淺談房地產(chǎn)行業(yè)供需是否達(dá)到“均衡”

王龍偉

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在很大程度上影響著社會的進(jìn)步。持續(xù)快速的發(fā)展，導(dǎo)致了一些不可避免的問題出現(xiàn)，如房價持續(xù)上漲、一些城市房產(chǎn)供給不足或供給過剩。從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)也可看出，房地產(chǎn)市場供需并未實現(xiàn)均衡，調(diào)整房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)成為了至關(guān)重要的問題。因為房地產(chǎn)市場的供需情況是決定房價的關(guān)鍵因素,房價的走勢與人民幸福指數(shù)息息相關(guān)。我國政府一直在使用宏觀調(diào)控手段，促使房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)實現(xiàn)動態(tài)均衡,這是確保房價穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的關(guān)鍵,也是全社會的利益所在。本文從當(dāng)前商品住宅供需情況著手，簡要分析房地產(chǎn)行業(yè)供需不均的現(xiàn)狀。

一、房地產(chǎn)市場供需均衡的含義

探討房地產(chǎn)市場供需均衡問題，首先應(yīng)明確供給和需求這兩個概念。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的定義，“供給”是指生產(chǎn)者在一定時期內(nèi)在各種可能的價格下愿意且能夠提供出售商品的數(shù)量，而不是實際生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量；“需求”是指消費者在一定時期內(nèi)在各種可能的價格水平愿意而且能夠購買產(chǎn)品的數(shù)量，但不僅僅是消費者愿意購買的數(shù)量，同時還要滿足愿意購買數(shù)量的自身支付能力。

所謂房地產(chǎn)市場供需均衡，就是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致,而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時所呈現(xiàn)出來的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)。理論上來說就是供給等于需求，即供需比為1：1的狀態(tài)，但是從實際來說，房地產(chǎn)住宅市場的存量及市場的不穩(wěn)定性，想要保持住宅市場供需均衡態(tài),供給量應(yīng)該高于市場需求量,而不是我們通常認(rèn)為的供給量等于需求量。

從供給角度解釋“均衡”，住宅市場的供給實際上應(yīng)該由兩部分組成。假定以一年為期，市場上的總供給量應(yīng)該包含上一年期末未消化的庫存量和當(dāng)年期間新增供給量。如果考慮到上期期末結(jié)余的話，我們理解的均衡狀態(tài)就是住宅的總供給量高于市場的需求量。

從需求角度解釋“均衡”，由于住宅的特殊屬性，當(dāng)市場中供給量大于需求量的時候，就會給消費者帶來選擇，消費者在市場中反復(fù)的比較后做出購買決策，勢必會導(dǎo)致一部分住宅商品不能滿足消費者的需求而滯銷，這部分的供給量就變成了當(dāng)期的“無效”供給量，所以為了維持這種均衡的狀態(tài)，供給方就必須提供更多的產(chǎn)品才能滿足廣大消費者的需求。

二、影響房地產(chǎn)市場供需的因素

1.影響供給的因素

影響房地產(chǎn)市場供給的因素主要為：

（1）房地產(chǎn)市場價格。市場價格的高低是影響供給最敏感的因素之一，當(dāng)市場價格上升，勢必會激勵房企加大供給輸出；當(dāng)市場價格下降，房企推盤的積極性就會減退，供給也會不足。

（2）土地供應(yīng)。土地供應(yīng)就好比巧婦下米做飯，土地供應(yīng)的越多，房地產(chǎn)市場供給量就越多，但土地的供應(yīng)量受區(qū)域、價格等影響較多，比如一線城市的土地供應(yīng)需求遠(yuǎn)高于二三四線城市，受地價的波動而影響供應(yīng)，同樣會波及房地產(chǎn)市場供給量。

（3）融資條件。2020年“三道紅線”的提出，嚴(yán)重制約了利用金融杠桿投資的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行貸款的難度加大，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給量大幅縮水，反之，若融資難度低，房地產(chǎn)市場供給量就會加大。

（4）國家政策。國家一直秉承“房住不炒”的政策，在房地產(chǎn)金融政策方面保持定力，規(guī)范穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序。但受新冠疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)有些萎靡，在2021年9月，貨幣政策委員會第三季度例會中明確提出要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。這一政策是針對近期個別大型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險所提出。這些政策可以使房地產(chǎn)公司保持供給活力。因此若國家出臺扶持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，可促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，市場供給量會增加，反之若國家實施限制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，市場供給量會減少。

2.影響需求的因素

影響房地產(chǎn)市場需求的因素主要為：

（1）地理位置。房地產(chǎn)不同于一般的商品，不可移動性是房地產(chǎn)最根本的特性，受地理位置的影響，消費者購買住宅的需求只能在一定的區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)，而不是在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)。

（2）房地產(chǎn)市場價格。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上升，消費者對它的需求就會減少；價格下降，消費者對它的需求就會增加。

（3）消費者的收入水平。消費者為滿足自己對商品的需求，首先應(yīng)具備一定的支付能力，而消費者收入水平的高低，直接取決于消費者對需求水平的高低。比如高檔住宅，當(dāng)消費者收入水平提高時，就會增加對商品的需求，反之亦然。而對于低檔住宅，當(dāng)消費者收入水平提高時，反而有可能會降低對商品的需求。

