上海直管公房土地使用權(quán)的國(guó)有資產(chǎn)屬性分析

文/吳志強(qiáng)

直管公房是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，政府或其下屬房屋管理部門直接管理的國(guó)有房產(chǎn)。以上海地方經(jīng)驗(yàn)來看，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，直管公房在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)房屋總數(shù)中占據(jù)了相當(dāng)大的比重。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)管理普遍存在“重房輕地”現(xiàn)象。在二十世紀(jì)八十年代中期，上海完成了城鎮(zhèn)土地國(guó)有化，并建立了市級(jí)土地管理機(jī)構(gòu)。由此產(chǎn)生的問題是，土地管理部門對(duì)于存量直管公房占用的國(guó)有土地未統(tǒng)一開展測(cè)繪、確權(quán)、發(fā)證等行政管理工作，直管公房土地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)屬性沒有得到充分體現(xiàn)。一般情況下，當(dāng)時(shí)僅追認(rèn)土地使用權(quán)來源是劃撥，這導(dǎo)致直管公房后期經(jīng)過授權(quán)經(jīng)營(yíng)、城市更新后申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)缺乏土地權(quán)屬確認(rèn)方面的要件，也難以量化直管公房土地使用權(quán)價(jià)值與實(shí)施國(guó)有資產(chǎn)保護(hù)，因而需要結(jié)合不同管理場(chǎng)景對(duì)現(xiàn)有制度予以完善。

一、直管公房土地使用歷史沿革

上海直管公房的來源主要包含兩個(gè)方面。一是新中國(guó)成立前已建成，經(jīng)過社會(huì)主義改造或其他方式收歸國(guó)有的房產(chǎn)；二是新中國(guó)成立后由財(cái)政投資興建并接管的國(guó)有房產(chǎn)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期，城市國(guó)有土地實(shí)行行政劃撥、無償無限期使用的辦法，各類公有房屋由國(guó)家統(tǒng)建、統(tǒng)配、統(tǒng)管，只收象征性的租金（用于管理人員和維修成本），房地產(chǎn)管理實(shí)行低租金、福利制，不以贏利為目的，其宗旨是為居住、為生產(chǎn)、為建設(shè)服務(wù)，這在解決人民住房問題與為經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供房源等方面發(fā)揮了積極的作用。

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的公有房屋以行政調(diào)配方式出租給各類國(guó)有、集體單位使用，由房屋管理部門統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理、維修，公有房屋的房地產(chǎn)價(jià)值始終沒有得到體現(xiàn)。此外，城市國(guó)有土地還未建立所有權(quán)與使用權(quán)相分離的管理制度，因此，直管公房的房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)均不具備流動(dòng)性。

1988年，建設(shè)部開始推進(jìn)房屋所有權(quán)登記工作，當(dāng)時(shí)主要是城市經(jīng)確權(quán)的私房、銷售的商品房辦理《房屋所有權(quán)證》。1991年，上海市房產(chǎn)管理局下發(fā)文件，對(duì)全市直管公房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，發(fā)放《房屋所有權(quán)證》。從房屋類型上看，當(dāng)時(shí)主要是房屋管理部門為各類職工住宅（新工房）、公寓、花園住宅、新式里弄、一級(jí)舊里等房屋辦理了產(chǎn)證，權(quán)利人均登記為市房產(chǎn)管理局。二級(jí)舊里及以下房屋土地邊界不清晰，考慮到將來城市建設(shè)可能大規(guī)模拆遷等因素，沒有為其辦理產(chǎn)證。在此過程中，直管公房都是已接管的存量房屋，不涉及新建項(xiàng)目，因此也沒有辦理《國(guó)有土地使用證》。

從法律關(guān)系上看，至二十世紀(jì)九十年代初，上海直管公房的房屋所有權(quán)屬于市級(jí)房屋管理部門，房屋占用的土地使用權(quán)仍未實(shí)施測(cè)繪、確權(quán)、發(fā)證等土地管理程序。本市的各類機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)營(yíng)企業(yè)、集體企業(yè)與個(gè)人都向房屋管理部門承租使用各類非居住與居住公房，公房租賃關(guān)系較為穩(wěn)定，承租人支付租金，房屋管理部門（出租人）承擔(dān)房屋管理、維修與養(yǎng)護(hù)義務(wù)。

