康養(yǎng)地產(chǎn)相關(guān)問題的法律研究

高亞莉

攀枝花學(xué)院法學(xué)院，四川 攀枝花 617000

近些年，我國人口老齡化的迅速增加現(xiàn)象為我國養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展提供了不少機(jī)會(huì)，據(jù)最新調(diào)查報(bào)告顯示，在我國六十周歲及以上的人數(shù)將超過全人口的20%，預(yù)估會(huì)給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來將近5000億元的市場(chǎng)空間，而我國的養(yǎng)老商機(jī)也會(huì)在此后突破至萬億。隨著我國相關(guān)養(yǎng)老政策的實(shí)施及未來養(yǎng)老模式框架的建立，老齡人口逐漸增加，這些都是在為康養(yǎng)地產(chǎn)提供了龐大的潛在客戶。但是盡管形式優(yōu)越，行業(yè)內(nèi)部還是存在了一部分不確定性因素，其中便包含了不明晰的盈利方式和盈利結(jié)構(gòu)。

一、康養(yǎng)地產(chǎn)的概念及在我國發(fā)展的現(xiàn)狀

康養(yǎng)地產(chǎn)的主題是養(yǎng)老，該地產(chǎn)所涉及的產(chǎn)業(yè)鏈皆以服務(wù)為核心，打造一套適合老年人養(yǎng)老的標(biāo)準(zhǔn)，從而提供最核心的價(jià)值，幫助老人度過最安樂的晚年。當(dāng)下我國人口日趨老齡化，政府和社會(huì)機(jī)構(gòu)及各大房地產(chǎn)開發(fā)商共同推出康養(yǎng)地產(chǎn)系列住宅產(chǎn)品，無疑是給我國老年人的晚年生活提供了強(qiáng)大而有力的保障，康養(yǎng)地產(chǎn)的研究方向主要是打造一款適合老年人居住并且符合當(dāng)下老年人的內(nèi)心特點(diǎn)及生活習(xí)慣，同時(shí)還能滿足老年人的社交活動(dòng)需求，給予當(dāng)代老年人健康方面堅(jiān)實(shí)的后盾及依靠的老年住宅產(chǎn)品。

二、康養(yǎng)地產(chǎn)法律存在的不足

（一）立法梳理

按照我國《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，在頒發(fā)國家建設(shè)項(xiàng)目土地劃撥決定書、簽署土地出讓協(xié)議或者租賃契約中，應(yīng)作出下列規(guī)定和條款：

1.城市建設(shè)用地使用權(quán)可以整體轉(zhuǎn)讓和出頂，但不能夠拆分轉(zhuǎn)讓和出頂；

2.對(duì)不同意或變更規(guī)劃確定的建設(shè)土地用途，或者變更用途以進(jìn)行居住、商用等房產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的，由市、縣級(jí)以上土地管理機(jī)關(guān)依法收回建設(shè)用地使用權(quán)；

3.訂立土地出讓協(xié)議或者租賃契約時(shí)，依法協(xié)議轉(zhuǎn)讓或者出租建設(shè)土地使用權(quán)可以設(shè)置抵押物。劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)要設(shè)置抵押物，地方人民政府在制定城市規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目決定書時(shí)，可以規(guī)定劃撥的建設(shè)用地所有權(quán)人不得為自己設(shè)置抵押物，雖然設(shè)置房地產(chǎn)抵押物的建設(shè)用地使用權(quán)也是可以以劃撥方式獲得的，但政府必須在經(jīng)過處理后所獲得的土地價(jià)款中，支付了相當(dāng)于政府所支付的建設(shè)土地使用權(quán)出讓金的款額以后，抵押物人方可從優(yōu)受償；

4.在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)修建的老年公寓、宿舍等住宅用房面積，可根據(jù)公有租賃的房屋套型面積標(biāo)準(zhǔn)，控制在40平方米之內(nèi)；

5.向具備養(yǎng)老服務(wù)提供要求的老年人租賃長者寓所、學(xué)生宿舍等住宅用房的，在租賃業(yè)務(wù)協(xié)議中應(yīng)當(dāng)規(guī)定服務(wù)年限一次性最長不得超出五年，期限屆滿，對(duì)原租戶仍有最優(yōu)承租權(quán)。

