不動產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下農(nóng)村不動產(chǎn)登記問題研究

文／魏童童 長島綜合試驗區(qū)自然資源和林業(yè)服務(wù)中心 山東煙臺 265899

引言：

伴隨著在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的不斷進步，國家愈來愈重視農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但增加對農(nóng)村宅基地應(yīng)用權(quán)限的保障幅度，還大幅度優(yōu)化了農(nóng)村宅基地管理模式的，對促進我國城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、維護社會和諧發(fā)揮著十分關(guān)鍵的實際意義。因此，要想更好地推動我國城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進程，就需要對農(nóng)村不動產(chǎn)登記的執(zhí)行力度不斷加強，但在事實來講，農(nóng)村不動產(chǎn)登記的進行狀況和城市房地產(chǎn)業(yè)登記的進行狀況有著非常大的區(qū)別，農(nóng)村不動產(chǎn)登記遭受著不同要素的影響，在其中存有很多問題。所以，要想貫徹落實農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作，就務(wù)必要詳細分析農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作中存在的不足，并對于相應(yīng)的問題提出合理的解決方案。

1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記概述

現(xiàn)階段，在我國不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展主要可以分成四個階段：起步階段、停滯不前階段、發(fā)展階段、健全階段。在新中國創(chuàng)立前期，中國人民的整體生產(chǎn)效率相對性較低。為了更好地激起農(nóng)民的生產(chǎn)制造主動性，造就大量的資本，合理地推動市場經(jīng)濟的發(fā)展，在我國于1950年施行了《中華人民共和國土地改革法》，認可土地使用者的合法權(quán)利，維護個人土地使用者的利益，合理地為農(nóng)民提供了土地保障。在《土地登記改革法》施行之初，土地登記事實上是對農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)年限的備案，是對農(nóng)民房子和土地使用權(quán)的確定。伴隨著中國時代的進步與發(fā)展，到1953年之后，規(guī)章制度慢慢產(chǎn)生變化，農(nóng)民從私營經(jīng)濟變化為農(nóng)民集體主義經(jīng)濟形式，這也使鄉(xiāng)村生產(chǎn)制造合作制得到了確立，為農(nóng)民土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)變提供了基礎(chǔ)。

綜上所述，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是我國融合不動產(chǎn)登記崗位職責(zé)，創(chuàng)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記關(guān)鍵由自然資源部承擔(dān)，指導(dǎo)全國各地土地資源、房子、林地類等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中的進行。在2015年3月1日實施的《不動產(chǎn)登記暫行規(guī)定》，代表著我國不動產(chǎn)登記制度改革創(chuàng)新邁開了關(guān)鍵一步，是實際性改革創(chuàng)新的主要反映。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，針對抑止腐壞、平穩(wěn)房子價格、推動房地產(chǎn)稅的實施具備關(guān)鍵作用。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度對維護不動產(chǎn)權(quán)利人的合理合法財產(chǎn)權(quán)利具有極其關(guān)鍵的作用，它的實施可以推動社會主義社會市場經(jīng)濟的逐步完善。除此之外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還極大的方便了公司和人民群眾，可以高效提升政府治理的效果和水準。由此可見，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對于推動中國社會的平穩(wěn)快速發(fā)展有著關(guān)鍵的現(xiàn)實意義。

2、農(nóng)村不動產(chǎn)登記的重要作用

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施至今，受到了廣大群眾的廣泛關(guān)注和高度重視。農(nóng)村不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容包含團體土地使用權(quán)證、房屋建筑所有權(quán)、山林和樹木所有權(quán)、土地承包承攬權(quán)和土地使用權(quán)等。農(nóng)村不動產(chǎn)登記在推動農(nóng)村發(fā)展趨勢中起到了極其關(guān)鍵的作用。最先，農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度的實施有益于提升農(nóng)村不動產(chǎn)的公信度。相對來說，農(nóng)村不動產(chǎn)登記的有關(guān)因素比較復(fù)雜，許多不動產(chǎn)登記因為所有權(quán)會有不清晰、不明確的情況，往往會產(chǎn)生各種糾紛案件和問題。農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，不但可以建立農(nóng)村不動產(chǎn)支配權(quán)的具體內(nèi)容和歸屬，并且使其更為明確、清晰。與此同時，在房屋交易的類型上，還可以獲得合理、高效率的解決，降低不動產(chǎn)之間的糾紛問題。因而，農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度的實施可以完成對不動產(chǎn)的合理控制，能夠更好地維護每一個人對不動產(chǎn)的支配權(quán)。次之，農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度的實施可以有效的推動農(nóng)村土壤資源的聚集和發(fā)展。推行統(tǒng)一標準登記制度后，合理解決了土地資源的浪費問題，且在一定程度上規(guī)避了農(nóng)村宅基地超標準、不法更改土地性質(zhì)的狀況，進而合理遏制小產(chǎn)權(quán)房子的擴張和建設(shè)。

