房地產企業(yè)投資管理及風險控制的策略研究

文/李建林（衡水老白干（集團）天豐房地產開發(fā)有限公司）

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年全國房地產開發(fā)投資147602億元，同比增長4.4%。從數(shù)據(jù)上看，房地產投資規(guī)模有所增加。然而，從政策的角度來看，2021年隨著“兩集中”供地政策的實施，房地產企業(yè)投資面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。在拿地受限的情況下，房地產企業(yè)投資博弈性增強，短期資金池深度逐漸成為房地產企業(yè)增加儲備的重要砝碼。由于集中供地疊加資金危機，大多房地產企業(yè)對于投資保持謹慎態(tài)度。

此外，受“三道紅線”等政策的影響，房地產企業(yè)面臨著“無錢拿地”的困境。縱觀整個房地產市場，企業(yè)現(xiàn)金流持續(xù)吃緊，中下游企業(yè)生存空間遭到嚴重擠壓，有數(shù)據(jù)表示，目前超過三成的房地產企業(yè)拿地銷售比不到0.2，有一部分中小企業(yè)投資基本處于停滯狀態(tài)。盡管和民企相比，國企、央企受到融資、土拍政策的影響較小，但仍然不可忽視投資管理及風險控制。對于房地產企業(yè)而言，應當基于對國家相關政策的深入解讀，加強投資管理，充分落實風險控制工作，保持企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。

一、房地產企業(yè)投資特點

（一）資金需求量大

房地產企業(yè)投資的資金需求量較大，前期往往需要投入大量資金用于拿地與支付工程款，并保證能持續(xù)投入[1]。比如，2022年3月成都土拍中，中海、保利各斥資56.5億元和34.5億元，分別拿下3宗、2宗地塊，廈門國資委控股的建發(fā)以近30億元的總價在晉安、蒼山斬獲2宗地。

（二）不同項目投資需單獨計算

不同房地產項目的建筑用途迥然相異，整體結構、造型、室內裝飾及面積等也有所不同。而且，即使是相同建筑用途的房地產項目，也存在較為顯著的技術差異。因此，房地產項目投資形態(tài)各有千秋[2]。再加上企業(yè)在不同區(qū)域所花費的投資費用不同，實際管理方式可能存在明顯差距，對于不同區(qū)域的房地產項目，企業(yè)通常需要單獨計算其投資費用。

（三）投資依據(jù)確定較為困難

雖然房地產投資項目類型較為單一，但由于受內外環(huán)境的影響較大，其項目投資依據(jù)的確定較為困難。比如，投資風險確定的主要依據(jù)在于風險評估信息，而在風險評估的過程中，企業(yè)需要對市場、經濟、政策、自然環(huán)境及企業(yè)自身資金實力、風險防范能力等進行充分考慮，基于此對投資風險進行科學評估，從而獲得準確而全面的風險評估信息，進而確定投資風險。必要時，企業(yè)需要組織專家團隊論證投資的可行性。

二、房地產企業(yè)投資風險及其成因分析

（一）房地產企業(yè)投資風險

房地產企業(yè)投資風險主要有如下幾種：一是市場競爭風險，指在市場同類樓盤供給量大于需求量的情況下，由于市場競爭過于激烈而產生的高推廣成本風險或樓盤滯銷風險；二是流動性風險，指房地產企業(yè)急需現(xiàn)金時卻無法在短時間內及時獲得銷售回款以支付到期債務的風險；三是利率風險，指銀行貸款利率變化所引起的投資開發(fā)成本風險，受金融政策影響；四是經營性風險，指企業(yè)經營不善導致的風險，通常有經營決策失誤、投資交易失敗、資產空置率過高等三種情況。

（二）房地產企業(yè)投資風險成因

1.投資回收時間長

房地產企業(yè)投資收益受項目建設影響，一般而言項目經歷立項、投資、開發(fā)、施工及竣工交付等建設階段，從通過拿地獲得土地使用權，到項目施工，再到銷售回款，所需時間較長，一旦期間出現(xiàn)不可控因素導致項目施工、銷售嚴重受阻，企業(yè)就難以通過銷售回款來維持資金鏈穩(wěn)定，從而遭遇投資風險[3]。

