危房租賃中出租人的合同解除權(quán)研究

曾淑君

（廈門大學(xué)，福建 廈門 361007）

在長期租賃中，房屋因?yàn)樽匀粨p耗或年久失修而變?yōu)槲７坎⑶椅７康某凶馊私?jīng)濟(jì)上較為拮據(jù)，一般也會(huì)基于經(jīng)濟(jì)原因的考量繼續(xù)居住而拒絕解除租賃合同。但繼續(xù)居住對(duì)承租人的人身安全構(gòu)成巨大的威脅。同時(shí)，一旦承租人的人身受到損害，出租人也需付出超過租賃收益的經(jīng)濟(jì)代價(jià)。因此，在危房租賃中，無論從人身安全角度，或經(jīng)濟(jì)成本角度，均應(yīng)賦予出租人解除合同的權(quán)利。現(xiàn)有的法律規(guī)范中僅對(duì)危房租賃中承租人的解除權(quán)作了明確規(guī)定，并未賦予出租人解除權(quán)?；谄跫s嚴(yán)守原則，若租賃雙方未對(duì)此種情況解除權(quán)進(jìn)行約定，則出租人無法直接依據(jù)法律規(guī)定或約定解除合同。在危房租賃的糾紛中，出租人通常采用與租賃合同或合同解除相關(guān)的條款加之法理分析以達(dá)到解除合同的目的，但這些條款一般與現(xiàn)實(shí)情況存在適用主體不一致或情形不一致的問題。因此，如何在現(xiàn)有的法律規(guī)定中賦予出租人在危房租賃中的解除權(quán)并統(tǒng)一法律適用就顯得尤為重要。

一、危房對(duì)合同效力的影響

（一）危房的定義

《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》規(guī)定危險(xiǎn)房屋，系指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。規(guī)定未進(jìn)一步闡明危房的具體狀況，僅載明鑒定標(biāo)準(zhǔn)為《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（CJ-86）。在2016 年，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）對(duì)原來的鑒定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行完善，對(duì)構(gòu)件危險(xiǎn)性鑒定、房屋危險(xiǎn)性鑒定作了明確規(guī)定，將危房分為A、B、C、D 四個(gè)等級(jí)。在司法實(shí)務(wù)中，審判人員通常缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，僅能依據(jù)專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定報(bào)告進(jìn)行判斷，鑒定報(bào)告中會(huì)載明房屋危險(xiǎn)性的鑒定等級(jí)，只有達(dá)到C 級(jí)或D 級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)才構(gòu)成危房。并非所有危房都要被拆除，《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）對(duì)于局部危房以及整體危房規(guī)定五種處理方式，即觀察使用、處理使用、停止使用、整體拆除、按相關(guān)規(guī)定處理，需要觀察使用和處理使用的房屋經(jīng)過修復(fù)仍可繼續(xù)使用，而需要停止使用和整體拆除的房屋已無修復(fù)的必要，也無法保證居住使用的安全。

（二）與危房相關(guān)租賃合同的效力分析

房屋作為房屋租賃合同最主要的標(biāo)的物，房屋安全性能是合同履行的基礎(chǔ)。在現(xiàn)實(shí)生活中，租賃雙方通常不會(huì)在簽訂合同前進(jìn)行房屋鑒定，僅通過外觀狀態(tài)判斷房屋的安全性能。若租賃房屋系危房，會(huì)影響雙方合同目的的實(shí)現(xiàn)，甚至產(chǎn)生履行不能的法律后果。在租賃房屋為危房的情形中，租賃合同的法律效力如何，筆者將以無法居住的時(shí)點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，分析不同情形下租賃合同的效力。

