粵港澳大灣區(qū)資產(chǎn)評(píng)估比較與協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展研究

■鄭慧娟 陳少瑜 彭頌邦 劉 瑾 李幸玲 詹燕萍

(1.廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)，廣州 510320；2.普華永道管理咨詢（上海）有限公司，上海 200021；3.艾華迪商務(wù)咨詢(上海)有限公司，香港 201315）

一、引言

2019 年2 月18 日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》,提出構(gòu)建開放型區(qū)域協(xié)同創(chuàng)新共同體，提升市場一體化水平，攜手?jǐn)U大對(duì)外開放等戰(zhàn)略措施。資產(chǎn)評(píng)估作為咨詢服務(wù)業(yè)之一，是粵港澳大灣區(qū)（廣東珠三角九市+香港+澳門）發(fā)展戰(zhàn)略的組成部分。同時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估通過專業(yè)化服務(wù)，可為構(gòu)建具有國際競爭力的灣區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系服務(wù)、推進(jìn)投資便利化發(fā)揮重要作用。目前粵港澳三地資產(chǎn)評(píng)估在制度背景、管理模式和準(zhǔn)則方法等方面均存在較大差異，研究這些差異，發(fā)現(xiàn)有價(jià)值的結(jié)論，將有利于加強(qiáng)粵港澳資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)交流，形成粵港澳大灣區(qū)資產(chǎn)評(píng)估創(chuàng)新合作發(fā)展的新格局，并助推《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的順利實(shí)施。

近些年，國內(nèi)學(xué)者圍繞粵港澳地區(qū)資產(chǎn)評(píng)估開展了一些研究。朱永勤（1997）對(duì)比研究了香港與內(nèi)地資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管情況、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估程序以及評(píng)估方法運(yùn)用方面的異同，認(rèn)為香港的行業(yè)自律度更強(qiáng)，政府監(jiān)管涉及較少，對(duì)評(píng)估報(bào)告要求較為簡單；內(nèi)地的評(píng)估對(duì)象則更為廣泛。劉志宏（2004）認(rèn)為香港測量專業(yè)法律完善，市場信息高度透明，擁有嚴(yán)格的測量師管理制度。黃西勤（2018）認(rèn)為香港的評(píng)估行業(yè)在發(fā)展過程中將本土特色與國際標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，國際化水平更高；在房地產(chǎn)評(píng)估方面，內(nèi)地的數(shù)據(jù)往往較難獲取且真實(shí)性偏低，香港的房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格準(zhǔn)入門檻高于內(nèi)地，香港估價(jià)服務(wù)的獨(dú)立性高于內(nèi)地。錢瑛瑛等（1999）研究了香港房地產(chǎn)估價(jià)制度的歷史和發(fā)展，香港產(chǎn)業(yè)測量師資格的取得條件，指出內(nèi)地房地產(chǎn)評(píng)估師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互相認(rèn)證增進(jìn)了兩地專業(yè)的交流與合作?？傮w來講，對(duì)于粵港澳大灣區(qū)資產(chǎn)評(píng)估從行業(yè)發(fā)展、評(píng)估準(zhǔn)則方法體系等方面較為系統(tǒng)全面的研究較少。

二、研究范式

（一）擬解決的關(guān)鍵問題

在《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》提出的戰(zhàn)略構(gòu)想前提下，本文擬解決的關(guān)鍵問題有以下幾方面。首先是從制度背景、管理模式、準(zhǔn)則與方法等多維度分析粵港澳大灣區(qū)資產(chǎn)評(píng)估存在的差異；其次是以構(gòu)建開放型粵港澳資產(chǎn)評(píng)估協(xié)同創(chuàng)新共同體為目標(biāo)，試圖歸納在粵港澳資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)接中存在的問題或者障礙；第三是在既定的法律制度背景下，在什么層面上打破上述障礙，解決思路是什么。一般而言，資產(chǎn)評(píng)估問題的研究有以下幾個(gè)層面：法律層面，制度層面，準(zhǔn)則規(guī)范層面，執(zhí)業(yè)程序與方法層面。

（二）研究對(duì)象與思路

本文假設(shè)粵港澳三地的資產(chǎn)評(píng)估可能在制度背景、管理模式、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則與方法等方面存在一定的差異。因此，本文依據(jù)專家訪談和文獻(xiàn)閱讀，研究對(duì)象涉及資產(chǎn)評(píng)估的制度背景和環(huán)境、執(zhí)業(yè)要求、監(jiān)管情況、評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估方法、實(shí)務(wù)工作程序、評(píng)估報(bào)告以及結(jié)果應(yīng)用等方面的異同，歸納出在業(yè)務(wù)對(duì)接中存在的值得關(guān)注的問題，探討發(fā)展趨勢(shì)，并提出相關(guān)建議。

