我國《民法典》中居住權制度完善研究

郭 放

（貴州大學法學院，貴州 貴陽 550025）

1.《民法典》居住權入法的現(xiàn)實意義

中國《物權法》未設置居住權有其一定的歷史原因：其一，建國以后，中國民法研究者對日本的民法典研讀較多，受日本的民法并未設置居住權的影響，盡管借鑒了大陸法系民法制度，但也只是承襲了地役權制度，而并未繼承居住權等人役物權制度。其次，在我國從計劃經濟邁入市場經濟時，我國的法治進程也在不斷進步。然而當時有房產的人還很少，房地產行業(yè)也比較落后，無法設定居住權，更沒有涉及有關居住權的糾紛，在當時的社會背景下，只好先制定比較成熟的、社會急需的法律制度。對于居住權這種暫無較大適用環(huán)境的法律制度，也只能暫時予以擱置。最后，由于受中國傳統(tǒng)文化和思維方式的影響，很多中國家庭都有養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)，父母大多盡其一生財富和積蓄為子女購置房產，子女承擔起贍養(yǎng)父母晚年生活的義務。而西方國家與我國不同，很少有類似我國養(yǎng)兒防老的觀念，家長往往將子女撫養(yǎng)成年后就不再供養(yǎng)他們，沒有把財產留給子女的傳統(tǒng)。因此，許多西方國家都繼承了羅馬法中的居住權等人役權制度，以保障相關弱勢群體的生存需要，這也是我國一直未設立居住權的原因之一。

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》,居住權編入《民法典》物權編第14章，作為我國司法人身財產權的一種。中國居住權保障制度的形成有著不能忽略的現(xiàn)實意義。其一，讓我國所有公民都住有所居，是黨的十九大提出的重大民生政策，但由于中國人口基數(shù)大，且國土資源有限，房屋建筑成本高、房價居高不下，想通過所有權來滿足全體人民的住房需求是不現(xiàn)實的，居住權的產生可以在尊重所有權人意愿的前提下，合理分配房屋的所有權與使用權，提高不動產的利用效率，進而滿足住有所居的社會需求。其二，居住權的設立為相關的司法實踐提供了立法依據。在裁判文書網站搜索以“居住權”為關鍵字的民事案件后發(fā)現(xiàn)，與居住權相關的糾紛在逐年遞增，隨著帶有投資性質的居住權的發(fā)展,居住權糾紛的類型以及當事人的訴求也越來越多。而在《民法典》出臺以前，我國法律體系中沒有關于居住權的規(guī)定,法官在裁判案件時只能援引一般民事法律原則或債權合同法中的相關規(guī)定以及相關司法解釋。由于缺少明確的立法，相關案件的當事人無法得到物權上的保護，法官的裁判往往也有較大爭議,無統(tǒng)一適用的標準?！睹穹ǖ洹肺餀嗑幘幼嘀贫鹊漠a生，使司法實踐有了統(tǒng)一的立法依據,有助于提高我國司法權威性及公信力。其三,居住權的設立可以完善我國的物權法體系。在《民法典》出臺以前，我國《物權法》中對用益物權的保護條款,僅限于土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、自然資源使用權這類有關農業(yè)的用益物權，然而不動產除了土地外，還包括土地上的定著物，即房屋，缺少關于房屋的用益物權無疑是我國用益物權體系的不足。特別是我國還采取嚴格的物權法定原則，在這種情形下，如果還排斥在其他國家和地區(qū)已經很成熟的物權類型，于立法體系而言很不妥當。對于中國人役權和地役權之間的二元體制問題，由于中國長期實行的是財產權和他物權的劃分結構，而在他物權中又包括了用益物權和擔保財產權，所以就把居住權重點放在了用益物權體系中亦無不妥之處。