第一種情形，在訂立合同時(shí)租賃房屋即為危房?！吨腥A人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）規(guī)定只要適格的民事主體達(dá)成一致的真實(shí)意思表示，并且不違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范，合同即可發(fā)生法律效力。同理，房屋租賃合同只要滿足上述條件即可生效。即使租賃房屋系危房，若鑒定報(bào)告的處理建議為觀察使用、處理使用，則合同仍可繼續(xù)履行，應(yīng)按照合同約定或法律規(guī)定，承擔(dān)修復(fù)義務(wù)的主體對(duì)危房進(jìn)行修復(fù)，并繼續(xù)履行合同。但若鑒定報(bào)告的建議為停止使用、整體拆除，意味著承租人無法使用租賃房屋，合同面臨履行不能的困境，在此情形下合同效力如何？《民法典》并未規(guī)定履行不能導(dǎo)致合同無效，因此依據(jù)《民法典》的規(guī)定無法得出危房租賃合同無效的結(jié)論。其他法律也未對(duì)危房租賃合同的效力作出規(guī)定，只有在《商品房屋租賃管理辦法》禁止危房出租。但有實(shí)務(wù)觀點(diǎn)認(rèn)為，《商品房屋租賃管理辦法》雖屬于部門規(guī)章，但是其第六條規(guī)定體現(xiàn)的是對(duì)社會(huì)公共安全的保護(hù)以及對(duì)公序良俗的維護(hù)。在案涉房屋已被確定屬于存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)隱患，或?qū)⒃斐芍卮蟀踩鹿?、?yīng)當(dāng)盡快拆除的D 級(jí)危房的情形下，雙方當(dāng)事人仍簽訂《租賃合同》，約定將該房屋出租用于經(jīng)營可能危及不特定公眾人身及財(cái)產(chǎn)安全的商務(wù)酒店，明顯損害了社會(huì)公共利益、違背了公序良俗，依據(jù)關(guān)于違背公序良俗的民事法律行為無效的規(guī)定，以及關(guān)于損害社會(huì)公共利益的合同無效的規(guī)定，確認(rèn)案涉《租賃合同》無效。合同無效的意義在于法律對(duì)民事主體行為作出否定評(píng)價(jià)，通過否定評(píng)價(jià)使民事主體放棄實(shí)施可能損害國家、集體或第三人利益的民事行為。在訂立時(shí)房屋無法安全居住的租賃合同，合同開始履行就存在重大的安全隱患，危及承租人的人身安全，社會(huì)危害程度不小于《民法典》規(guī)定無效的民事行為，合同完全不具有可履行性，因此盡管法律層面未有規(guī)定，仍應(yīng)否認(rèn)此類合同的效力，避免變相鼓勵(lì)此類合同的簽訂。

第二種情形，在合同履行時(shí)房屋變?yōu)闊o法居住的危房。在履行租賃合同過程中，因自然損耗或年久失修，房屋無法確保承租人的居住安全，承租人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，但此類合同不會(huì)因履行不能而導(dǎo)致合同無效，原因有三，首先，解決合同履行困境有相應(yīng)的法律依據(jù)，《民法典》第七百三十一條規(guī)定了租賃物危及承租人的安全和健康時(shí)，承租人可隨時(shí)行使合同解除權(quán)，現(xiàn)有法律有規(guī)定時(shí)需依據(jù)法定的方式終止合同，并且在我國的法律體系中，解約權(quán)或合同解除權(quán)也是合同法的重要制度之一。合同解除權(quán)作為一項(xiàng)形成權(quán)，一經(jīng)行使便產(chǎn)生合同關(guān)系提前終結(jié)的法律效果，讓當(dāng)事人得以逃逸合同的束縛。其次，如果將租賃合同認(rèn)定無效則意味著合同自始無效，合同未發(fā)生法律效力，這與訂立時(shí)合同有效的結(jié)論沖突，不能因履行過程中無法實(shí)現(xiàn)合同目的就否認(rèn)之前履行的效力。最后，合同無效通過法律規(guī)定否認(rèn)民事主體的行為效力，也是法律對(duì)民事主體行為的強(qiáng)制干預(yù)，若隨意擴(kuò)展合同無效的范圍，與民法意思自治的理念相悖，但合同解除法律評(píng)價(jià)的否定性較弱，在尊重合同當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上終止合同的履行，干預(yù)相對(duì)有限。因此，在履行過程中租賃房屋無法保證承租人的居住和使用安全的情形中，不宜將合同認(rèn)定無效，而應(yīng)通過解除的方式化解履行不能的“合同僵局”。

