淺談近年物管行業(yè)發(fā)展新趨勢

文/曹少敏（對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際商學(xué)院）

一、行業(yè)市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，非住宅業(yè)態(tài)成市場拓展重要方向，市場分化加劇

（一）市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，企業(yè)并購熱潮頻現(xiàn)

因受房地產(chǎn)流動性危機(jī)傳導(dǎo)影響及企業(yè)擴(kuò)規(guī)模、求發(fā)展，去年物業(yè)并購市場熱度空前高漲，大宗并購案頻發(fā)，并購規(guī)模化。并購市場整體呈現(xiàn)出交易額創(chuàng)新高、大額交易多發(fā)、并購主體以上市企業(yè)為主、并購標(biāo)的估值回歸理性等特點。

2021年以來，多家物業(yè)企業(yè)披露未來幾年的發(fā)展目標(biāo)。從部分企業(yè)未來三到五年的增長目標(biāo)及發(fā)展規(guī)劃看，必須保持高增速才能達(dá)到預(yù)設(shè)的業(yè)績增長和規(guī)模擴(kuò)張目標(biāo)，無形中為企業(yè)增添了動力與壓力。當(dāng)前，能夠支撐高增長的有效方式就是并購，即使沒有房地產(chǎn)市場的波及影響，企業(yè)在自身發(fā)展和戰(zhàn)略目標(biāo)的驅(qū)動下也會主動尋找并購標(biāo)的，加速并購市場的發(fā)展。并購市場的買方主要是上市公司，其用于收并購的資金充足，戰(zhàn)略意圖明確。自IPO起，物業(yè)企業(yè)籌集的資金就有一大部分用于并購。預(yù)計未來幾年內(nèi)，通過收并購擴(kuò)規(guī)模的方式仍會持續(xù)。

（二）企業(yè)積極參與市場化競爭，非住宅業(yè)態(tài)已經(jīng)成為市場拓展重要方向

國外物管行業(yè)龍頭企業(yè)如五大行，不依附于任何開發(fā)商，重點發(fā)展商管類物業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)鏈的上下滲透、多元化業(yè)務(wù)的擴(kuò)展及跨國并購逐步成為國際知名企業(yè)。但國內(nèi)的物管企業(yè)目前仍比較依賴開發(fā)商，國內(nèi)物管企業(yè)的營收規(guī)模仍有很大發(fā)展空間。

近年來，國內(nèi)各大物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在積極參與市場化競爭，物業(yè)管理服務(wù)的邊界從住宅逐步延伸到商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、醫(yī)院等非住宅業(yè)態(tài)與城市服務(wù)等領(lǐng)域。第三方非住宅領(lǐng)域已成為企業(yè)市場拓展的重要方向，非住宅業(yè)態(tài)相比住宅業(yè)態(tài)其基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)不受限價政策限制，能夠開展更為多樣且專業(yè)的增值服務(wù)，市場化空間更大。

此外，部分市場化拓展領(lǐng)先的企業(yè)已開始積極布局細(xì)分賽道，定位為綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商。還有的物業(yè)企業(yè)開始拓展高速公路服務(wù)站、地鐵軌道交通、景區(qū)旅游點、展覽中心等項目。企業(yè)通過拿項目，打牢基礎(chǔ)，再以點破面在當(dāng)?shù)厥袌霾粩酀B透。目前，市場化項目已成為企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的重要來源。

（三）行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，市場分化加劇

并購加速了物管行業(yè)的整合，帶來諸多不確定性，整個市場的集中度變得越來越高。頭部企業(yè)在龐大管理面積的基礎(chǔ)上仍在高速增長，具有更強(qiáng)的市場競爭力，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢更加明顯，進(jìn)一步加速了市場集中度的提升。中小企業(yè)也在借力并購、市場拓展、戰(zhàn)略合作等多種手段快速提升市場份額。此外，通過科技賦能重構(gòu)原有市場拓展方式，幫助未來物業(yè)服務(wù)企業(yè)高效開拓第三方市場，實現(xiàn)項目高效可控。

