基于物聯(lián)網(wǎng)的智慧物業(yè)管理服務(wù)模式探究

劉宇恒

（廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東 廣州 510507）

智慧物業(yè)管理服務(wù)模式是一種結(jié)合各種先進(jìn)技術(shù)形成的新型物業(yè)管理模式，特別是以信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、移動(dòng)技術(shù)、語(yǔ)音技術(shù)為主要支撐，采用現(xiàn)代化的方式來(lái)為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)貼心的物業(yè)管理服務(wù)。智慧物業(yè)管理服務(wù)模式將傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)模式中的優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行了整合，解決了以前傳統(tǒng)物業(yè)管理中所存在的一些問(wèn)題，不僅可以使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系更加融洽緊密，業(yè)主更多的服務(wù)需求得到滿足，還在一定程度上大幅度降低了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，從根本上有利于促進(jìn)物業(yè)相關(guān)行業(yè)更加快速高效的發(fā)展。

1 傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)模式中存在的問(wèn)題

在傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)模式中還存在著眾多的問(wèn)題，一方面體現(xiàn)為物業(yè)管理制度不夠完善，很多工作不能夠落實(shí)到實(shí)處，尤其水電管理的復(fù)雜性更是使得物業(yè)管理服務(wù)難度大幅度提升；另一方面則體現(xiàn)為傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)模式中物業(yè)與業(yè)主之間不能做到及時(shí)溝通，這也就導(dǎo)致業(yè)主的很多需求無(wú)法得到及時(shí)的滿足，最終影響到物業(yè)管理服務(wù)的整體效果。

1.1 物業(yè)管理服務(wù)制度不夠完善，物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合不充分

在傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)模式中存在的最大問(wèn)題便是物業(yè)管理服務(wù)制度不夠完善、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合不充分，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于自身的工作理念都不是特別明確，在進(jìn)行管理服務(wù)工作時(shí)也不能根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)制度來(lái)進(jìn)行權(quán)衡，這也就導(dǎo)致一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)過(guò)于注重內(nèi)部各個(gè)方面的管理，但卻對(duì)服務(wù)本身置之不顧的現(xiàn)象出現(xiàn)。同時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)制度的不完善也會(huì)導(dǎo)致很多工作開(kāi)展都將面臨較大的局限性，使得物業(yè)對(duì)于業(yè)主的各方面需求不能進(jìn)行有效的解決，而且物業(yè)需要開(kāi)展的一些日常管理工作有時(shí)也無(wú)法得到業(yè)主的支持，從而導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主之間不斷地出現(xiàn)各種各樣的摩擦與沖突，最終致使業(yè)主對(duì)物業(yè)出現(xiàn)極其不滿意的情緒，甚至還有可能因此使得業(yè)主想要更換物業(yè)公司等情況的發(fā)生。

1.2 物業(yè)管理人員素質(zhì)不高

物業(yè)管理服務(wù)所涉及到的內(nèi)容也是較為廣泛的，在傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)模式中所有管理服務(wù)工作開(kāi)展都是以物業(yè)管理人員為基礎(chǔ)的。物業(yè)管理人員不僅需要做好管理區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施設(shè)備的日常巡檢維修工作，還需要根據(jù)業(yè)主的需求提供較為良好的物業(yè)服務(wù)，來(lái)保證住戶的良好居住體驗(yàn)。但在實(shí)際傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)模式中卻存在著物業(yè)管理人員素質(zhì)不夠高的問(wèn)題，一方面是因?yàn)槲飿I(yè)對(duì)于管理人員的聘用門(mén)檻比較低，這也就導(dǎo)致很多管理人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)素養(yǎng)不夠，且也沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)性的培訓(xùn)，最終會(huì)使得所能夠起到的實(shí)際管理作用不夠明顯；另一方面則是因?yàn)楹芏辔飿I(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置較為混亂，不能夠按所有管理人員的特性來(lái)進(jìn)行專(zhuān)職專(zhuān)崗的分配，很多管理人員需要負(fù)責(zé)多方面工作，從而導(dǎo)致一些工作落不到實(shí)處，無(wú)法滿足業(yè)主的需求。