二、授權(quán)經(jīng)營(yíng)過程中的土地使用權(quán)

為盤活工商企業(yè)國(guó)有房地產(chǎn)，擴(kuò)大工商企業(yè)總資產(chǎn)值，降低資產(chǎn)負(fù)債率，推動(dòng)現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，二十世紀(jì)九十年代中后期，上海市開展了對(duì)工商企業(yè)使用的國(guó)有房地產(chǎn)的盤活試點(diǎn)，這對(duì)于上海原有直管公房管理模式而言是一次深刻的變革。經(jīng)過授權(quán)經(jīng)營(yíng)，直管公房資產(chǎn)中的房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)開始與國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度相掛鉤，并且以此為基礎(chǔ)構(gòu)造了目前直管公房土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)涵。

（一）兩種授權(quán)經(jīng)營(yíng)模式

根據(jù)《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地局關(guān)于進(jìn)行盤活工商企業(yè)國(guó)有房地產(chǎn)試點(diǎn)的實(shí)施意見的通知》（滬府發(fā)〔1995〕60號(hào)），原市房地局分別將市屬工商企業(yè)承租的直管公房、面上直管公房授權(quán)給相關(guān)市屬工商企業(yè)、各區(qū)房地局成立的房地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，具體分為以下兩種模式。

1.市屬工商企業(yè)集團(tuán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)。授權(quán)經(jīng)營(yíng)的范圍主要是市中心10個(gè)區(qū)(包括浦東新區(qū)的原市區(qū)部分)320平方公里內(nèi)的工商企業(yè)使用的直管公房土地與房產(chǎn)。

在土地使用權(quán)授權(quán)方面，采用存量土地使用權(quán)注入的方式，區(qū)分工業(yè)、商業(yè)兩類用地價(jià)格，由原市房地局與試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)簽訂土地使用權(quán)出讓合同。由市財(cái)政局、市房地局按照核定的土地使用權(quán)出讓金額，通過支票背書的方式進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”。然后，由國(guó)有資產(chǎn)管理部門分階段將土地資產(chǎn)作為國(guó)有資產(chǎn)注入試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)的總資產(chǎn)。

在房屋所有權(quán)授權(quán)方面，采用存量國(guó)有房產(chǎn)注入的方式，主要采取的是授權(quán)經(jīng)營(yíng)形式，即由市國(guó)資委委托原市國(guó)資辦與原市房地局將國(guó)有房產(chǎn)聯(lián)合授權(quán)給試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)。通過房產(chǎn)評(píng)估，將房產(chǎn)的價(jià)值注入試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)的總資產(chǎn)。被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)向房管部門給付相應(yīng)的房產(chǎn)占用費(fèi)作為補(bǔ)償。根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)“商業(yè)企業(yè)要出錢買機(jī)制，工業(yè)企業(yè)要輸血換機(jī)制”的指示精神，商業(yè)與工業(yè)應(yīng)實(shí)行不同的房產(chǎn)占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，直管公房管理維修人員的安置，原則上由被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)集團(tuán)按每人數(shù)萬元的標(biāo)準(zhǔn)一次性向房管部門給付安置費(fèi)。

1996年，上海積極、穩(wěn)妥地實(shí)施國(guó)有房地資產(chǎn)盤活存量工作試點(diǎn)，將已進(jìn)行改革轉(zhuǎn)制的一百、華聯(lián)、新亞、煙糖、石油、錦江、儀電、建材等八大工商企業(yè)集團(tuán)作為首批試點(diǎn)對(duì)象，將其已使用的土地與房產(chǎn)，通過土地使用權(quán)出讓、房產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)，注入企業(yè)總資產(chǎn)，共出讓土地636萬平方米，注入土地資產(chǎn)73億元，授權(quán)房產(chǎn)47.9萬平方米，注入房產(chǎn)價(jià)值4.1億元。

