港鐵“鐵路+物業(yè)”模式對城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展的啟示

李 超

（廣東珠三角城際軌道交通有限公司，廣東廣州 510308）

近年來，我國城市軌道交通（以下簡稱“城軌”）發(fā)展迅速。據(jù)中國城市軌道交通協(xié)會統(tǒng)計(jì)，截至2021年12月31日，中國內(nèi)地累計(jì)有50個(gè)城市投運(yùn)城軌線路9 206.8 km[1]。城軌在極大方便居民出行的同時(shí)，擴(kuò)展了城市發(fā)展空間。然而，其投資規(guī)模大、資金收回周期長，也給政府財(cái)政帶來了“不能承受之重”。因此，如何在維持城軌正常運(yùn)營的基礎(chǔ)上，提高其經(jīng)營效率和利潤水平，促進(jìn)其快速、可持續(xù)發(fā)展，成為亟待解決的問題。香港鐵路有限公司（以下簡稱“港鐵”）所推行的“鐵路+物業(yè)”模式形成了一種鐵路建設(shè)、運(yùn)營與物業(yè)開發(fā)相配合的良性循環(huán)，為我國城軌可持續(xù)發(fā)展提供了啟示。

1 港鐵“鐵路 + 物業(yè)”模式發(fā)展概況

港鐵是目前全球具有高贏利實(shí)力的軌道交通運(yùn)營商之一。除從客運(yùn)業(yè)務(wù)和車站商務(wù)2項(xiàng)經(jīng)常性業(yè)務(wù)中獲得利潤外，其還通過推行“鐵路+物業(yè)”模式，在建設(shè)鐵路（本文主要指城軌）項(xiàng)目的同時(shí)，利用車站、車輛段上蓋及周邊土地進(jìn)行商業(yè)、住宅綜合開發(fā)，將鐵路與物業(yè)無縫銜接，打造交通便捷、商住結(jié)合、環(huán)境舒適的優(yōu)質(zhì)社區(qū)，借此從物業(yè)租賃、管理業(yè)務(wù)及物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)中獲得豐厚利潤。

1.1 “鐵路 + 物業(yè)”模式的基本內(nèi)涵

城軌一方面是資金、技術(shù)密集型工程，前期投資大，資金回收周期長；另一方面屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，定價(jià)需考慮公眾接受程度，因此很難從車票收入中收回建設(shè)和運(yùn)營成本，大多靠政府的財(cái)政補(bǔ)貼來維持正常運(yùn)營[2]，從而成為政府長期的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，還會影響政府對社會其他方面的資源分配。而港鐵采用的“鐵路+物業(yè)”模式實(shí)際上是推進(jìn)城軌建設(shè)與周邊土地開發(fā)的一體化綜合發(fā)展：港鐵以城軌建成以前的地價(jià)從政府手中取得沿線土地的物業(yè)開發(fā)權(quán)，線路建成后，在為沿線居民提供方便快捷出行方式和繁榮營商環(huán)境的同時(shí)，也促進(jìn)了沿線物業(yè)的升值，因此可通過物業(yè)開發(fā)和租賃獲得不菲的收入以補(bǔ)貼城軌的建設(shè)和運(yùn)營；而沿線建設(shè)起來的新社區(qū)也可為城軌運(yùn)營提供穩(wěn)定的客流[3]，從而提高其客運(yùn)收入（圖1）。

圖1 港鐵“鐵路+物業(yè)”開發(fā)模式

“鐵路+物業(yè)”模式不僅可解決解決城市交通問題及城軌建設(shè)、運(yùn)營的資金問題，而且能夠充分利用沿線的土地資源，將城市規(guī)劃、城軌建設(shè)和運(yùn)營、沿線物業(yè)開發(fā)有機(jī)整合，在保障港鐵可持續(xù)運(yùn)營的同時(shí)，促進(jìn)城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.2 城軌沿線物業(yè)開發(fā)情況

港鐵下轄165個(gè)城軌車站，其中已有60%采取了不同規(guī)模的“鐵路+物業(yè)”的綜合開發(fā)模式。目前，港鐵日常管理逾114 000個(gè)住宅單位，14家商場及5幢辦公大樓（圖2），是香港最具規(guī)模的物業(yè)管理公司之一[4]。