二、租賃合同中解除權(quán)的規(guī)則梳理

合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或雙方當(dāng)事人的意思表示使合同關(guān)系歸于終了，未履行的部分不必繼續(xù)履行，既已履行的部分依具體情形進(jìn)行清算的制度，它是合同特有的終止原因。房屋租賃合同作為一種有名合同，不僅適用租賃合同中關(guān)于解除權(quán)規(guī)定，也遵守關(guān)于一般合同解除權(quán)的規(guī)定，此外，司法解釋或其他規(guī)定涉及租賃合同解除權(quán)，在司法實(shí)務(wù)中也應(yīng)遵守或參照適用。

（一）法律規(guī)定

《民法典》規(guī)定：行使不安抗辯權(quán)的人享有合同解除權(quán)；在情勢(shì)變更情形中，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同；當(dāng)事人可以約定合同解除權(quán)合同的法定解除權(quán)；不履行合同義務(wù)的一方在履行不能或履行費(fèi)用過高等特定的情形下享有合同解除權(quán)。上述內(nèi)容是《民法典》合同通則中關(guān)于合同解除權(quán)的規(guī)定，同樣適用租賃合同。此外，《民法典》在租賃合同一章也規(guī)定了租賃合同的解除事由，如：承租人未按照約定的方法或未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物導(dǎo)致租賃物受損；承租人擅自轉(zhuǎn)租；承租人拒不支付租金；因法定原因致使租賃物無法使用；租賃物損毀或者滅失致使承租人無法實(shí)現(xiàn)合同目的；不定期租賃；租賃物危及承租人人身安全健康。

（二）司法解釋

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定了承租人擅自改造租賃房屋且拒不改變，出租人有權(quán)解除合同。根據(jù)該規(guī)定，出租人可以隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，無需滿足任何條件，這是因?yàn)槌凶馊藨?yīng)按照租賃房屋的性質(zhì)進(jìn)行使用，而未經(jīng)出租人的同意對(duì)租賃房屋進(jìn)行改造超越承租人的租賃權(quán)限，要求承租人恢復(fù)原狀不會(huì)對(duì)承租人造成額外負(fù)擔(dān)，即使承租人受到損失，也是其超越租賃權(quán)限的代價(jià)，但出租人享有合同解除權(quán)的前提是承租人未在合理期限內(nèi)將租賃房屋恢復(fù)原狀，在合理期限內(nèi)仍不恢復(fù)原狀表明承租人對(duì)于改造租賃房屋具有一定的主觀故意，為了避免承租人對(duì)租賃房屋造成更大的損害，也為了避免雙方陷入合同僵局，賦予出租人解除合同的權(quán)利。