1997年，上海進(jìn)行了第二批國(guó)有房地資產(chǎn)盤活存量工作試點(diǎn)，對(duì)輕工、電氣、華誼、汽車、紡織、冶金、物資、農(nóng)工商、長(zhǎng)江計(jì)算機(jī)、華亭、建工、住總等12家大企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行授權(quán)，共向12家集團(tuán)出讓土地3290.65萬平方米，土地資產(chǎn)評(píng)估約125.31億元，授權(quán)房產(chǎn)30.82萬平方米，房產(chǎn)估價(jià)1.62億元，合計(jì)注入企業(yè)總資產(chǎn)126.93億元。

市屬工商企業(yè)集團(tuán)直管公房授權(quán)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)是土地使用權(quán)出讓采用“空轉(zhuǎn)”形式，原市國(guó)資辦、市房地局代表市政府將直管公房土地、房產(chǎn)按照一定評(píng)估價(jià)格授權(quán)給市屬工商企業(yè)集團(tuán)，同時(shí)注入這些國(guó)有企業(yè)的注冊(cè)資本，市國(guó)資部門因注資取得了國(guó)有企業(yè)相應(yīng)的股權(quán)。市屬工商企業(yè)集團(tuán)因此由直管公房承租人變?yōu)檫@些國(guó)有房產(chǎn)的土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人，從而可據(jù)此辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，并在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中將其價(jià)值計(jì)入固定資產(chǎn)中。市屬工商企業(yè)集團(tuán)從直管公房的承租人變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)人，公房租賃關(guān)系隨之終止。

當(dāng)然，經(jīng)過授權(quán)經(jīng)營(yíng)，市屬工商企業(yè)集團(tuán)對(duì)國(guó)有房產(chǎn)享有的還不是完整的、可以自由流通的房地產(chǎn)權(quán)利。雖然企業(yè)在辦理房地產(chǎn)權(quán)證后可以進(jìn)行抵押融資，但在此后辦理改制上市的過程中，如果需將授權(quán)的國(guó)有房產(chǎn)計(jì)入上市企業(yè)的資產(chǎn)，則還需要向土地管理部門補(bǔ)交土地出讓金，其后才能取得完整的出讓土地使用權(quán)并且納入上市企業(yè)資產(chǎn)。

2.面上直管公房授權(quán)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于試點(diǎn)市屬工商企業(yè)承租公房以外的各類居住、非居住直管公房，根據(jù)“兩級(jí)政府、兩級(jí)管理”的思路，1995年起，受原市國(guó)資辦委托，由原市房地局陸續(xù)出具《面上直管公房經(jīng)營(yíng)授權(quán)書》，將市屬的面上存量國(guó)有直管公房的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、財(cái)權(quán)合并授權(quán)14家區(qū)房地產(chǎn)管理部門所屬的房地集團(tuán)與上房集團(tuán)（后并入地產(chǎn)集團(tuán)）經(jīng)營(yíng)管理，委托區(qū)房地產(chǎn)管理部門對(duì)這些房地集團(tuán)進(jìn)行日常管理考核，并接受區(qū)國(guó)資部門監(jiān)督與指導(dǎo)。當(dāng)時(shí)授權(quán)經(jīng)營(yíng)的直管公房總建筑面積達(dá)到4000余萬平方米。按照“宜低不宜高”、“宜粗不宜細(xì)”的原則，上海在較短時(shí)間內(nèi)完成了授權(quán)國(guó)有房產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值總計(jì)約200余億元。值得注意的是，面上直管公房授權(quán)經(jīng)營(yíng)未對(duì)土地使用權(quán)處置作出規(guī)定。

授權(quán)經(jīng)營(yíng)后，區(qū)房地集團(tuán)可憑授權(quán)文件申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。1997年，原市房地局再次發(fā)文，明確要求各區(qū)房地集團(tuán)及時(shí)辦理房地產(chǎn)登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》，憑證管業(yè)。