2.我國居住權規(guī)定存在的問題

2.1 投資性居住權的缺位

盡管法規(guī)中并未具體提及投資性居住權，但投資性居住權卻在社會中客觀存在。在海南三亞市區(qū),當?shù)卣型恋氐珱]有資金，項目投資方有資金但沒有土地，政府和投資方合作開發(fā)房地產，在此情形下政府擁有房產所有權，而投資方在一定年限中獲得所投資房產的居住權，待約定期限到期，政府完全擁有該房產權。這個模式既解決了開展房地產合作各方的短板，又同時減輕了當?shù)鼐蜆I(yè)壓力，推動了當?shù)亟洕c社會發(fā)展，從而達到了各方的協(xié)作共贏。除了“政府——投資方”合作模式之外，來自歐美的時權式酒店在中國也同樣具備了很大的投資潛力市場，它將與房產業(yè)、酒店行業(yè)和旅游產業(yè)相結合，以適應投資需求多元化和房地產產業(yè)多樣化。在時權式酒店模式下，酒店企業(yè)管理層向投資人出租酒店某個時段的所有權或居住權，投資人就能夠在該時段利用酒店收益。隨著三亞、深圳等城市建成時權式商務酒店后，大部分的經濟發(fā)達城市，尤其是海濱城市都將陸續(xù)引入這些時權式商務酒店。另外,在婚姻家庭關系、遺產等法律社會關系中，也可能存在允許投資居住權人通過居住權獲利的情況。投資性居住權適應商業(yè)社會規(guī)則，符合當前經濟社會發(fā)展趨勢，也會在商業(yè)社會實踐中更加普遍。

2.2 居住權設立條件缺失

《民法典》的第三百六十六條和三百七十條規(guī)定,對居住權的確立大致有兩種方法：第一種，依雙方當事人所訂立的契約而獲得居住權；其二，由住宅產權人通過遺囑行為為特定人設立的居住權?！睹穹ǖ洹肺匆?guī)定依法律規(guī)定設立居住權的方式，實屬不妥[1]?！睹穹ǖ洹钒丫幼嗟木唧w創(chuàng)設權力更多交給了各相關方當事人，以保證雙方自愿，但又不能兼顧對住房弱勢群體的特定權益保障，這也不可避免地會和政府保護特殊群體權益的立法宗旨相悖，而沒有對特殊群體的更具體化的保障條文和便利規(guī)定，無疑為另一方當事人繼續(xù)侵犯弱勢群體的權益,帶來了巨大司法風險。

2.3 居住權利效力可否及于第三人

對于居住權的效力范圍,我國法律沒有進行規(guī)范,但需要關注的是，存在居住權關系以外的其他權益關聯(lián)主體，以及他們如何才能享有與居住權人在一起居住的權益。在一些情形下，為了適應居住權人的一般生存需要，居住權人必須和其他人同居住，也就是在所有權人所有的房屋之上共同行使居住權人所擁有的權利。例如，居住權人年邁或者患病，需要保姆或者醫(yī)護人員的照顧才能維持正常生活，這意味著居住權的行使主體不限定于形成居住關系的居住權人本人,還有可能是與居住權人具有家庭成員關系的人或構建服務關系的人員。有的學者認為基于維護居住權的設立初衷以及功能范圍，其權利人的家人以及為權利人及家庭提供服務而與權利人一起生活的人員，都有權使用設立居住權的住宅[2]。

3.《民法典》居住權實現(xiàn)路徑的完善

3.1 設立投資性居住權

設立了投資性居住權,就可以將居住權轉移、承繼，并允許有居住權的單位房產租賃，以維護居住權人的權益。而所有者與居住權人之間也可以利用居住權分擔購房壓力和風險，以達到對所有者的財富利用多元化與居住權人的正常生活之保障。故對建立投資性居住權的相關法規(guī)，筆者認為，投資性居住權的主要目的是為了解決產權人的融資需要,更偏向于推動產權人的財產運用方式多樣化和發(fā)展資本金融市場貿易，設置投資性居住權的法律范圍應該不局限于上文所說的設置投資性居住權的特殊情況。

