街坊整體開發(fā)的內(nèi)涵與特征分析
——以深圳前海十九單元03 街坊項(xiàng)目為例

劉 勁，荊治國，何清華，覃柳淼，謝堅(jiān)勛

（1.深圳市前海建設(shè)投資控股集團(tuán)有限公司，廣東 深圳 518054；2.同濟(jì)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，上海200092，E-mail：15577790042@163.com；3.上?？迫鹫嬲\建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司，上海 200092）

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的以土地?cái)U(kuò)張為主的粗放發(fā)展方式在快速推動(dòng)城市化進(jìn)程的同時(shí)逐漸顯露出種種弊端，主要表現(xiàn)為城鎮(zhèn)化質(zhì)量較低、環(huán)境污染、交通擁堵等一系列“城市病”問題[1]。在此背景下，街坊整體開發(fā)憑借其土地集約利用、形象一體化、功能多樣化的優(yōu)勢(shì)受到學(xué)界和實(shí)踐界的廣泛關(guān)注，為城市高質(zhì)量建設(shè)提供新的思路[2，3]。街坊整體開發(fā)立足于我國城市存量發(fā)展的大背景，強(qiáng)調(diào)對(duì)城市片區(qū)的整體統(tǒng)籌，關(guān)注多元利益協(xié)調(diào)、街區(qū)開發(fā)品質(zhì)與街區(qū)活力等問題，以期提升城市片區(qū)整體開發(fā)的綜合效益[4，5]。街坊整體開發(fā)一定程度上彌補(bǔ)了傳統(tǒng)單地塊開發(fā)“功能單一，各自為政”的不足，有助于實(shí)現(xiàn)土地功能混合與各開發(fā)主體間的利益協(xié)調(diào)[6]。近十年來北京、上海、深圳等一線城市對(duì)街坊整體開發(fā)的城市建設(shè)模式開展了有益嘗試。如上海西岸傳媒港項(xiàng)目采用了“區(qū)域組團(tuán)式整體開發(fā)”的創(chuàng)新開發(fā)理念，保證項(xiàng)目“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一運(yùn)營”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)[7]；上海世博B 地塊后開發(fā)項(xiàng)目通過小地塊、高密度的區(qū)域整體開發(fā)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃設(shè)計(jì)統(tǒng)一與建設(shè)管理統(tǒng)一[8]；北京雄安站樞紐片區(qū)項(xiàng)目從區(qū)域整體的角度統(tǒng)籌昝崗城市布局，以軌道交通為依托，統(tǒng)籌布置城市公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施。

街坊整體開發(fā)模式是在美國規(guī)劃單元開發(fā)（Planned Unit Development，PUD）基礎(chǔ)上進(jìn)一步發(fā)展而來的城市開發(fā)模式。規(guī)劃單元開發(fā)是一種從區(qū)域整體的角度考慮規(guī)模較大區(qū)域（多地塊）的控制指標(biāo)設(shè)置的規(guī)劃思想[10]。相較于傳統(tǒng)單地塊開發(fā)，規(guī)劃單元開發(fā)具有更大的靈活性與開發(fā)彈性[11]，鼓勵(lì)建筑類型的多樣化，有助于打造宜人、活力的城市空間[12，13]。街坊整體開發(fā)模式是對(duì)規(guī)劃單元開發(fā)思想的繼承與發(fā)展，打破了規(guī)劃單元開發(fā)主要應(yīng)用于城市規(guī)劃層面的局限，并將整體開發(fā)思想拓展到工程設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營中，實(shí)現(xiàn)全方位、全過程的區(qū)域整體開發(fā)?；诮址徽w開發(fā)在中國情境下的應(yīng)用與發(fā)展，戴小平等[4]提出了片區(qū)統(tǒng)籌新城建設(shè)與城市更新的概念，強(qiáng)調(diào)政府應(yīng)對(duì)成片的城市更新區(qū)域進(jìn)行整體統(tǒng)籌，以協(xié)調(diào)多元利益，實(shí)現(xiàn)城市更新單元開發(fā)品質(zhì)和街區(qū)活力的大幅度提升。許宏福等[5]則認(rèn)為城市片區(qū)的成片連片建設(shè)和更新應(yīng)考慮多產(chǎn)權(quán)主體協(xié)同、城市多維度發(fā)展的訴求，進(jìn)一步變革城市建設(shè)與更新的治理邏輯與建設(shè)模式，實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體開發(fā)的綜合效益。譚琛等[6]認(rèn)為區(qū)域統(tǒng)籌規(guī)劃能夠彌補(bǔ)一般更新單元專項(xiàng)規(guī)劃“功能單一，各自為政”的不足，區(qū)域整體開發(fā)有助于實(shí)現(xiàn)土地功能混合和多元開發(fā)主體間利益的協(xié)調(diào)。郭軍等[9]總結(jié)了采用整體開發(fā)模式案例的實(shí)踐情況，并聚焦于中國城市建設(shè)情境對(duì)街坊整體開發(fā)模式的落地舉措與優(yōu)缺點(diǎn)展開了分析，從土地出讓階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、運(yùn)營階段4 個(gè)方面提出街坊整體開發(fā)模式的落地措施。謝堅(jiān)勛等[14]基于街坊整體開發(fā)的多元主體合作情境，從“政府-市場”二元視角提出“政府-合約-關(guān)系”三維項(xiàng)目治理結(jié)構(gòu)概念模型，為街坊整體開發(fā)治理提供借鑒。

