推進數(shù)字房管建設(shè) 提升城市房產(chǎn)管理服務(wù)

文／左文 煙臺市市屬直管公房管理服務(wù)中心 山東煙臺 264000

引言：

房地產(chǎn)是目前我國城市建設(shè)中不可缺少的一個環(huán)節(jié)，保持了城市的穩(wěn)定發(fā)展，有效的推動了城市化建設(shè)的進程。因此，數(shù)字房管的建設(shè)在近些年得到了快速的發(fā)展，其對于提升城市的公共服務(wù)水平、加強市場監(jiān)督都具有重要的作用，是目前保障性住房管理工作的一個必經(jīng)之路，也是加強宏觀調(diào)控的重要基礎(chǔ)。在近些年，隨著大數(shù)據(jù)、云計算等先進技術(shù)的不斷涌現(xiàn)，其對于推進數(shù)字房管建設(shè)的信息化、智慧化創(chuàng)造了良好的條件，可以使得房產(chǎn)管理在實施過程中實現(xiàn)更高效、更精細的管理效率，也為智慧城市建設(shè)提供了一個良好的發(fā)展方向。

1、數(shù)字房管的概念

數(shù)字房管英文為Digital Real Estate Information System，是指利用GIS、MIS 等地理信息系統(tǒng)，結(jié)合先進的辦公自動化、工作流等先進的信息集成技術(shù)，加強房產(chǎn)數(shù)據(jù)部件和虛擬仿真技術(shù)的資源收集與利用。合理的生成互聯(lián)互通的房產(chǎn)信息平臺，以更加精細化的管理方式實現(xiàn)了房管過程的整體優(yōu)化進程，實現(xiàn)了智慧房管的基本要求。數(shù)字房管在發(fā)展過程中主要有以下多個部分組成，如房地產(chǎn)交易、拆遷系統(tǒng)、開發(fā)項目、房地產(chǎn)交易登記、開發(fā)項目租賃、物業(yè)、土地等管理系統(tǒng)。這些系統(tǒng)的完整組合，能夠讓數(shù)字房管在房地產(chǎn)管理的各個階段發(fā)揮其相應(yīng)的作用，保證管理水平的提升和智能化建設(shè)的要求。

2、數(shù)字房管在城市服務(wù)管理中的應(yīng)用

數(shù)字房管在多年的發(fā)展過程中，以綜合管理系統(tǒng)為核心，將綜合業(yè)務(wù)和綜合服務(wù)管理平臺作為依托，實現(xiàn)了資源數(shù)據(jù)的共享和辦公的自動化，提高了房地產(chǎn)管理過程中的整體實施效率和決策水平，也提供了更好的社會決策服務(wù)。具體來說，具有以下幾點：

2．1 提升房地產(chǎn)的登記效率

數(shù)字房管使用圖像讀卡器、條碼、指紋儀等多種登記手段，將交易者在交易環(huán)節(jié)的各階段實現(xiàn)了數(shù)字化收件的處理，停止了實物檔案在該過程的運轉(zhuǎn)流程。避免了在審核過程中出現(xiàn)的繁瑣流程和相對的不規(guī)范性等問題。同時，在房產(chǎn)的審核、打證等階段，都可以采用網(wǎng)上審檔的方式。在這個過程中，對房地產(chǎn)登記的安全具有重要的促進作用，避免重復(fù)押證、抵證等問題的產(chǎn)生。同時，可以與居民的誠信檔案相連接，進一步提高了房產(chǎn)管理過程的準確性和高效性。房地產(chǎn)信息化的管理過程中，可以結(jié)合操作層、決策層和上下游之間的關(guān)系，整體的進行規(guī)范，進一步提升了工作效率。

