探究房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法

吳玉芳 蘇州工業(yè)園區(qū)恒泰科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分的迅速，而且已經(jīng)逐漸出現(xiàn)現(xiàn)實(shí)市場無法承受的趨勢。因此，限購之類的政策越來越多，政府也對房地產(chǎn)領(lǐng)域開啟了常態(tài)化的調(diào)控。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域遇到了巨大的挑戰(zhàn)，需要各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)做好財(cái)務(wù)報(bào)表，并以此為依據(jù)，全面地管理企業(yè)運(yùn)營信息，做出更具前瞻性的決策。

一、財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作的重要性

（一）掌握企業(yè)經(jīng)營狀況

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)報(bào)表能夠直觀地反映出企業(yè)的經(jīng)營狀況，采用科學(xué)的財(cái)務(wù)分析法就可以在企業(yè)管理的過程中做出更加準(zhǔn)確地判斷。通過更加科學(xué)的財(cái)務(wù)分析，使相關(guān)管理者能夠及時(shí)地采取措施將財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)搭建得更完善。從而更加合理的完成資源的配置。此外還能夠?yàn)槠髽I(yè)調(diào)整自身的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)提供更加準(zhǔn)確的依據(jù)。

（二）反映企業(yè)盈利能力

財(cái)務(wù)報(bào)表中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)能夠直接表現(xiàn)初期運(yùn)營的實(shí)際業(yè)績，能夠有助于管理者合理的分析當(dāng)前企業(yè)的運(yùn)行情況，對企業(yè)的營業(yè)能力做出更加準(zhǔn)確的判斷。通過將企業(yè)預(yù)期規(guī)劃與其實(shí)際的項(xiàng)目情況進(jìn)行對比，就能夠做出更加準(zhǔn)確的判斷，并且找出企業(yè)運(yùn)營管理中的現(xiàn)實(shí)情況，為企業(yè)提高自身的管理水平提供更加全面的依據(jù)。

（三）挖掘企業(yè)內(nèi)部潛力

通過科學(xué)的手法合理地分析財(cái)務(wù)報(bào)表能夠快速地找出企業(yè)經(jīng)營過程中存在的問題，有助于管理者針對性的采取措施進(jìn)行管理。由此還能夠讓企業(yè)管理者在不斷地挖掘問題的時(shí)候總結(jié)出企業(yè)自身的存在的潛能，并且制定更加符合企業(yè)運(yùn)營情況的措施，發(fā)揮出企業(yè)自身的特點(diǎn)，朝著更適合企業(yè)的方向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略方面的遠(yuǎn)大目標(biāo)。

（四）預(yù)測收益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下，企業(yè)的財(cái)務(wù)情況可以更加直觀地看出企業(yè)的運(yùn)行情況，通過對財(cái)務(wù)報(bào)表的全面分析可以更加了解企業(yè)的收益趨勢，并且及時(shí)地發(fā)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)行中存在的風(fēng)險(xiǎn)。由此企業(yè)管理者就可以根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析更加了解企業(yè)的經(jīng)營狀況，并且根據(jù)數(shù)據(jù)的提供及時(shí)地做出更加科學(xué)的管理措施，提前做好規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等各方面的準(zhǔn)備[1]。

二、財(cái)務(wù)報(bào)表分析的有效方法

（一）對比分析法

對比分析法是財(cái)務(wù)報(bào)表分析中最為常用的方法，其也被稱為比較分析法。在進(jìn)行分析的時(shí)候主要是將相關(guān)且重要的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)相互對比，然后再根據(jù)對比結(jié)果進(jìn)行分析。通過對比分析法能夠更加清晰地了解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，以及其在一定期間內(nèi)的業(yè)績情況。還能夠通過將本期數(shù)據(jù)與之前的數(shù)據(jù)做對比來分析企業(yè)運(yùn)行的過程中存在的問題，并且及時(shí)地做出措施進(jìn)行改正。此外，還可以將財(cái)務(wù)報(bào)表與預(yù)期預(yù)算進(jìn)行比較，從而制定出更加符合企業(yè)發(fā)展需求的目標(biāo)。