2.投資項目較為單一

房地產投資開發(fā)并不是單純的建房、賣方，而是具有多元內容與形式。按照開發(fā)對象的不同，可將房地產投資開發(fā)分為成片開發(fā)、單向開發(fā)兩類。成片開發(fā)采取“政企合一”形式，主要由政府對高新區(qū)、旅游村、保稅區(qū)、老城區(qū)等進行開發(fā)與改造。單向開發(fā)可分為住宅開發(fā)、寫字樓開發(fā)、商業(yè)區(qū)開發(fā)等。其中，寫字樓開發(fā)要求企業(yè)具有長期投資能力，而商業(yè)區(qū)開發(fā)的靈活性較強，建筑類型包括小商鋪、大型商場等，滿足區(qū)域居民購物、餐飲及娛樂需求。從目前房地產企業(yè)投資開發(fā)情況來看，不少企業(yè)的投資項目較為單一。單一項目意味著企業(yè)面對單一類別的顧客，采用單一商品物業(yè)管理模式。在此情況下，企業(yè)可能遭遇商品滯銷問題，進而發(fā)生投資風險。

3.資金來源渠道狹窄

中泰證券研報表示，房地產企業(yè)資金來源主要有國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款等，在地產調控政策的影響下，企業(yè)外部融資渠道收緊，投資開發(fā)資金來源逐漸向經營性融資轉移。有關數(shù)據(jù)表明，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%。由于資金來源渠道狹窄，企業(yè)普遍有較高的資產負債率。而資產負債率越高，企業(yè)就可能遭遇融資成本增加、資金鏈斷裂等問題。

4.政策影響企業(yè)拿地投資

房地產項目開發(fā)建設以土地為載體，在“三穩(wěn)”的目標下，“兩集中”供地政策發(fā)揮了重要作用，在一定程度上限制了房地產企業(yè)拿地。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產土地購置面積為2.16億平方米，同比下行15.5%，房地產新開工面積同比下降11.4%。全年固定三次的拿地節(jié)奏促使土拍總體熱度下降，也增加了房地產企業(yè)的拿地焦慮。為抓住僅有的拿地機會，部分企業(yè)“硬著頭皮”拿高價，勢必會遭遇重大投資風險。

三、房地產企業(yè)投資管理問題探討

（一）市場調研意識欠缺，投資依據(jù)不全面

房地產企業(yè)實施投資決策前，需要深入到市場中進行充分調研，及時掌握房地產市場經濟發(fā)展走向及趨勢、城市概況等信息，全面了解外部環(huán)境中存在的不穩(wěn)定因素，如宏觀經濟變動、房地產政策變動等，獲得全面的投資依據(jù)。基于此，預測投資風險，從而制定投資計劃，以實現(xiàn)對投資風險的有效規(guī)避，進一步減小企業(yè)資金危機的發(fā)生率。就現(xiàn)階段房地產企業(yè)投資管理情況來看，不少企業(yè)的市場調研意識欠缺，并沒有針對市場調研制定相應的工作計劃，由于缺乏對市場信息的準確把控，難以獲得全面的投資依據(jù)。

（二）投資方式合理性不足，缺乏科學規(guī)劃

房地產企業(yè)決定投資時，應當對投資可行性進行綜合研究與分析，并論證投資方案的合理性，同時預測投資后的風險問題及企業(yè)預期收益，從而作出準確的決策判斷。然而，集權式管理模式下，房地產企業(yè)投資決策權較為集中，一些領導者憑借主觀經驗進行投資，缺乏對投資的科學規(guī)劃，既影響了企業(yè)資金鏈的正常運轉，又給企業(yè)埋下了風險隱患。嚴重時，企業(yè)還可能遭遇破產危機。例如，2021年5月藍光發(fā)展（600466.SH）成為被執(zhí)行人，其債務危機逐步發(fā)酵升級，董事長、總裁、首席財務官等相繼辭職，面臨著資金鏈斷裂的窘境。記者調查后發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)拿地投資的科學規(guī)劃不足，到手地塊占用大量資金，項目建成后銷售困難，企業(yè)由此陷入財務危機。而且，該企業(yè)投資崗員工有拿地任務指標，考核壓力較大，重壓之下為了使拿地方案在投融資會上通過審核，投資崗員工盲目加高預期售價。企業(yè)面臨流動性風險時，只能將盲目加高價的項目降價銷售。從售價來看，該企業(yè)三個樓盤售價均低于所在區(qū)域均價。由于拿地過于草率，該企業(yè)囤積了大量資產賣不出去。由此可見，房地產企業(yè)在投資管理過程中有必要做好投資科學規(guī)劃。

