房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的現(xiàn)存問題與優(yōu)化策略探討

鮑玉婷

（義烏市繡湖置業(yè)有限公司，浙江 義烏 322000）

隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的發(fā)展形勢更為復(fù)雜，在投資決策方面的問題也逐漸顯露出來，降低企業(yè)經(jīng)濟效益的同時，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要逐漸將關(guān)注點前移，重視投資決策，進(jìn)一步優(yōu)化自身管理模式，使投資決策更加科學(xué)、合理。因此，本文就房地產(chǎn)企業(yè)投資決策存在的問題與優(yōu)化策略進(jìn)行分析，具有較強的現(xiàn)實意義。

一、投資決策的內(nèi)涵

投資決策主要是指投資者為達(dá)到預(yù)期投資目標(biāo)，通過科學(xué)的方式方法，綜合分析投資方向、成本、結(jié)構(gòu)以及收益等內(nèi)容，從而制定出最優(yōu)的投資方案。投資決策的特點有：首先，針對性。制定投資決策時，應(yīng)具備明確的目標(biāo)，若投資目標(biāo)不明確，則無法稱之為投資決策，若無法達(dá)到投資目標(biāo)，則屬于失策。其次，現(xiàn)實性。投資行動的開展，需要以投資決策作為重要基礎(chǔ)，可以說，投資決策屬于現(xiàn)代化投資經(jīng)營管理的核心范疇。實際上，投資經(jīng)營管理屬于決策、執(zhí)行、再決策、再執(zhí)行的不斷循環(huán)過程。再次，擇優(yōu)性。擇優(yōu)就是合理地選擇，優(yōu)選方案不一定是最優(yōu)方案，不過卻是眾多投資方案中最適合的方案。最后，風(fēng)險性。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資環(huán)境多變復(fù)雜，往往會存在較多不可避免和預(yù)測的風(fēng)險因素，進(jìn)行投資決策時，應(yīng)對風(fēng)險性因素予以綜合分析，科學(xué)評估其潛存的風(fēng)險，從而對風(fēng)險進(jìn)行有效控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的意義

（一）強化企業(yè)管理

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，各個環(huán)節(jié)均應(yīng)實施高效的管理，實行運營資源的優(yōu)化配置，構(gòu)建出良好的經(jīng)營氛圍，實現(xiàn)階段性發(fā)展目標(biāo)[1]。房地產(chǎn)企業(yè)通過有效投資決策，能夠統(tǒng)籌分析內(nèi)外部環(huán)境，獲得更高的決策執(zhí)行力。例如，房地產(chǎn)企業(yè)落實財務(wù)管理理念時，能夠通過全面預(yù)算管理手段，對房地產(chǎn)企業(yè)投資決策動態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確把握，從而保證各環(huán)節(jié)預(yù)算管理的科學(xué)實施，使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)良好落實，在合理配置各項資源的同時，降低企業(yè)投資成本，達(dá)成投資預(yù)期。

（二）提高企業(yè)風(fēng)險防范能力

同其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)存在更加復(fù)雜的運營環(huán)境，在經(jīng)營成效上，會有更多的影響因素，包括國家政策、市場環(huán)境、競爭對手以及營銷方式等。若投資決策不佳，可能誘發(fā)局部或全面的運營風(fēng)險，嚴(yán)重情況下，會出現(xiàn)投資決策與實際不符的情況，造成投資的損失。反過來說，如果房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策良好，能夠綜合確切分析影響經(jīng)營成效的各個因素，并強化決策的影響力，可有效防范各類風(fēng)險，提升房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險的能力。

（三）使企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟效益

當(dāng)產(chǎn)出遠(yuǎn)大于投入時，房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得更多利潤，形成健康資金鏈。在投資生產(chǎn)中，如何有效提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，投資決策的當(dāng)否是重要的影響因素之一。通過科學(xué)開展投資決策，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)深入了解項目投資的實際情況，結(jié)合決策評估結(jié)果，構(gòu)建出具針對性的管理體系，在幫助企業(yè)達(dá)成投資目標(biāo)的同時，使企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資決策存在的突出問題

（一）未能清晰把握投資決策的主要影響因素

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，進(jìn)行投資決策時會受到較多因素的影響，不僅包括直觀因素，還包括客觀因素，例如國家政策、自身風(fēng)險意識以及國民消費能力等，只有對相關(guān)因素進(jìn)行全面分析，在此基礎(chǔ)上，才能科學(xué)地制定投資決策[2]。但是，有一些房地產(chǎn)企業(yè)為獲得更高的經(jīng)濟效益，降低投資決策成本，并不重視投資決策，通常會將重點放在新產(chǎn)品的推出上，沒有重點分析投資決策的影響因素，結(jié)果影響了投資決策的科學(xué)性和合理性，反而增加了投資成本。