圖2 港鐵典型物業(yè)項(xiàng)目

根據(jù)對港鐵10年年報(bào)的分析[4]，港鐵息稅前利潤中與物業(yè)相關(guān)的收益主要集中在物業(yè)租賃管理和物業(yè)發(fā)展兩大塊業(yè)務(wù)，其收益占比基本維持在50%左右（圖3、圖4）。其中物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)通常與新建線路有關(guān)，其分成是一次性入賬，因此該業(yè)務(wù)收入的年波動較大，但不可否認(rèn)其為港鐵利潤的重要組成部分。同時(shí)，港鐵對部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行自持，用于租賃及管理，雖然犧牲了部分一次性收益，但取得了長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)[5]。正是依靠物業(yè)收入強(qiáng)大的現(xiàn)金流，港鐵的運(yùn)營才步入了良性發(fā)展循環(huán)的軌道。

圖3 港鐵10年息稅前利潤（EBIT）統(tǒng)計(jì)圖

圖4 港鐵10年物業(yè)收益統(tǒng)計(jì)圖

1.3 “鐵路 + 物業(yè)”模式帶來的各方效益

港鐵“鐵路+物業(yè)”模式可給參與各方帶來較好的效益（圖5）。

圖5 “鐵路+物業(yè)”模式各方收益示意圖

香港特區(qū)政府是“鐵路+物業(yè)”模式中的最大受益者。政府在城軌項(xiàng)目興建之前，將沿線未開發(fā)土地的物業(yè)開發(fā)權(quán)出讓給港鐵，其作為土地出讓方，獲得線路建設(shè)前的地價(jià)收入；項(xiàng)目建成后，沿線商業(yè)的繁榮又會增加其稅收收入[6]。同時(shí)，政府作為港鐵的最大股東，占有74.98%的股份；據(jù)港鐵統(tǒng)計(jì)，政府的相關(guān)收益是單純出售土地收益的2.5倍，40年來政府從港鐵獲得的地價(jià)收入連同股票市值、股利分配超過千億港元[7]。從宏觀角度來看，政府最大的收益在于，土地和城軌的綜合開發(fā)會形成新的交通樞紐和商業(yè)中心，促進(jìn)新型城市化進(jìn)程的推進(jìn)和財(cái)務(wù)可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。

港鐵的獲益也是巨大的，土地和城軌的一體化綜合開發(fā)可以大幅提升港鐵的客流量和物業(yè)收益，這種開發(fā)模式顯然比單一的政府現(xiàn)金補(bǔ)貼更有效益。

城軌沿線物業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對較低，也給開發(fā)商帶來了機(jī)會。港鐵以招標(biāo)方式與專業(yè)開發(fā)商合作進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，開發(fā)商的主要收益來源于房產(chǎn)開發(fā)的利潤和土地增值的收益。而且開發(fā)商還可以利用城軌沿線物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行融資，并轉(zhuǎn)投其他項(xiàng)目開發(fā)以獲取收益[6]。

2 對我國城軌發(fā)展的啟示

2.1 高度重視城軌沿線物業(yè)開發(fā)工作

港鐵將沿線物業(yè)開發(fā)理念貫穿于城軌項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營的全過程。沿線物業(yè)開發(fā)不是附屬于城軌項(xiàng)目，而是作為項(xiàng)目的重要組成部分，在整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ)上圍繞城軌站點(diǎn)進(jìn)行高密度開發(fā)，并在車站和車輛段上蓋實(shí)施綜合物業(yè)開發(fā)[8]，從規(guī)劃、建設(shè)到運(yùn)營都與項(xiàng)目融為一體，做到集約利用土地，降低開發(fā)成本，為項(xiàng)目籌集建設(shè)資金。

2.2 城軌企業(yè)牢牢把握沿線物業(yè)開發(fā)主導(dǎo)權(quán)

港鐵通過全面介入沿線物業(yè)開發(fā)的各個(gè)階段，牢牢把握開發(fā)的主導(dǎo)權(quán)。開發(fā)前，港鐵負(fù)責(zé)編制物業(yè)發(fā)展藍(lán)圖，履行物業(yè)發(fā)展所需的各項(xiàng)法定程序，修訂發(fā)展藍(lán)圖，確立發(fā)展組合和分期開發(fā)安排；與政府磋商地契條款，議定地價(jià)；招標(biāo)選擇發(fā)展商，簽訂物業(yè)發(fā)展合約。開發(fā)過程中，根據(jù)發(fā)展合約，由港鐵負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目動工前的先期工程，制定及執(zhí)行技術(shù)控制標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，并監(jiān)督施工建設(shè)；由發(fā)展商負(fù)責(zé)發(fā)展組合的詳細(xì)設(shè)計(jì)和施工建設(shè)。開發(fā)完成后，港鐵保留對沿線所建物業(yè)的管理權(quán)，確保管理服務(wù)水平的統(tǒng)一，以便為物業(yè)管理及鐵路運(yùn)營創(chuàng)造更大效益。港鐵正是由于取得了沿線物業(yè)開發(fā)的主導(dǎo)權(quán)，才可保證將由此獲取的利潤投入城軌項(xiàng)目的建設(shè)中。

