淺析如何解決保障性住房建設資金的問題

文／梁岳衡 北京廣安融盛投資有限公司 北京 100053

引言：

我國開展保障性住房建設工程的目地，主要就是為了中等、低等收入家庭提供房屋，由于我國目前房價都比較高，由此催生出一些人運用權力占用許多套房屋，達到倒售、倒租的目地；部分地方對保障性住房任務謊報數(shù)字；部分房屋閑置，出現(xiàn)資源浪費的情況。在保障性住房建設工程項目中，資金管理一直都是其中最重要的環(huán)節(jié)，如果沒有嚴謹科學的資金管理措施，保障性住房工程建設就非常有可能存在資金鏈斷裂的情況，對整個建設工程有著非常不利的影響。基于此本文主要分析如何解決保障性住房建設資金的問題。

1、保障性住房概述

1．1 保障性住房概念

保障性住房主要就是地方政府為了可以應對一些中收入、低收入部分人群住房的問題，為了有效解決此部分人群最基本的生存需求以及生活保障，向滿足相關要求的家庭提供一些租金，讓此部分人群有一定社會保障性質(zhì)的住房。通俗來講，保障性住房就是由地方政府自己建造的或者由開發(fā)商代理建造的，再主要以優(yōu)惠政策提供給住房比較困難的人群居住。

1．2 保障性住房體系的構成

1．2．1 經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用住房與其他普通的商品房略有不同，其主要就是地方政府規(guī)定的價格、限定的弧形，提供一些優(yōu)惠的買房政策，它有著一定的福利性，堅持微利原則，從而對其進行定價。我國統(tǒng)一下發(fā)相關計劃的指標，地方政府應該據(jù)此予以落實，劃撥以及規(guī)劃土地。對承建經(jīng)濟適用房的公司，地方政府應該免收相關的土地出讓金，再給予一些政策優(yōu)惠，并且對相關規(guī)定的費用予以減半征收處理。

1．2．2 公共租賃住房

2014年，我國發(fā)布相關的規(guī)定，將公租房以及廉租房進行統(tǒng)一安排，統(tǒng)稱為公共的租賃住房。廉租房主要就是以市里最低生活保障的標準作為根據(jù)，以低租金向哪些滿足相關條件城市住戶提供住房。公租房主要就是面對一些“夾心層”的人群，這部分人群不僅沒有買商品房的能力，還無法滿足經(jīng)濟適用房的相關要求，應該以低于市場的價格來，對相關住房進行承租，并且，地方政府需要每個月對承租的家庭給予一些租房的補貼。

1．2．3 兩限商品房

兩限商品房就是限房價、限戶型的一類商品房。主要根據(jù)竟地價以及竟房價的形式，面向我國社會通過公開招標形式明確項目的開發(fā)建設方，根據(jù)和對方談好、規(guī)定好的價格賣給一些符合相關標準的特定人群，主要賣給一些具有購買能力的人群。

1．2．4 定向安置房

定向安置房主要就是地方政府在建造公共設施以及城市基礎設施過程中，安置由于土地被國家征用，從而被拆遷戶所建造的一類住房。面向人群就是為城市居民拆遷戶和農(nóng)村被征地拆遷戶。

1．3 保障性住房建設發(fā)展歷程

保障性住房提出階段。1995年，我國頒布《國家安居工程實施方案》，其中表示安居工程項目計劃在國內(nèi)開始實施，主要就是運用5年時間增加1．5 億平方米的住房。以此項工程項目計劃來促進我國城市住房的相關制度改革，促進我國城市住房交易市場的良好發(fā)展與形成，不斷地加快我國城市住房社會化的進程，推進城市住房的良好發(fā)展。

保障性住房確立階段。1998年，我國頒布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革》，主要標志著以經(jīng)適房作為核心的住房供給體系被逐漸確立。住房實物分配制度逐漸地朝向貨幣化的形式轉(zhuǎn)變，個人慢慢變?yōu)橄M市場的主體，這就代表著福利分房向住房商品化方向進行轉(zhuǎn)變。