2．2 加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

通過信息化管理系統(tǒng)，便于房地產(chǎn)管理部門及時了解目前市場的實施情況。通過大數(shù)據(jù)、云計算等功能，對信息的時效性、分享性進行準確的布控，加強基礎(chǔ)信息的匯總、收集與數(shù)字處理等工作，科學(xué)客觀的對目前本市房地產(chǎn)的實際運轉(zhuǎn)情況、交易情況進行預(yù)測評價。使原始信息轉(zhuǎn)變?yōu)楦郊又递^高的信息，同時定期對其警戒值、最大容許值進行相應(yīng)的預(yù)警作業(yè)，增加了信息的可操控性。系統(tǒng)的反映在各種數(shù)據(jù)和報表中，對于房地產(chǎn)管理部門了解目前土地供應(yīng)、市場情況以及住房保證等實施情況的工作提供了詳細的依據(jù)。在宏觀上給予政策引導(dǎo)，為避免出現(xiàn)決策失誤和盲目性，建立了科學(xué)的依據(jù)，同時也為政府部門提供良好的房地產(chǎn)決策和政策的調(diào)控，創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。

2．3 為住房保障提供支撐

通過信息數(shù)據(jù)的處理和分析，建立電子檔案，通過部門聯(lián)網(wǎng)可以有效的查詢保障性住房租住者的家庭成員、收入等基本情況。為了保證在住房分配過程中，住房保證人員是需要住房的人群打下堅實的基礎(chǔ)。在審查過程中，應(yīng)重點對隱瞞事實、騙購保障性住房的人員，加強管理，加大懲處力度。根據(jù)數(shù)字房管系統(tǒng)的基本條件，對廉租房、公租房等實施準入和退出的制度。協(xié)助拆遷、改造系統(tǒng)對舊有住房的規(guī)模、人數(shù)、建成數(shù)量等基本信息進行準確的收集，將舊城改造、補償款的安置等各項工作進行了合理的安排，為提升各市的住房保障基礎(chǔ)決策提供參考。

2．4 為房產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)

數(shù)字房管在目前運行過程中，在房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、登記、產(chǎn)權(quán)明細等方面都起到了良好的業(yè)務(wù)結(jié)合作用。在這些信息向社會發(fā)布的過程中，為房地產(chǎn)的開發(fā)項目的基本數(shù)據(jù)提供了良好的支撐。同時也可以讓開發(fā)項目進行準確定位，為建設(shè)的房地產(chǎn)項目實現(xiàn)合理投資創(chuàng)造良好的資源基礎(chǔ)，對業(yè)務(wù)交易量進行準確的監(jiān)控，避免出現(xiàn)囤積房產(chǎn)的現(xiàn)象。通過存量房和商品房預(yù)售款的監(jiān)督，將房地產(chǎn)買賣各方進行關(guān)聯(lián)，避免一房多賣和挪用資金等不良現(xiàn)象的發(fā)生，避免在房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生相應(yīng)的風險。使用物業(yè)管理系統(tǒng)，對于拖欠物業(yè)費的業(yè)主，可以采取相應(yīng)的措施。加強房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的管理，通過存量房上網(wǎng)備案，可以有效的避免中介系統(tǒng)在對使用過程中出現(xiàn)相應(yīng)的違規(guī)現(xiàn)象，房產(chǎn)租賃系統(tǒng)可以讓房產(chǎn)租賃人和業(yè)務(wù)建立有效的合作關(guān)系，穩(wěn)定房產(chǎn)租賃市場。通過房產(chǎn)評估、公司的數(shù)據(jù)共享，可以對不同階段、不同年代的住房進行準確的評估，更好的為業(yè)主提供住房信息和購房知識。

2．5 服務(wù)金融行業(yè)

抵押貸款業(yè)務(wù)是目前房產(chǎn)業(yè)務(wù)部門中一項重要的業(yè)務(wù)形式，也是目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。為了方便與金融機構(gòu)的數(shù)據(jù)共享共建，加強抵押業(yè)務(wù)的辦理效率，可以讓綜合信息系統(tǒng)與抵押房產(chǎn)之間是否存在抵押等限制條件進行相應(yīng)的分析。同時，可以分析住房套數(shù)等前提條件，對其進行貸前、貸中、貸后各個階段的管理，避免在交易中出現(xiàn)相應(yīng)的風險，保障銀行在交易過程中的基本權(quán)益。