2.3 城軌規(guī)劃與物業(yè)開發(fā)規(guī)劃同步進(jìn)行

港鐵在城軌和物業(yè)綜合開發(fā)過程中，強(qiáng)調(diào)前期規(guī)劃的統(tǒng)一，特別強(qiáng)調(diào)城軌規(guī)劃與土地規(guī)劃的高度一致性。由于其在政府土地規(guī)劃過程中具備很大的發(fā)言權(quán)，因此可以按照經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，協(xié)調(diào)好城軌建設(shè)和城市發(fā)展的關(guān)系，并預(yù)先控制沿線土地，儲備物業(yè)開發(fā)資源。同時(shí)，由于城軌建設(shè)、運(yùn)營主體和物業(yè)開發(fā)、管理主體均是港鐵，因此可通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一進(jìn)度、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)，降低安全隱患，拓展增值機(jī)會。事實(shí)證明，采取土地規(guī)劃與城軌規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營高度統(tǒng)一的運(yùn)作模式，可以在經(jīng)濟(jì)合理的原則下，提高土地集約化使用效率，拓展城市發(fā)展空間。

2.4 城軌建設(shè)、運(yùn)營主體與物業(yè)開發(fā)、管理主體統(tǒng)一

負(fù)責(zé)城軌建設(shè)、運(yùn)營的法人主體與負(fù)責(zé)沿線物業(yè)開發(fā)、管理的法人主體都是港鐵，可以有效避免不同法人主體之間的利益沖突，確保城軌站點(diǎn)規(guī)劃與物業(yè)開發(fā)協(xié)調(diào)一致，此外也可保證物業(yè)開發(fā)獲得的收益全數(shù)用于新建城軌項(xiàng)目的建設(shè)。

2.5 采取審慎商業(yè)原則是成功關(guān)鍵

采取審慎商業(yè)原則主要包括以下3方面的內(nèi)容。

（1）自主經(jīng)營。政府允許港鐵根據(jù)成本自主確定票價(jià)；政府可以向港鐵發(fā)出指令，但如果這給港鐵造成損失，則由政府地給予相應(yīng)補(bǔ)償。港鐵可根據(jù)經(jīng)濟(jì)原則，在政府批準(zhǔn)的路網(wǎng)中自行決定修建路段。

（2）專業(yè)經(jīng)營。港鐵在城軌項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工等階段合理投入技術(shù)力量，采用先進(jìn)的項(xiàng)目管理模式和手段[9]，以控制項(xiàng)目建設(shè)成本；在運(yùn)營階段，通過多種手段，在不斷提高運(yùn)營服務(wù)水平的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化和共享，降低管理成本，提升經(jīng)營效益。

（3）審慎經(jīng)營。港鐵只有在自身具有獨(dú)特的商業(yè)優(yōu)勢，而且新業(yè)務(wù)既可提升乘客服務(wù)水平又不會脫離運(yùn)營業(yè)務(wù)時(shí)，才會涉足新業(yè)務(wù)。

2.6 政府的政策支持和配合不可或缺

香港在城軌建設(shè)方面擁有完備的法律、規(guī)章及規(guī)劃策略，可確?！拌F路+物業(yè)”模式的可持續(xù)發(fā)展。

（1）政府通過立法確保港鐵的法律地位。政府針對港鐵的運(yùn)作制定了《香港鐵路條例》，條例賦予政府征用土地作為鐵路項(xiàng)目之用的權(quán)力，并確定港鐵擁有獨(dú)立建設(shè)及經(jīng)營權(quán)[10]，在保障城軌企業(yè)自主經(jīng)營的同時(shí)也明確了監(jiān)管要求。

（2）政府通過發(fā)展規(guī)劃方針支持港鐵的經(jīng)營需求。政府在城市公共交通發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，確定了公共交通優(yōu)先的原則[11]，制訂了以城軌為主的城市交通發(fā)展策略，同時(shí)限制私家車的使用。