3、農(nóng)村不動產(chǎn)登記中存在的問題

3．1 權(quán)屬信息不完善

農(nóng)村不動產(chǎn)具備一定的多樣性和復(fù)雜性。例如每一個住宅產(chǎn)業(yè)基地的獲取時間的區(qū)別都非常大，審核部門和方式也不一樣。并且因為周期時間較長，有部門存在遷移合并的情況存在，導(dǎo)致部門數(shù)據(jù)的信息不全。就以往的房屋登記工作來講，政府部門對房屋登記信息并沒有形成相應(yīng)的重視，沒有妥當(dāng)存放相關(guān)的不動產(chǎn)登記信息，同時還沒有創(chuàng)建相關(guān)的電子文檔，給現(xiàn)階段的農(nóng)村房產(chǎn)登記工作中帶來了極大的負面影響。所有權(quán)信息不清晰造成農(nóng)村房產(chǎn)無法精確合理登記，在無形中提高了農(nóng)村不動產(chǎn)登記的難度系數(shù)。

3．2 缺乏法律政策支持

農(nóng)村不動產(chǎn)登記往往是一個十分繁雜的過程，與此同時又具備獨特性。但因為農(nóng)村不動產(chǎn)證屬信息不健全，有關(guān)登記工作中并不完善，并且缺乏一定的法律政策支持，給農(nóng)村不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作帶來了困難?，F(xiàn)階段，農(nóng)村不動產(chǎn)登記規(guī)章制度依然欠缺穩(wěn)定的法律法規(guī)支持，致使登記的主要操作過程中出現(xiàn)眾多阻礙。因為欠缺科學(xué)的法律規(guī)定，農(nóng)村不動產(chǎn)登記過程中問題高發(fā)，嚴重影響了土壤資源的維護。同時，農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作人員的專業(yè)素養(yǎng)不高，并沒有科學(xué)統(tǒng)一的配套設(shè)施，造成登記工作量繁重，嚴重影響有關(guān)工作的展開。

為農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供相關(guān)的法律政策支持，不但能有效的確保農(nóng)民的資金安全，還能合理確保農(nóng)民的利益?？墒牵诰唧w的實踐中仍存有一些問題。最先，我國城市的不動產(chǎn)業(yè)統(tǒng)一登記制度通過持續(xù)的快速發(fā)展和健全，相關(guān)政策法規(guī)較為完善，開展相關(guān)不動產(chǎn)登記工作都比較順利。可是，因為農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展比較緩慢，農(nóng)民的房產(chǎn)登記觀念也較為欠缺，與農(nóng)村的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度相關(guān)的法律法規(guī)、政策法規(guī)都較為欠缺，致使相關(guān)工作難以開展和進行下去。

3．3 缺乏健全統(tǒng)一的配套

農(nóng)村房產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項比較復(fù)雜的體系工作中。推動不動產(chǎn)登記的順利進行，必須要在一個詳細統(tǒng)一的搭配管理體系中進行。但是，現(xiàn)階段相較于大城市不動產(chǎn)登記的發(fā)展來講，農(nóng)村不動產(chǎn)登記的相關(guān)配套設(shè)施并不健全。相較于城市不動產(chǎn)的情況來講，農(nóng)村不動產(chǎn)比較分散化，地域差異大，遍布廣。與此同時，農(nóng)村不動產(chǎn)還會遭受到鄉(xiāng)村環(huán)境復(fù)雜性的牽制，這也導(dǎo)致我國農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的數(shù)據(jù)量更高。