（三）投資成本管控不到位，資金使用效率較低

房地產投資包括開發(fā)建設投資與經營投資兩部分，其中，開發(fā)建設投資成本具體有土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、管理費用、開發(fā)期稅費及其他不可預見的費用。對投資成本進行有效管控，有利于企業(yè)凈利潤水平提升。然而，現(xiàn)階段有不少房地產企業(yè)投資成本管控不到位，造成資金使用效率較低，凈利潤水平難以達到預期。例如，2019年浙系房企三盛宏業(yè)暴雷，其子公司資產遭遇司法凍結。2021年該企業(yè)正式申請破產重組。對其掌權人陳某銘投資經歷進行分析，發(fā)現(xiàn)陳某銘高杠桿并購耗費了不少資金。2018年，陳某銘花費6.38億元收購億美匯金，不到兩年時間，億美匯金被陳某銘以跳樓價甩賣出去。在此之前，陳某銘以8.7億元收購博雅立方，不到4年時間，計提商譽減值7.55億元。這就表明陳某銘對兩家企業(yè)的收購失敗了，也從側面反映了該企業(yè)對于投資成本的管控并不到位，導致企業(yè)資金使用率極低，上億投資成本支出并未給該企業(yè)帶來可觀的投資回報。

四、房地產企業(yè)投資管理及風險控制的策略建議

（一）建立市場調研意識，獲得全面的投資依據(jù)

1.積極開展市場調研工作

市場調研是投資前市場判斷的必要環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)開展市場調研工作，首先建立市場調研意識，明確市場調研在企業(yè)投資中的重要作用。其次，組建專業(yè)團隊承擔市場調研工作。最后，從投資風險防范的角度出發(fā)，梳理好要調研的重點，如城市概況、城市房地產發(fā)展情況、項目本體區(qū)位、競品市場等，在此基礎上制定詳細的市場調研計劃。比如，調研城市房地產發(fā)展情況時，深入了解城市房地產調控、城市拆遷、土地招拍掛等政策法規(guī)，整理城市近年來的土地成交信息，同時把握城市房地產供應總面積、去化周期、整體市場價格變化等信息，以此作為投資決策的重要依據(jù)。

2.運用大數(shù)據(jù)技術挖掘有用投資信息

信息化時代，房地產相關數(shù)據(jù)信息呈現(xiàn)指數(shù)型增長趨勢。房地產企業(yè)可運用大數(shù)據(jù)技術挖掘有用投資信息，從而獲得全面的投資依據(jù)。以土地投資為例，現(xiàn)階段不少房地產企業(yè)依然采用線下Excel手工測算方式進行土地投資測算，不僅效率低也存在較大的投資風險。房地產企業(yè)可將大數(shù)據(jù)技術運用到土地投資當中，地塊初選階段，構建投資測算模板，迅速判斷地塊價值；拿地階段，通過詳細測算提供招標前的決策應對；投后經營階段，對投資收益偏差進行動態(tài)測算跟蹤，幫助企業(yè)及時調整土地投資戰(zhàn)略。

（二）優(yōu)化投資方式，改善投資決策

1.以互聯(lián)網為依托構建投資新方式

“互聯(lián)網+”的發(fā)展背景下，房地產企業(yè)要實現(xiàn)數(shù)字轉型，同時增強投資決策科學性，有必要構建“互聯(lián)網+投資”的投資管理新方式[4]。比如，與有資質的第三方聯(lián)合制定與企業(yè)相適應的投資解決方案，搭建一體化的管理云平臺，集成地塊研判、項目監(jiān)測、企業(yè)研究、城市選擇等多種功能模塊，并基于對已有土地信息、住宅項目、商辦項目、宏觀經濟政策、城市產業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃等數(shù)據(jù)的全面整合，建立數(shù)據(jù)中心，通過“土地-項目-企業(yè)”的有效聯(lián)動，為企業(yè)提供精細化投資決策。

