城市商業(yè)綜合體營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)模式分析

張靜

【摘要】現(xiàn)如今，城市化進(jìn)程不斷深入，城市發(fā)展規(guī)模在不斷地?cái)U(kuò)大的同時(shí)，城市服務(wù)功能也逐步地向功能綜合化的方向發(fā)展，在城市服務(wù)水平不斷提高完善之下，人口逐漸向城市的中心區(qū)域聚集。在現(xiàn)代化信息化發(fā)展理念模式的引導(dǎo)下，商業(yè)資源出現(xiàn)了逐漸向城市發(fā)展中心聚集和擴(kuò)展的現(xiàn)象，并且在發(fā)展中商業(yè)資源不斷滲透到城市商業(yè)綜合服務(wù)中心，在城市發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)模式運(yùn)營(yíng)中，將商業(yè)資源進(jìn)行合理的規(guī)劃和應(yīng)用，充分建立起現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體已經(jīng)成為了城市發(fā)展中重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】城市商業(yè);綜合體營(yíng)銷;運(yùn)營(yíng)模式

城市商業(yè)綜合體就是位于城市中心的商業(yè)體，需要重點(diǎn)突出零售主力店、步行街的開(kāi)放式、社區(qū)公寓等為一體綜合開(kāi)發(fā)的建筑項(xiàng)目，因?yàn)閰R集了商業(yè)資源與服務(wù)模式關(guān)鍵內(nèi)容，通常屬于城市當(dāng)中非常重要的建筑集群與商業(yè)橋梁，關(guān)于這方面早在前幾年一、二線城市就已經(jīng)開(kāi)始集中地發(fā)展。

1 城市商業(yè)綜合發(fā)展模式應(yīng)該與城市建設(shè)規(guī)劃相符合

第一，城市商業(yè)綜合體在建筑集群功能性方面屬于綜合性較強(qiáng)和規(guī)劃全面詳細(xì)的高程度商業(yè)服務(wù)群。在商業(yè)綜合體集成群建設(shè)中，包含了融合零售業(yè)商鋪、辦公商務(wù)樓、酒店餐飲、社區(qū)商業(yè)住宅和綜合化文化娛樂(lè)設(shè)施建設(shè)為一體的城市商業(yè)綜合功能群體。隨著城市商業(yè)綜合體的發(fā)展，人們對(duì)于商業(yè)綜合體中社區(qū)住宅的建設(shè)要求水平不斷提高，住宅社區(qū)建設(shè)和設(shè)計(jì)中對(duì)于建筑風(fēng)格和社區(qū)住宅周邊配套設(shè)施相應(yīng)消費(fèi)水平，和配套服務(wù)完善性都有了較高的要求，同時(shí)隨著消費(fèi)人群消費(fèi)理念的變化，在商業(yè)綜合體營(yíng)銷開(kāi)展中，無(wú)論是新建設(shè)的商業(yè)綜合體，還是對(duì)以往老舊商業(yè)綜合體進(jìn)行改造，在改造開(kāi)展的過(guò)程中都不能忽視商業(yè)綜合體在建設(shè)過(guò)程中中心配套項(xiàng)目的建設(shè)，以及商業(yè)消費(fèi)服務(wù)能力的提高;同時(shí)在商業(yè)綜合區(qū)建設(shè)中應(yīng)該全面重視綜合化布局配套的合理性和規(guī)劃科學(xué)性，在配套功能綜合化建設(shè)項(xiàng)目中，應(yīng)該順應(yīng)商業(yè)條件和商業(yè)資源的具體發(fā)展情況。同時(shí)在充分應(yīng)用商業(yè)資源中，應(yīng)該重視商業(yè)物業(yè)方面的配套，在商業(yè)綜合體營(yíng)銷中，為了進(jìn)一步提高商業(yè)綜合體在營(yíng)銷中的吸引力，就要在商業(yè)綜合體建設(shè)中不斷重視建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)的合理性，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中相關(guān)的政府規(guī)劃職能部門必須對(duì)土地的合理開(kāi)發(fā)和利用進(jìn)行統(tǒng)一集中的籌劃，在建設(shè)用地規(guī)劃中為商業(yè)綜合體項(xiàng)目的建設(shè)留出具體的建設(shè)空間和合理的建設(shè)面積。在建設(shè)用地規(guī)劃中應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的具體內(nèi)容進(jìn)行有效的控制，并且對(duì)規(guī)劃控制中出現(xiàn)的影響因素進(jìn)行有效的管理。第二，在城市綜合化商業(yè)體建設(shè)中，對(duì)于三、四線城市來(lái)說(shuō)，商業(yè)區(qū)域在城市中心進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)，應(yīng)該對(duì)商業(yè)區(qū)域建設(shè)用地有限空間內(nèi)，充分利用好寶貴的土地資源，在商業(yè)綜合體建設(shè)中應(yīng)該科學(xué)合理地配置商業(yè)資源并且將資源的配置和城市綜合化服務(wù)功能進(jìn)行有效的融合，最終在資源和商業(yè)營(yíng)銷運(yùn)作中實(shí)現(xiàn)集約化的最終目標(biāo)。在城市商業(yè)綜合體建設(shè)中，集約目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是城市商業(yè)綜合體建設(shè)中發(fā)展商和運(yùn)營(yíng)方面應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，在集約目標(biāo)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)該加強(qiáng)工作開(kāi)展的重點(diǎn)注意事項(xiàng)宣傳，同時(shí)城市商業(yè)綜合體建設(shè)發(fā)展商應(yīng)該為城市用地政府規(guī)劃部門多提供一些有利于城市發(fā)展建設(shè)規(guī)劃的建議，促使在城市商業(yè)綜合體建設(shè)中有效實(shí)現(xiàn)功能性項(xiàng)目的全面化功能，使城市建設(shè)中功能性商業(yè)綜合體建設(shè)模式能夠有效融入到城市整體的建設(shè)規(guī)劃中去，促進(jìn)城市建設(shè)政府規(guī)劃部門在建設(shè)規(guī)劃中能夠充分地了解城市商業(yè)綜合體在建設(shè)中具體的需求，促使在功能性綜合體實(shí)現(xiàn)中更加全面地將資源配置和城市發(fā)展建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行有效的融合。同時(shí)處理好舊城改造中商業(yè)二級(jí)中心建設(shè)用土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的一系列問(wèn)題，處理好商業(yè)綜合體建設(shè)和舊城改造中的具體矛盾和問(wèn)題，能夠有效解決城市發(fā)展中產(chǎn)生的交通、環(huán)境以及居住權(quán)之間的矛盾，同時(shí)在解決這些問(wèn)題中，都能夠通過(guò)城市發(fā)展建設(shè)規(guī)劃和政府部門的有效支持進(jìn)行良好的解決，同時(shí)通過(guò)不斷地協(xié)商和調(diào)整在占用土地方面，對(duì)于建設(shè)用地解決城市交通和環(huán)境問(wèn)題之下，還能夠得到政府政策的大力支持。