三、粵港澳資產(chǎn)評(píng)估比較

（一）資產(chǎn)評(píng)估的制度背景比較

1.廣東資產(chǎn)評(píng)估的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)背景

20 世紀(jì)八十年代，伴隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。九十年代中期，大量國企改制重組，實(shí)行國有企業(yè)股份制或?qū)衅髽I(yè)上市，為加強(qiáng)國有資產(chǎn)的管理、防止國有資產(chǎn)流失，資產(chǎn)評(píng)估需求大幅上升，一些原本掛靠于財(cái)政部門的資產(chǎn)評(píng)估部門分離出來成為獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也開始快速發(fā)展。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估師數(shù)量穩(wěn)定增長，截至2020 年，內(nèi)地共有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)5 400 多家，執(zhí)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師40 625 人，業(yè)務(wù)收入約136.24 億元。廣東?。ê钲冢┯匈Y產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)419 家，大部分集中在珠三角九市，資產(chǎn)評(píng)估師3 155 人，從業(yè)人員近8 000 人，2020 年業(yè)務(wù)收入達(dá)27.72 億元，占全國的比例為20.35%，遠(yuǎn)高于廣東省GDP 占全國的比例10.90%。2016 年12 月1 日實(shí)施《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》，規(guī)范了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的準(zhǔn)入、資產(chǎn)評(píng)估程序等，強(qiáng)化了行業(yè)的獨(dú)立性、公正性、專業(yè)性。

在此背景下，廣東的資產(chǎn)評(píng)估也在不斷發(fā)展。在服務(wù)對(duì)象的側(cè)重點(diǎn)上，由為國有經(jīng)濟(jì)服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)闉樯鲜泄镜榷喾N所有制經(jīng)濟(jì)服務(wù)；在評(píng)估產(chǎn)業(yè)的種類上，由服務(wù)于傳統(tǒng)制造業(yè)向服務(wù)于國家新興產(chǎn)業(yè)（比如新能源產(chǎn)業(yè)、信息電子產(chǎn)業(yè)）轉(zhuǎn)變；在服務(wù)方式上，由單一的鑒證服務(wù)為主轉(zhuǎn)變?yōu)殍b證服務(wù)和咨詢服務(wù)相結(jié)合；在服務(wù)市場范圍上，從為國內(nèi)市場服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榧骖檱鴥?nèi)和國際市場。

2.港澳資產(chǎn)評(píng)估的國際化背景

由于香港特殊的歷史背景，其經(jīng)濟(jì)制度主要是沿用了英國的法律制度，評(píng)估領(lǐng)域也不例外。香港的資產(chǎn)評(píng)估在發(fā)展初期的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)，主要目的在于維護(hù)私有經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作，由成立于1792年的英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)（The Royal Institution of Chartered Surveyors，簡稱“RICS”）香港分會(huì)對(duì)會(huì)員和所管理的公司進(jìn)行規(guī)范和管理。1997 年香港回歸后，主要由香港測量師學(xué)會(huì)管理。由于評(píng)估業(yè)務(wù)的國際化，香港的評(píng)估業(yè)務(wù)主要遵循《RICS 估價(jià)——專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》與《國際評(píng)估準(zhǔn)則》（International Valuation Standards，IVS）。

香港的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)主要由會(huì)計(jì)師、特許金融分析師和特許測量師及其所在的各類管理咨詢機(jī)構(gòu)開展，并未形成單獨(dú)的行業(yè)。所服務(wù)的金融市場以及法庭接受由上述專業(yè)人士或估值專家根據(jù)一般公認(rèn)估值原則或不同專業(yè)學(xué)會(huì)各自的評(píng)估準(zhǔn)則所編撰的估值報(bào)告。RICS 評(píng)估準(zhǔn)則、IVS 與內(nèi)地的《資產(chǎn)評(píng)估法》和準(zhǔn)則體系存在一定的差異，因此也造成了香港和內(nèi)地資產(chǎn)評(píng)估的差異。由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)國有企業(yè)的比例較低和上市公司的監(jiān)管模式的差異，香港的估值業(yè)務(wù)以非法定業(yè)務(wù)為主。