1.3 物業(yè)與業(yè)主之間溝通不及時(shí)

傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)模式還存在著物業(yè)與業(yè)主之間溝通交流不及時(shí)的問(wèn)題，這一方面體現(xiàn)為物業(yè)如若需

要對(duì)所管區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)備或者水管電路等設(shè)施進(jìn)行維修時(shí)，只能夠采用在小區(qū)門(mén)口公告欄張貼公告的方式來(lái)向業(yè)主進(jìn)行傳達(dá)，而這也就會(huì)導(dǎo)致一些業(yè)主不能夠及時(shí)接收所傳達(dá)的信息，業(yè)主的正常生活工作受到一定程度的影響；另一方面則體現(xiàn)為業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不明顯，業(yè)主成立的業(yè)委會(huì)不能夠和物業(yè)達(dá)成良好的合作關(guān)系，甚至一些地方的物業(yè)與業(yè)委會(huì)之間還存在著較大的矛盾，這也就會(huì)導(dǎo)致業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)等情況不斷地發(fā)生。

1.4 市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制不完善、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作用不明顯

服務(wù)方面，我國(guó)所出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)不夠全面，同時(shí)市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管機(jī)制也不夠完善、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作用不明顯，而這也是業(yè)主與物業(yè)之間容易產(chǎn)生矛盾和沖突的根本原因所在。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要按照明確的法律法規(guī)來(lái)制定企業(yè)的管理服務(wù)制度，但在執(zhí)行過(guò)程中，一定程度上還存在著不能全面貫徹覆蓋到所有管理層面的現(xiàn)象。物業(yè)服務(wù)企業(yè)想要開(kāi)展的個(gè)別工作沒(méi)有可以參照對(duì)比的標(biāo)準(zhǔn)，這也就導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主之間的溝通聯(lián)系仍然還存在著一定的問(wèn)題。而部分業(yè)主對(duì)于物業(yè)的工作性質(zhì)和作用也不夠了解，物業(yè)也只能依靠后期的管理服務(wù)工作來(lái)獲取業(yè)主的信任。同時(shí)個(gè)別區(qū)域還存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題，這些問(wèn)題物業(yè)不想插手，而不管又無(wú)法滿足業(yè)主的需求，自然也就會(huì)使得兩者之間的矛盾越來(lái)越大。

2 基于物聯(lián)網(wǎng)的智慧物業(yè)管理服務(wù)模式架構(gòu)

智慧物業(yè)管理服務(wù)模式則是在物聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上結(jié)合多種先進(jìn)技術(shù)形成的一種新型管理服務(wù)模式，將智慧物業(yè)管理服務(wù)模式應(yīng)用到現(xiàn)階段的物業(yè)管理中，不僅能夠大幅降低管理人員的工作強(qiáng)度和難度，而且還能有效地將物業(yè)管理、安防、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施以及通信等體系融為一體，為業(yè)主構(gòu)建良好的生活工作環(huán)境。

2.1 基礎(chǔ)構(gòu)建層

基礎(chǔ)構(gòu)建層是智慧物業(yè)管理服務(wù)模式的根基所在，其主要能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)所有信息數(shù)據(jù)的收集和分析，物業(yè)管理服務(wù)不僅要保證管理區(qū)域內(nèi)所有的公共設(shè)施設(shè)備處于完好運(yùn)行的狀態(tài)；公共空間衛(wèi)生環(huán)境的整潔，還需要做好安保工作，防止業(yè)主家中出現(xiàn)偷盜等現(xiàn)象。而基礎(chǔ)構(gòu)建層便包含了監(jiān)控系統(tǒng)、通信系統(tǒng)等子系統(tǒng)，其能夠?qū)芾韰^(qū)域內(nèi)的各個(gè)方位都進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，一旦出現(xiàn)公共設(shè)備設(shè)施受損或者是出現(xiàn)可疑人員等情況，管理人員便能夠通過(guò)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)反饋快速知曉，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行有效的解決。