（二）決策者綜合素質(zhì)及決策水平有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)投資決策中，決策者的綜合素質(zhì)與決策水平，會直接影響投資決策的科學(xué)性及有效性。特別是在復(fù)雜的市場環(huán)境下，人員的作用日漸提升，房地產(chǎn)企業(yè)對決策者提出了更高的要求。一些房地產(chǎn)企業(yè)的決策者，受到能力與專業(yè)知識的限制，使制定出的投資決策不夠科學(xué)、合理，未能充分發(fā)揮出投資決策的價值。這些決策者在綜合素質(zhì)與決策水平上，仍存在較大的提升空間。

（三）忽視投資決策風(fēng)險

房地產(chǎn)投資屬于較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，會面臨較多的影響，如建造風(fēng)險、資金風(fēng)險、政策風(fēng)險以及市場風(fēng)險等，若在投資決策環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴(yán)重失誤，預(yù)測結(jié)果與項目實際情況嚴(yán)重偏離，會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的投資決策風(fēng)險。換言之，忽視投資決策本身就是風(fēng)險，而且是不小的風(fēng)險。

（四）投資決策能力有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)若想充分利用自身資源，獲得更多的投資效益，需要基于完善的財務(wù)管理制度，科學(xué)實施投資決策，不斷提升決策實力。但現(xiàn)階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策時，往往存在決策缺位情況，如投資目標(biāo)不夠明確，決策者不具備良好創(chuàng)新能力，分析方法過于老舊的現(xiàn)象，因而影響到了投資決策的科學(xué)性、合理性，無法為企業(yè)提供良好的投資決策。

四、房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的優(yōu)化策略

（一）重點把握投資決策的主要影響因素

首先，需求因素。工程項目開發(fā)前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面了解市場供需關(guān)系，對不同地區(qū)消費者的產(chǎn)品購買力進(jìn)行深入分析，按照需求因素進(jìn)行投資決策的科學(xué)制定，如對于三線以及四線城市而言，人均消費能力不高[3]，所以，需要合理控制項目開發(fā)成本，不可開發(fā)大量的豪宅別墅項目，應(yīng)將重點放在經(jīng)濟型住房承建項目上，以此保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的項目投資收益。其次，時間因素。一些房地產(chǎn)項目存在較長的開發(fā)周期，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策時，還應(yīng)綜合考量承建周期與運營周期，對建設(shè)起點以及投產(chǎn)日加以明確，保證能夠在規(guī)定時間內(nèi)完成項目開發(fā)任務(wù)，使投資決策的時效性進(jìn)一步提升，有效減少企業(yè)成本支出。最后，成本因素。無論是投入階段，還是產(chǎn)出階段，都會有相應(yīng)的成本支出，如建設(shè)投資費用、營業(yè)稅金、經(jīng)營成本、流動資金投資及企業(yè)所得稅等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策中，應(yīng)重點關(guān)注成本因素，通過有效的成本控制方式，提升決策質(zhì)量。

（二）提升決策者綜合素質(zhì)及決策水平

當(dāng)前，我國經(jīng)濟與科技水平持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模逐漸擴大，企業(yè)決策者若想保證投資決策的科學(xué)性及有效性[4]，應(yīng)重點提升自身的綜合素質(zhì)以及決策水平。第一，應(yīng)具備良好的發(fā)展遠(yuǎn)見，開展投資決策活動時，決策者應(yīng)明確房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向，以此保證投資決策更具前瞻性與科學(xué)性。第二，投資決策者需要具備較強的責(zé)任心，若企業(yè)投資者一味追求個人利益，很容易會導(dǎo)致決策失敗，因此，企業(yè)投資者需要始終將房地產(chǎn)企業(yè)利益放在首位。第三，房地產(chǎn)企業(yè)決策者應(yīng)強化自我學(xué)習(xí)，為有效避免投資決策失誤，決策者需要積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識與先進(jìn)的管理方法，不斷優(yōu)化自身知識結(jié)構(gòu)，更好地滿足企業(yè)發(fā)展需求。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)通過多樣化的手段，為投資決策者提供更多的學(xué)習(xí)機會，不斷更新決策者思想觀念，做出科學(xué)的投資決策。