2 搞好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的程序

2.1搞好投資運(yùn)營(yíng)的程序

無(wú)論是土地方面的成本，還是運(yùn)營(yíng)與開(kāi)發(fā)成本都要利用產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)資金回收。而回報(bào)資金的方式則是通過(guò)項(xiàng)目產(chǎn)品的產(chǎn)屬性與應(yīng)用價(jià)值，對(duì)租售進(jìn)行反復(fù)的論爭(zhēng)，特別是對(duì)租售模式、租售比例、經(jīng)濟(jì)可行性等方面進(jìn)行認(rèn)真分析研究。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目投資之前，需要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念與產(chǎn)品進(jìn)行論證，通過(guò)此來(lái)決策項(xiàng)目投資的成功與否。具備良好條件的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，是通過(guò)商業(yè)、文化、投資、消費(fèi)者等多方面的認(rèn)可才能在投產(chǎn)之前得到投資機(jī)構(gòu)與個(gè)人的認(rèn)可實(shí)現(xiàn)進(jìn)行投資，促使發(fā)展商僅通過(guò)自己籌備資金、合資投資、債券融資、施工單位代建等多樣化方式形成良好的投資組合，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在此過(guò)程中，待項(xiàng)目投產(chǎn)之后就非常容易實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品變現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)，使得資金流的盤活程度，甚至還能形成資本市場(chǎng)當(dāng)中的最佳產(chǎn)品。

2.2搞好開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的程序

作為城市商業(yè)綜合體，通常屬于持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)進(jìn)行融合的總成產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)程序需要與本地的實(shí)際情況結(jié)合之后進(jìn)行設(shè)定，在報(bào)建規(guī)劃、報(bào)建工程、報(bào)建市政等方面，通常都是利用大盤住宅與寫(xiě)字樓的前期投產(chǎn)提前進(jìn)行項(xiàng)目的投資，將那些配置好的部分商業(yè)綜合體實(shí)施“訂單式”分配定制，對(duì)于一些不便分割的商場(chǎng)實(shí)施定制或者機(jī)構(gòu)持有，或者將經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行租賃，對(duì)獨(dú)立的商業(yè)店鋪與街道店鋪封頂之后就可以進(jìn)行預(yù)售，還可以返租銷售。除此之外，決策項(xiàng)目產(chǎn)品的關(guān)鍵還有工程管理，尤其是初期擴(kuò)建設(shè)計(jì)方面的不合理與工藝程序的失誤都是影響產(chǎn)品無(wú)法進(jìn)行使用的因素。

2.3搞好商業(yè)運(yùn)營(yíng)程序

城市商業(yè)綜合體最終屬于靈活性的商業(yè)內(nèi)容，組建一座靈活的城市生命體，為良好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式可以帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為人們的生產(chǎn)與消費(fèi)者提供良好的效用。作為一個(gè)重生的物種必須具備水分、土壤、陽(yáng)光，需要面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的物種。任何重生的產(chǎn)物都是建立在犧牲舊生產(chǎn)物作為代價(jià)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)具備自我繁殖、自我管理以及自我更新的能力。因此，待項(xiàng)目成功投產(chǎn)之后，必須遵循商業(yè)運(yùn)營(yíng)的相關(guān)需求和建議，實(shí)施工程、主力店、商業(yè)組合、商裝、開(kāi)業(yè)營(yíng)銷等界面的統(tǒng)籌工作，確保在投入生產(chǎn)之后的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，最終為城市商業(yè)綜合體各個(gè)階段形成一種穩(wěn)場(chǎng)與旺場(chǎng)的目標(biāo)。

3 結(jié)束語(yǔ)

在城市商業(yè)綜合體營(yíng)銷和運(yùn)營(yíng)模式中，要想搞好城市商業(yè)綜合體整體建設(shè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷的質(zhì)量，就必須在城市發(fā)展規(guī)劃中將區(qū)域性的發(fā)展目標(biāo)和要求進(jìn)行充分地考慮，在進(jìn)行商業(yè)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，實(shí)現(xiàn)土地利用經(jīng)濟(jì)效益最大化的目標(biāo)。在商業(yè)綜合體產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)值的合理化，不斷縮短產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的周期，在商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展中應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)投資方面的有效規(guī)劃，將商業(yè)中心中營(yíng)銷和運(yùn)營(yíng)的模式進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

參考文獻(xiàn)：

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[2]陳秀容.“只租不售”型城市商業(yè)綜合體營(yíng)銷策略研究[D].福建農(nóng)林大學(xué)，2018.