2．6 為政府部門服務(wù)

數(shù)字房管的應(yīng)用不止推動了房產(chǎn)管理部門的內(nèi)部使用，同時也對其內(nèi)涵進行了完整性調(diào)整，使之可以應(yīng)用到更多領(lǐng)域的業(yè)務(wù)活動中，在目前城市管理和公共服務(wù)等方面都有了良好的應(yīng)用。在公安、消防等部門的房產(chǎn)信息中，可以有效的保證其能夠在第一時間到達事故現(xiàn)場。同時為國家安全部門可以掌握住房產(chǎn)權(quán)人和居住人的基本信息，對保障社會穩(wěn)定和安全做出了重要的貢獻。以產(chǎn)權(quán)登記和租賃系統(tǒng)數(shù)據(jù)與公安、民政部門進行共享，保證其租賃人等流動人口的情況進行準確的摸排，實現(xiàn)人戶結(jié)合的情況。與法制部門相連接，可以及時的查封、解封不動產(chǎn)項目，保證執(zhí)行的力度與評估。公司聯(lián)網(wǎng)可以動態(tài)的了解目前房產(chǎn)的實際價格和政府價格的指導(dǎo)，為避免偷稅漏稅等行為創(chuàng)造良好的條件。在數(shù)據(jù)房管建成之后，通過與財稅等部門的共享，對于二套房的認定、日后房產(chǎn)稅等征收打下良好的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，同時為全市的水電等基本生活設(shè)施的應(yīng)用創(chuàng)造了良好的條件。

2．7 為市民服務(wù)

通過數(shù)據(jù)數(shù)字房管的發(fā)展，可以為廣大居民提供公開透明的服務(wù)。通過陽光查詢，可以對其房屋的產(chǎn)權(quán)坐落情況進行合理的分析，避免各方受到交易風險的影響。使用物業(yè)管理系統(tǒng)可以結(jié)合目前先進的三維地理信息系統(tǒng)，對小區(qū)周圍的實際環(huán)境和便民環(huán)節(jié)做出服務(wù)，利用房管綜合系統(tǒng)可以實現(xiàn)上門服務(wù)等基本業(yè)務(wù)。而房產(chǎn)租賃系統(tǒng)可以避免的發(fā)生租賃方面的糾紛，對數(shù)字房產(chǎn)交易系統(tǒng)可以有效的落實明碼標價制度，保證其監(jiān)控開發(fā)企業(yè)的實際售房情況，保證消費者的直接利益。同時，房地產(chǎn)政府網(wǎng)站可以有效的提供房產(chǎn)的基本信息、房產(chǎn)新聞、網(wǎng)上買賣、投訴建議等多個信息的有效應(yīng)用，這些都被數(shù)字房管在實際應(yīng)用的便民服務(wù)與應(yīng)用提供了良好的支撐。

3、目前數(shù)字房管建設(shè)過程中存在的問題分析

在目前，數(shù)字房管雖然經(jīng)過了快速的發(fā)展。但是其在發(fā)展過程中，仍有一些問題有待優(yōu)化和解決。

3．1 房屋登記機構(gòu)相對較為混亂

目前，房屋登記的聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)困難，多個地級市的房屋管理機構(gòu)存在著并存的現(xiàn)象，登記機制尚未完善的建立。因此，房屋登記機構(gòu)較為繁多，不同的中介機構(gòu)給房產(chǎn)的管理造成了一定的難題。相互之間的聯(lián)網(wǎng)和資源的連接都存在著一定的接入困難。同時，房產(chǎn)登記限制受房產(chǎn)交易流程等方面的影響，也給目前信息共享和個人住房的申購造成了一定的難題。特別是在保障性住房申購的過程中，需要核實住房購房者的實際資格。很多信息的共享聯(lián)網(wǎng)缺失可能會損害購房者的基本利益或者有弄虛作假情況的發(fā)生。因此，很多房產(chǎn)登記機構(gòu)無法發(fā)揮政府對房地產(chǎn)管理過程中實際運行的需要，無法發(fā)揮其指導(dǎo)作用。