（三）其他規(guī)定

2019 年最高人民法院發(fā)布的《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第48 條規(guī)定，在房屋租賃合同等長期性合同中，為避免合同僵局，當(dāng)滿足違約方不存在惡意違約的情形、違約方繼續(xù)履行合同對(duì)其顯失公平且守約方拒絕解除合同、違反誠實(shí)信用原則三個(gè)條件時(shí)，違約方可以通過起訴的方式解除合同。盡管會(huì)出現(xiàn)違約方基于自身利益故意違反合同約定，進(jìn)而要求解除合同，但仍有學(xué)者認(rèn)為在滿足特定條件時(shí)，違約方可享有法定解除權(quán)。其理由是，若讓違約方可以不實(shí)際履行卻不能行使法定解除權(quán)，會(huì)陷入交易僵局，造成嚴(yán)重的社會(huì)效率損失。在以效率為根據(jù)的誠實(shí)信用原則下應(yīng)進(jìn)行“法外續(xù)法”，在滿足關(guān)聯(lián)性商事經(jīng)營、違約方無過錯(cuò)、守約方得到充分賠償、不解除會(huì)造成不成比例的效率損失等條件時(shí)，例外地允許違約方享有法定解除權(quán)。 上述為了保護(hù)守約方的合法利益兼顧合同履行效率，在賦予違約方解除權(quán)的同時(shí)設(shè)定了三個(gè)條件，避免雙方權(quán)益的失衡。解除權(quán)通過起訴方式行使，由法官根據(jù)實(shí)際情況對(duì)違約方的惡意程度、顯失公平以及誠實(shí)信用原則等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判決，防止違約方根據(jù)主觀判斷濫用合同解除權(quán)。

分析以上規(guī)定，出租人在危房租賃中行使解除權(quán)所涉及的相關(guān)條文有：發(fā)生約定解除的情形；不定期租賃；情勢(shì)變更；租賃物危及承租人人身安全健康；不可抗力；承租人不履行主要債務(wù)或遲延履行債務(wù)致使合同不能實(shí)現(xiàn)；承租人未按照約定的方式使用房屋導(dǎo)致房屋受損。不按約定的方式包括擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建，不履行合同義務(wù)的一方在履行不能或履行費(fèi)用過高。

三、危房租賃中出租人合同解除權(quán)的探討

（一）危房租賃中出租人合同解除權(quán)規(guī)則適用路徑

《民法典》第五百六十二條系約定解除權(quán)的規(guī)定，第七百三十條規(guī)定系不定期租賃的規(guī)定，兩者都最大限度地賦予當(dāng)事人合同解除權(quán)。兩個(gè)條文均未規(guī)定解除權(quán)的行使主體，意味著出租人與承租人均有權(quán)解除合同，除了發(fā)生不可抗力情形外，一般合同解除權(quán)的規(guī)定只允許處于相對(duì)“弱勢(shì)”或“不公”的一方行使合同解除權(quán)，租賃合同中通常只賦予承租人或出租人單方解除權(quán)。盡管兩個(gè)條文未明文規(guī)定當(dāng)事人行使解除權(quán)的條件，但前者解除權(quán)只能通過合同當(dāng)事人的約定設(shè)置，當(dāng)事人之間的協(xié)商與博弈也會(huì)對(duì)合同解除權(quán)設(shè)置種種條件。而在不定期租賃中，若對(duì)當(dāng)事人解除權(quán)加以限制，則當(dāng)事人無法隨時(shí)行使合同解除權(quán)，租賃合同不能隨時(shí)終止，與不定期租賃的定義相矛盾。且雙方均享有合同解除權(quán)，均可以利用合同解除權(quán)維護(hù)自身利益，雙方的權(quán)利處于相對(duì)平等狀態(tài)，避免了一方利用合同解除權(quán)損害一方利益情形的發(fā)生。在危房租賃中，若租賃雙方以房屋為危房為解除合同的條件或雙方選擇不定期租賃，出租人可直接依據(jù)法律規(guī)定行使合同解除權(quán)。