（二）趨勢分析法

趨勢分析法主要是指將財(cái)務(wù)報(bào)表的指數(shù)進(jìn)行更為仔細(xì)的觀察，主要判斷各個(gè)指標(biāo)在企業(yè)運(yùn)行過程中增減的狀態(tài)。并且根據(jù)狀態(tài)變化分析，預(yù)測出企業(yè)的未來發(fā)展趨勢，并且對一段期間內(nèi)的運(yùn)營結(jié)果做出推測。由此就可以更加快速地完成企業(yè)的目標(biāo)管理，讓企業(yè)能夠在更加準(zhǔn)確的目標(biāo)下長遠(yuǎn)的發(fā)展。而且還可以通過將實(shí)際情況與預(yù)測的目標(biāo)對比，得出當(dāng)前發(fā)展的一些問題，進(jìn)而制定出更加符合企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展方案，并且提前做好準(zhǔn)備。

（三）比率分析法

比率分析法主要通過將財(cái)務(wù)報(bào)表的比率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)起來，然后對其進(jìn)行分析，從而推算出企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，以及固定期間內(nèi)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營情況。這是在房地產(chǎn)領(lǐng)域中使用得十分普遍的一種方法，其將多種分析方法的優(yōu)勢結(jié)合起來。企業(yè)可以通過現(xiàn)金流比率、市凈率、市盈率等等比率數(shù)據(jù)直觀地分析企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，從而更加快速地完成對企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的了解分析，方便領(lǐng)導(dǎo)者做出更加準(zhǔn)確的判斷，為企業(yè)中的重要決策提供關(guān)鍵的依據(jù)。

（四）因素分析法

與比率法大不相同的就是因素分析法，其主要將房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀態(tài)變化的因素分析出來，然后再根據(jù)不同因素的實(shí)際情況做出措施方面的更改，由此來降低企業(yè)運(yùn)營過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。在分析的時(shí)候，主要是將本期的財(cái)務(wù)指標(biāo)與之前的財(cái)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，根據(jù)不同時(shí)期之間的區(qū)別變化進(jìn)行分析。在分析的過程中要全面對比各個(gè)數(shù)據(jù)的差距，從而分析出影響運(yùn)營的實(shí)際因素，方便企業(yè)后續(xù)對經(jīng)營措施的調(diào)整，促進(jìn)企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)[2]。

三、在房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)報(bào)表分析現(xiàn)狀

（一）分析信息不及時(shí)

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析的時(shí)候，并不夠及時(shí)，甚至其分析的數(shù)據(jù)并不能夠代表企業(yè)的財(cái)務(wù)信息的實(shí)際情況，這就導(dǎo)致企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者無法以此為依據(jù)做出合理的決策，或者是做出的決策無法保證其正確性，甚至做出錯(cuò)誤的決策讓企業(yè)發(fā)展方向偏離正確的軌道。財(cái)務(wù)報(bào)表一般都是為企業(yè)決策層提供決策依據(jù)的重要數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)足夠的科學(xué)準(zhǔn)確就可以讓決策層做出更加準(zhǔn)確的決策，并且在實(shí)際的企業(yè)運(yùn)營的過程中，真正地做到提升企業(yè)自身能力，讓企業(yè)在同領(lǐng)域中的競爭力更強(qiáng)，發(fā)揮出促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率的目標(biāo)。但是當(dāng)前很多企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作的時(shí)效性較差，預(yù)期分析的信息存在一定的滯后性，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展錯(cuò)誤。