由于面上授權(quán)的直管公房都是已存在公房租賃關(guān)系的“實(shí)心房”，接受授權(quán)的區(qū)房地集團(tuán)并不享有直接處置權(quán)與收益權(quán)，如果需要終止公房租賃關(guān)系、處置房屋產(chǎn)權(quán)，則一般都需要按照拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)置換承租人。因此，各區(qū)房地集團(tuán)對(duì)直管公房辦理產(chǎn)權(quán)登記、土地確權(quán)、資產(chǎn)動(dòng)態(tài)評(píng)估等都缺乏積極性，普遍采取了維持現(xiàn)狀的做法。

（二）授權(quán)后的管理狀況

授權(quán)經(jīng)營(yíng)后，上海的房地產(chǎn)登記采取了“房地一致”模式，房地產(chǎn)權(quán)利人可以憑房屋所有權(quán)或國(guó)有土地使用證申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)證。然而，受權(quán)經(jīng)營(yíng)直管公房的區(qū)房地集團(tuán)除了進(jìn)行房屋整體置換、成套改造竣工等項(xiàng)目，也沒有再將辦理過房屋所有權(quán)證的房屋申請(qǐng)歸入集團(tuán)名下，或者對(duì)未申請(qǐng)辦理過房屋所有權(quán)登記的房屋申請(qǐng)房地產(chǎn)初始登記。

從不動(dòng)產(chǎn)登記管理的角度看，上海的房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)是在2002年以后逐步建立的，大部分面上授權(quán)經(jīng)營(yíng)的直管公房的《房屋所有權(quán)證》一般是在1992年前后辦理的，因而都還沒有補(bǔ)錄入當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)。因此，目前查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，許多已經(jīng)辦理《房屋所有權(quán)證》的直管公房的產(chǎn)權(quán)登記信息都無法獲得，由于不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)具有物權(quán)公示的效力，這也給直管公房的產(chǎn)權(quán)保護(hù)造成了制約。

為了落實(shí)市政府面上直管公房授權(quán)經(jīng)營(yíng)文件精神，更好地保護(hù)直管公房產(chǎn)權(quán)，2017年起，市政府曾將授權(quán)經(jīng)營(yíng)直管公房產(chǎn)權(quán)登記至各區(qū)房地集團(tuán)名下，并作為協(xié)調(diào)市級(jí)行政事業(yè)單位部分房屋辦理不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)之一，組織市相關(guān)管理部門成立了專項(xiàng)工作組予以推進(jìn)。然而，申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記要求“房地合一”，土地與房屋的權(quán)屬狀況均需確認(rèn)后才能登記。直管公房原先辦理的《房屋所有權(quán)證》僅記載房屋信息，對(duì)土地權(quán)屬狀況并未加以確認(rèn)。因此，在試點(diǎn)過程中，由于直管公房作為存量房屋沒有辦理土地供應(yīng)手續(xù)，所以土地管理部門沒有受理直管公房土地權(quán)屬狀況調(diào)查（土地使用權(quán)測(cè)繪）的申請(qǐng)，致使直管公房《房屋所有權(quán)證》無法補(bǔ)錄入登記信息系統(tǒng)，也無法在此基礎(chǔ)上按照授權(quán)經(jīng)營(yíng)的文件把產(chǎn)權(quán)變更至區(qū)房地集團(tuán)名下，整項(xiàng)工作由此無法推進(jìn)。

三、土地使用權(quán)國(guó)有資產(chǎn)屬性的體現(xiàn)

授權(quán)經(jīng)營(yíng)以來，上海的直管公房大部分只辦理了《房屋所有權(quán)證》，其土地使用權(quán)的權(quán)屬狀況未經(jīng)土地管理部門行政確認(rèn)，難以直接體現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值。盡管如此，筆者認(rèn)為，依然可以從以下幾個(gè)方面出發(fā)，分析驗(yàn)證直管公房土地使用權(quán)的國(guó)有資產(chǎn)屬性。