《民法典》規(guī)定情勢(shì)變更情形下，當(dāng)事人可以通過仲裁或起訴變更或解除合同。情勢(shì)變更原則，是合同依法成立后，因不可歸責(zé)雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生了不可預(yù)見的情勢(shì)變更，致使合同的基礎(chǔ)喪失或動(dòng)搖，若繼續(xù)維持合同原有效力則顯失公平，允許變更或解除合同的原則。根據(jù)規(guī)定，情勢(shì)變更情形可理解為合同的基礎(chǔ)發(fā)生重大變化，且這種變化的發(fā)生無法預(yù)見且不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。租賃合同履行過程中，租賃房屋變?yōu)樾枰w拆除的危房是否屬于情勢(shì)變更的情形？當(dāng)事人簽訂租賃合同，主要目的是使用租賃房屋，租賃房屋能夠居住和使用是租賃雙方簽訂合同的基礎(chǔ)，租賃房屋無法保證安全居住屬于合同基礎(chǔ)發(fā)生重大變化。再者，分析重大變化發(fā)生的原因，或是人為改造或?yàn)樽匀粨p耗，人為改造不屬于無法預(yù)見的原因，但如果是自然損耗使房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槲７浚诤炗喓贤瑫r(shí)具有不可預(yù)見性，因此房屋因自然損耗導(dǎo)致無法安全居住的，屬于情勢(shì)變更情形。但情勢(shì)變更的情形僅是出租人解除合同的條件之一，還需滿足繼續(xù)履行合同對(duì)當(dāng)事人一方明顯不公且雙方重新協(xié)商不成，出租人才可通過訴訟或仲裁的方式解除合同，司法機(jī)關(guān)對(duì)變更原因以及實(shí)質(zhì)公平進(jìn)行審查，防止出租人濫用情勢(shì)變更的規(guī)則損害承租人的居住權(quán)益。租賃房屋具有倒塌毀滅的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，繼續(xù)履行不僅承租人的人身安全面臨威脅，而且出租人也有支付巨額賠償?shù)目赡苄?，?duì)租賃雙方均明顯不公，若租賃雙方無法重新達(dá)成一致意見則出租人可適用情勢(shì)變更的規(guī)則解除合同。

《民法典》第七百三十一條規(guī)定出租人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，租賃合同作為一種有償合同，承租人支付租金以交換出租人租賃物在租賃期間的使用價(jià)值，收取租金的出租人保證租賃物在租賃期間符合約定的用途。承租人作為房屋的實(shí)際使用者，房屋的使用性能與承租人的人身安全密切相關(guān)，在此前提下法律傾斜性地賦予承租人解除權(quán)，甚至排除承租人明知的豁免情形，體現(xiàn)了保護(hù)人身安全的重要目的?，F(xiàn)實(shí)中，較多的情形是出租人已知曉房屋是危房，仍將房屋出租給不知情的承租人，由承租人承擔(dān)安全風(fēng)險(xiǎn)，承租人知情后基于對(duì)自身安全的保護(hù)往往會(huì)解除合同，因此單獨(dú)賦予承租人合同解除權(quán)具有一定的合理性。實(shí)務(wù)中也有基于規(guī)定的目的，將規(guī)定的適用主體擴(kuò)大至出租人的做法，出租人在危房租賃中直接引用該條規(guī)定解除合同，原因在于實(shí)踐中，不排除承租人因?yàn)榻?jīng)濟(jì)方面原因明知是無法居住的危房仍繼續(xù)居住情形，若合同解除僅取決于承租人一方的意思則無法完全實(shí)現(xiàn)條文保護(hù)承租人人身安全的最終目的。但對(duì)規(guī)定進(jìn)行文義解釋，規(guī)定的適用前提是租賃物對(duì)承租人的人身安全構(gòu)成威脅，適用情形較為寬泛，這是對(duì)承租人健康安全的特殊保護(hù)，對(duì)出租人不具有保護(hù)人身安全的基本需求。再者，房屋對(duì)人身安全構(gòu)成威脅不等同于停止使用，若租賃房屋通過修復(fù)尚能居住，出租人應(yīng)按約定履行修復(fù)房屋的義務(wù)，而非解除合同。出租人引用該條規(guī)定自行解除合同，會(huì)導(dǎo)致出租人合同解除權(quán)過度擴(kuò)大，損害承租人對(duì)房屋的居住利益。