2018年1月，《普通高中生物學(xué)課程標(biāo)準(zhǔn)(2017年版)》(簡稱《新課標(biāo)》)的頒布，昭示著凝練核心素養(yǎng)的新一輪課程改革的全面實施。深刻領(lǐng)會新課標(biāo)的價值內(nèi)涵，精準(zhǔn)把握新課程標(biāo)準(zhǔn)的教育教學(xué)目標(biāo)要求，是構(gòu)建核心素養(yǎng)教育的高效課堂、有效達(dá)成教育教學(xué)目標(biāo)的基本保證。在此，筆者就新課標(biāo)背景下的高中生物學(xué)教學(xué)認(rèn)知進(jìn)行探討交流。

市場集中度提升的同時，市場分化趨勢也在加劇。頭部企業(yè)憑借突出的規(guī)模優(yōu)勢，贏得更高的市場認(rèn)可和期待。而小型物業(yè)企業(yè)的關(guān)注度進(jìn)一步弱化，中小企業(yè)需要憑借自身的特色和細(xì)分領(lǐng)域的優(yōu)勢來實現(xiàn)自身價值。

二、嚴(yán)守服務(wù)品質(zhì)大關(guān)，注重服務(wù)質(zhì)量

物管行業(yè)正處于加速擴(kuò)張和整合階段，企業(yè)間的競爭日趨激烈，面對環(huán)境與市場的雙重高壓，越來越多的企業(yè)在快速擴(kuò)張規(guī)模的同時聚焦服務(wù)品質(zhì)，著力構(gòu)建以客戶為中心的產(chǎn)品和服務(wù)體系。更加重視基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，嚴(yán)格把控社區(qū)增值服務(wù)的品質(zhì)，全面提升服務(wù)質(zhì)量，贏得業(yè)主的廣泛認(rèn)可。隨著物管行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在由粗放式管理快速轉(zhuǎn)型，推行全面精細(xì)化管理，重塑精益化管理價值。

每家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的本質(zhì)和初心都是做好服務(wù)，脫離了服務(wù)品質(zhì)來談規(guī)模、談效率，將對企業(yè)發(fā)展造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。標(biāo)桿物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)投入力度較大，增值服務(wù)的布局加速，保持品牌化及深度化服務(wù)；同時依靠管理、科技等手段不斷強(qiáng)化和升級服務(wù)力，贏得了市場的青睞和業(yè)主的口碑，服務(wù)質(zhì)量持續(xù)得到改善。

對物管行業(yè)來說，服務(wù)品質(zhì)化建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)升級已經(jīng)成為高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵詞，部分頭部企業(yè)已經(jīng)著力積極探索打造一套全新升級的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將基礎(chǔ)服務(wù)不斷細(xì)化，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)精準(zhǔn)把握市場需求發(fā)展多元業(yè)務(wù)，通過整合各方資源，創(chuàng)新開發(fā)社區(qū)增值服務(wù)項目，同時根據(jù)業(yè)主生活實際需要，有選擇地拓展重點業(yè)務(wù)，提高企業(yè)收入的同時提升業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度。

物業(yè)企業(yè)除了專心做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)工作外，還要與業(yè)主真正融合到一起。近年，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過建設(shè)經(jīng)常化、高質(zhì)量的社區(qū)文化，為廣大業(yè)主們提供一個展示與交流的平臺，促進(jìn)鄰里之間的友好互動，打造新型鄰里生活方式，贏得業(yè)主們的信任與稱贊。

隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)張，企業(yè)人力成本支出迅速增長，如果企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)跟不上企業(yè)的擴(kuò)張速度，可能導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)滑坡。因此，各大企業(yè)正加速布局智慧社區(qū)，力求控制和降低成本，維護(hù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度。此外，人力資源是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心所在，因行業(yè)擴(kuò)張需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人才的依賴程度達(dá)到了歷史新高，企業(yè)愿意花重金用于吸引、培養(yǎng)專業(yè)人才支持集團(tuán)的發(fā)展。

三、進(jìn)入品牌覺醒與品牌煥新時代，注重品牌建設(shè)

伴隨著各大物企頻發(fā)大規(guī)模并購，行業(yè)集中度得到快速提升，企業(yè)之爭、規(guī)模之爭、服務(wù)之爭有逐步轉(zhuǎn)化為品牌之爭的趨勢，對各大物業(yè)企業(yè)而言，品牌建設(shè)顯得愈發(fā)重要與迫切。物管行業(yè)已進(jìn)入品牌覺醒與品牌煥新的時代，新時期在品牌建設(shè)方面不同規(guī)模、不同體量的物業(yè)企業(yè)面臨著不同的選擇，尋找到一條適合企業(yè)自身的品牌發(fā)展之路是關(guān)鍵。打造差異化品牌，發(fā)展多元化子品牌是品牌建設(shè)與發(fā)展的重點。從品牌的整體建設(shè)來看，無論哪種類型的物業(yè)企業(yè)，如果想成功打造自己的品牌影響力，務(wù)必要重視物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、增值服務(wù)的個性化以及品牌定位的差異化，如此才能塑造在消費者心中的品牌形象。同時，需要加強(qiáng)子品牌建設(shè)，提高自身的專業(yè)服務(wù)能力，形成市場競爭力。