（三）選擇合理的投資評價指標(biāo)與項目風(fēng)險評價方法

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，為有效規(guī)避投資決策風(fēng)險，應(yīng)結(jié)合企業(yè)資源情況與發(fā)展戰(zhàn)略，合理應(yīng)用項目投資評價指標(biāo)，如項目凈利率、回收期、投資峰值、內(nèi)含報酬率（IRR）、現(xiàn)金流回正周期以及凈現(xiàn)值（NPV）等[5]。通常情況下，小型房地產(chǎn)企業(yè)在項目可行性評價上，主要應(yīng)用的是凈利率以及回收期等靜態(tài)指標(biāo)。而資金周轉(zhuǎn)速度高、融資能力強的標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，存在較多的投資機會，會重點考慮貨幣時間價值，對項目抗風(fēng)險及實際盈利能力進(jìn)行動態(tài)分析，因此，往往在項目可行性評價上，主要應(yīng)用的是內(nèi)含報酬率、凈現(xiàn)值以及凈利率等指標(biāo)。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險大，存在較多不確定的因素，需要選擇更加科學(xué)的方式，對項目風(fēng)險進(jìn)行分析與衡量。第一，選擇SWOT分析方式，對項目優(yōu)勢、劣勢、機會以及威脅進(jìn)行綜合考慮，全面、系統(tǒng)地評價項目內(nèi)外情況；第二，基于敏感性分析下，進(jìn)行銷售價格與開發(fā)成本變動對收益影響的測算，同時獲得可投資成本以及售價區(qū)間。選擇情景分析的方式，測算出最優(yōu)項目收益、最可能發(fā)生的項目收益以及最差項目收益，在此基礎(chǔ)上，全面分析項目風(fēng)險。通過多樣化的方式，全面評估項目風(fēng)險，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的風(fēng)險問題。

（四）增強投資決策能力

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷積累項目開發(fā)經(jīng)驗，并以此為基礎(chǔ)，對投資決策管理體系進(jìn)行完善，將重點放在決策管理制度流程、標(biāo)準(zhǔn)以及制度等方面，為投資決策行為提供有力依據(jù)，擁有明確的投資決策目標(biāo)，防止投資決策矛盾與冗余環(huán)節(jié)[6]，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)投資決策效率。第二，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策工作人員，不僅要重視企業(yè)開發(fā)效益，還應(yīng)保證相關(guān)決策的綜合性、合法性以及合理性，應(yīng)用更為先進(jìn)的方式與手段進(jìn)行科學(xué)決策，增強企業(yè)投資決策能力。第三，對投資決策方法進(jìn)行創(chuàng)新，例如，房地產(chǎn)企業(yè)可通過BIM技術(shù)，對項目開發(fā)投資優(yōu)勢與劣勢進(jìn)行分析，做出高效投資決策，基于先進(jìn)技術(shù)手段下，對投資信息進(jìn)行統(tǒng)籌，完成決策任務(wù)。

（五）建立科學(xué)的投資決策體系

第一，設(shè)置決策機構(gòu)?；谕顿Y決策理論，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組建投資決策項目小組。無項目時，這個機構(gòu)為松散型，有項目時則變?yōu)榫o密型，可由專職人員與兼職人員共同組成決策機構(gòu)，主要有領(lǐng)導(dǎo)人員、技術(shù)人員、營銷人員、財務(wù)人員以及建筑人員等。決策機構(gòu)應(yīng)具備項目開發(fā)、論證評估、投資決策、監(jiān)督實施以及運作管理等職能，保證管理體制更為完善。第二，進(jìn)一步明確投資管理要點[7]。結(jié)合實際情況，保證投資結(jié)構(gòu)的合理性，投資產(chǎn)業(yè)分布上，關(guān)注現(xiàn)有主體產(chǎn)業(yè)以及潛在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。第三，樹立正確的投資決策理念。房地產(chǎn)企業(yè)需要向?qū)I(yè)化生產(chǎn)邁進(jìn)，盡量避免多項投資。投資決策過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將重點放在經(jīng)濟效益的提升上，不僅要關(guān)注短期利益，還應(yīng)關(guān)注長期利益，防止形象工程的出現(xiàn)。

（六）重視市場調(diào)研及預(yù)測

房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得較高的市場占有率，擁有競爭主動權(quán)，進(jìn)行投資決策時，需要將重點放在市場調(diào)研及預(yù)測上。房地產(chǎn)企業(yè)市場調(diào)研環(huán)節(jié)，應(yīng)對調(diào)查及預(yù)測目的加以明確，以此為主要依據(jù)制定實施計劃，逐步分解面臨的市場問題，將原本復(fù)雜的問題進(jìn)行簡單化處理，按照具體投資方向，精準(zhǔn)收集相關(guān)資料，通過深入、全面的市場調(diào)查，獲得豐富的市場信息，一般而言，市場調(diào)查過程中，會存在較多的信息量，因此應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際需要，結(jié)合市場需求以及供給情況，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)，需要進(jìn)行市場的連續(xù)預(yù)測分析，基于不同市場需求，及時調(diào)整投資決策，對市場投資決策進(jìn)行全面把握，避免出現(xiàn)盲目投資的情況，提升決策準(zhǔn)確性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策意義重大，不僅能夠強化企業(yè)管理，提升風(fēng)險防范能力，還能使企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點分析自身現(xiàn)存的投資決策問題，重點把握投資決策的主要影響因素，提升決策者綜合素質(zhì)及決策水平，選擇合理的投資評價指標(biāo)與項目風(fēng)險評價方法，增強投資決策能力，建立科學(xué)的投資決策體系，重視市場調(diào)研及預(yù)測等，保證投資決策更加科學(xué)、合理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。