法定解除權(quán)，是指發(fā)生法定情形時(shí)，一方當(dāng)事人以單方意思表示解除合同的權(quán)利?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l系法定解除權(quán)的規(guī)范條款，條文采取了列舉加概括的方式，前四項(xiàng)列舉具體情形，第五項(xiàng)為兜底條款。從履行結(jié)果來看，第一項(xiàng)與第四項(xiàng)均明文規(guī)定了不能實(shí)現(xiàn)合同目的，第二項(xiàng)與第三項(xiàng)沒有規(guī)定，只能從當(dāng)事人不履行主要債務(wù)的規(guī)定內(nèi)容推定不能實(shí)現(xiàn)合同目的的履行結(jié)果。無論何種給付障礙形態(tài)，均需達(dá)到合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度，方能發(fā)生法定解除權(quán)。 合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，賦予合同當(dāng)事人合同解除權(quán)，避免當(dāng)事人繼續(xù)履行合同浪費(fèi)資源以及合同陷入僵局。從權(quán)利主體來看，第一項(xiàng)規(guī)定中合同各方當(dāng)事人均享有解除權(quán)，而第二、三、四項(xiàng)規(guī)定中只有因?qū)Ψ叫袨椴荒軐?shí)現(xiàn)合同目的的一方才有權(quán)行使合同解除權(quán)?？芍鲎馊四芊襁m用法定解除權(quán)的規(guī)定，取決于出租人的合同目的能否實(shí)現(xiàn)以及無法實(shí)現(xiàn)的原因能否歸責(zé)于承租人。在房屋租賃合同中，出租人的目的在于收取租金，承租人的目的在于獲取一段期間的房屋使用權(quán)，房屋成為需要拆除的危房主要影響承租人合同目的的實(shí)現(xiàn)，而非出租人。原因?qū)用?，通常是年久失修?dǎo)致房屋無法安全居住，不能歸責(zé)承租人。因此，筆者認(rèn)為，在危房租賃中，出租人以房屋不能居住為由解除合同，不符合法定解除權(quán)的規(guī)定情形和立法原意，直接引用法定解除權(quán)的規(guī)定解除合同會(huì)過度擴(kuò)大法定解除權(quán)的范圍。值得一提的是，若承租人實(shí)施改造或擴(kuò)建房屋致使房屋變?yōu)槲７康冗`約行為，出租人可通過《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定解除合同，無需通過法定解除權(quán)的規(guī)定解除合同。

《民法典》第五百八十條規(guī)定賦予合同當(dāng)事人甚至是違約方解除合同的權(quán)利。規(guī)定列舉的情形分別為不能履行、不適合強(qiáng)制履行、履行費(fèi)用過高，或債權(quán)人逾期行使履行請(qǐng)求權(quán)。第一款規(guī)定的第一項(xiàng)與第二項(xiàng)內(nèi)容屬于客觀上無法繼續(xù)履行的情形，無法歸責(zé)于一方當(dāng)事人，第三項(xiàng)屬于可歸責(zé)于債權(quán)人一方的情形。基于公平原則，債務(wù)人作為不可歸責(zé)的一方與債權(quán)人作為可能受損的一方，均應(yīng)享有合同解除的權(quán)利，該條第二款規(guī)定的當(dāng)事人應(yīng)指?jìng)鶛?quán)人與債務(wù)人。為了避免當(dāng)事人隨意解除合同，當(dāng)事人需通過訴訟或仲裁方式解除合同，增加合同解除的條件限制。為保護(hù)守約方的合法利益，守約方可要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。在房屋租賃合同中，房屋需要整體拆除時(shí)，房屋租賃的履行基礎(chǔ)消滅，承租人無法繼續(xù)使用房屋，出租人履行義務(wù)構(gòu)成法律上履行不能的情形，出租人或承租人均可通過訴訟或仲裁的方式解除合同，另外承租人還可請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）危房租賃中出租人合同解除權(quán)的價(jià)值分析