澳門的資產(chǎn)評(píng)估制度背景與香港基本一致。澳門的經(jīng)濟(jì)制度沿用了葡萄牙的法律制度，估值行業(yè)發(fā)展與運(yùn)用的準(zhǔn)則等，與香港基本相同。

（二）資產(chǎn)評(píng)估的管理模式比較

1.執(zhí)業(yè)資格與會(huì)員制度

從2017 年開始，廣東的資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格主要通過資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試依法認(rèn)定取得。為了鼓勵(lì)更多的人員加入資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，取消了2017年之前的三年從業(yè)年限的限制性條件。通過資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試的人員，可以申請(qǐng)加入各省資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)或者中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)。資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)根據(jù)不同專業(yè)，將執(zhí)業(yè)會(huì)員劃分為不同類別，包括資產(chǎn)評(píng)估師、資產(chǎn)評(píng)估師（珠寶類）、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、礦業(yè)評(píng)估師。

相比而言，港澳地區(qū)的執(zhí)業(yè)資格的獲得方式更加多樣化。香港特許測量師學(xué)會(huì)通過要求完成包括申請(qǐng)、培訓(xùn)和測試等程序在內(nèi)的專業(yè)評(píng)核試計(jì)劃的人員可成為會(huì)員。特許測量師學(xué)會(huì)會(huì)員分為四級(jí)，分別是名譽(yù)會(huì)員級(jí)、專業(yè)會(huì)員級(jí)、技術(shù)會(huì)員級(jí)及培訓(xùn)會(huì)員級(jí)。按會(huì)員的專業(yè)分為六個(gè)組別，包括建筑測量、產(chǎn)業(yè)測量、土地測量、工料測量、規(guī)劃及發(fā)展和物業(yè)設(shè)施管理。另外，RICS 強(qiáng)調(diào)個(gè)人執(zhí)業(yè)，《RICS 估價(jià)——專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：估價(jià)是個(gè)人成員的責(zé)任，不允許以評(píng)估機(jī)構(gòu)的名義來發(fā)表評(píng)估意見。

2.行業(yè)監(jiān)管

廣東對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)管實(shí)行行政監(jiān)管、行業(yè)自律與機(jī)構(gòu)自主管理相結(jié)合的原則。特別是在《資產(chǎn)評(píng)估法》頒布實(shí)施后，形成了以《資產(chǎn)評(píng)估法》為統(tǒng)領(lǐng)，由相關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)范性文件以及自律管理制度共同組成的全面、系統(tǒng)、完備的資產(chǎn)評(píng)估法律準(zhǔn)則體系。主要的行業(yè)自律管理組織有中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)、中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)以及各全國性協(xié)會(huì)對(duì)應(yīng)的廣東省資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)等地方協(xié)會(huì)。近年來，國資委、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)以及廣東證監(jiān)局等行業(yè)外監(jiān)管機(jī)構(gòu)也加大了監(jiān)管力度?！吨腥A人民共和國證券法》第一百六十條、第一百六十三條和第二百一十三條均對(duì)證券類資產(chǎn)評(píng)估行為有明確的監(jiān)管規(guī)定，要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須恪盡職守，不允許向上市公司提供不實(shí)報(bào)告，如有違反可被沒收違法所得并處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重者將被暫?；蚪箯氖伦C券服務(wù)業(yè)務(wù)。近年來資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)因出具有誤導(dǎo)性陳述的報(bào)告等違規(guī)行為而被證監(jiān)會(huì)處以沒收資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)收入、罰款等案例時(shí)有發(fā)生。

港澳地區(qū)的估值行業(yè)一直以來未受到政府主動(dòng)監(jiān)管，行業(yè)監(jiān)管相對(duì)寬松。以香港特許測量師學(xué)會(huì)為例，該組織在對(duì)會(huì)員和所管理的公司進(jìn)行規(guī)范和管理過程中，主要是通過規(guī)范、建議和指導(dǎo)，具體包括通過準(zhǔn)則的制定完善規(guī)范，制定教育和行業(yè)準(zhǔn)則，制定嚴(yán)格的道德規(guī)范，維護(hù)客戶和消費(fèi)者利益，為會(huì)員和機(jī)構(gòu)提供公正的建議、分析和指導(dǎo)。近年來，監(jiān)管要求也趨于嚴(yán)格。香港交易所根據(jù)證券期貨監(jiān)督機(jī)構(gòu)（證監(jiān)會(huì)、金融管理局等）的授權(quán)，制定并頒布相關(guān)的上市公司規(guī)則，對(duì)資本市場交易涉及的評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)管。香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)發(fā)布了《有關(guān)董事在企業(yè)交易估值方面的責(zé)任指引》等文件，主要關(guān)注上市公司是否存在未取得專業(yè)估值師的意見，在估值并不審慎時(shí)仍然依據(jù)該估值進(jìn)行交易，或者董事沒有盡職便決定進(jìn)行交易等情況，也關(guān)注具體評(píng)估方法的選用和參數(shù)的選取等具體問題。