然而，街坊整體開發(fā)在國內(nèi)的研究與實(shí)踐仍處于起步階段，其內(nèi)涵與特征有待進(jìn)一步探討。深圳前海十九單元03 街坊通過采用“街坊整體開發(fā)”的創(chuàng)新實(shí)踐模式，建成了一批具有標(biāo)桿性參考價(jià)值的工程，取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)了城市片區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展。因此，本文以深圳前海十九單元03 街坊項(xiàng)目為例，通過文本數(shù)據(jù)分析與理論推演，嘗試提出街坊整體開發(fā)模式“對(duì)象-組織-過程”的三維核心內(nèi)涵，系統(tǒng)分析街坊整體開發(fā)模式的關(guān)鍵特征，為街坊整體開發(fā)模式的推廣應(yīng)用提供借鑒。

1 研究設(shè)計(jì)

1.1 案例選擇

作為前海開發(fā)模式創(chuàng)新的先行者，十九單元03街坊項(xiàng)目按照統(tǒng)籌開發(fā)、協(xié)調(diào)推進(jìn)的整體思路，率先實(shí)踐了“街坊整體開發(fā)”理念，由街坊統(tǒng)籌建筑師進(jìn)行全過程協(xié)調(diào)，是當(dāng)前深圳乃至全國最具典型的街坊整體開發(fā)案例。不同于傳統(tǒng)的單一主體對(duì)多個(gè)地塊進(jìn)行整體開發(fā)，十九單元03 街坊內(nèi)建設(shè)用地分別由7 家用地主體共同開發(fā)，形成了多元主體合作開發(fā)情境。十九單元03 街坊在多元主體合作開發(fā)的情境下深度整合各地塊項(xiàng)目資源，將城市形象一體化、地下空間一體化、交通組織一體化和公共空間一體化從藍(lán)圖變?yōu)楣こ虒?shí)體，致力于打造成為功能完備、環(huán)境宜人、國際一流的標(biāo)桿區(qū)域。

1.2 數(shù)據(jù)搜集

本文選取深圳前海十九單元03 街坊項(xiàng)目為研究對(duì)象，數(shù)據(jù)來源為：訪談數(shù)據(jù)；內(nèi)部檔案數(shù)據(jù)，包括建設(shè)過程中會(huì)議紀(jì)要、建筑設(shè)計(jì)等；已有的公開文獻(xiàn)資料。其中訪談數(shù)據(jù)為通過半結(jié)構(gòu)化訪談獲取的原始資料，訪談對(duì)象主要為深圳前海十九單元03 街坊項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方、施工方及業(yè)主方，受訪者情況如表1 所示，數(shù)據(jù)來源如表2 所示。

表1 受訪者情況

表2 數(shù)據(jù)來源

1.3 數(shù)據(jù)分析

扎根理論分析通過開放性編碼、主軸編碼、選擇性編碼及理論飽和度檢驗(yàn)4 個(gè)步驟，逐步將文本信息提煉、概括、范疇化。本文在研究全過程中持續(xù)對(duì)概念進(jìn)行對(duì)比和修正并達(dá)到理論飽和，最終對(duì)結(jié)果加以分析，構(gòu)建街坊整體開發(fā)模式內(nèi)涵框架。本文數(shù)據(jù)分析過程分為四階段進(jìn)行。