保障性住房萎縮階段。2001年，部分城市主要以出讓土地的方式，從而增加地方政府的經(jīng)濟收入，使得我國經(jīng)適房積極性逐漸降低。第二年，經(jīng)濟適用房的投資數(shù)額占比我國房地產(chǎn)投資總額下降，大部分開發(fā)商主要以建設商品房當作此次盈利的重要途徑，使得大部分城市停止銷售經(jīng)適房的計劃。

保障性住房完善階段。2010年，我國頒布《關于遏制部分城市房價迅速上漲的通知》，不斷促進我國保障住房的建設，規(guī)定住房占地的使用量需要高出城市建造總使用量的30%。對于房屋的價格比較高等部分城市，需要加大經(jīng)濟適用房的供給力度，進一步滿足人民群眾的相關居住需求。

2、現(xiàn)行保障性住房建設資金的問題

2．1 稅收支持作用有限

房地產(chǎn)稅屬于地方財政稅務。我國房地產(chǎn)稅本身制度的諸多不合理性，使得地方政府的財政收入沒有辦法依靠預算外的非稅收入維持財政。例如，我國河北省，主要數(shù)據(jù)來源根據(jù)《國家統(tǒng)計局2013年河北省財政收入統(tǒng)計公報中》顯示，在2013年，財政的收入為2295．62 億元，其中財政非稅收入是 570．75 億元，僅占收入總額的1．7%。與西方發(fā)達國家以房產(chǎn)稅為代表的財產(chǎn)稅占主要來源相比，由此開看，在我國地方政府財政收入中房產(chǎn)稅處于比較尷尬的地位。

眾所周知，我國土地資源有限，只是依靠買賣土地，這時不可以維持社會經(jīng)濟長遠發(fā)展的，主要因為土地總有一天會賣完，如果比較依賴土地財政，在短時間內(nèi)促進我國經(jīng)濟的良好發(fā)展，其中會具有許多經(jīng)濟方面的問題，一旦地方政府沒有地可出售，財政體系就會存在比較大的困難，進一步影響政府對保障性住房的投入資金，影響到我國住房保障體系的發(fā)展。

2．2 金融融資方式單一

目前，我國正在建設的保障性住房工程在建設期間存在一些問題，缺少實際參考案例。眾所周知，保障性住房的資金需求鏈較為龐大，若僅僅依賴于單一形式的投資主體，很難有效地支撐整體建筑工程的運轉(zhuǎn)，因此，多元化投資的主體才是至關重要的。

從實際情況予以分析，現(xiàn)階段保障性住房建設的主要融資方式多是依賴于銀行貸款，融資平臺和債券等其他融資渠道所占比例較低。據(jù)《銀行業(yè)專題研究報告》中顯示，保障性住房在建設的初期階段，需要4000-7000 億元的信貸資金，然而，在初期階段工程建設的資金仍主要以銀行信貸作為支持。其中只是政策性銀行國家開發(fā)銀行就累計發(fā)放保障性住房建設貸款3591 億元。盡管我國不管從政策方面還是法律方面，均鼓勵融資創(chuàng)新保障性的住房項目，然而受到一些資本市場不發(fā)達等許多因素的影響，使得我國融資體系較為單一，從而影響到保障性住房資金的籌集。

2．3 財政資金投入壓力比較大

縱觀全世界具有完善的住房保障體系國家，運營良好的住房保障體系的可持續(xù)發(fā)展，都需要有足夠的資金支持。根據(jù)《財政部綜合司》中數(shù)據(jù)顯示，在2013年，中國工程項目建設540 萬套住房，投資的總數(shù)額是1．12 萬億元；在2014年，開工建設保障性住房700 萬套，投資的總數(shù)額大概是1．2 萬億元。通過這些基礎的數(shù)據(jù)可以看出，倘若按時來完成相關的任務目標，每年保障性住房工程項目的建設資金都會達到1 萬億元以上。因此對于地方政府財政來說有著很大壓力。