（三）資產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)則與方法比較

1.準(zhǔn)則體系

廣東執(zhí)行內(nèi)地的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系，包括財(cái)政部制定的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則制定的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則，每項(xiàng)準(zhǔn)則單獨(dú)成冊(cè)，規(guī)定較為細(xì)致具體。[5]其中資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中應(yīng)當(dāng)遵循的程序規(guī)范和技術(shù)規(guī)范，包括具體準(zhǔn)則、評(píng)估指南和指導(dǎo)意見。

RICS 評(píng)估準(zhǔn)則包括簡介、術(shù)語表、職業(yè)規(guī)范、評(píng)估技術(shù)和操作準(zhǔn)則、評(píng)估應(yīng)用指南、國際評(píng)估準(zhǔn)則。[8]該準(zhǔn)則不斷更新和完善，努力實(shí)現(xiàn)與國際評(píng)估準(zhǔn)則和歐洲評(píng)估準(zhǔn)則的接軌，在國際評(píng)估準(zhǔn)則部分則完整引用了最新版IVS。

IVS 由國際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)制定，主要由八部分組成：前言、世界公認(rèn)的綜合通用評(píng)估原則、行為準(zhǔn)則、資產(chǎn)類型劃分、國際評(píng)估準(zhǔn)則、國際評(píng)估應(yīng)用指南、評(píng)估指南、專業(yè)術(shù)語詞匯表。[7]國際評(píng)估準(zhǔn)則以市場價(jià)值評(píng)估、非市場價(jià)值評(píng)估和評(píng)估報(bào)告作為核心內(nèi)容，是包括不動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、無形資產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備評(píng)估在內(nèi)的比較完善的綜合準(zhǔn)則體系。

2.評(píng)估目的

廣東的評(píng)估業(yè)務(wù)以國有資產(chǎn)交易、上市公司資產(chǎn)交易、司法鑒定、損害賠償?shù)确ǘㄔu(píng)估為主。其中，國有資產(chǎn)評(píng)估目的主要是為了保護(hù)國有資產(chǎn)權(quán)益，降低代理管理成本，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。此外，企業(yè)改制、上市，合資、合作經(jīng)營，股權(quán)轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)買賣、置換、出資，債轉(zhuǎn)股，擔(dān)保融資，破產(chǎn)清算等經(jīng)濟(jì)行為也越來越多的提供了評(píng)估需求。

港澳地區(qū)的評(píng)估目的以交易目的為主，稅務(wù)用途和財(cái)務(wù)報(bào)告目的也是較大量的業(yè)務(wù)類型。涉及到的交易主體除了為企業(yè)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)服務(wù)，個(gè)人的財(cái)產(chǎn)交易活動(dòng)占據(jù)了很大比例。在交易目的中，交易雙方的關(guān)注點(diǎn)是交易對(duì)價(jià)有無市場價(jià)值的支持，所以買賣雙方一般會(huì)各自聘請(qǐng)?jiān)u估師出具報(bào)告，然后根據(jù)雙方的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行比對(duì)。政府差餉物業(yè)估價(jià)署就界定印花稅、遺產(chǎn)稅及其他稅項(xiàng)向稅務(wù)局提供估價(jià)服務(wù)。差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)編制及修訂房產(chǎn)物業(yè)的差餉估價(jià)冊(cè)，每3 年進(jìn)行一次全面重估應(yīng)課差餉租值，以反映不同類別樓宇租值的改變。在房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)方面，主要是由開發(fā)商委托，評(píng)估目的包括收購?fù)恋?、物業(yè)、開發(fā)項(xiàng)目等，均屬于咨詢類業(yè)務(wù)。