（二）分析準(zhǔn)確性不夠

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主要內(nèi)容就是企業(yè)自身的運(yùn)營數(shù)據(jù)，比如企業(yè)自身統(tǒng)計(jì)完整的資產(chǎn)負(fù)債表等等。在進(jìn)行數(shù)據(jù)分析的時(shí)候，需要保證分析人員的專業(yè)能力，確保其分析數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。但是當(dāng)前很多企業(yè)的報(bào)表分析人員的專業(yè)性并不能得到保證，甚至有的企業(yè)都沒有專門的分析人員，而是由其他領(lǐng)導(dǎo)和部門的人員代為管理，這就導(dǎo)致其數(shù)據(jù)分析結(jié)構(gòu)準(zhǔn)確性和可靠性不強(qiáng)，無法作為企業(yè)決策的有效依據(jù)。但是有些企業(yè)也無法核對報(bào)表分析信息的有效性，在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的時(shí)候?qū)⑵渥鳛榉治龅闹饕罁?jù)，從而導(dǎo)致最后的分析結(jié)果也存在著很嚴(yán)重的問題，企業(yè)按照此結(jié)果做出的決策也會(huì)出現(xiàn)很嚴(yán)重的隱患。尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其中一點(diǎn)小小的誤差就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)投資的損失嚴(yán)重。

（三）分析方法太過單一

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析的時(shí)候，采用的還是較為傳統(tǒng)的分析方法，但是當(dāng)前房地產(chǎn)的運(yùn)營形式已經(jīng)有了十分大的改變，傳統(tǒng)的方法無法適應(yīng)當(dāng)前的企業(yè)運(yùn)行的節(jié)奏，而且其一些能力也受到了很嚴(yán)重的限制。比如，傳統(tǒng)的分析方法較為單一，而當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展是多樣化的，需要根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。單一的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法沒有辦法保證分析的準(zhǔn)確性，更沒有辦法針對企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)節(jié)，不利于企業(yè)制定更加符合自身特點(diǎn)的發(fā)展路線。另一方面，就是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)分析財(cái)務(wù)報(bào)表的方法缺少綜合性，很多企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)價(jià)分析的時(shí)候采用的還是以前的數(shù)據(jù)，很多分析都受到了限制，沒有多少的預(yù)測能力和前瞻性，不利于企業(yè)制定財(cái)務(wù)目標(biāo)。

（四）分析人員素質(zhì)較低

房地產(chǎn)企業(yè)對于財(cái)務(wù)人員的要求與其他企業(yè)具有很大的差距，需要財(cái)務(wù)人員在具備足夠財(cái)務(wù)分析能力的同時(shí)，還需要其足夠了解到房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)知識(shí)，有的還需要財(cái)務(wù)人員到實(shí)際的財(cái)務(wù)管理過程中進(jìn)行全面的參與，才能夠保證財(cái)務(wù)人員具備足夠的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析。但是有些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)人員招聘的時(shí)候，其篩選工作不夠嚴(yán)格，財(cái)務(wù)人員不具備足夠的專業(yè)能力。與此同時(shí)，大多數(shù)的財(cái)務(wù)人員在沒有經(jīng)過行業(yè)的鍛煉的時(shí)候，都不具備和房地產(chǎn)相關(guān)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，需要相關(guān)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)。但是對于大多數(shù)企業(yè)來說，其并不具備足夠的時(shí)間和資源實(shí)現(xiàn)人才培養(yǎng)的工作，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行報(bào)表分析的時(shí)候不能夠全面地進(jìn)行考慮，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到影響[3]。

四、完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析

（一）提高信息分析及時(shí)性

針對房地產(chǎn)領(lǐng)域，其相關(guān)的財(cái)務(wù)信息都會(huì)有一定的滯后性，需要在一段時(shí)間之后才能夠得到財(cái)務(wù)部門的確認(rèn)。但是在此前提之下，財(cái)務(wù)部門進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析的時(shí)候，其所掌握的財(cái)務(wù)指標(biāo)大多是較為老舊的數(shù)據(jù)，其依靠滯后性的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析很難得到準(zhǔn)確的結(jié)果。與此同時(shí)，社會(huì)的發(fā)展日新月異，其分析得到的結(jié)果就會(huì)在實(shí)際應(yīng)用之中很難得到合理的驗(yàn)證，企業(yè)管理層以此做出的決策也很難在實(shí)際的實(shí)行過程中取得良好的效果。