2.2 管理服務(wù)層

管理服務(wù)層和綜合應(yīng)用層則是智慧物業(yè)管理服務(wù)模式的核心所在，其中管理服務(wù)層更是為業(yè)主解決生活問(wèn)題的主要層次，一方面通過(guò)管理服務(wù)層能夠做好對(duì)管理區(qū)域內(nèi)部的公共設(shè)施設(shè)備的維修工作，物業(yè)通過(guò)監(jiān)控或者是用戶提供相關(guān)信息發(fā)現(xiàn)管理區(qū)域內(nèi)存在損壞的公共設(shè)施設(shè)備，管理服務(wù)層便可立即安排維修人員去對(duì)其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，從而以此來(lái)達(dá)到保證業(yè)主生活環(huán)境舒適的目的。另一方面則可以通過(guò)管理服務(wù)層實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用收繳工作，而且在費(fèi)用收繳的同時(shí)也能夠有效對(duì)業(yè)主的私人信息進(jìn)行安全管控，確保所有工作開(kāi)展的安全性。同時(shí)應(yīng)用智慧物業(yè)管理服務(wù)模式，還能夠更好地通過(guò)數(shù)據(jù)的收集分析來(lái)知悉所有業(yè)主的需求偏好以及行為特征等信息，從而以此來(lái)達(dá)到優(yōu)化管理區(qū)域內(nèi)部公共空間設(shè)計(jì)，提供更加可靠良好的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的目的。

2.3 綜合應(yīng)用層

智慧物業(yè)管理服務(wù)模式的綜合應(yīng)用層則需要根據(jù)物業(yè)的具體管理情況來(lái)進(jìn)行應(yīng)用，如若物業(yè)所管區(qū)域內(nèi)有著較多商鋪，那么物業(yè)便可以進(jìn)行各類(lèi)商鋪的招商工作，且可以利用足夠的商鋪空間搭建休閑娛樂(lè)、醫(yī)療、餐飲等為一體的社交活動(dòng)中心。這樣不僅能夠通過(guò)商家入駐收取一定的租金來(lái)抵消物業(yè)管理服務(wù)所支出的費(fèi)用，還能夠以此來(lái)為業(yè)主提供更加便捷、舒適的生活工作空間，業(yè)主足不出戶便能夠享受到各種便利服務(wù)，同時(shí)業(yè)主所需要繳納的物業(yè)管理費(fèi)用也會(huì)因此而下降?？梢哉f(shuō)綜合應(yīng)用層的存在能夠大幅度提升業(yè)主居住的幸福度，而且其在一定程度上也能夠輔助物業(yè)管理工作更加便利地進(jìn)行，但同時(shí)綜合應(yīng)用層也會(huì)加大物業(yè)的管理難度，其中合理對(duì)商家進(jìn)行管控才能夠最大程度上保證所有工作的順利進(jìn)行。

2.4 業(yè)主使用層

智慧物業(yè)管理服務(wù)模式中的業(yè)主使用層則主要是為滿足業(yè)主需求進(jìn)行設(shè)立的，商家、業(yè)主能夠根據(jù)自身的實(shí)際需求通過(guò)業(yè)主使用層進(jìn)行智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)的登錄，通過(guò)APP軟件等應(yīng)用工具將自身的訴求傳達(dá)給物業(yè)管理人員，同時(shí)其也可以在APP內(nèi)對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的各項(xiàng)工作或是所開(kāi)展的各種活動(dòng)進(jìn)行查詢。而物業(yè)則能夠在智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)內(nèi)接收到業(yè)主使用層傳達(dá)的訴求信息，這樣既方便管理人員更加迅速地得知業(yè)主需求，又能夠根據(jù)需求情況快速合理地解決問(wèn)題，從而以此來(lái)達(dá)到為業(yè)主提供良好服務(wù)的目的。