3.2 明確居住權設立原則和條件

此次《民法典》規(guī)定的居住權，實際是指意定居住權，亦即通過采用契約遺囑等方式，以充分代表雙方當事人的意志。由于合同法具有自治性質,雙方當事人的合意性難，對約定內容無法協(xié)商一致的情況經常出現(xiàn)，在這過程中，弱勢群體往往居于劣勢地位，很難以通過公平方式與房產所有人簽訂公平契約，居住權也難以實現(xiàn)。我國學者在編纂《民法典》的過程中，也曾提出應當依照法律規(guī)定設立居住權的方式，即法定居住權，認為法定居住權僅限于無償設立的方式，且通常情況下只出現(xiàn)在婚姻家庭領域，因為該權利的設立目的只是為了解決贍養(yǎng)和撫養(yǎng)的問題，所以為了將法定居住權與《民法典》物權編規(guī)定的意定居住權區(qū)分開來，應設定法定居住權，以保證婚姻家庭中的法定無償居住權與物權編中的意定居住權在法律規(guī)范方面的協(xié)調[3]?！睹穹ǖ洹返诙俣艞l明確規(guī)定,以裁判方式為當事人設立物權的,物權自裁判文書生效時發(fā)生物權變動效力，為人民法院以裁判方式確立當事人的居住權提供了制度支撐[4]。同時我們也需要進一步明確立法原則，基于居住權仍屬財產權，需要完全尊重住房所有人的財產權，從而明確了在設立居住權時以意定設立為原則，以法定設立為補充的基本原則，在各方當事人確實無法取得合意且弱勢群體的基本居住權益也難以實現(xiàn)的情況下，由弱勢一方當事人提出，人民法院綜合各種因素對居住人的住房困難進行審查與判斷，從而采取強制措施為其在住房上設定居住權，以維護其最基本的居住權益。

3.3 擴大權利效力以及客體范圍

一般認為，居住權的主體為自然人，但是由于居住權的行使在某些情況下需要涉及設立居住權的主體以外的自然人，其行使主體的范圍得以擴張。對于居住權行使主體范圍的完善，曾大鵬認為，應根據不同的行使條件對居住權的行使主體進行劃分，分為居住權主體與實際居住人兩種形式，居住權主體應當承擔居住權關系中設立的所有權利義務，其有權在所涉客體之上接納具有家庭關系的必要共同生活人以及服務人員。實際居住人相當于居住權利的間接性受益者，不能夠將此類人認定為居住權人。筆者認為無需對主體進行區(qū)分，規(guī)定居住權人必要共同生活的人可同樣享有房屋使用權。居住權人當然地擁有居住于客體之中的權利，但是對于居住權涉及的具有家庭的必要共同生活人以及必要服務人員等人的居住范圍，應當進行大體上的設定，以免居住權人濫用其居住利益而分享其權利。與其共同居住的人是居住權效力的享有者，卻不完全等同于居住權人。因此，對于居住權的行使主體，筆者認為，居住權的效力可以從指定居住權人擴大到必要共同居住人，共同居住人的范疇為與居住權持有人同住的近親屬，以及與其必要同住的保姆、醫(yī)務人員等。

4.結語

《民法典》設立居住權制度，體現(xiàn)法律保障特定自然人的居住權益，也增強了房屋的利用價值，更確切地說，是保障了社會中特殊弱勢群體的居住需求，也豐富了房屋利用形式的多樣化。

綜上所述，盡管《民法典》規(guī)定的居住權規(guī)則內容不夠詳細，在司法實踐中需要進一步解釋條文應有的涵義，但是居住權的權利實踐已經為之后的司法或者立法提供了基礎，因此，國家應盡快出臺居住權實施細則，彌補居住權規(guī)則現(xiàn)有的漏洞。只有通過法律手段規(guī)范居住權的行使，才能真正實現(xiàn)房屋本身的價值，保障社會低收入群體擁有長期穩(wěn)定的居住權。