以保障性住房為例，中央政府就是保障房政策的制定者，由中央政府負責相關資金的投資以及統(tǒng)籌的工作，地方政府就是住房建設的執(zhí)行者，只需要負責分配以及建設任務等相關輔助的工作，然而，在實際執(zhí)行中，地方政府在負責建設任務的同時，它還需要負責大量資金的籌集工作。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，在2011年，某市地方政府財政部門主要向各個區(qū)下達了租賃住房補助資金為31．3億元，但是我國中央財政只給了5．8 億元的補助款項，只占據(jù)總數(shù)額投資的18%，由此看來，我國地方政府還是承擔大部分資金的壓力。然而因為現(xiàn)階段我國財政制度，每年我國中央政府主要通過稅務的形式，使大多數(shù)的稅收統(tǒng)統(tǒng)上繳給中央政府，地方財政收入只能夠通過土地出讓金的形式進行獲得。然而，保障性住房工程項目的建設用地規(guī)定應該無償劃撥土地，對土地出讓金予以免征的處理。因此，地方政府除了會花費大量的資金予以支持之外，還會使其財政收入減少。

2．4 建設資金短缺，收益較低

目前，在經(jīng)濟適用房的發(fā)展進程中，存在著諸多問題，尤其是在建設資金不足的情況下，許多國家的經(jīng)濟適用房的發(fā)展速度都比較慢。“十二五”時期，為了緩解保障房建設用地的供不應求，中央財政明確指出，要在“十二五”年底實現(xiàn)社會保障房使用率提高至30%，并投入了103億元。不過，以中國目前的發(fā)展速度，這些資金無異于杯水車薪。再加上后續(xù)的政策，造成了嚴重的經(jīng)濟問題，沒有足夠的經(jīng)費來彌補，導致了很多項目遲遲不能交付，嚴重影響了住房的使用。

而在大部分的二線城市，由于保障型住宅的收益太低，所以許多地產(chǎn)公司都將目光投向了那些可以帶來更高利益的項目，這就表明了中國在引進外國資金上所做的努力還遠遠不足；并且，在政府的支持下，經(jīng)濟適用房的建設還沒有得到充分的支持，這是最主要的問題。但現(xiàn)實卻是更加的復雜，這涉及到了許多的社會福利制度，所以，政府要做到公平公正，既保證了中產(chǎn)階級的基本權利，同時不能損害普通大眾的居民的合法利益。

3、如何解決保障性住房建設資金的問題

3．1 創(chuàng)新目前土地出讓金支持保障性住房建設的模式

首先，地方政府投入保障性住房的金額，需要改為由中央政府收取，并負責投入在建設保障性住房工程中，對比較貧窮地區(qū)而言，應該減少對該區(qū)域收取的力度。其次，需要改革土地出讓金制度，主要將其改成每年收一次租金。通過這種做法，每年為政府提供穩(wěn)定收入，與此同時為保障性住房提供穩(wěn)定資金的支持，進一步確保保障性住房工程的建設。最后，將土地財政收入列入財政預算中，我國需要有效地監(jiān)管地方政府的財政預算，使財政收支保持平衡，避免財政缺口的產(chǎn)生。

3．2 創(chuàng)建健全的融資體系

首先，創(chuàng)新保障性住房融資的方式。地方政府需要與銀行合作，給其授權發(fā)行相關債券、彩票，從而建立基金，后期運作基金來獲取一定的收益。銀行利用這些收益發(fā)放給保障性住房開發(fā)商較低利率的貸款。地方政府還需要考慮推廣與社會資本合作模式，主要由地方政府主導，通過招投標的形式，對相關項目管理的公司進行確定。由該公司負責此次工程項目管理的工作，其中主要包括施工、建設以及建成銷售等過程。在保障性住房建成后，臨時創(chuàng)建的項目管理公司主體解散，將房產(chǎn)的所有權交還給政府。

其次，增加資金回報方式。將保障性住房裝修工作也承包給保障性住房建設開發(fā)商，從而以裝修的收入來彌補開發(fā)商前期投入的工程項目的成本。同時，將經(jīng)濟適用房的改造工作也包在了經(jīng)濟適用房的建設者身上，以此來補償開發(fā)商在施工中所投資的資金。由于大多數(shù)經(jīng)濟適用房都是以單元形式的形式出現(xiàn)，實行單一的調(diào)控，將造成巨大的財力和財力損失；當?shù)卣畱攲⒍鄠€單元串聯(lián)起來，利用鄰近單元進行整合的辦法，從而節(jié)約了許多的物業(yè)管理費用；剩余的資金將被用來資助經(jīng)濟適用房的開發(fā)商。同時，當?shù)匾部梢詫⒅車呐涮自O備和經(jīng)濟適用房結(jié)合起來，從而為開發(fā)商提供更多的利潤增長點，并持續(xù)的將大量的資金引入到經(jīng)濟適用房中。