3．2 數(shù)字房管專業(yè)化人才欠缺

目前很多房屋登記機構(gòu)的發(fā)展時間較長，運行機制方面還比較傳統(tǒng)，數(shù)字房管系統(tǒng)建設(shè)過程中大多屬于外包服務(wù)，缺乏有專業(yè)素養(yǎng)的信息化管理人員。隨著目前房產(chǎn)交易活動的業(yè)務(wù)量倍增，原有的編制人員很多已經(jīng)不能適應(yīng)超負荷的工作。特別是在信息化的背景下，其對數(shù)字房管的建設(shè)與相應(yīng)的流程可能存在一定的認知誤差。很多信息在變化的過程中存在著維護的難度，甚至?xí)?dǎo)致在維護過程中出現(xiàn)失誤而造成的損失，這些都需要解決目前信息化人才匱乏的問題。

4、數(shù)字房管提升對策分析

4．1 提升認識，加強領(lǐng)導(dǎo)

目前數(shù)字房管建設(shè)過程中，需要加強房管部門的整體推動，因此應(yīng)該在整體觀念上加以提升。通過管理層意識的提升，逐層推進數(shù)字房管的建設(shè)認識，明確其在市場調(diào)控過程中的重要地位。加強數(shù)字房管建設(shè)也是智慧城市建設(shè)的一個重要載體，大力推動房產(chǎn)管理的信息化建設(shè)，對于保證政府的公共服務(wù)能力和市場監(jiān)管力度提升都有重要的促進作用。因此，應(yīng)加強領(lǐng)導(dǎo)，積極推進數(shù)字房管信息平臺的升級與建設(shè)，應(yīng)用先進的數(shù)字化技術(shù)，保證其良好的實施。

4．2 統(tǒng)一標準，加強制度建設(shè)

目前，應(yīng)加強市、縣、區(qū)等各級不同的房產(chǎn)登記制度一體化，落實物權(quán)法、房產(chǎn)登記法等基本的規(guī)定，保證在一個城市當中落實統(tǒng)一的標準，推進房產(chǎn)登記和信息平臺的一體化建設(shè)，保證信息平臺當中信息參數(shù)的準確性與一致性。加強各區(qū)、各縣基本數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)的引導(dǎo)與操作規(guī)范的培訓(xùn)，加強登記簿標準建設(shè)，實現(xiàn)數(shù)字房管的聯(lián)網(wǎng)建設(shè)。

4．3 不斷的引進信息化數(shù)字人才

信息化建設(shè)的重點，一方面是硬件的整體提升，更重要的是人才的軟件提升。因此在實際發(fā)展的過程當中，應(yīng)重點的引進和培養(yǎng)了解房產(chǎn)登記基本信息系統(tǒng)、房管信息一體化的工作人員，同時加大經(jīng)費投入，保證各地在房產(chǎn)信息預(yù)警機制建設(shè)中的重要應(yīng)用。加強當?shù)胤慨a(chǎn)信息化建設(shè)和電子政務(wù)的準確落實。只有這樣，才能有效的保證我國房產(chǎn)登記機構(gòu)數(shù)字房管建設(shè)的有效性。

5、數(shù)字房管檔案優(yōu)化策略

根據(jù)房屋管理所在的數(shù)字檔案資料核實工作中存在的問題，根據(jù)工作實踐，提出了在制度、人員培訓(xùn)、業(yè)務(wù)流程和操作流程、監(jiān)督指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)控等幾個環(huán)節(jié)，以便進一步提升房屋信息的核查工作的有效性和效果，保證信息的真實性。