品牌煥新是現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌建設(shè)的重中之重。為順應(yīng)物管行業(yè)隨著時代發(fā)展而不斷進(jìn)化的內(nèi)在含義，向客戶群體詮釋對服務(wù)的深度理解及對未來的美好憧憬，各大物業(yè)企業(yè)紛紛開始嘗試進(jìn)行品牌定位的調(diào)整。近幾年，物業(yè)企業(yè)的品牌煥新主要表現(xiàn)為四大主流方向：

（1）凸顯服務(wù)：物業(yè)企業(yè)越來越強(qiáng)調(diào)服務(wù)的重要性，從“管理”向“服務(wù)”的變化體現(xiàn)出行業(yè)主觀能動性的提升。如某著名物企由LC物業(yè)更名LC服務(wù)。

（2）科技賦能：科技使物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)了降本增效，通過數(shù)字化、智慧化轉(zhuǎn)型，全方位對服務(wù)賦能。如CSH品牌定位由物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)科技公司。

（3）業(yè)務(wù)空間拓展：物業(yè)服務(wù)的概念不斷拓展，邊界打開，使服務(wù)的空間不斷延伸。如HR物業(yè)更名為HR萬象生活、R物業(yè)更名為R萬家。

（4）特色聚焦：專注某一取得領(lǐng)先地位的特色領(lǐng)域，將該領(lǐng)域的優(yōu)勢聚焦并不斷放大。如LS物業(yè)更名為LS綠色生活。

未來，發(fā)展多元化的子品牌將成為品牌建設(shè)的一個重要方向。一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將加大社區(qū)增值服務(wù)品牌建設(shè)，因為社區(qū)增值服務(wù)已逐步變?yōu)槲锲髽I(yè)績重要增長點，未來擁有廣闊的溢價空間。建設(shè)社區(qū)增值服務(wù)子品牌有助于改變業(yè)主對于傳統(tǒng)物業(yè)的刻板印象，幫助物企展示專業(yè)形象，促進(jìn)服務(wù)開展。另一方面，隨著管理業(yè)態(tài)的不斷豐富，細(xì)分業(yè)態(tài)的子品牌建設(shè)也將更加多元。預(yù)計仍會主要圍繞兩大方向進(jìn)行，一是商業(yè)寫字樓類的子品牌，二是城市服務(wù)子品牌。最終形成以住宅物業(yè)和基礎(chǔ)服務(wù)為中心，多業(yè)務(wù)、多業(yè)態(tài)子品牌協(xié)同發(fā)展的品牌生態(tài)體系。

四、通過服務(wù)外包與智能化手段降低人力成本，實現(xiàn)降員增效

物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，成本控制對企業(yè)盈利能力影響極大。各大物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍面臨運營效率低、勞動力成本高的問題。人工成本在大部分企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中占比普遍較高，多數(shù)占比超過一半。隨著人均工資不斷上漲，企業(yè)的成本壓力日漸增大，減員增效成為不得不面對的問題。

企業(yè)主要通過將部分服務(wù)外包、科技賦能加大智能化投入、整合人員架構(gòu)等方式來實現(xiàn)減員增效的目的。

近年來，物業(yè)企業(yè)將設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、綠化服務(wù)外包的比例持續(xù)提高，這幾項服務(wù)的成本占比在管理成本結(jié)構(gòu)中僅隨人力成本其后，企業(yè)越來越傾向于聘請專業(yè)的管理公司來做專業(yè)的事情，希望通過服務(wù)外包有效降低人工成本，提升運營管理效率。

科技是物業(yè)企業(yè)應(yīng)對人力成本提升的重要手段，也是物業(yè)管理賦能的重要方式。智能化管理既能降低對基礎(chǔ)勞動力的依賴，提升管理效率，又可助力業(yè)務(wù)擴(kuò)張及社區(qū)資源整合。