（二）運(yùn)營方式分析

實(shí)踐中，康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營方式主要包括自持對(duì)外租賃、自持自運(yùn)營、自持委托管理、售后受托管理等方式。在自持物業(yè)運(yùn)營過程中，運(yùn)營方主要通過收取租金、床位費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、增值服務(wù)費(fèi)等方式營利。

對(duì)不可出售的房屋，開發(fā)商在實(shí)踐中根據(jù)回款的實(shí)際需要也會(huì)采取發(fā)放會(huì)員卡等方式出讓10年或者20年期的權(quán)利的方法從而變相繳納了房款，不過按照《土地管理法》的有關(guān)條款，租賃業(yè)務(wù)協(xié)議中應(yīng)規(guī)定服務(wù)年限一次最長不得超過五年，故該種行為實(shí)際上屬于違規(guī)。此外，發(fā)放會(huì)員卡也必須經(jīng)相關(guān)機(jī)關(guān)的同意，分為三個(gè)層次：一是實(shí)施養(yǎng)老服務(wù)會(huì)員制業(yè)務(wù)的，養(yǎng)老服務(wù)管理機(jī)構(gòu)必須持有養(yǎng)老服務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置許可書；二是發(fā)行以上門業(yè)務(wù)和社會(huì)居家養(yǎng)老業(yè)務(wù)單用會(huì)員卡的，必須向商務(wù)主管部門辦理審批登記；三是以信托企業(yè)理財(cái)產(chǎn)品等方法，推出具有投資收益與社會(huì)公共服務(wù)雙重目的之健康消費(fèi)信托產(chǎn)品的，都必須先通過信托企業(yè)監(jiān)督管理機(jī)關(guān)審核同意。否則，則有被認(rèn)定為非法集資的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可

根據(jù)國家民政部門《養(yǎng)老服務(wù)組織監(jiān)督管理辦法》和《養(yǎng)老服務(wù)組織設(shè)置行政許可方法》，老齡化組織的設(shè)置證照都是在營業(yè)執(zhí)照辦理后進(jìn)行補(bǔ)辦的，在尚未取得執(zhí)照或者依法登記注冊(cè)之前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能再以其他名目繳納管理費(fèi)、收住老人，設(shè)置許可有效期為五年，并于期滿前必須到原批準(zhǔn)部門辦理換發(fā)證照。［1］

（四）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的安全保障義務(wù)

我們檢索近年來養(yǎng)老行業(yè)的涉案數(shù)量，也分析了一下養(yǎng)老糾紛的類型，從案件類型來看，大部分屬于服務(wù)合同糾紛和生命健康權(quán)糾紛，在這些案件中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任的比例是非常大的。這主要是因?yàn)樵诜ㄔ翰昧康倪^程中普遍認(rèn)為，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)作為一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)，相對(duì)于被侵權(quán)的老人來說在資金實(shí)力和專業(yè)能力上都屬于強(qiáng)勢(shì)群體，在老人受傷的情況下，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多少都會(huì)承擔(dān)一定的責(zé)任。在通過關(guān)鍵詞檢索的養(yǎng)老行業(yè)判例中，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的安全保障義務(wù)出現(xiàn)頻率較高。法院在判定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)責(zé)任的比例方面來講，主要基于三點(diǎn)考量：第一點(diǎn)是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是否存在違約、侵權(quán)的情形；第二點(diǎn)是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的違約和老人受傷之間是否存在因果關(guān)系以及因果關(guān)聯(lián)程度；第三點(diǎn)是老人本身的身體狀況，這個(gè)原因會(huì)導(dǎo)致判決方面比例的適當(dāng)增加或者減少。一般來說，經(jīng)營性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)根據(jù)其業(yè)務(wù)內(nèi)涵和受眾人群的分析，其安全保護(hù)義務(wù)應(yīng)當(dāng)超出了普通住房、飯店經(jīng)營者的法律義務(wù)，但是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的安全保障義務(wù)并不意味著老人在機(jī)構(gòu)內(nèi)發(fā)生的任何意外都?xì)w屬于機(jī)構(gòu)未盡到安全保障義務(wù)，重點(diǎn)在于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在事前是否已經(jīng)盡到足夠的提醒義務(wù)，已做到充分的措施來防范事故的發(fā)生。