（一）企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)記賬方面

接受授權(quán)經(jīng)營(yíng)的區(qū)房地集團(tuán)都把直管公房房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果計(jì)入了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，部分區(qū)房地集團(tuán)在注冊(cè)成立企業(yè)時(shí)即把直管公房評(píng)估價(jià)格計(jì)入注冊(cè)資本金。在具體記賬上，有的企業(yè)把授權(quán)經(jīng)營(yíng)書上全部的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)入“實(shí)收資本”與“固定資產(chǎn)”科目，有的企業(yè)將部分評(píng)估價(jià)格計(jì)入“實(shí)收資本”、“資本公積”以及“固定資產(chǎn)”、“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”、“其他應(yīng)收款”等科目。

對(duì)于計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的直管公房評(píng)估價(jià)格，盡管房產(chǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格可能未能在賬面價(jià)值上得到完整體現(xiàn)，但是基于“房地一致”的原則，從有利于國(guó)有資產(chǎn)保護(hù)的角度解釋，直管公房的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于接受授權(quán)的區(qū)房地集團(tuán)，遵循國(guó)有資產(chǎn)保護(hù)原則。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記方面

授權(quán)經(jīng)營(yíng)的直管公房大部分已經(jīng)辦理了《房屋所有權(quán)證》，且證上也按照1:500地籍平面圖標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)識(shí)了房屋占用土地的紅線范圍，房屋所有權(quán)的歸屬是清晰的，因此具備補(bǔ)錄產(chǎn)證進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的條件。即使土地使用權(quán)未辦理測(cè)繪、確權(quán)，也可以按照將所在宗地作為共用丘的做法，確認(rèn)其占地范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)屬，同時(shí)不影響在同一宗地內(nèi)已經(jīng)辦理土地使用權(quán)確權(quán)的其他權(quán)利人。

這種辦法在為居民辦理售后公房產(chǎn)權(quán)登記時(shí)已經(jīng)得到普遍應(yīng)用，居民獲得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證包含共用的土地使用權(quán)權(quán)屬范圍。為了能夠切實(shí)對(duì)直管公房土地使用權(quán)實(shí)施國(guó)有資產(chǎn)保護(hù)，該方法對(duì)直管公房辦理不動(dòng)產(chǎn)登記也應(yīng)有適用的余地。

（三）房地產(chǎn)估價(jià)方面

授權(quán)經(jīng)營(yíng)后，上海進(jìn)一步深化住房制度改革，停止新建公房與福利分房。此后，直管公房產(chǎn)權(quán)變化主要是辦理公有住房出售、征收（拆遷）以及個(gè)別公房置換后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。除公有住房出售執(zhí)行市政府規(guī)定的房改政策外，其他直管公房都需要按照國(guó)有資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行直管公房房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，并根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)給予公房管理單位產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償后才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

在征收（拆遷）與實(shí)施城市更新中辦理直管公房產(chǎn)權(quán)變更，一般都是對(duì)直管公房的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行整體評(píng)估，而不會(huì)因?yàn)橹惫芄繘]有辦理土地使用權(quán)測(cè)繪、確權(quán)，就僅評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格作為產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，后者顯然不符合國(guó)有資產(chǎn)保護(hù)的規(guī)定。當(dāng)然，由于直管公房都有公房承租人，補(bǔ)償?shù)闹饕獧?quán)益還是歸屬于承租人，其在承租權(quán)終止后，可以獲得房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格80%的補(bǔ)償，直管公房產(chǎn)權(quán)人獲得房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的20%作為產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償。

四、完善管理的建議

為進(jìn)一步凸顯直管公房土地使用權(quán)國(guó)資屬性，推進(jìn)直管公房權(quán)屬管理實(shí)現(xiàn)“房地一致”，本文建議按照“有利于國(guó)有資產(chǎn)確權(quán)保護(hù)、有利于維持公房經(jīng)營(yíng)管理、有利于強(qiáng)化公房產(chǎn)權(quán)處置監(jiān)管”的原則，進(jìn)一步完善相關(guān)管理措施。