比如，農(nóng)村房產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)法律法規(guī)缺少，農(nóng)村不動產(chǎn)登記員工素質(zhì)差等。農(nóng)村不動產(chǎn)登記欠缺健全的配套設(shè)施，關(guān)鍵在于基層政府的不重視。就基層政府來講，其對農(nóng)村宅基地房子登記的主動性和協(xié)調(diào)度不高，對不動產(chǎn)登記的了解不足，造成不動產(chǎn)登記無法高效進行。除此之外，一些群眾的不動產(chǎn)登記觀念欠缺，不了解此項工作的重要性，也致使相關(guān)工作人員對此項工作產(chǎn)生抵觸情緒。再加之一部分登記工作人員服務(wù)意識欠佳，群眾也沒有良好的配合，進一步提高了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難度系數(shù)。

4、推動農(nóng)村不動產(chǎn)登記順利開展的策略

4．1 完善農(nóng)村不動產(chǎn)登記模式

農(nóng)村不動產(chǎn)登記方式將會對登記的效果和品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響。因而，為了更好地推動申請登記工作的合理進行，必須要對登記方式開展完善和提升。農(nóng)村不動產(chǎn)登記工程獨特而繁雜。假如依照大城市不動產(chǎn)登記方式開展，就難以開展合理有效的登記。因而，相關(guān)部門應(yīng)在現(xiàn)行標準體制架構(gòu)下對農(nóng)村買賣風(fēng)俗習(xí)慣開展系統(tǒng)的了解和剖析，并依據(jù)農(nóng)村房產(chǎn)的實際情況進行登記工作。農(nóng)村不動產(chǎn)登記全過程中還具有很多遺留問題。針對農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中的現(xiàn)況來看，為保證統(tǒng)一登記工作的有條不紊，必須要合理優(yōu)化不動產(chǎn)統(tǒng)一登記方式，并依據(jù)鄉(xiāng)村實際情況開展科學(xué)備案和管理方法。因為不動產(chǎn)權(quán)在不同行業(yè)領(lǐng)域的執(zhí)行存有明顯差別，因而要依據(jù)實際情況制定相應(yīng)的政策。在農(nóng)村宅基地和房子通過有效審核后，應(yīng)逐步完善相對應(yīng)的審核規(guī)范和程序流程，能夠更好地貫徹落實對應(yīng)的管理。

因而，要融合農(nóng)村不動產(chǎn)的實際情況，完善有關(guān)法律法規(guī)體制，搞好農(nóng)村不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作，加強有關(guān)審核，為農(nóng)村不動產(chǎn)登記提供資源優(yōu)勢。與此同時，相關(guān)部門要依照相關(guān)規(guī)定，不斷提升和完善農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。因為不動產(chǎn)登記在各行各業(yè)都存有差別，在登記全過程中應(yīng)依據(jù)該行業(yè)的具體情況展開相關(guān)的工作。根據(jù)整理農(nóng)村宅基地和住宅的審核標準，搭建完善的審核規(guī)范和程序流程，標準農(nóng)村房地產(chǎn)管理。

4．2 統(tǒng)一法律依據(jù)及登記機關(guān)

為了更好地推動農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作中的順利展開，務(wù)必要加強和健全有關(guān)的法律政策，為農(nóng)村不動產(chǎn)登記提供根據(jù)。在相關(guān)法律和政策的輔導(dǎo)下，不動產(chǎn)登記的效果和品質(zhì)才可以得到相關(guān)的保障。政府部門應(yīng)依據(jù)農(nóng)村的實際情況制訂與農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)的法律和政策，并以此來作為統(tǒng)一登記的法律依據(jù)。農(nóng)村不動產(chǎn)登記的法律政策理應(yīng)與憲法學(xué)和物權(quán)法相一致。為了更好地更順利地展開相關(guān)工作中，必須要對相關(guān)現(xiàn)行政策的健全形成重視，依靠對應(yīng)的法律法規(guī)現(xiàn)行政策，為農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供科學(xué)論證。政府部門在關(guān)心農(nóng)村基本情況的同時，也需要將適用的法律規(guī)定作為主要的法律規(guī)定。要想平穩(wěn)農(nóng)村不動產(chǎn)登記的主要品質(zhì)，就需要高度重視統(tǒng)一備案部門的基本建設(shè)，確保相關(guān)行為可以得到合理的落實。針對農(nóng)村不動產(chǎn)登記的過程，需要持續(xù)深入調(diào)查，確保不動產(chǎn)登記的有序推進。