當(dāng)前，房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)營的時(shí)候有明確的要求，需要房地產(chǎn)企業(yè)遵守相關(guān)法律要求進(jìn)行財(cái)務(wù)信息的管理。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)信息具有一定的滯后性，需要在固定期限之后才能夠完成財(cái)務(wù)信息的整理，然后才能夠制成財(cái)務(wù)報(bào)表以及財(cái)務(wù)報(bào)表的分析。財(cái)務(wù)信息提供的不及時(shí)，財(cái)務(wù)報(bào)表分析的結(jié)果也無法保證其時(shí)效性。如果提前采用預(yù)算的信息進(jìn)行整理分析，很容易因?yàn)楹罄m(xù)的變更而導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表分析結(jié)果無效。因此就需要房地產(chǎn)企業(yè)做好全面的準(zhǔn)備。一方面，應(yīng)該將簽完合同確定好的相關(guān)信息進(jìn)行定期的記錄，確保相關(guān)財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確度。另一方面，應(yīng)該隨時(shí)的檢查信息的變動(dòng)，在出現(xiàn)變動(dòng)的時(shí)候進(jìn)行及時(shí)的更改，提高財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性和時(shí)效性，確保采用財(cái)務(wù)信息分析的時(shí)候，能夠具有足夠的及時(shí)性，使財(cái)務(wù)報(bào)表做出的決策能夠更加有效地落實(shí)。

（二）加強(qiáng)開發(fā)成本掌握力

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，需要房地產(chǎn)企業(yè)全面掌握開發(fā)流程，才能夠保證其建設(shè)的成果符合企業(yè)的要求，從而在自身實(shí)力上保障后期的財(cái)務(wù)方面的預(yù)算。首先，就是在取得土地的時(shí)候，需要保證選擇的土地具有足夠的開發(fā)價(jià)值，確保具有良好的地理位置、發(fā)展前景、符合城市的發(fā)展趨勢，從而保證后續(xù)的盈利。與此同時(shí)，還需要保證土地獲得過程的合法性，避免后續(xù)運(yùn)營的過程中出現(xiàn)其他問題。

然后，就是要進(jìn)行更為合理的設(shè)計(jì)和建設(shè)，確保建設(shè)的風(fēng)格符合城市發(fā)展的需求，確保其具備足夠的功能性，為后續(xù)的盈利階段奠定足夠的實(shí)力基礎(chǔ)。在建設(shè)的時(shí)候，要做好質(zhì)量方面的核查，避免在后續(xù)使用階段中造成不可挽回的損失。在此過程中，還需要嚴(yán)格地按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行成本方面的核算，確保項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)成本消耗符合預(yù)期范圍。如果在核算的過程中發(fā)現(xiàn)了異常的問題，應(yīng)該及時(shí)地進(jìn)行全面的管理和追責(zé)，確保后續(xù)的配套部分能夠保質(zhì)保量地完成。盡可能地讓開發(fā)成本與決策估算階段相統(tǒng)一，進(jìn)而保障開發(fā)產(chǎn)品成本核算工作的準(zhǔn)確性。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要對其開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，從根本上控制建筑單位對于成本的消耗，保障開發(fā)成本在預(yù)算的范圍內(nèi)。在此過程中，主要是通過將產(chǎn)品開發(fā)的成本預(yù)先結(jié)轉(zhuǎn)的方式來明確開發(fā)方面的成本，需要房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)的時(shí)候嚴(yán)加管理，保證產(chǎn)品的質(zhì)量[4]。