三、康養(yǎng)地產(chǎn)的法律完善

按照原國土資源部辦公室頒布的《健康服務(wù)配套土地引導(dǎo)若干意見》的有關(guān)規(guī)定，全國健康服務(wù)配套土地在受理供地登記或者建設(shè)用地登記時(shí)，土地使用單位應(yīng)當(dāng)確為清楚醫(yī)衛(wèi)慈撥方式供地方式，主要包括劃撥、出讓、租賃和盤活存量四種方式。

（一）劃撥方式取得土地

經(jīng)國家養(yǎng)老服務(wù)主管確認(rèn)為非營利企業(yè)養(yǎng)老服務(wù)組織的，對(duì)其養(yǎng)老生活服務(wù)配套土地也可以采取重劃。此外，按照《國務(wù)院辦公廳有關(guān)推動(dòng)健康服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展的幾個(gè)建議》（國發(fā)〔2013〕35號(hào)）的規(guī)定，由民間資金興辦的非營利康復(fù)醫(yī)療服務(wù)組織，和地方政府部門主辦的康復(fù)醫(yī)療服務(wù)組織享受同樣的土地用途優(yōu)惠政策，即可依法使用國家規(guī)劃土地。［2］

（二）出讓方式取得土地

養(yǎng)老生活服務(wù)設(shè)施土地以出讓方法提供的，建設(shè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限按照最高不超過50年期規(guī)定確定。由民間資金主辦的非營利養(yǎng)老生活服務(wù)組織，經(jīng)養(yǎng)老服務(wù)主管研究確認(rèn)后批準(zhǔn)并更改為營利性養(yǎng)老生活服務(wù)組織的，其養(yǎng)老生活服務(wù)設(shè)施土地時(shí)需要報(bào)經(jīng)市、縣級(jí)政府批準(zhǔn)后，才能辦理協(xié)議轉(zhuǎn)讓用地登記，并補(bǔ)繳土地出讓金。在土地出讓計(jì)劃公告后，同宗養(yǎng)老生活服務(wù)設(shè)施土地中有二個(gè)或二個(gè)更多意愿使用土地人的，必須采取公開投標(biāo)、拍賣或公開交易等方法供地。在采取公開投標(biāo)、拍賣或掛牌方式提供養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施土地時(shí)，不能設(shè)定要求競(jìng)買方必須具有相關(guān)資格、能力等影響社會(huì)公平公正的限制性條款。住宅土地中配套興建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，政府可以將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建筑條件作為土地出讓條件，但禁止以養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施經(jīng)營組織的資格或信用級(jí)別等因素作為土地出讓條件。

（三）租賃方式取得土地

以出租方式提供的，出租期限在協(xié)議中規(guī)定，但最長的出租年限不能高于同等使用地塊轉(zhuǎn)讓最多年期。營利性的企業(yè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施地塊，則必須以出租、轉(zhuǎn)讓等有償方式提供，但原則上仍以出租方式為主。由民間資金主辦的非營利企業(yè)養(yǎng)老服務(wù)組織，經(jīng)企業(yè)養(yǎng)老主管確認(rèn)后批準(zhǔn)并更改為營利性企業(yè)養(yǎng)老服務(wù)組織的，其企業(yè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施地塊還需要在報(bào)經(jīng)市、縣級(jí)政府批準(zhǔn)后，才能補(bǔ)辦協(xié)議的出租土地使用登記，并補(bǔ)繳租金。在農(nóng)村土地租賃計(jì)劃發(fā)布后，同宗的企業(yè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施地塊中有二個(gè)或二個(gè)更多意愿使用土地者的，還必須同時(shí)以公開投標(biāo)、拍賣和掛鉤等方式供地。以公開投標(biāo)、拍賣和注冊(cè)等方式提供的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施地塊時(shí)，不宜設(shè)定要求競(jìng)買人具有相關(guān)資質(zhì)、證書等危害市場(chǎng)公平公正的限制性要求。在住宅工業(yè)用地中配套興建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，也可以將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建筑條件等作為土地出讓條件，但禁止以養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施管理組織的證書或資信評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等作為土地出讓要求。

（四）盤活存量

目前，伴隨著房住不炒的調(diào)整理念，中央政府的土地政策也持續(xù)收緊，調(diào)整的表面含義是管住房產(chǎn)增長，更深層含義則是“去房產(chǎn)化”，提倡“地產(chǎn)+行業(yè)”，積極活化存量固定資產(chǎn)。根據(jù)11號(hào)文的規(guī)定，主要包括以下四類存量資產(chǎn)的盤活：