除此之外，要想提高農(nóng)村不動產(chǎn)登記的質(zhì)量和水準，就必須要進行統(tǒng)一登記。例如，土地資源單位可以承擔(dān)相應(yīng)的農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，防止各個部門單位連接管理方法產(chǎn)生不同的問題，使登記工作可以根據(jù)信息管理系統(tǒng)互相統(tǒng)一。與此同時，各鄉(xiāng)政府和社區(qū)居委會也需要做好實際落實責(zé)任。例如，要組織各鄉(xiāng)村級機構(gòu)持續(xù)深入調(diào)查、評定群眾真實身份，幫助登記機關(guān)進行相應(yīng)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

4．3 完善農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作相關(guān)配套

農(nóng)村不動產(chǎn)支配權(quán)多，統(tǒng)一登記工作不僅十分繁雜，且操作難度較大。因而，為了更好地提升農(nóng)村不動產(chǎn)登記的效果和品質(zhì)，應(yīng)加強登記信息管理系統(tǒng)的基本建設(shè)。信息管理系統(tǒng)不僅可以完成農(nóng)村不動產(chǎn)的分組管理，從而對不動產(chǎn)開展合理登記。完成登記信息的要及時進行發(fā)布，并進行有效的管理，從而提升統(tǒng)一登記的質(zhì)量。在房產(chǎn)登記過程中，往往會牽涉到的使用權(quán)的多元性，要想高效快捷地開展相應(yīng)的工作，就要高度重視管理平臺的基本建設(shè)。登記信息化管理平臺可以保證鄉(xiāng)村房產(chǎn)的創(chuàng)新管理，進而提升不動產(chǎn)登記管理的效果和可靠性，及時升級有關(guān)信息和登記品質(zhì)。依靠相關(guān)的服務(wù)平臺，可以防止產(chǎn)生反復(fù)登記的問題，使對應(yīng)的房產(chǎn)登記步驟得到成功執(zhí)行。

除此之外，有關(guān)部門還應(yīng)加強對登記工作人員的文化教育，確保其專業(yè)水準和綜合能力，以推動農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作的順利進行。為激發(fā)農(nóng)村人民群眾申請辦理不動產(chǎn)登記的主動性和協(xié)調(diào)度，可在全國各地開啟網(wǎng)絡(luò)查詢、網(wǎng)上交費、在線咨詢等網(wǎng)上服務(wù)，推動不動產(chǎn)登記改革創(chuàng)新合理進行。

5、構(gòu)想與展望

5．1 現(xiàn)行制度框架下農(nóng)村不動產(chǎn)登記模式不宜與城市相統(tǒng)一

在現(xiàn)行標準制度架構(gòu)下，應(yīng)綜合考慮農(nóng)村買賣習(xí)慣性和流動的制度限定，認可交貨占據(jù)在農(nóng)村不動產(chǎn)買賣物權(quán)法變化中的影響力，并非登記。根據(jù)我國現(xiàn)階段的狀況，不動產(chǎn)物權(quán)法變化應(yīng)該有不一樣的設(shè)計方案。在人際關(guān)系緊密的熟人社會(農(nóng)村)，應(yīng)全方位選用登記對抗主義。除開登記以外，還需要掌握不動產(chǎn)公示公告的方法和見證者在本地習(xí)慣法中的功效，以明確是不是可以作為不動產(chǎn)支配權(quán)維護的根據(jù)。海外的不動產(chǎn)所有權(quán)備案制度并并沒有擺脫城市不動產(chǎn)所有權(quán)登記制度和農(nóng)村不動產(chǎn)所有權(quán)備案制度的界線，但在我國，必須要發(fā)展趨勢多元化的方案設(shè)計。根本原因取決于城市二元體系的存有。因而，在現(xiàn)階段的制度和現(xiàn)行政策架構(gòu)下，農(nóng)村不動產(chǎn)登記方法無法與城市保持統(tǒng)一，更主要的是要關(guān)注農(nóng)村不動產(chǎn)登記的實際情況，展望未來。