（三）使用綜合性分析方法

當(dāng)前很多企業(yè)使用的傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法已經(jīng)無法適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，在進(jìn)行分析的時(shí)候無法適應(yīng)財(cái)務(wù)報(bào)表的多樣化，更不能夠根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行分析，而且還不能夠保證分析的合理性。正常情況下，合理的分析方法能夠大大提高財(cái)務(wù)報(bào)表的分析質(zhì)量，讓企業(yè)管理層做出的決策具有更強(qiáng)的可行性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析的時(shí)候，應(yīng)該采取更加合理的分析方法，確保分析方法具有足夠的綜合性，從而更容易適應(yīng)不同房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，得到更具有準(zhǔn)確性的分析結(jié)果。在進(jìn)行分析的時(shí)候，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該根據(jù)實(shí)際的財(cái)務(wù)報(bào)表情況進(jìn)行分析，得到更科學(xué)地分析結(jié)果，并且還需要根據(jù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的需求做出針對性地分析，從而為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的決策提供更好的依據(jù)。

與此同時(shí)，人工的財(cái)務(wù)報(bào)表分析必然會(huì)存在一定的誤差，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極地將信息化技術(shù)引入到財(cái)務(wù)報(bào)表分析的工作之中，減少誤差的同時(shí)還能夠大大的提高分析的效率。首先就是要將信息化軟件和硬件引入到企業(yè)之中，使用信息化技術(shù)完成財(cái)務(wù)信息的處理和整理，并且使用信息化的手段完成綜合性的分析。由此能夠讓財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作在信息化技術(shù)的支持下具有更強(qiáng)的準(zhǔn)確性，為后續(xù)的決策階段作出更加準(zhǔn)確的決策提供依據(jù)。還能夠利用智能分析大大地提高分析的效率，提高財(cái)務(wù)報(bào)表的利用價(jià)值。

（四）提高分析人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，在進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析的時(shí)候，不光會(huì)涉及財(cái)務(wù)方面的知識(shí)，還會(huì)涉及各種稅務(wù)，需要財(cái)務(wù)人員具備足夠的專業(yè)素養(yǎng)才能夠完成財(cái)務(wù)報(bào)表的分析工作。但是當(dāng)前很多的財(cái)務(wù)人員都不具備足夠的專業(yè)知識(shí)，需要房地產(chǎn)企業(yè)提供足夠的資源，才能夠保證其做出的財(cái)務(wù)報(bào)表分析具備可用性。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財(cái)務(wù)人員的時(shí)候，就需要選擇具備足夠財(cái)務(wù)相關(guān)理論知識(shí)的人員，嚴(yán)格避免一些渾水摸魚的人員進(jìn)來，影響整個(gè)財(cái)務(wù)分析工作的質(zhì)量。也能夠減少企業(yè)對于財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)的部分壓力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員的政策分析能力和行業(yè)發(fā)展趨勢推測能力，針對性地對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行理論知識(shí)和實(shí)踐能力的培訓(xùn)，確保其具有足夠的分析能力。此外，還需要加強(qiáng)對于財(cái)務(wù)人員的素養(yǎng)的教育。房地產(chǎn)領(lǐng)域的財(cái)務(wù)相關(guān)信息是具有一定的保密性的，如果財(cái)務(wù)人員不具備足夠的專業(yè)素養(yǎng)將信息泄露出去，很有可能會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)十分嚴(yán)重的損失，如果受到惡意的針對，還可能會(huì)造成難以挽回的傷害。而且財(cái)務(wù)報(bào)表在分析的時(shí)候，還需要財(cái)務(wù)人員具備足夠的耐心，認(rèn)真仔細(xì)地完成分析工作，避免分析人員因?yàn)橐粫r(shí)的馬虎導(dǎo)致整個(gè)分析結(jié)果不可用，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)決策無法落實(shí)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好財(cái)務(wù)報(bào)表人員的培訓(xùn)，全面的控制企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)[5]。

五、結(jié)論

總之，房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)表分析的過程中，需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對于分析方法的重視，采用綜合性的分析方法保證分析結(jié)果的準(zhǔn)確性。在進(jìn)行分析之前，還需要做好財(cái)務(wù)信息和成本的控制，確保信息的及時(shí)性和有效性，為分析工作奠定良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，確保其具有足夠的能力。