（一）完善土地權(quán)屬調(diào)查相關(guān)工作口徑

存量直管公房此前大部分已辦理了《房屋所有權(quán)證》（已標(biāo)出了房屋占地的紅線范圍），但是對(duì)土地使用權(quán)尚未辦理法定確權(quán)手續(xù)，這可能導(dǎo)致其他權(quán)利人在此后申請(qǐng)確權(quán)的土地范圍與直管公房土地范圍產(chǎn)生交叉的情況。

對(duì)于直管公房當(dāng)前因產(chǎn)權(quán)變更、實(shí)施城市更新而確實(shí)需要辦理土地使用權(quán)確權(quán)程序的，建議在勘測(cè)定界、土地權(quán)屬調(diào)查（測(cè)繪）環(huán)節(jié)，尊重直管公房作為既有存量房屋的歷史，按照房屋所在宗地作為“共用丘”的方式認(rèn)定，辦理土地使用權(quán)確權(quán)，如此則不會(huì)影響在同一宗地內(nèi)已經(jīng)辦理了土地使用權(quán)確權(quán)的其他權(quán)利人。

（二）明確劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

存量直管公房土地使用權(quán)沒有辦理土地供應(yīng)手續(xù)，一般追認(rèn)其土地使用權(quán)來源為劃撥。今后辦理直管公房產(chǎn)權(quán)變更或?qū)嵤┏鞘懈拢枰M(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確土地使用權(quán)的劃撥屬性作為評(píng)估條件，委托具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的相關(guān)規(guī)定開展評(píng)估。

從上海的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，對(duì)于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估，往往參照同一地塊出讓土地使用權(quán)價(jià)格作為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算，即出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣除補(bǔ)繳的出讓金得到劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，根據(jù)地段區(qū)位不同，出讓金比例也會(huì)有所差異。例如，在上海中心城區(qū)，浦西的劃撥用地參照出讓用地價(jià)格的70%評(píng)估，浦東的劃撥用地參照出讓用地價(jià)格的60%評(píng)估。尤其是近幾年來地價(jià)基數(shù)與計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都發(fā)生了較大調(diào)整。因此，為了加強(qiáng)直管公房國(guó)有劃撥土地資產(chǎn)的保護(hù)，建議土地管理部門會(huì)同相關(guān)部門定期監(jiān)測(cè)、發(fā)布直管公房的劃撥土地使用權(quán)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。

（三）加強(qiáng)對(duì)歷史遺留房產(chǎn)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的支持

對(duì)于具有保護(hù)保留價(jià)值的直管公房，特別是收回授權(quán)的直管公房，如果市、區(qū)政府在城市更新過程中認(rèn)為確需辦理不動(dòng)產(chǎn)登記加強(qiáng)保護(hù)的，建議按照《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記若干規(guī)定》第四十一條第二款“對(duì)歷史上應(yīng)登記而未登記不動(dòng)產(chǎn)的登記問題，結(jié)合當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)、政策與實(shí)際情況等因素予以處理。具體處理辦法，由市政府另行制定專門的直管公房不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)此類房屋辦理不動(dòng)產(chǎn)登記方面的支持。這需要注意兩個(gè)方面：一是對(duì)于已經(jīng)辦理過《房屋所有權(quán)證》的，可以按照授權(quán)經(jīng)營(yíng)初期的法律法規(guī)政策，通過產(chǎn)證補(bǔ)錄方式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記；二是對(duì)于未辦理過《房屋所有權(quán)證》的，按照公房產(chǎn)權(quán)歷史檔案、房屋現(xiàn)狀和授權(quán)經(jīng)營(yíng)初期的法律法規(guī)政策，開展房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查并辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記。如果在短期內(nèi)無法發(fā)文，建議由市相關(guān)部門以會(huì)議紀(jì)要形式明確操作口徑，為區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理登記提供依據(jù)。