3 智能物業(yè)管理服務(wù)模式的具體應(yīng)用

3.1 建筑智能化

基于物聯(lián)網(wǎng)的智慧物業(yè)管理服務(wù)模式中最重要的應(yīng)用便是建筑智能化，當(dāng)實(shí)現(xiàn)了建筑智能化之后，管理人員只需要通過(guò)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)便可以對(duì)區(qū)域內(nèi)所有建筑的實(shí)際情況進(jìn)行有效了解，不管是建筑電力輸送，還是照明設(shè)施設(shè)備是否正常等情況都能掌握在可控范圍內(nèi)。而且在日常生活工作中，管理人員也不再需要經(jīng)常性地對(duì)各個(gè)建筑進(jìn)行巡檢、巡視等工作，其根據(jù)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)便可以對(duì)建筑各個(gè)方面的狀態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，同時(shí)如果業(yè)主有所需求，也能夠通過(guò)智能化建筑中的相關(guān)設(shè)備快速與物業(yè)取得聯(lián)系，進(jìn)一步提升了物業(yè)管理服務(wù)工作開(kāi)展的便利性。同時(shí)智能化建筑在結(jié)合物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自檢中如發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題，其也會(huì)向管理人員發(fā)送對(duì)應(yīng)的信息，這樣管理人員便能夠根據(jù)報(bào)送信息的情況進(jìn)行故障處理，以此來(lái)保證智慧物業(yè)管理服務(wù)的安全性。

3.2 公共設(shè)施智能化

公共設(shè)施管理是智慧物業(yè)管理服務(wù)中的重要組成部分，不管是小區(qū)內(nèi)車(chē)位的分配還是居民生活水電繳費(fèi)等都可以算得上是公共設(shè)施管理，而將公共設(shè)施管理智能化，便可以將有限的資源進(jìn)行充分利用，其中不僅能夠根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)將車(chē)位等公共資源合理分配，同時(shí)還可以采用O2O平臺(tái)，提供給業(yè)主進(jìn)行物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)以及其他費(fèi)用的繳納通道，這樣既方便了業(yè)主，也能更高效完成物業(yè)管理服務(wù)工作，從根本上有利于拉近物業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。

3.3 社區(qū)環(huán)境智能化

業(yè)主對(duì)于社區(qū)環(huán)境問(wèn)題也是十分關(guān)注的，因?yàn)楹芏鄻I(yè)主會(huì)在工作閑暇之余來(lái)到社區(qū)自然環(huán)境中放松與休閑，而好的社區(qū)環(huán)境則能使業(yè)主的心情得到放松，帶給業(yè)主更好的生活服務(wù)體驗(yàn)。因此智慧物業(yè)管理服務(wù)模式中社區(qū)環(huán)境智能化也有著較為重要的應(yīng)用，其能夠結(jié)合物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)社區(qū)環(huán)境內(nèi)的綠化帶進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)測(cè)，并能夠根據(jù)實(shí)際情況對(duì)綠化帶進(jìn)行自動(dòng)噴水、養(yǎng)護(hù)等措施，有利于進(jìn)一步改善社區(qū)的整體環(huán)境。

3.4 安防智能化

（1）合理應(yīng)用其控制功能實(shí)現(xiàn)全面管理。在智慧物業(yè)管理服務(wù)模式應(yīng)用過(guò)程中，應(yīng)充分發(fā)揮其控制優(yōu)勢(shì)，其中最為關(guān)鍵的便是安防系統(tǒng)中的圖像系統(tǒng)控制與動(dòng)態(tài)識(shí)別控制，靈活應(yīng)用其優(yōu)勢(shì)進(jìn)行安全防護(hù)，達(dá)到最終高效的防護(hù)目的。例如，智能建筑安防系統(tǒng)中常見(jiàn)的門(mén)禁控制，靈活利用現(xiàn)階段的IC卡進(jìn)行控制處理，人們通過(guò)刷卡進(jìn)入管理區(qū)域，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行科學(xué)的行為監(jiān)控，保證社區(qū)安全性。