1.空置的工廠、院校、社區(qū)住宅等加以改建與使用。企事業(yè)單位、個(gè)人，對(duì)中心城區(qū)內(nèi)已有空置的工廠、院校、社區(qū)住宅等建筑加以改建和利用，或者建立養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施組織，經(jīng)城市規(guī)劃部門許可臨時(shí)變更建筑的利用功能后開展非營利性養(yǎng)老業(yè)務(wù)并持續(xù)運(yùn)營一年以上的，在五年內(nèi)可不增收用地年租金及用地收益的差價(jià)，土地利用性質(zhì)也可暫時(shí)不做改變。

2.已出讓的商品房開發(fā)用地在尚未進(jìn)行正式開發(fā)前。對(duì)營利性的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施或組織所使用存量建設(shè)土地進(jìn)行的養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，包括已規(guī)劃建設(shè)土地經(jīng)營權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），或者辦理土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓或租賃登記。

3.已建成的尚未對(duì)外銷售的存量商品房，直接進(jìn)行改造后。在遵守城市規(guī)劃的前提條件下，在已建設(shè)的居住小區(qū)內(nèi)擴(kuò)大非營利性養(yǎng)老生活服務(wù)設(shè)施面積的，政府可不增收用地價(jià)格。如后期重新調(diào)整為營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，則須補(bǔ)繳相關(guān)用地價(jià)款。

4.集體建設(shè)用地。新型的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)允許依法自主利用本共有耕地，與本集體組織的內(nèi)部組織成員共同建立非營利養(yǎng)老生活服務(wù)設(shè)施。由民間資本興辦的非營利養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和地方政府部門主辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)也可依法自主利用鄉(xiāng)村共有的耕地。此外，根據(jù)第13屆全國人大第十二次會(huì)議表決批準(zhǔn)有關(guān)修正《土地管理法》的決策，新《土地管理法》取消了原《土地管理法》第四十三款“一切單元或個(gè)人需要使用土地的應(yīng)當(dāng)利用國有土地”的條款，指出鄉(xiāng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合國家城市規(guī)劃、法律記錄，并經(jīng)三分之二上述集體經(jīng)濟(jì)組織成員批準(zhǔn)的情形下，只能采取出讓、租賃等方法交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位或個(gè)人直接使用，且“采取出讓等方法獲得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)只能轉(zhuǎn)移、交換、出資、贈(zèng)與或是質(zhì)押”。修改后的《土地管理法》確定了將集體所有經(jīng)營性工程建設(shè)農(nóng)村土地入市管理工作，在體制上為農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位或個(gè)人開發(fā)利用康養(yǎng)地產(chǎn)打下了基礎(chǔ)。［3］

四、康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展的前景展望

依據(jù)目前我國城市人口老齡化發(fā)展，市場(chǎng)的需求也呈上漲趨勢(shì)，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)也逐漸受到各界人士的關(guān)注。這類建設(shè)項(xiàng)目不但可以給各政府部門增加相應(yīng)的稅源，同時(shí)又可以給本地的人民創(chuàng)造就業(yè)的機(jī)會(huì)，還可以增加民生等社會(huì)效益。所以，康復(fù)養(yǎng)護(hù)產(chǎn)業(yè)在未來一定會(huì)更加得到全國各個(gè)地區(qū)政府部門的歡迎。從產(chǎn)業(yè)的走向來說、從行業(yè)發(fā)展的前景來說、從我國政府的政策扶持力度來說，康復(fù)養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目一定會(huì)越來越好，這在未來是一種良好的行業(yè)，而且發(fā)展前景非常廣闊。

五、結(jié)束語

我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，當(dāng)今的一線城市中老齡化現(xiàn)象更加嚴(yán)重，但目前在國家政策支持和“健康中國”這一戰(zhàn)略的積極部署下，康養(yǎng)地產(chǎn)將會(huì)在未來成為最有力量最有前景的朝陽產(chǎn)業(yè)，因此現(xiàn)階段各大行業(yè)紛紛轉(zhuǎn)入其中，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商都在積極拓展康養(yǎng)地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，相信在不久的將來，隨著相關(guān)政策的進(jìn)一步完善，康養(yǎng)地產(chǎn)也會(huì)在政策的指導(dǎo)下為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出更高的貢獻(xiàn)!