3．3 完善財政支持制度

首先，要建立一個完善的機制，確保長期投資。保障資金的長期投資，是指在經(jīng)濟發(fā)展和國情不斷變化的條件下，能夠持續(xù)有效地進行經(jīng)濟適用房的投資。例如，在經(jīng)濟適用房的建設經(jīng)費問題上，可以借鑒美國紐約的做法，實行強制轉(zhuǎn)讓；在住宅的基礎上，將收益的固定比率用于建造經(jīng)濟適用房，同時，對城鎮(zhèn)物業(yè)稅的征稅體系進行優(yōu)化和完善，將物業(yè)稅所得作為經(jīng)濟適用房的投資數(shù)額；因此，中低層居民的住房狀況將持續(xù)得到提高，進而促進整個社會的平等、公平。

其次，中央政府應該投入大量的資金。中央財政和地方政府是推動保障性用房建設兩大主要推動力，也是整個保障性住房建設過程中最重要的參與者和主導者。為了有效地環(huán)節(jié)地方政府現(xiàn)階段資金壓力比較大等相關問題，中央政府應該在保障性住房項目建設過程中加大資金投入，讓投入占比更高，進一步幫助地方政府減輕資金方面的壓力，讓地方政府的財權達到一個合理化的范圍。

最后，不斷加強關于政策性貸款資金的扶持力度。為有效緩解申購保障性住房職工的生活壓力，有效地控制保障性住房建設施工成本，建議：各地方政府結(jié)合區(qū)域發(fā)展實際情況合理地調(diào)控調(diào)低政策性扶持貸款的利息，對用款審批流程予以簡化，拓寬用款范圍，加快貸款資金放款速度。使保障性住房建設項目多、快、好、省的用上政策性貸款扶持資金，加快保障性住房項目建設進程，從而使得保障性項目能夠最大程度上發(fā)揮出保障性作用。

3．4 強化保障性住房實際入住率監(jiān)管，維護弱勢群體合法權益

從目前我國經(jīng)濟適用住房的運行狀況來看，存在著大量的轉(zhuǎn)租、空置等問題，這是未來實施經(jīng)濟適用住房時必須解決的一個重要問題。作為經(jīng)濟適用房資格審核的會員，雙方要加強合作和交流，在經(jīng)濟適用房的審核過程中要加強合作，建立定期的聯(lián)合工作；以此為依據(jù)，實現(xiàn)各種信息的高共享，提高經(jīng)濟適用房的審查精度，并根據(jù)經(jīng)濟適用房的動態(tài)管理，加強對經(jīng)濟適用房的審批和監(jiān)督；同時，加強對經(jīng)濟適用住房的審批、審批和分配情況的監(jiān)測，確保經(jīng)濟適用住房的運行受到媒體、紀檢部門和社會大眾的監(jiān)督，如果發(fā)現(xiàn)保障性住房管理過程中存在違規(guī)轉(zhuǎn)租、房屋空置等一些問題，要及時進行社會曝光，被曝光者要納入我國不誠信信息庫，取消其未來3 ～5年享受保障性住房政策和其他民政低保、困難補助等優(yōu)惠政策，從而對弱勢群體合法權益進行有效保障。

結(jié)語：

綜上所述，保障性住房對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著非常重要的意義，還是促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要舉措。資金管理就是其中經(jīng)營管理的重要組成部分，進一步影響到保障性住房工程推進的順利與否?；诖?，保障性住房建設需要積極地從拓展資金渠道入手，這不僅是核心還是難點。與此同時，還需要創(chuàng)建健全的融資體系，充分地發(fā)揮出國企等相關企業(yè)的帶頭作用，解決保障性住房建設資金的問題。