未決訴訟、質量索賠、客戶群訴等或有負債，民事糾紛的風險。

1.增值稅

非上市企業(yè)未公開發(fā)行股票，其股權不屬于有價證券，轉讓非上市公司股權不屬于增值稅應稅行為，無須繳納增值稅。

2.土地增值稅

在土地增值稅方面，股權轉讓行為不涉及土地所有權屬的變更，因此，不符合土地增值稅所述的應稅范圍，股權的出讓方一般不涉及土地增值稅問題。但在實務中，對于以股權轉讓的方式轉讓房地產是否征收土地增值稅的問題，目前所頒發(fā)的相關稅法規(guī)定，在征收管理上的認定尚不明確，多年來一直困擾著實務界和理論界。這個問題的模糊性導致各地稅務機關在具體實施中缺乏統(tǒng)一執(zhí)行標準，也在一定程度上增加了稅務機關自身的執(zhí)法風險。即在引起大量稅企爭議的同時，也可能引發(fā)行政訴訟，因此，需要持續(xù)予以關注。

3.股權并購拿地方式總結

在直接股權并購方式下，股權轉讓一方在稅負上主要是企業(yè)所得稅或個人所得稅，不涉及流轉稅及其附加稅費，土地增值稅則需要根據(jù)實質交易情況來分析存在的可能性，總體上看稅收負擔和風險更多在于股權的受讓方。在直接股權并購方式下，原股東出讓所持標的公司的股權份額，標的企業(yè)所擁有的資產在權利義務關系上并未發(fā)生實質性變化，因而股權交易所產生的溢價，在稅法上是不允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅前作為成本列支的。在今后企業(yè)進行年度所得稅匯算乃至項目土地增值稅清算時，其土地成本的計稅基礎仍然為原始取得成本，等同于股權出讓一方將應解繳的相關稅費轉移給了股權受讓方，對受讓方而言無效成本增加，實際獲利水平下降。

（二）直接增資標的公司獲取控制權并實際取得土地的開發(fā)權利

該種方式下基本不涉及稅收問題，但入股企業(yè)需要考慮的客觀因素、個人因素比較多，承擔的潛在或有風險大，增加了持股各方權益的博弈和項目經營風險的不確定，但無疑是最節(jié)稅的一種方式（也是合作建房的一種模式）。

三、資產并購的拿地方式

這種方式以并購方通過支付對價獲取土地開發(fā)權益，作為并購方而言所支付的對價可直接作為項目的土地成本，但需要取得土地交易環(huán)節(jié)中稅務部門認可的票據(jù)，在上述環(huán)節(jié)中，并購一方需要承擔產權交易契稅和印花稅。在企業(yè)所得稅和土地增值稅計稅成本方面，所支付的土地價款不能存在涉稅瑕疵，在這一前提下，所取得的增值稅專用發(fā)票可抵扣項目后期銷售產生的增值稅銷項稅額。

（一）增值稅

一般情況下納稅人提供應稅服務、銷售不動產、無形資產應按適用稅率或征收率繳納增值稅。依據(jù)國家稅務總局于2011年2月公布的關于資產重組有關問題的公告，在重大資產重組過程中納稅人將實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓的，不屬于增值稅的征稅范圍。該公告確實是個重大利好，但對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，想實現(xiàn)節(jié)稅效應的阻力還是比較大的。

（二）土地增值稅

對納稅人取得土地使用權后未進行開發(fā)即轉讓的，在計算土地增值稅的增值額時，稅收上只允許扣除其支付的原始土地價款和轉讓環(huán)節(jié)產生的相關稅費。

（三）資產并購拿地方式總結

正因該種交易方式下出讓方稅負較重，因此，以資產收購方式出讓土地使用權的，出讓方一般采用提高土地轉讓價款的方式，將交易環(huán)節(jié)產生的高額稅費間接轉嫁給購買方，從而保證了自身的既得利益。同時，也進一步壓縮了購買方取得開發(fā)用地后項目的開發(fā)收益，對追求項目利潤最大化的資產收購方而言，很可能因無法達成既定目標而導致交易最終失敗。

四、以土地使用權投資入股的拿地方式

在該方式下，有地的一方以持有的土地資產作為一項長期股權投資投入房地產開發(fā)企業(yè)，房地產開發(fā)企業(yè)以接受投資入股獲取土地資源進行房地產的開發(fā)。該種方式與前述的股權并購、資產并購有點類似，一方面，投資方以非貨幣性資產換取股權；另一方面，被投資方以股權支付為對價從而獲取項目開發(fā)土地。

（一）增值稅

根據(jù)財稅【2016】36號文附件一第十條，附件二第一條第四款，企業(yè)以不動產投資入股取得被投資企業(yè)股權應認定為有償取得“其他經濟利益”的行為，此時被投資企業(yè)，因接受不動產投資而產生的增值稅進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。對投資方而言以不動產投資增值稅上視同銷售，應計算其銷項稅額并開具增值稅專用發(fā)票，作為被投資方增值稅抵扣憑據(jù)。因此，企業(yè)以不動產作價投資入股，增值稅上視同銷售，投資方需要按銷售不動產繳納增值稅。

需要特別說明的是，對于以國有土地使用權投資入股的投資方而言，其土地使用權取得時間上有個“分水嶺”，增值稅處理方法略有不同。

（二）土地增值稅

根據(jù)相關稅法規(guī)定，單位或個人在企業(yè)改制重組時以不動產作價入股進行投資的，將原有房地產權屬轉移或變更到被投資企業(yè)的，暫不征收土地增值稅，但改制重組各方任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形除外?；诖隧椧?guī)定，當參與重組各方均為非房地產開發(fā)企業(yè)時，因重組導致的不動產權屬變動的，暫不征稅。若房地產企業(yè)參與改制重組將國有土地或房產進行投資的，當不動產權屬變更至被投資方時，應依法繳納土地增值稅。

細節(jié)提示，如果非房地產開發(fā)企業(yè)將不動產投資到一家房地產開發(fā)企業(yè)，則對于投資方非房企而言將享受不了土地增值稅扣除項目加計扣除的優(yōu)惠，應比照銷售舊房政策繳納土地增值稅，而房地產企業(yè)將不動產投資到非房企的則能享受加計扣除的節(jié)稅效應。

（三）以土地使用權投資入股的拿地方式總結

該方式下投資方稅負較重，被投資企業(yè)僅承擔有限的稅費。土地轉讓環(huán)節(jié)因土地評估增值且完稅，相應的可以加大項目土地成本并降低土地增值稅和企業(yè)所得稅的稅負水平。由于使用增資擴股形式獲取土地資源，將導致被投資方股權被稀釋（全資子公司除外），因此在采用該種拿地方式前需要重點考慮，由于被投資企業(yè)股權發(fā)生變化導致的經營管理方式、稅后利潤分成、股東各方權責劃分等方面的影響，再行考慮決策是否恰當。

五、結語

綜上所述，無論是采用“招拍掛”還是采用“資產并購”從土地資源出讓（轉讓）方獲取建設用地，都是一種清晰明了的方式，且納稅風險相對較低。對于拿地一方而言，所支付的土地價款可據(jù)實進入項目開發(fā)成本，并作為企業(yè)所得稅、土地增值稅計稅成本的依據(jù)，但“資產并購”方式下出讓方則承擔了較大的納稅義務。因此，不管以何種方式拿地，房地產企業(yè)都應結合自身情況，并綜合考慮土地出讓條件等因素（或轉讓價格）選擇適當?shù)哪玫胤绞健?/p>