3.評(píng)估程序

《資產(chǎn)評(píng)估法》《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》中對(duì)內(nèi)地資產(chǎn)評(píng)估的程序、實(shí)務(wù)、報(bào)告等有詳細(xì)的規(guī)定?！顿Y產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定的評(píng)估程序包括：選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，訂立委托合同，指定評(píng)估承辦人員，評(píng)估對(duì)象現(xiàn)場調(diào)查，評(píng)估資料的收集、核查驗(yàn)證和分析整理，選擇評(píng)估方法形成評(píng)估結(jié)論，評(píng)估報(bào)告編制和內(nèi)部審核，評(píng)估報(bào)告出具，評(píng)估檔案保存，評(píng)估報(bào)告使用等環(huán)節(jié)。[5]其中，資產(chǎn)的清查核實(shí)是一項(xiàng)很重要的程序，主要是通過實(shí)地查勘和函證等手段，確認(rèn)資產(chǎn)真實(shí)存在，并確定資產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，特別是在法定評(píng)估業(yè)務(wù)中，清查核實(shí)是必須的流程，最基礎(chǔ)的資產(chǎn)都需做詳細(xì)清查、審核，也使得法定評(píng)估業(yè)務(wù)從規(guī)范性來講更接近于審計(jì)工作。

港澳地區(qū)的資產(chǎn)評(píng)估程序主要包括明確工作范圍、簽訂委托合同、對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行調(diào)查、保存評(píng)估記錄、撰寫評(píng)估報(bào)告、評(píng)估報(bào)告復(fù)核等環(huán)節(jié)。未規(guī)定必須實(shí)施資產(chǎn)清查，對(duì)資產(chǎn)的存在和產(chǎn)權(quán)等狀態(tài)的確認(rèn)依賴于相關(guān)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告或產(chǎn)權(quán)證書，并假定所引用的報(bào)告和證書真實(shí)有效。由于其評(píng)估業(yè)務(wù)的目的主要是為了交易定價(jià)，因此不區(qū)分法定業(yè)務(wù)或者非法定業(yè)務(wù)，因此上述情況適用于所有業(yè)務(wù)類型?？傮w而言，由于對(duì)評(píng)估程序未做法定要求，也使得其評(píng)估工作相對(duì)耗時(shí)較短、效率更高。

4.評(píng)估方法

內(nèi)地資產(chǎn)評(píng)估方法分為市場法、收益法、成本法三種。在目前的實(shí)務(wù)中，公司股權(quán)評(píng)估應(yīng)用最多的是收益法，占比約80%，其次是資產(chǎn)基礎(chǔ)法，約15%。隨著交易案例的逐漸增多，市場法應(yīng)用有所增加。

港澳地區(qū)參照RICS 評(píng)估準(zhǔn)則、IVS，評(píng)估方法分為比較估值法、成本估值法、溢利估值法和剩余估值法。前三種方法分別類似于國內(nèi)的現(xiàn)行市價(jià)法、重置成本法和收益現(xiàn)值法。而剩余估值法就是未來收益減去各項(xiàng)投資成本，得出的剩余價(jià)值的評(píng)估方法，是收益現(xiàn)值法的一種延伸，主要運(yùn)用于待開發(fā)土地價(jià)值的評(píng)估。港澳地區(qū)的市場經(jīng)濟(jì)較完善，價(jià)格體系健全，評(píng)估的首選方法是比較估值法；由于資產(chǎn)與經(jīng)營收益之間的比例關(guān)系也較穩(wěn)定，經(jīng)營收益預(yù)測也較客觀，從而往往采用收益現(xiàn)值法，而重置成本法使用較少。[4]IVS 明確提出成本法不適用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估原因。

5.評(píng)估報(bào)告及工作底稿

《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》、《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》等對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的內(nèi)容和格式均有較為完整和嚴(yán)格的規(guī)定。一般資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書包括正文和附錄兩部分，正文應(yīng)說明資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、委托方及資產(chǎn)占有方、評(píng)估的目的、范圍、對(duì)象、過程、原則、依據(jù)、基準(zhǔn)日、評(píng)估結(jié)果及使用等，附件需包括資產(chǎn)評(píng)估匯總表或者明細(xì)表、評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件、有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件等。相關(guān)法規(guī)要求資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告由兩名資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)者簽名蓋章，法定資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)須由兩名資產(chǎn)評(píng)估師簽名蓋章。在企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，資產(chǎn)評(píng)估師還應(yīng)負(fù)責(zé)編寫《資產(chǎn)評(píng)估說明》，以對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行資產(chǎn)清查核實(shí)、評(píng)定估算的詳細(xì)說明?！顿Y產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》規(guī)定，執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)編制工作底稿。