（4）消費者偏好。不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型會影響消費者不同的需求，有人鐘愛洋房，有人鐘愛高層住宅。當(dāng)消費者對某種類型的房地產(chǎn)偏好程度增強時，該類型房地產(chǎn)的需求就會增加，反之亦然。

三、2021年房地產(chǎn)市場供需簡析

1.2021年3月、5月重點城市商品住宅供需情況分析，詳見圖1-圖2

圖1 2021年3月重點城市商品住宅供需情況

圖2 2021年5月重點城市商品住宅供需情況

上述圖表分別選取了2021年3月和5月同一時間段內(nèi)重點城市商品住宅供需比相關(guān)數(shù)據(jù)，如北京、上海、廣州、深圳等一線城市供需比小于1，甚至普遍小于0.8，同樣如成都、杭州、青島、西安等新一線城市供需比也小于1，按照前面所提及的房地產(chǎn)市場供需均衡理論判定，房地產(chǎn)市場整體供應(yīng)不足，供給量小于市場需求量，房地產(chǎn)市場供需并未實現(xiàn)均衡。

一線、新一線城市屬于擁有雄厚經(jīng)濟基礎(chǔ)和政治資源的區(qū)域中心城市，優(yōu)越的教育、醫(yī)療、金融、交通等優(yōu)勢，對人才和企業(yè)會產(chǎn)生巨大的吸引力，人口密度的加大，增加了房地產(chǎn)市場的需求，土地供應(yīng)不足，當(dāng)供給量小于市場需求量時，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格過高，為維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展，政府會出臺相關(guān)政策來約束和保障房地產(chǎn)市場處于良好的均衡狀態(tài)。

比如2010年4月30日，北京出臺“國十條”實施細(xì)則，率先規(guī)定 ” 每戶家庭只能新購一套商品房，之后眾多一二線城市陸續(xù)推出房屋限購政策。政策出臺的目的在于遏制房地產(chǎn)市場中的不良投資者哄抬房價，避免出現(xiàn)因各種投機、過度投資等亂象而出現(xiàn)房地產(chǎn)市場供給短缺，房價飆升的情況，將需求歸還于中間階層的剛需消費者手中，當(dāng)以哄抬房價的始作俑者因限購政策而無法達(dá)成目的時，房地產(chǎn)市場的價格也會回歸到消費者收入可支撐的水平，從而來確保行業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.2021年三季度天津房市供需情況分析

2021年三季度天津商品住宅供需情況如下：三季度市場供應(yīng)309.08萬平方米，與2020年三季度商品住宅供應(yīng)437.38萬平方米，同比下降29.33%；前三季度共推出951.22萬平方米，同比增長3.78%，較2019年同期下降17.56%。三季度商品住宅成交300.44萬平方米，與2020年三季度商品住宅成交338.5萬平方米，同比下降11.24%；前三季度共成交932.93萬平方米，同比增長9.72%，較2019年同期增長0.33%，詳見圖3。

圖3 近幾年天津商品住宅走勢

今年三季度，中央多部門釋放維穩(wěn)信號，為響應(yīng)中央對下半年“穩(wěn)中求進(jìn)”的工作基調(diào)，堅持房地產(chǎn)市場穩(wěn)字當(dāng)頭，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和住房消費者的合法權(quán)益。各地因城施策，天津也積極響應(yīng)，頻頻發(fā)布政策，教育方面，高考政策調(diào)整，“戶籍”+“學(xué)籍”雙重認(rèn)證，提高報考門檻。金融政策收緊，房貸利率上漲、審批更加嚴(yán)格，但從全國來看仍處于相對低位，對剛需群體依舊友好。此外，濱海新區(qū)出臺了購房新政，外地購房者無需提供在本市3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明，在津就業(yè)即可在濱海購房，進(jìn)一步利好在津有實際購房需求的人群。多項政策以“房住不炒”為基調(diào)，在緊中有松的態(tài)勢下，充分保障剛需住房群體需求，體現(xiàn)政策維穩(wěn)目標(biāo)。2021年第三季度，天津商品住宅供需比為1.02，基本實現(xiàn)供需平衡。但嚴(yán)格意義上講，天津的房地產(chǎn)市場供需情況仍未達(dá)到絕對均衡，仍需通過宏觀調(diào)控政策的不斷完善和加強，以實現(xiàn)真正意義的動態(tài)均衡。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)市場的供需雙方是動態(tài)變化的，供需的不均衡狀態(tài)是絕對且常態(tài)化的，而供需的均衡狀態(tài)是相對且有條件的。房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性以及供給和需求種類的多樣性決定了即使總量上達(dá)到了均衡，也不代表整個房地產(chǎn)市場達(dá)到了均衡，有可能還會存在結(jié)構(gòu)上的不均衡性。雖然房地產(chǎn)市場整體供需結(jié)構(gòu)并未達(dá)到均衡，但政府一直在實施合理穩(wěn)健的宏觀調(diào)控政策，促使房地產(chǎn)市場的供給和需求實現(xiàn)動態(tài)均衡，滿足人民群眾的住房需求，提高人民生活水平和幸福指數(shù)。