此外，諸多物業(yè)企業(yè)開始逐步實施組織架構(gòu)的變革，簡化合并職能部門，培養(yǎng)一專多能的復(fù)合型人才，如將原有的四個工程專業(yè)簡化調(diào)整為運行與維修兩個大方向，組建工程大維修班組，鼓勵工程人員學(xué)習(xí)多門技能。

五、增值服務(wù)逐漸多樣化，多種經(jīng)營服務(wù)場景更加多元化

近年來，各物企特別是上市公司的業(yè)務(wù)中增值服務(wù)的占比持續(xù)增高，呈現(xiàn)上升趨勢。物業(yè)服務(wù)作為社會基層治理的基石，連接著美好生活服務(wù)的“最后一公里”，除傳統(tǒng)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之外，多元化的增值服務(wù)業(yè)務(wù)更能有效滿足居民日益增長的美好生活需要，在未來行業(yè)發(fā)展中有著重要作用。增值業(yè)務(wù)的利潤率高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，占比高的公司通常擁有較強(qiáng)的盈利能力。

隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平明顯提高，人均可支配收入不斷增長，城鎮(zhèn)居民的購買力也在不斷的增強(qiáng)。消費者傾向于追求更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，這促使物業(yè)服務(wù)水平不斷提高。2021年，國家十部委發(fā)通知明確鼓勵物企探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次居住需求，增值服務(wù)潛力得到進(jìn)一步釋放。消費升級推動了社區(qū)生活服務(wù)在商業(yè)模式、服務(wù)供給上的持續(xù)提升與拓展。作為深入社區(qū)、近距離接觸業(yè)主并了解業(yè)主需求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也更容易獲得業(yè)主的認(rèn)可，讓業(yè)主愿意為優(yōu)質(zhì)的增值服務(wù)買單。業(yè)主對美好生活的向往和對居住環(huán)境的更高追求不斷催生社區(qū)增值服務(wù)新需求，未來社區(qū)增值服務(wù)的市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

增值服務(wù)的業(yè)務(wù)場景未來將更加多元化，從生活、工作逐漸延伸至交通、娛樂，從社區(qū)不斷擴(kuò)展至城市。隨著物業(yè)服務(wù)的邊界逐漸被突破，圍繞業(yè)主的常規(guī)生活、工作服務(wù)場景，已逐步延伸至交通、學(xué)習(xí)、休閑娛樂、公共服務(wù)等新型場景，場景的多元化同樣也能為物管行業(yè)帶來新的增值服務(wù)發(fā)展機(jī)遇。以前物業(yè)管理以常規(guī)的“四保一服”基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為主，及部分與物業(yè)資產(chǎn)延伸相關(guān)的二次維修、裝修管理、房屋經(jīng)紀(jì)、招商運營等服務(wù)?，F(xiàn)在主要圍繞社區(qū)住戶的多元化需求提供如美居服務(wù)、餐飲娛樂、社區(qū)養(yǎng)老、健康醫(yī)護(hù)、社區(qū)教育、社區(qū)金融等相關(guān)衍生服務(wù)，不斷挖掘社區(qū)住戶價值，形成泛社區(qū)經(jīng)濟(jì)圈。此外，在雙碳目標(biāo)下，物管行業(yè)的低碳轉(zhuǎn)型與可持續(xù)發(fā)展同樣也受到高度關(guān)注。物業(yè)企業(yè)可以通過開展垃圾分類處理、推廣節(jié)能產(chǎn)品、推進(jìn)智能化社區(qū)建設(shè)等綠色增值業(yè)務(wù)，進(jìn)一步拓展服務(wù)場景的邊界，為建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型和諧社會作出重要貢獻(xiàn)。

未來物業(yè)企業(yè)開展增值服務(wù)的業(yè)務(wù)模式將會更加成熟，客戶也能享受到更為優(yōu)質(zhì)、更加完善的服務(wù)。隨著整個行業(yè)對于增值服務(wù)業(yè)務(wù)的系統(tǒng)性推進(jìn)，企業(yè)在業(yè)務(wù)類型、經(jīng)營模式和滿足消費者心理預(yù)期等方面，也將更加趨于成熟和理性。物業(yè)企業(yè)基于不斷累積的運營經(jīng)驗，試錯成本有效降低，經(jīng)營效益進(jìn)一步提升，客戶能享受到更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但應(yīng)注意的是，企業(yè)總的資源與資本是有限的，物業(yè)企業(yè)在開展增值服務(wù)業(yè)務(wù)時，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的資源優(yōu)勢及戰(zhàn)略需求，篩選出適合自己的增值服務(wù)，應(yīng)有所取舍，而非面面俱到，否則可能會讓企業(yè)因小失大，得不償失。