（1）將訪談數(shù)據(jù)、內(nèi)部文檔及公開文檔導(dǎo)入ATLAS.ti 軟件，通讀所有數(shù)據(jù)，對(duì)深圳前海十九單元03 街坊項(xiàng)目中街坊整體開發(fā)模式的典型特征進(jìn)行開放性編碼，形成一級(jí)概念，具體如表3 所示。為了節(jié)省篇幅，表3 中各范疇僅示例1 條原始資料語句。

表3 開放性編碼范疇化（節(jié)選）

（2）通過主軸編碼將一級(jí)概念凝練為二級(jí)主題[15，16]，該階段通過文本數(shù)據(jù)、概念與文獻(xiàn)之間的比較與迭代將數(shù)據(jù)精煉為概念化、抽象化的二級(jí)主題[17]，如表4 所示。

表4 主軸編碼形成的主范疇及其概念內(nèi)涵

（3）探索二級(jí)主題間隱含的相互關(guān)系，將本文的核心研究問題范疇化為街坊整體開發(fā)模式的內(nèi)涵，挖掘其深層次內(nèi)涵及邏輯聯(lián)系，構(gòu)建連貫完整的理論模型[17]，如圖1 所示。

圖1 概念模型

（4）對(duì)理論進(jìn)行飽和度檢驗(yàn)，以確保概念模型的效度。通過其余的1/4 訪談?dòng)涗涍M(jìn)行理論飽和度檢驗(yàn)，結(jié)果表明，模型中的范疇已經(jīng)發(fā)展的較為豐富，均未發(fā)現(xiàn)形成新的重要范疇和關(guān)系。因此，可以確定已獲得的街坊整體開發(fā)模式的內(nèi)涵理論模型是飽和的。

2 街坊整體開發(fā)模式的核心內(nèi)涵

從對(duì)象角度來看，街坊整體開發(fā)模式是在多地塊共同開發(fā)背景下，從區(qū)域整體的角度考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)以及運(yùn)營管理，通過地下空間高強(qiáng)度開發(fā)和公共資源統(tǒng)一配置，實(shí)現(xiàn)街坊形象、公共空間、交通組織、地下空間和市政景觀5 個(gè)一體化，土地節(jié)約集約利用以及土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化的開發(fā)模式；從組織角度來看，街坊整體開發(fā)模式是在多業(yè)主開發(fā)背景下，通過“政府-市場”二元治理，協(xié)同各地塊開發(fā)主體，協(xié)調(diào)各參建單位，協(xié)商公眾利益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目多重目標(biāo)和提高項(xiàng)目組織效能的多元主體合作開發(fā)模式；從過程角度來看，街坊整體開發(fā)模式是通過概念方案到工程方案的逐步尋優(yōu)，“單元規(guī)劃-城市設(shè)計(jì)-工程設(shè)計(jì)”分階段導(dǎo)控的逐步深化，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)優(yōu)化和區(qū)域整體開發(fā)品質(zhì)提升的開發(fā)模式。

2.1 工程實(shí)體一體化

深圳前海十九單元03 街坊項(xiàng)目通過項(xiàng)目對(duì)象的5 個(gè)一體化，即街坊形象一體化、公共空間一體化、交通組織一體化、地下空間一體化及市政景觀一體化，實(shí)現(xiàn)空間形態(tài)的優(yōu)化和項(xiàng)目交付性能的提升。街坊形象一體化通過對(duì)各地塊建筑立面整體性的控制，形成以地標(biāo)為核心的街坊集群造型，實(shí)現(xiàn)連續(xù)流暢的街道空間形態(tài)；公共空間一體化是指多層地面通過下沉廣場、二層連廊和垂直交通整合成一體化流線，形成開放共享的公共空間，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)設(shè)施、開放空間體系的整體布局；交通組織一體化結(jié)合地塊建筑方案和外部交通條件，對(duì)內(nèi)部交通設(shè)施布局和組織進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造綠色、高效、暢通的綜合交通體系；地下空間一體化通過集中地下人防布置、統(tǒng)一地庫標(biāo)高及地下空間統(tǒng)一管理等措施，打造互聯(lián)互通、舒適宜人及功能完善的地下空間，實(shí)現(xiàn)土地的節(jié)約集約利用與土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化；市政景觀一體化通過景觀整體設(shè)計(jì)、市政管網(wǎng)統(tǒng)一布置及道路標(biāo)識(shí)統(tǒng)一設(shè)置等措施實(shí)現(xiàn)街坊景觀與城市多層面空間景觀的有機(jī)整合。

2.2 多元主體合作開發(fā)