（2）有效應(yīng)用探測(cè)警報(bào)功能進(jìn)行管理?，F(xiàn)階段在安防系統(tǒng)中，探測(cè)警報(bào)功能表現(xiàn)在多個(gè)方面，如對(duì)現(xiàn)階段的圖像進(jìn)行鑒定分析，當(dāng)安防系統(tǒng)中出現(xiàn)問(wèn)題或者出現(xiàn)安全隱患警報(bào)觸發(fā)時(shí)，當(dāng)前的安防系統(tǒng)應(yīng)第一時(shí)間確定故障的存在位置，為管理人員提供精確的信息，以保證其故障第一時(shí)間得到解決。對(duì)社區(qū)內(nèi)部的防衛(wèi)與探測(cè)也是重點(diǎn)，在應(yīng)用過(guò)程中靈活應(yīng)用現(xiàn)階段的傳感器優(yōu)勢(shì)進(jìn)行處理，通過(guò)靈敏度較高的電子元件進(jìn)行防護(hù)，提升現(xiàn)階段的整體安防管理水平，滿足現(xiàn)階段物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展需求，如常見(jiàn)的傳感器主要應(yīng)用為雙鑒移動(dòng)探測(cè)器、紅外探測(cè)器以及聲音探測(cè)器等，以保證其安全性。

（3）積極應(yīng)用安防系統(tǒng)智能化輔助功能。安防系統(tǒng)中的智能化輔助功能在應(yīng)用過(guò)程中也較為廣泛，常見(jiàn)于物業(yè)管理人員進(jìn)行內(nèi)部的管理與執(zhí)行，在實(shí)踐應(yīng)用過(guò)程中充分發(fā)揮出其自身的優(yōu)勢(shì)，以滿足現(xiàn)階段的發(fā)展需求。對(duì)現(xiàn)階段的物業(yè)員工考勤、巡查管理等內(nèi)容也可以應(yīng)用其技術(shù)的輔助功能來(lái)實(shí)現(xiàn)，充分發(fā)揮出技術(shù)優(yōu)勢(shì)，促使管理人員高效傳遞信息，完成自身工作，提升管理區(qū)域的安全性。同時(shí)管理人員也應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行合理的網(wǎng)絡(luò)管理，保證其控制網(wǎng)絡(luò)的穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定地運(yùn)行，充分發(fā)揮出管理的優(yōu)勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理區(qū)域中存在的問(wèn)題。通過(guò)合理的網(wǎng)絡(luò)管理還可以實(shí)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)之間的優(yōu)化，從多個(gè)角度進(jìn)行管理，優(yōu)化系統(tǒng)功能。與此同時(shí)，管理人員還應(yīng)進(jìn)行合理的設(shè)備安裝工序管理、成本控制管理、技術(shù)管理等，采取不同的管理措施方法進(jìn)行具體操作，提升安防系統(tǒng)的整體性能。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上，基于物聯(lián)網(wǎng)的智慧物業(yè)管理服務(wù)模式在實(shí)際應(yīng)用中能夠起到極其重要的作用，通過(guò)使用智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，不僅可以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)管理區(qū)域范圍內(nèi)的安全掌控，同時(shí)也最大程度地滿足業(yè)主的合理需求。在智慧物業(yè)管理服務(wù)模式的支撐下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系將會(huì)更加融洽與緊密，各項(xiàng)管理服務(wù)工作的開(kāi)展也會(huì)更加便捷有效，但在不斷應(yīng)用智慧物業(yè)管理服務(wù)模式的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)不斷對(duì)其進(jìn)行完善與改進(jìn)，建立統(tǒng)一、高效、智慧的物業(yè)管理服務(wù)模式，為物業(yè)管理行業(yè)快速高效的發(fā)展提供有力保障。