根據(jù)意思自治原則，民事主體有權(quán)決定是否訂立合同、合同的主體與合同的內(nèi)容。但訂立之后，合同對(duì)于各方當(dāng)事人均具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格遵守合同約定行使權(quán)利和履行義務(wù)。當(dāng)事人嚴(yán)守合同意味著合同主體應(yīng)行使權(quán)利和履行義務(wù)，不得擅自變更或解除合同，這也是誠實(shí)信用原則的應(yīng)有之義。從經(jīng)濟(jì)層面分析，經(jīng)由平等的當(dāng)事人協(xié)商一致的合同能夠?qū)崿F(xiàn)資源的充分配置和效益的最大化，合同履行的過程就是經(jīng)濟(jì)效益最大化的實(shí)現(xiàn)過程。但在合同履行過程中可能因?yàn)椴煌蛑率购贤萑肼男薪┚郑斐珊贤鎸?shí)亡的現(xiàn)象，為解決合同僵局困境，法律規(guī)定合同解除權(quán)制度。當(dāng)一方當(dāng)事人拒不履行合同時(shí)，讓另一方盡早從事實(shí)上已死亡的合同關(guān)系中解脫出來，可以減少不必要的浪費(fèi)。租賃合同作為法律規(guī)定的有名合同，除了遵守一般的合同解除制度，也適用本身所特有的解除規(guī)則。房屋租賃合同不僅涉及出租人的經(jīng)濟(jì)利益，也關(guān)系到承租人的居住權(quán)益，因此對(duì)房屋租賃合同中出租人解除權(quán)的研究不僅應(yīng)考慮合同履行的效率與效益問題，更應(yīng)著眼于承租人的居住權(quán)益。

一方面，居住權(quán)益作為生存發(fā)展權(quán)的重要內(nèi)容，價(jià)值順位應(yīng)優(yōu)先于經(jīng)濟(jì)權(quán)益。另一方面，承租人對(duì)租賃房屋的需求超過出租人對(duì)房屋租金的需求，加之承租人收入不高，承租人在房屋租賃合同中往往處于弱勢(shì)地位，也更能夠接受對(duì)其不利的合同內(nèi)容。兩方面的原因要求法律規(guī)定在租賃合同法律關(guān)系中采取適當(dāng)?shù)拇胧?，提高承租人的地位，平衡租賃雙方的權(quán)益，保證房屋租賃合同的持續(xù)性。在可能的介入手段中，除了對(duì)租金進(jìn)行適當(dāng)管制之外，更應(yīng)當(dāng)注重對(duì)出租人的解約權(quán)進(jìn)行限制，即除非存在“正當(dāng)理由”，否則出租人不得解除租賃關(guān)系。但租賃房屋不再滿足安全居住的條件時(shí)，承租人繼續(xù)居住使用租賃房屋，這與法律保護(hù)自然人生命安全的目的相違背。自然人作為行使權(quán)利的主體，若生命健康受到威脅或侵害，其他享有的權(quán)利也將無從談起，因此，為了避免承租人的生命健康安全受到侵害，在承租房屋無法安全居住時(shí)，賦予出租人合同解除權(quán)符合正當(dāng)性的要求。

合同解除是當(dāng)事人終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一種方式，正當(dāng)?shù)暮贤獬芊乐巩?dāng)事人因陷入合同僵局而遭受不必要的損失。盡管守約方享有請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行或損害賠償?shù)臋?quán)利，但繼續(xù)履行往往需要依靠強(qiáng)制執(zhí)行手段，經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間成本較高，而損害賠償亦需守約方承擔(dān)證明責(zé)任，受到損害的守約方并非一定得到全面的賠償。房屋成為需要停止使用或整體拆除的危房時(shí)，出租人無法通過對(duì)租賃房屋的修復(fù)達(dá)到繼續(xù)履行合同的目的，房屋租賃合同喪失履行基礎(chǔ)，不具有履行的可行性。另，若房屋倒塌對(duì)承租人或財(cái)產(chǎn)造成傷害，出租人更要為此付出巨大的經(jīng)濟(jì)代價(jià)。在此情形下，強(qiáng)制要求繼續(xù)履行合同明顯違反經(jīng)濟(jì)效益原則。