在小地塊、多業(yè)主開發(fā)背景下，深圳前海十九單元03 街坊項(xiàng)目通過“政府-市場”二元治理，形成了多元主體合作機(jī)制，以有效推進(jìn)工程進(jìn)度并提高工程效率。在水平治理方面，多家業(yè)主單位協(xié)商簽訂一系列的雙邊和多邊協(xié)議，并約定產(chǎn)權(quán)、設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營中的界面分工，形成多元主體合作的組織模式。同時(shí)各方貫徹街坊整體開發(fā)的思想，建立平等協(xié)商機(jī)制，通過合同與關(guān)系來約束和協(xié)調(diào)行為。在垂直治理方面，形成了政府主導(dǎo)機(jī)制，即借助前海管理局、區(qū)府會(huì)議等多類行政機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)推進(jìn)，在項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)、土地出讓決策、項(xiàng)目審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)審批、建設(shè)推進(jìn)和創(chuàng)新政策支持方面發(fā)揮效用。值得注意的是，多元主體合作開發(fā)是街坊整體開發(fā)模式區(qū)別于城市綜合體開發(fā)模式的顯著特征，城市綜合體開發(fā)一般由一家建設(shè)單位負(fù)責(zé)實(shí)施。

2.3 全過程逐步尋優(yōu)

街坊整體開發(fā)模式的全過程尋優(yōu)強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目全生命周期中，需要全過程地依據(jù)工程實(shí)際情況和階段目標(biāo)對(duì)設(shè)計(jì)導(dǎo)控、工程實(shí)施方案及組織模式等進(jìn)行優(yōu)化，具體表現(xiàn)為分階段導(dǎo)控的逐步深化和實(shí)施方案的系統(tǒng)優(yōu)化。分階段導(dǎo)控的逐步深化體現(xiàn)為單元規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)三階段導(dǎo)控的逐步深入，其中，單元規(guī)劃導(dǎo)控提出深圳前海合作區(qū)的區(qū)位定位及整體開發(fā)理念，城市設(shè)計(jì)導(dǎo)控實(shí)現(xiàn)街坊集群造型的整體把控，工程設(shè)計(jì)導(dǎo)控明確了工程設(shè)計(jì)階段不同設(shè)計(jì)單位的控制要點(diǎn)。實(shí)施方案的系統(tǒng)優(yōu)化體現(xiàn)為工程方案階段對(duì)概念方案地下交通組織設(shè)計(jì)、公共開放空間體系等方面的整體優(yōu)化。

本文提出的街坊整體開發(fā)模式是相對(duì)于傳統(tǒng)單地塊分散式開發(fā)模式的概念，指在城市核心區(qū)一定范圍（街區(qū)或多地塊）內(nèi)，以城市片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)導(dǎo)向，深度應(yīng)用五大新發(fā)展理念，從大街坊整體的角度開展統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)和統(tǒng)一運(yùn)營的開發(fā)模式。

3 街坊整體開發(fā)模式的關(guān)鍵特征

（1）共享性。街坊整體開發(fā)模式體現(xiàn)了“共建、共治、共享”的新理念，其中，“共建”是指多個(gè)建設(shè)主體共同建設(shè)地下空間，“共治”是指通過智能管理和清分結(jié)算系統(tǒng)及業(yè)主聯(lián)盟工商共管機(jī)制等實(shí)現(xiàn)停車場的統(tǒng)一管理和一體化運(yùn)營，“共享”是指多個(gè)建設(shè)主體實(shí)現(xiàn)空間、資源、設(shè)施等多維度共享。

（2）協(xié)調(diào)性。街坊整體開發(fā)模式通過“政府-市場”二元治理，協(xié)同各地塊開發(fā)主體，協(xié)調(diào)各參建單位，協(xié)商公眾利益，在多業(yè)主開發(fā)情境下體現(xiàn)出協(xié)調(diào)性的特征，主要表現(xiàn)為多元主體協(xié)調(diào)性、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)性與施工協(xié)調(diào)性。一是街坊整體開發(fā)模式通過“政府-市場”二元治理，以政府為主導(dǎo)實(shí)現(xiàn)多元主體的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；二是街坊整體開發(fā)模式通過分階段設(shè)計(jì)導(dǎo)控的逐步深化實(shí)現(xiàn)各地塊、各系統(tǒng)的設(shè)計(jì)整合，實(shí)現(xiàn)各子項(xiàng)設(shè)計(jì)與總體設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)；三是街坊整體開發(fā)模式對(duì)建設(shè)時(shí)序提出了一定要求，體現(xiàn)出一定的施工協(xié)調(diào)性。