港澳地區(qū)的估值報(bào)告相對(duì)簡單，沒有規(guī)定的格式和內(nèi)容的要求。估值報(bào)告一般包括資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、委托方、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估結(jié)果及評(píng)估假設(shè)、有關(guān)說明等，未要求必須提供資產(chǎn)評(píng)估說明與資產(chǎn)評(píng)估匯總表或者明細(xì)表。評(píng)估師和機(jī)構(gòu)認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估說明與資產(chǎn)評(píng)估匯總表以及其他工作底稿屬于公司知識(shí)產(chǎn)權(quán)，不應(yīng)作為成果的一部分提交給委托方。

6.評(píng)估結(jié)果及使用

內(nèi)地的評(píng)估業(yè)務(wù)的目的決定了其評(píng)估報(bào)告具有明顯的鑒證性。評(píng)估機(jī)構(gòu)在某種程度上參與了輔助決策的角色，如果監(jiān)管方發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告或者底稿有重大缺陷導(dǎo)致交易雙方的損失，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師都將承擔(dān)一定的法律責(zé)任。

港澳地區(qū)的評(píng)估報(bào)告以咨詢性報(bào)告為主，市場主體可以不依據(jù)報(bào)告的結(jié)果進(jìn)行交易，報(bào)告僅起到咨詢建議的作用,主要由經(jīng)濟(jì)主體自行承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。[4]

四、粵港澳資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)接中值得關(guān)注的問題

在廣東等地的企業(yè)到香港上市或者開展并購業(yè)務(wù)過程中，內(nèi)地評(píng)估師需到港澳地區(qū)開展業(yè)務(wù)，港澳地區(qū)的估值人員也會(huì)到內(nèi)地開展工作?；浉郯馁Y產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)接中存在著以下幾項(xiàng)值得關(guān)注的問題。

（一）評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)接的情形

廣東等內(nèi)地公司需要由香港的評(píng)估師出具報(bào)告的情形有：內(nèi)地公司到香港證券交易所上市，公司上市后的并購重組等。根據(jù)香港《主板上市規(guī)則》規(guī)定，公司如果要在香港聯(lián)合交易所上市，其所持有的物業(yè)均需進(jìn)行評(píng)估，必須有香港測量師提供的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

香港公司需要由內(nèi)地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的情形有：公司的主營業(yè)務(wù)在內(nèi)地，資產(chǎn)主要是內(nèi)地的廠房土地；IPO 前進(jìn)行股份重組時(shí)股權(quán)架構(gòu)比較復(fù)雜，需先通過控股公司去收購，需要內(nèi)地評(píng)估機(jī)構(gòu)做資產(chǎn)評(píng)估；部分虧損業(yè)務(wù)在剝離時(shí)需要在內(nèi)地評(píng)估；上市之后，由于內(nèi)部股權(quán)轉(zhuǎn)移涉及到稅務(wù)目的的評(píng)估也需要使用內(nèi)地評(píng)估機(jī)構(gòu)出具報(bào)告；內(nèi)地企業(yè)在香港或美國上市，同時(shí)要符合國內(nèi)稅務(wù)要求、商務(wù)部等監(jiān)管部門要求。

（二）評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)接中的難點(diǎn)

資產(chǎn)評(píng)估或者估值業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估師的基本知識(shí)、職業(yè)道德和工作經(jīng)驗(yàn)有嚴(yán)格的要求。由于以下原因，香港評(píng)估師到內(nèi)地或者內(nèi)地評(píng)估師到香港開展評(píng)估業(yè)務(wù)仍存在一定的障礙。

首先是廣東等內(nèi)地和港澳地區(qū)的評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證自成體系。一方面，開展內(nèi)地的評(píng)估業(yè)務(wù)，特別是法定評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)于出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估師和機(jī)構(gòu)都有嚴(yán)格要求；另一方面，開展港澳等地的評(píng)估業(yè)務(wù)需要國際注冊(cè)會(huì)計(jì)師、特許金融分析師、特許測量師等資質(zhì)，國內(nèi)的資質(zhì)也不符合要求。雖然中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測量師學(xué)會(huì)已簽署一項(xiàng)協(xié)議,內(nèi)地與香港可互認(rèn)房地產(chǎn)估價(jià)師資格，但是仍未實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的互通。