（三）危房租賃中出租人合同解除權(quán)的行使條件

合同解除權(quán)行使的首要條件是合同有效成立。合同解除的制度設(shè)計(jì)為合同有效成立后，由于主觀或客觀條件發(fā)生變化，致使無法實(shí)現(xiàn)合同目的，為避免當(dāng)事人繼續(xù)履行合同遭受損失，允許當(dāng)事人提前終止合同關(guān)系。合同解除系契約嚴(yán)守的例外情形，以應(yīng)對(duì)合同嚴(yán)守所造成的履行僵局，因此合同有效是合同解除的適用前提。如前所述，在危房租賃中，若房屋在簽訂合同時(shí)即為危房，需要停止使用或整體拆遷，則合同為無效合同，自始無效，租賃合同不對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，當(dāng)事人無需履行合同義務(wù)，更無需解除合同。

租賃房屋停止使用或整體拆除是合同解除權(quán)的必要條件。不同程度的危房對(duì)應(yīng)不同的處理方式，并非所有的危房均需要停止使用或整體拆除，受損程度不深的危房可以通過修復(fù)安全居住。租賃合同具有履行基礎(chǔ)，負(fù)有修復(fù)義務(wù)的合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行修復(fù)的義務(wù)，出租人更不得以危房為由解除合同。租賃房屋被鑒定為停止使用或整體拆除，繼續(xù)居住使用會(huì)對(duì)承租人的人身安全、財(cái)產(chǎn)安全造成侵害，合同喪失繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，客觀上無法履行，允許出租人解除合同才具有正當(dāng)性和必要性。嚴(yán)格把握出租人解除權(quán)的行使限度，才能保持承租人居住利益與出租人經(jīng)濟(jì)利益的平衡以及承租人居住利益與生命健康的平衡。只有在租賃房屋不滿足安全居住條件時(shí)，才允許出租人解除合同，以維護(hù)承租人穩(wěn)定的居住權(quán)益。

危房租賃中出租人合同解除權(quán)應(yīng)通過訴訟或仲裁的方式加以行使。對(duì)出租人合同解除權(quán)的法律規(guī)范進(jìn)行梳理可知，我國法律并未規(guī)定在租賃房屋無法安全居住時(shí)出租人的解除權(quán)，一方面是大多數(shù)承租人在生命安全受到威脅時(shí)會(huì)主動(dòng)與出租人協(xié)商合同解除事宜，只有少部分中低收入的承租人因經(jīng)濟(jì)方面的原因選擇繼續(xù)居住，另一方面，在這種情形下直接賦予出租人合同解除權(quán)則無法避免出租人以危房為由解除租賃合同或借故更改合同提高租金。為了充分保護(hù)承租人的居住利益和防止出租人濫用解除權(quán)，除了嚴(yán)格把握危房租賃合同的解除標(biāo)準(zhǔn)外，還需要通過司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)審查合同解除權(quán)的必要性和正當(dāng)性。出租人以危房為由行使解除權(quán)，符合《民法典》第五百三十三條情勢(shì)變更條款與第五百八十條“履行不能”條款規(guī)定的情形，適用兩條規(guī)定解除合同也需要通過訴訟或仲裁的方式。

四、小結(jié)

盡管法律未明文規(guī)定出租人關(guān)于危房租賃的合同解除權(quán)，但基于法律規(guī)范的梳理以及權(quán)益排序，賦予出租人合同解除權(quán)具有規(guī)范適用的可行性、法理的正當(dāng)性以及實(shí)質(zhì)的必要性。與此同時(shí)，為了保護(hù)承租人居住利益和防止出租人濫用權(quán)利，應(yīng)從危房受損程度和解除權(quán)行使方式兩個(gè)方面嚴(yán)格限制出租人合同解除權(quán)的行使。