（3）政府通過協(xié)議方式按照城軌建設(shè)前的價(jià)格出讓土地。港鐵利用城軌上蓋及周邊地塊進(jìn)行商業(yè)、住宅開發(fā)，是通過協(xié)議的方式，由政府按照城軌建設(shè)之前的市場價(jià)格將沿線土地的物業(yè)開發(fā)權(quán)出讓給港鐵。

2.7 以城軌與物業(yè)綜合開發(fā)引導(dǎo)城市規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展

城軌與物業(yè)綜合開發(fā)可以拉動城市土地開發(fā)和區(qū)域規(guī)劃發(fā)展，形成“人跟線走”的發(fā)展格局。城軌建設(shè)與香港整體的城市規(guī)劃和發(fā)展相配合，隨著沿線新社區(qū)的建成，引導(dǎo)市內(nèi)人口向沿線新區(qū)分流。此外，在香港重大基礎(chǔ)設(shè)施（如香港國際機(jī)場、迪斯尼樂園等）項(xiàng)目建設(shè)中，城軌作為其必不可少的交通配套，發(fā)揮了非常重要的輔助作用?？偠灾v觀香港城軌發(fā)展歷程，探究其與香港社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，可知城軌已成為香港經(jīng)濟(jì)民生不可或缺的組成部分，而且在帶動香港社區(qū)的發(fā)展上發(fā)揮了獨(dú)特作用。

3 城軌與物業(yè)綜合開發(fā)相關(guān)建議

3.1 政府加強(qiáng)對城軌沿線物業(yè)開發(fā)的支持力度

考慮到城軌沿線物業(yè)開發(fā)涉及用地審批、規(guī)劃等多個(gè)方面，需要在政策上予以相應(yīng)的支持。具體包括以下方面。

（1）創(chuàng)新土地使用模式。允許在同一塊土地的不同空間上進(jìn)行不同性質(zhì)的土地開發(fā)（如在地下設(shè)置車站、車輛段，在地上開發(fā)商業(yè)建筑和住宅），并根據(jù)不同空間用地性質(zhì)劃分產(chǎn)權(quán)。開發(fā)所獲得的收益用于城軌項(xiàng)目的建設(shè)。

（2）加強(qiáng)規(guī)劃協(xié)調(diào)。城軌線路與物業(yè)開發(fā)同步規(guī)劃，允許沿線物業(yè)開發(fā)商參與城軌項(xiàng)目周邊地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展并具有相應(yīng)的規(guī)劃權(quán)。

（3）加強(qiáng)政府部門協(xié)調(diào)力度。由政府指定專門的部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)城軌建設(shè)和沿線物業(yè)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌解決有關(guān)問題，避免多頭管理，提高建設(shè)及開發(fā)效率。

（4）完善法規(guī)制度。由政府專業(yè)部門展開專門課題研究，針對“鐵路+物業(yè)”模式中涉及的土地獲得方式、獲取價(jià)格、土地性質(zhì)、綜合規(guī)劃等內(nèi)容出臺相應(yīng)的政策法規(guī)，確保相關(guān)活動有法可依、有章可循。

3.2 創(chuàng)新城軌發(fā)展模式

充分借鑒香港城軌規(guī)劃發(fā)展的思路，創(chuàng)新城軌發(fā)展模式，以城軌站點(diǎn)為核心，協(xié)調(diào)站點(diǎn)周邊地塊功能規(guī)劃、建筑方案、交通接駁方案等相關(guān)事項(xiàng)，實(shí)施城軌上蓋物業(yè)開發(fā)，以點(diǎn)帶面，以線帶域，提高沿線土地使用效率和集約化開發(fā)程度[12]，形成“軌道+新市鎮(zhèn)”的發(fā)展模式，通過新市鎮(zhèn)發(fā)展所帶來的人員流動為城軌提供客流支撐并帶動沿線土地升值，再將獲得的升值利潤投入城軌項(xiàng)目建設(shè)。

4 結(jié)語

港鐵“鐵路+物業(yè)”模式可形成城軌建設(shè)、運(yùn)營與物業(yè)開發(fā)相互配合的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)城軌全生命周期可持續(xù)發(fā)展，對于內(nèi)地城軌發(fā)展具有參考與借鑒作用。但港鐵推行該模式能夠成功，有其特殊的環(huán)境背景，內(nèi)地城軌企業(yè)由于體制不同很難復(fù)制港鐵的開發(fā)模式，需要結(jié)合城市的實(shí)際情況進(jìn)行探索[13]。