其次，廣東等內(nèi)地和港澳等地在制度環(huán)境、評(píng)估準(zhǔn)則、商務(wù)規(guī)則方面存在差異。內(nèi)地和港澳的評(píng)估人才完全了解對(duì)方的制度環(huán)境、商務(wù)規(guī)則的人才較少，或者難以在對(duì)方的制度背景下正確處理所面臨的實(shí)務(wù)問題，因此而限制了粵港澳之間直接實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)互通。例如，內(nèi)地的評(píng)估師普遍存在英語文書閱讀寫作方面的不足，對(duì)國際商務(wù)規(guī)則、港澳地區(qū)所采用的評(píng)估準(zhǔn)則、監(jiān)管要求了解也不夠充分。香港測量業(yè)和評(píng)估師起步較早，執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)標(biāo)英國特許測量師準(zhǔn)則或者國際評(píng)估準(zhǔn)則。由于內(nèi)地在產(chǎn)權(quán)制度方面的復(fù)雜性，港澳地區(qū)的估值人員普遍認(rèn)為內(nèi)地的產(chǎn)權(quán)不夠公開、透明，一般在內(nèi)地執(zhí)行估值業(yè)務(wù)時(shí)，需聘請(qǐng)國內(nèi)律師協(xié)助開展房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)認(rèn)證、咨詢，出具上市公司股權(quán)方面的法律意見。

五、粵港澳資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

隨著粵港澳大灣區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的深化，粵港澳三地之間的經(jīng)濟(jì)交流將更加活躍、深入和廣泛，粵港澳資產(chǎn)評(píng)估將會(huì)迎來更加廣闊的市場空間和發(fā)展機(jī)遇，相應(yīng)的也帶來一定的挑戰(zhàn)。

（一）資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)量增加

《中國粵港澳大灣區(qū)改革創(chuàng)新報(bào)告（2021）》中指出，粵港澳大灣區(qū)2020 年整體實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值11.59 萬億元，首次突破10 萬億元；粵港澳大灣區(qū)總體經(jīng)濟(jì)年平均增速在7%以上，預(yù)計(jì)2030 年地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到4.6 萬億美元（約合人民幣29.86 萬億元）。[2]政策帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長將促進(jìn)各行業(yè)蓬勃發(fā)展，企業(yè)與個(gè)人的跨境經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將更加頻繁，三地資產(chǎn)評(píng)估跨境業(yè)務(wù)將越來越多。在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域，隨著灣區(qū)周邊人口流動(dòng)，商務(wù)、住宅需求也將進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)交易市場的活躍將帶動(dòng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)需求的增加，未來內(nèi)地房地產(chǎn)稅的開征也將帶來稅基評(píng)估的需求。

上述變化對(duì)于粵港澳大灣區(qū)評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)承攬業(yè)務(wù)的能力提出了相應(yīng)的要求。

（二）評(píng)估人才流動(dòng)與能力提升

粵港澳大灣區(qū)建設(shè)帶來的巨大發(fā)展?jié)摿驼邇?yōu)惠，將產(chǎn)生虹吸作用，促進(jìn)人才加速流入灣區(qū)，形成對(duì)大灣區(qū)發(fā)展的良性循環(huán)。未來，大灣區(qū)綜合型評(píng)估人才的儲(chǔ)備也將不斷增加。近年來，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師開展資格互認(rèn)為提升內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師的國際競爭力提供了渠道。粵港澳三地的評(píng)估師具備各自的智力優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)和機(jī)制優(yōu)勢(shì)，近年來通過合作舉行各種專業(yè)培訓(xùn)，內(nèi)地評(píng)估師逐漸與國際接軌，精通粵港澳三地資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的高水平復(fù)合型人才逐年增加。[3]

在業(yè)務(wù)類型方面，最早粵港澳地區(qū)的評(píng)估對(duì)象以房地產(chǎn)為主，近10 年來股權(quán)類資產(chǎn)逐漸成為主要類型，未來金融工具、無形資產(chǎn)評(píng)估將成為評(píng)估行業(yè)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于投資者的目的從購買普通股轉(zhuǎn)向優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)債、期權(quán)等金融工具，因此金融工具評(píng)估業(yè)務(wù)有所增長。近10 年高增長、有并購需求的都是輕資產(chǎn)的行業(yè)，這些公司所擁有的數(shù)字資產(chǎn)、人工智能、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等各類新型資產(chǎn)產(chǎn)生了新的評(píng)估需求，相應(yīng)地也對(duì)于粵港澳評(píng)估人才的專業(yè)化提出更高要求。