5．1 加強制度建設(shè)與人才培養(yǎng)

強化管理，以制度為基礎(chǔ)。房屋管理數(shù)字化檔案資料涉及到人員、安全、財產(chǎn)等多個領(lǐng)域，房屋管理機構(gòu)要結(jié)合房屋管理的特征，結(jié)合各單位的具體情況，制訂相關(guān)的管理體系。系統(tǒng)的建設(shè)應(yīng)著重于過程控制、安全控制和人員管理，在檔案數(shù)字化工作中，制訂了《檔案出入庫交接制度》，《數(shù)字檔案信息化保密協(xié)議》等一系列制度，為檔案數(shù)字化提供了良好的基礎(chǔ)。

房屋管理部門的數(shù)字檔案資料核實工作具有專業(yè)性、保密性和安全性。檔案工作者是直接與原始資料相接觸的，是實際工作的實施者。若不了解有關(guān)檔案管理的相關(guān)法規(guī)，不了解房屋管理部門的相關(guān)工作，在工程執(zhí)行過程中，不能按規(guī)定進行作業(yè)，必然會嚴重地降低房管檔案管理的工作品質(zhì)。加強檔案工作的實踐性訓(xùn)練，是提升檔案管理工作的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房管部門要加強對檔案從業(yè)人員的專業(yè)技能訓(xùn)練，其中既有崗位培訓(xùn)，也有項目執(zhí)行實踐。培訓(xùn)訓(xùn)練的范圍應(yīng)盡量廣泛，涵蓋各類檔案的政策、法規(guī)、制度和標準，還應(yīng)涵蓋數(shù)字化檔案館的建設(shè)標準和與之有關(guān)的制度。同時，訓(xùn)練的內(nèi)容要切實可行，不能只講理論，要根據(jù)實際情況，增加具體實例的分析，對問題進行詳細的剖析。對數(shù)據(jù)核實過程中遇到的專業(yè)問題，要盡量詳盡、細致，比如開展檔案掃描、著錄、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、軟件使用、安全及故障排除等方面的實務(wù)訓(xùn)練。

5．2 規(guī)范業(yè)務(wù)流程和操作程序

科學(xué)規(guī)范的業(yè)務(wù)流程是保證檔案信息核實工作成功的關(guān)鍵。根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求，建立健全的數(shù)據(jù)驗證程序是實現(xiàn)數(shù)字化檔案信息質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。當前，各部門對電子檔案資料的審核工作有一定的借鑒作用。住房檔案管理機構(gòu)在制訂工作程序、工作規(guī)程時，可以通過實地考察，具有一定的理論和實踐意義。還可以按照外包公司事先決定好的工作程序，由房管部門在這個基礎(chǔ)上進一步改進，對前期出現(xiàn)的問題進行妥善的解決和相應(yīng)的程序上的修改。應(yīng)對業(yè)務(wù)過程進行標準化、清晰的運作優(yōu)化，增強各部門的相互聯(lián)系。