（3）系統(tǒng)性。從項(xiàng)目規(guī)劃到工程施工階段，街坊整體開發(fā)模式通過從概念方案到工程方案的系統(tǒng)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體開發(fā)品質(zhì)的提升。在項(xiàng)目規(guī)劃階段，街坊整體開發(fā)模式突破傳統(tǒng)單地塊自成系統(tǒng)、地塊間互動(dòng)聯(lián)系薄弱的限制，從區(qū)域整體角度考慮一系列的指標(biāo)設(shè)置、公共資源配置及公共服務(wù)提供。

（4）高效性。街坊整體開發(fā)模式通過大規(guī)模、高強(qiáng)度的地下空間統(tǒng)一開發(fā)實(shí)現(xiàn)城市地上、地面與地下空間的全方位、集約化利用，構(gòu)建了立體化、高效化的步行、車行交通系統(tǒng)，在空間利用及區(qū)域交通整合方面體現(xiàn)出高效性的特征。

（5）人本性。街坊整體開發(fā)模式通過下沉廣場、陽光井的設(shè)計(jì)形成豎向節(jié)點(diǎn)，弱化地上地下的界限，創(chuàng)造宜人的地下空間環(huán)境和獨(dú)具特色的一體化統(tǒng)籌設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)，充分體現(xiàn)街坊整體開發(fā)模式的人本性特征。

（6）“政府-市場”二元性。對(duì)于政府主體，主要通過垂直方向的行政指令參與治理，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)與區(qū)域發(fā)展目標(biāo)的整體統(tǒng)籌。對(duì)于市場主體，以合同為紐帶建立聯(lián)系的業(yè)主、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位出于個(gè)體利益動(dòng)機(jī)參與治理，以實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值目標(biāo)。由于涉及到城市片區(qū)尺度的公共地下空間、開放空間和交通組織等公共利益的統(tǒng)籌，與城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目相比，街坊整體開發(fā)模式下政府的主導(dǎo)性、參與度和推進(jìn)力度都大幅度增強(qiáng)。

4 結(jié)語

街坊整體開發(fā)模式可概括為三維核心內(nèi)涵，即工程實(shí)體一體化（對(duì)象維度）、多元主體合作開發(fā)（組織維度）和全過程逐步尋優(yōu)（過程維度）。街坊整體開發(fā)模式的三維核心內(nèi)涵相互交叉，形成互補(bǔ)的三角關(guān)系。本文實(shí)現(xiàn)了兩方面的理論貢獻(xiàn)，一是運(yùn)用質(zhì)性分析方法深入剖析街坊整體開發(fā)模式的核心內(nèi)涵，提出從對(duì)象、組織、過程3 個(gè)維度理解街坊整體開發(fā)構(gòu)念，豐富了現(xiàn)有城市區(qū)域整體開發(fā)研究；二是梳理了街坊整體開發(fā)模式的關(guān)鍵特征。研究表明，從對(duì)象維度審視，街坊整體開發(fā)具有資源、空間、設(shè)施多維共享性，空間利用與區(qū)域交通整合的高效性以及空間設(shè)計(jì)的人本性；從組織維度審視，街坊整體開發(fā)具有“政府-市場”二元性，體現(xiàn)出典型的多元主體合作開發(fā)特征；從過程維度審視，街坊整體開發(fā)具有管理、設(shè)計(jì)、施工多維協(xié)調(diào)性與建設(shè)方案逐步深化的系統(tǒng)性。

本文對(duì)于街坊整體開發(fā)模式的推廣應(yīng)用具有重要意義。一方面，街坊整體開發(fā)模式具有其獨(dú)特的適應(yīng)性，應(yīng)重視模式適用條件的分析；另一方面，街坊整體開發(fā)模式的多元主體合作情境對(duì)協(xié)調(diào)與治理機(jī)制提出了更高的要求，應(yīng)建立多元主體開發(fā)協(xié)調(diào)與決策機(jī)制，提高決策效率。由于單案例研究難以厘清街坊整體開發(fā)模式的環(huán)境適應(yīng)性，因此，未來研究可以通過多案例比較分析，進(jìn)一步探討街坊整體開發(fā)在不同情境下體現(xiàn)出的適應(yīng)性特征與豐富內(nèi)涵。此外，未來研究可以結(jié)合數(shù)學(xué)模型進(jìn)一步檢驗(yàn)本文提出的概念模型。