六、科技賦能，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型

近幾年中國數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢，隨著技術(shù)與政策的發(fā)展和完善，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化為數(shù)字經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了強(qiáng)勁動力，為物管行業(yè)也帶來了新的機(jī)遇，加速促進(jìn)了行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

數(shù)字化建設(shè)與智能化是當(dāng)前物管行業(yè)發(fā)展的重要趨勢，是物業(yè)企業(yè)應(yīng)對人力成本提升的重要手段，也是物業(yè)管理賦能的重要方式。處于高速發(fā)展期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍采用標(biāo)準(zhǔn)化運營及加大對科技系統(tǒng)投入的方式以提升物業(yè)單位面積運營效率，減少對基礎(chǔ)勞動力的依賴，達(dá)到降本增效的目的。此外，還可助力業(yè)務(wù)擴(kuò)張及社區(qū)資源整合，進(jìn)一步提高盈利空間。大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等高科技技術(shù)現(xiàn)已逐漸進(jìn)入社區(qū)生活，社區(qū)智能化已是大勢所趨，增值服務(wù)如何依托科技賦能高效開展已成為行業(yè)關(guān)心的重點。隨著相關(guān)技術(shù)的普及，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來或?qū)l(fā)展成一個大數(shù)據(jù)資源整合平臺，通過把商家數(shù)據(jù)、消費數(shù)據(jù)等進(jìn)行整合，持續(xù)挖掘社區(qū)住戶的潛在需求并提供相應(yīng)的增值服務(wù)，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，發(fā)展空間與前景十分廣闊。

物管行業(yè)科技賦能的應(yīng)用場景有門禁、安防、設(shè)備設(shè)施管理、停車管理等，通過大數(shù)據(jù)及物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)做到對管理區(qū)域態(tài)勢的實時掌控。未來探索的方向聚焦在社群板塊，搭建業(yè)主溝通及社交渠道，如社區(qū)O2O、業(yè)主二手物品置換平臺等，賦予社區(qū)社交的含義。空間運營數(shù)字化在住宅業(yè)態(tài)中體現(xiàn)為建立綠色化、集約化、智能化為一體的智慧社區(qū)，即完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、提高社區(qū)運營能力、提升業(yè)主居住體驗及快速響應(yīng)業(yè)主需求等。商業(yè)業(yè)態(tài)中，主要的數(shù)字化建設(shè)方向為打通各端口數(shù)據(jù)，建立大會員體系等。

近兩年，隨著科技水平的不斷更迭，物業(yè)企業(yè)的技術(shù)應(yīng)用也再次升級，由基礎(chǔ)的“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)為5G、AI，物業(yè)企業(yè)多采取合作的形式加速推進(jìn)智慧化建設(shè)。通過與其他企業(yè)組建合資公司，集中優(yōu)勢搭建支撐自身企業(yè)發(fā)展需求的智慧化平臺；與傳統(tǒng)科技企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，借助平臺與資源優(yōu)勢延伸服務(wù)觸角，在多領(lǐng)域構(gòu)建智慧化服務(wù)產(chǎn)品；與其他行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)達(dá)成合作協(xié)議，取長補(bǔ)短。

七、結(jié)語

隨著資本的不斷看好，物業(yè)管理將會成為未來最具潛力的行業(yè)之一，具有很大的發(fā)展空間。在整個物管行業(yè)屬性未變、發(fā)展邏輯未變的背景下，未來，物業(yè)企業(yè)可以借助資本市場的力量，在并購熱潮下快速擴(kuò)張規(guī)模，不斷拓展新的業(yè)務(wù)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，堅守服務(wù)品質(zhì)，樹立品牌發(fā)展戰(zhàn)略，深耕增值服務(wù)領(lǐng)域，探索新型商業(yè)運營模式、拓展城市服務(wù)新賽道，深度融合智能科技，提升自身競爭實力，邁著堅實的步伐砥礪前行，不斷推動物管行業(yè)快速穩(wěn)定成長及長久發(fā)展。