本文依據(jù)有關(guān)的業(yè)務(wù)規(guī)范及操作準則，并結(jié)合房屋管理數(shù)字檔案資料核實工作實際，對房管檔案的管理流程進行了初步的規(guī)劃，并按有關(guān)部門的需要增加或減少。房屋管理數(shù)字檔案的資料核查，是指對所存的文件進行檢查和修改，包括：檢查、修改、分檢密層、圖像處理、遺漏未掃文件的再掃、項目與掃描件的比對等。按照工作任務(wù)的要求，可以將工作過程分為數(shù)據(jù)交接、數(shù)據(jù)檢查、修改和歸檔；編錄修正，影像重掃及影像處理，檔案前期整理；編目核對建庫，文件裝訂物拆除，檔案掃描；文件編號，圖像處理和質(zhì)量檢驗，數(shù)據(jù)掛接；索引流程，文件裝訂，歸檔；質(zhì)量檢驗，數(shù)據(jù)接收，數(shù)據(jù)備份等工作。對工作進行了細化，便于分工。在房屋管理部門的數(shù)字檔案中，將工作過程劃分為各個部門，并按照各自的工作分工，對各部門的工作責任和工作步驟進行了細致的界定。例如，為了與檔案資料的移交過程相適應(yīng)，可以設(shè)定檔案的交接班，根據(jù)約定的進度完成工作。分批地由房產(chǎn)管理機構(gòu)安排人員對所需資料（如圖像資料、項目資料）進行審核，由外包公司的文件接班人員負責進行內(nèi)部移交，并按照規(guī)定完成檔案交接單。

5．3 加強質(zhì)量監(jiān)管

加強檔案數(shù)字化管理工作，既要嚴格控制技術(shù)，又要嚴格控制管理系統(tǒng)。房屋管理部門的數(shù)字檔案資料核實工作復(fù)雜、系統(tǒng)，為檔案的利用工作提供了方便，但也有一些風險。房屋管理部門應(yīng)加強對項目實施的事前、中、后三方面的監(jiān)控與實施。在進行核實之前，必須對其進行嚴格的監(jiān)督，明晰職責，建立健全的安全、保密的管理制度和質(zhì)量監(jiān)督體系，保證檔案文件資料的原始及數(shù)字資料的安全性。在工程建設(shè)中，房屋管理部門要加強跟蹤、檢查和指導(dǎo)，并聘請具有技術(shù)和管理能力的專業(yè)人才，對房管檔案材料進行跟蹤，及時掌握項目進度。指定專職的員工到工地進行督導(dǎo)，一方面可以強化對全過程的監(jiān)控，另一方面也可以在問題發(fā)生后，對問題進行及時的解決，從而提升房管檔案使用的工作效率和工作的品質(zhì)。

強化檔案資料核實工作的品質(zhì)控制，注重全方位的品質(zhì)檢驗，嚴格執(zhí)行全流程品質(zhì)管控。在工程承包之前，要對工程外包公司進行甄別，選擇具有較強專業(yè)性和高質(zhì)量服務(wù)的公司，并請其為客戶提供詳盡的檔案資料核實服務(wù)。房屋管理單位要對規(guī)劃進行認真的審查，以保證其實施的可能性。技術(shù)計劃的審查與把關(guān)是品質(zhì)管理的出發(fā)點，并要對外包商從事這項工作的員工進行專業(yè)技術(shù)與道德評估，不合格的要進行再教育。工程正式開工后，按業(yè)務(wù)程序設(shè)定了特定的品質(zhì)控制點。比如，按照掃描、圖像處理等環(huán)節(jié)設(shè)立質(zhì)控點。對各質(zhì)量控制要點進行檢驗，對存在的問題及時進行現(xiàn)場整改，若出現(xiàn)嚴重的品質(zhì)問題，房屋管理單位要與承包公司溝通，查明問題的成因，并協(xié)調(diào)處理，以保證房管資料的質(zhì)量。

在工程竣工驗收時，要對影像資料信息完整性、目錄資料信息的準確性、影像掛接準確性等進行質(zhì)量檢驗，并制定出清晰的質(zhì)量標準，否則將無法進行檢驗。

結(jié)語：

通過以上的論述，數(shù)字房管建設(shè)對于實現(xiàn)我國房地產(chǎn)的規(guī)范化管理具有重要的促進作用。同時有利于住房保障中的應(yīng)用，服務(wù)于廣大的人民，加強政府的宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。因此，應(yīng)加大投入，落實數(shù)字房管建設(shè)的平臺和人員引進，加強我國數(shù)字房管建設(shè)不斷向深入的方向發(fā)展。