六、啟發(fā)和建議

《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》提出了加強(qiáng)三地專業(yè)服務(wù)，鼓勵(lì)粵港澳共建專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等舉措。面對(duì)新的歷史機(jī)遇，粵港澳三地的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)應(yīng)立足于粵港澳大灣區(qū)資產(chǎn)評(píng)估的差異，勇于把握機(jī)會(huì)，敢于面對(duì)挑戰(zhàn)，加快粵港澳大灣區(qū)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展。

（一）構(gòu)建粵港澳資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)交流與培訓(xùn)服務(wù)平臺(tái)

應(yīng)對(duì)粵港澳評(píng)估人才的專業(yè)化的挑戰(zhàn)，構(gòu)建粵港澳資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)交流與培訓(xùn)服務(wù)平臺(tái)。利用粵港澳資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)交流與培訓(xùn)服務(wù)平臺(tái)，在廣東的資產(chǎn)評(píng)估師的繼續(xù)教育中，設(shè)置國際評(píng)估準(zhǔn)則以及應(yīng)用方面的課程。不僅講授RICS、IVS 等準(zhǔn)則，了解港澳地區(qū)及國際市場的主要業(yè)務(wù)類型、也應(yīng)通過案例，詳細(xì)說明所采用的方法及操作過程；邀請(qǐng)境外專家，講解無形資產(chǎn)評(píng)估的思路和前沿方法，了解不同金融工具的特性及所采用的方法；關(guān)注投融資市場等非評(píng)估題材，包括金融市場發(fā)展、數(shù)字資產(chǎn)、人工智能、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)的新發(fā)展。利用粵港澳資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)交流與培訓(xùn)服務(wù)平臺(tái)，召開研討會(huì)和舉辦講座，互派人員交流學(xué)習(xí)，促進(jìn)三地商業(yè)信息的交流，使更多的評(píng)估師能夠交流不同地區(qū)的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

（二）支持內(nèi)地機(jī)構(gòu)在香港澳門設(shè)立分支機(jī)構(gòu)

應(yīng)對(duì)三地資產(chǎn)評(píng)估跨境業(yè)務(wù)增加的挑戰(zhàn)，支持廣東的評(píng)估機(jī)構(gòu)在香港澳門設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，開展資產(chǎn)評(píng)估、融資、財(cái)務(wù)管理等業(yè)務(wù)，為內(nèi)地企業(yè)走出去提供投融資和咨詢等服務(wù)，提升風(fēng)險(xiǎn)管控水平。與港澳地區(qū)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所、投資銀行等加強(qiáng)合作，利用港澳在評(píng)估咨詢、財(cái)務(wù)、法律及爭議解決、人才培訓(xùn)等方面國際化專業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)，提升內(nèi)地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的整體能力。

（三）減少執(zhí)業(yè)程序的差異

在目前的制度背景和市場環(huán)境下，考慮進(jìn)一步完善評(píng)估準(zhǔn)則，減少執(zhí)業(yè)程序的差異，以解決評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)接中的難點(diǎn)問題。

以提升廣東的評(píng)估報(bào)告的咨詢性為導(dǎo)向，重塑內(nèi)地的評(píng)估業(yè)務(wù)體系。增強(qiáng)評(píng)估結(jié)果的咨詢建議功能，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)交易主體自身的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。在《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——利用專家工作及相關(guān)報(bào)告》中，增加允許內(nèi)地的法定業(yè)務(wù)中引用有執(zhí)業(yè)資格的港澳地區(qū)估值報(bào)告的條款；增加引用審計(jì)報(bào)告的條款，規(guī)范與審計(jì)工作的銜接，簡化權(quán)屬證明的查詢、函證、復(fù)核流程，提高評(píng)估效率。積極探討“A+H”股公司在并購交易中，使用內(nèi)地的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行香港交易所的申報(bào)和披露的可能性。

（四）加強(qiáng)內(nèi)地的行業(yè)自律管理

由于港澳地區(qū)特許測量師、特許金融分析師等較高的準(zhǔn)入門檻、復(fù)合的執(zhí)業(yè)資格獲取方式和專業(yè)的服務(wù)能力，使得評(píng)估職業(yè)在社會(huì)上獲得了較高認(rèn)可。廣東資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)應(yīng)學(xué)習(xí)港澳地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)自律性管理。適當(dāng)弱化行業(yè)協(xié)會(huì)的行政色彩，強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)為評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的服務(wù)職能。評(píng)估師應(yīng)多關(guān)注評(píng)估技術(shù)和資產(chǎn)價(jià)值本身而更少受到委托方、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的影響，評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中堅(jiān)持實(shí)質(zhì)重于形式的原則。