5．2 尊重農(nóng)村習(xí)慣法的作用

習(xí)慣法是群眾在長久的衣食住行和工作中逐步產(chǎn)生的一套地區(qū)性標準。費孝通這樣敘述中華傳統(tǒng)社會的鄉(xiāng)土性：“農(nóng)村人口數(shù)量主要依賴于土地資源，代代相傳，并沒有很大的轉(zhuǎn)變。這是一個并沒有陌生人的社會?！彼齻儗S護保養(yǎng)無起訴社會紀律的追求完美關(guān)鍵借助‘禮治’，即老人的權(quán)威性和教學(xué)及其群眾對傳統(tǒng)式習(xí)慣性的聽從，而不是國家法律。在中國不動產(chǎn)權(quán)方式的法律挑選中，應(yīng)關(guān)心一直以來在農(nóng)村充分發(fā)揮平穩(wěn)功效的農(nóng)村習(xí)慣法和農(nóng)村法律紀律的特性，積極運用農(nóng)村習(xí)慣法這一鄉(xiāng)土法律網(wǎng)絡(luò)資源，推動農(nóng)村法制建設(shè)，使國家法律具備堅固的社會基本。不然，方式上的法律與現(xiàn)實生活中的實際便會造成差別，我國法律的目標就沒法完成。因而，在制訂統(tǒng)一的房屋產(chǎn)權(quán)規(guī)章制度時，特別是在要重視農(nóng)村習(xí)慣法的使用價值，保證農(nóng)村習(xí)慣法與國家法的良好互動交流，最后完成農(nóng)村法制化，實現(xiàn)農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作。

5．3 期待未來《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法》有所作為

我國的農(nóng)村不動產(chǎn)登記問題，并能僅憑一部不動產(chǎn)登記暫行條例就能輕易化解的，《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施辦法》各自以行政規(guī)章和行政法規(guī)的方式定義了不動產(chǎn)登記的宏觀經(jīng)濟規(guī)章制度?！白詈檬堑囊娊馐侵朴喴徊坎粍赢a(chǎn)登記法,根據(jù)新法好于舊法的標準,及時改動健全舊法的具體內(nèi)容?！?/p>

因而，在制訂適用全國各地的統(tǒng)一登記標準時，應(yīng)綜合考慮現(xiàn)階段城鎮(zhèn)登記發(fā)展趨勢不平衡的實際情況，以農(nóng)村為突破點，以農(nóng)戶房產(chǎn)支配權(quán)的核實和維護為立足點，擺脫城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)，處理大城市用地和農(nóng)村團體用地不對等的問題。與此同時希望將來動產(chǎn)抵押統(tǒng)一登記法的頒布，填補有關(guān)要求的不足。例如確立農(nóng)村房產(chǎn)的非強制性登記，進一步降低登記中存在的法律糾紛、登記不正確情況、登記人的瀆職等。

結(jié)語:

農(nóng)村不動產(chǎn)登記的實施對促進農(nóng)村穩(wěn)定發(fā)展,推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展具有重要的意義和作用。在不動產(chǎn)統(tǒng)計登記全面實施的背景下,農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記全面實施已是必然。在統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的情況下，應(yīng)不斷完善不動產(chǎn)登記管理方案，確保鄉(xiāng)村不動產(chǎn)登記工作中的順利開展。盡管在我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仍處在發(fā)展的市場經(jīng)濟體制，但農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)銷售市場有關(guān)配套設(shè)施的規(guī)章制度制度并未完善，這也造成資產(chǎn)使用權(quán)管理方法制度無法得到有效的保障。因而，為了更好地推動農(nóng)村不動產(chǎn)登記的順利進行，必須融合農(nóng)村不動產(chǎn)的多樣性和多元性，創(chuàng)建統(tǒng)一的不動產(chǎn)等級標準，健全不動產(chǎn)登記體制，逐步完善農(nóng)村不動產(chǎn)登記的具體內(nèi)容，進而促進農(nóng)村不動產(chǎn)登記走上正軌，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展趨勢。