2.實施分散性的投資決策

分散性投資決策對企業(yè)降低投資風險有重要作用。一般而言，房地產企業(yè)可從投資區(qū)域及投資時間兩個維度實施分散性投資決策。投資區(qū)域上的分散，使企業(yè)將資金投入到不同的投資區(qū)域中，防止某一區(qū)域投資項目出現(xiàn)問題從而引發(fā)資金危機。投資時間上的分散，是企業(yè)選擇合理的時間進行投資，避免外部環(huán)境變化所引起的項目建設損失。

3.實施組合投資決策

組合投資下，房地產企業(yè)結合不同投資風險等級及不同項目投資獲利情況，對投資項目進行組合與搭配，以多樣化投資取代原本的單一投資，這有利于企業(yè)實現(xiàn)對投資風險的有效防控。因此，房地產企業(yè)可實施組合投資決策。例如，房地產企業(yè)可根據(jù)地方城市規(guī)劃，對公租房、寫字樓、商品房等多個投資項目進行組合與搭配，從而避免單一投資住宅樓而引起的投資風險[5]。

（三）加強投資成本管控，提高資金使用效率

1.做好資金來源與收支計劃管控

房地產項目投資初期，企業(yè)通常以自籌方式應對多種支出問題。投資中后期，企業(yè)以銷售回款來解決資金短缺問題。在房地產調控政策背景下，房地產企業(yè)資金來源發(fā)生轉移。為防止資金的無效使用，避免資金風險，房地產企業(yè)有必要做好資金來源管控。投資管理與風險控制，需要企業(yè)全員的共同參與。在具體投資實踐中，房地產企業(yè)各部門應形成協(xié)同工作局面，按照項目情況制定合理的資金收支計劃，一旦出現(xiàn)嚴重資金偏差問題，及時上報并處理[6]。

2.充分落實成本核算工作

成本核算是歸集企業(yè)投資成本的必要過程，成本核算正確性的高低與否，對企業(yè)投資成本預測、計劃與分析有直接影響，關系到企業(yè)投資決策。由上文可知，房地產企業(yè)資金投入量較大，其資金管理較為分散。在此情況下，企業(yè)成本核算呈現(xiàn)出較強的不確定性。對此，房地產企業(yè)有必要充分落實成本核算工作。

五、結束語

總而言之，房地產企業(yè)投資風險類型較多，其成因復雜，受企業(yè)內外環(huán)境影響較大。當前房地產企業(yè)投資管理與風險控制中的問題較為突出，具體存在于投資前調研、投資方式選擇以及投資中成本管控等方面。在新的時代背景下，房地產企業(yè)應當嚴格遵循國家及地方相關政策規(guī)定，加強投資管理，從投資不同階段入手實施風險控制，從而增強企業(yè)投資科學性，提高企業(yè)投資風險防控能力。

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投資，指國家或企業(yè)以及個人，為了特定目的，與對方簽訂協(xié)議，促進社會發(fā)展，實現(xiàn)互惠互利，輸送資金的過程。又是特定經濟主體為了在未來可預見的時期內獲得收益或是資金增值，在一定時期內向一定領域投放足夠數(shù)額的資金或實物的貨幣等價物的經濟行為?？煞譃閷嵨锿顿Y、資本投資和證券投資等。前者是以貨幣投入企業(yè)，通過生產經營活動取得一定利潤，后者是以貨幣購買企業(yè)發(fā)行的股票和公司債券，間接參與企業(yè)的利潤分配。投資是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目孵化的一種形式，是對項目產業(yè)化綜合體進行資本助推發(fā)展的經濟活動。

投資是貨幣收入或其他任何能以貨幣計量其價值的財富擁有者犧牲當前消費、購買或購置資本品以期在未來實現(xiàn)價值增值的謀利性經營性活動。投資這個名詞在金融和經濟方面有數(shù)個相關的意義。它涉及財產的累積以求在未來得到收益。技術上來說，這個詞意味著“將某物品放入其他地方的行動”（或許最初是與人的服裝或“禮服”相關）。從金融學角度來講，相較于投機而言，投資的時間段更長一些，更趨向是為了在未來一定時間段內獲得某種比較持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，是未來收益的累積。