基于數(shù)字化的房屋全生命周期管理

文｜蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

房屋安全關(guān)乎人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有著極大影響。隨著蘇州市房屋建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，既有房屋量大面廣、“服役期”過(guò)長(zhǎng)，積累的風(fēng)險(xiǎn)隱患不斷增多。給每棟每戶(hù)房子貼上“身份牌”，定制一張專(zhuān)屬房屋“健康碼”，是蘇州市住建局大力推進(jìn)房屋全生命周期數(shù)字化管理的重要舉措。

近年來(lái)，蘇州市住建局通過(guò)信息化建設(shè)延伸房屋安全監(jiān)管手段，依托前期大量基礎(chǔ)性工作，匯聚各業(yè)務(wù)條線(xiàn)、房屋排查和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，建立了蘇州市房屋使用安全信息管理平臺(tái)，全面摸清蘇州市房屋現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理模式，實(shí)現(xiàn)覆蓋房屋全生命周期的管理，提升房屋安全乃至城市安全的智慧化、精細(xì)化管理水平。

建設(shè)房屋基礎(chǔ)庫(kù)，摸清“房屋底數(shù)”

為解決房屋業(yè)務(wù)系統(tǒng)分散、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)缺乏、數(shù)據(jù)更新滯后、跨部門(mén)協(xié)同困難等問(wèn)題，通過(guò)建立統(tǒng)一房屋編碼，采集、處理房屋設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、房屋使用和基礎(chǔ)地理等信息，構(gòu)建全市房屋基礎(chǔ)庫(kù)，為全市房屋全生命周期管理工作提供支撐和保障。

圖1 房屋建設(shè)年代圖層

1.實(shí)現(xiàn)房屋建“檔”上“牌”

以全國(guó)自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)普查房屋建筑調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，獲取蘇州市所有房屋建筑圖斑，通過(guò)對(duì)接全市公安電子門(mén)牌，規(guī)范房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)地名地址、明確點(diǎn)位信息，結(jié)合房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)，對(duì)全市圖斑進(jìn)行多批次的局部?jī)?yōu)化，建立統(tǒng)一規(guī)范的全市房屋數(shù)字底板，形成排查工作底圖?；凇皥D斑-房屋屬性-三維白?！钡娜?jí)處理路徑，建立了以房屋為對(duì)象的三維模型，集成房屋信息，實(shí)現(xiàn)房屋要素可視化，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有數(shù)據(jù)資源的有效利用。以房屋唯一編碼集成房屋所有人、房屋建筑結(jié)構(gòu)、房屋體檢等管理信息，逐步形成房屋“電子身份牌”和“全息電子檔案”，實(shí)現(xiàn)既有房屋“一房一檔一牌”，形成全市房屋建筑底數(shù)，為進(jìn)一步規(guī)范房屋全生命周期管理數(shù)據(jù)的歸集和應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。

圖2 全市圖斑、排查工作影像底圖

圖3 “一房一檔一牌”（1）

圖4 “一房一檔一牌”（2）

2.形成房屋安全管理清單

圖6 全市房屋排查工作數(shù)字看板

通過(guò)制定排查計(jì)劃、任務(wù)分發(fā)、移動(dòng)端現(xiàn)場(chǎng)排查、問(wèn)題反饋等流程，形成立體、便捷的房屋排查信息化管理體系。以分區(qū)網(wǎng)格為單元，由排查員按照技術(shù)導(dǎo)則，通過(guò)排查APP 對(duì)建筑基本情況、安全隱患情況、依法合規(guī)情況等進(jìn)行全方位排查；由技術(shù)員按照評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)形成初步排查結(jié)論；經(jīng)管理員審核確認(rèn)后上傳系統(tǒng)，形成以建筑基本信息、結(jié)構(gòu)信息、排查結(jié)論等為要素的“房屋體檢報(bào)告”，全面掌握既有建筑現(xiàn)狀底數(shù)，建立隱患建筑清單。通過(guò)數(shù)字化、信息化手段，核實(shí)、修正底圖圖斑，明確坐落地址、空間坐標(biāo)，逐步建立房屋基礎(chǔ)庫(kù)與公安門(mén)牌的融合關(guān)聯(lián)，加強(qiáng)梳理比對(duì)和數(shù)據(jù)分析，掃除“盲區(qū)”“漏點(diǎn)”，著力實(shí)現(xiàn)排查全覆蓋，提升房屋數(shù)據(jù)質(zhì)量。目前，全市共排查房屋182 萬(wàn)幢，其中城鎮(zhèn)70 萬(wàn)幢，農(nóng)村112 萬(wàn)幢。

集成房屋安全業(yè)務(wù)，深化動(dòng)態(tài)管理

以多效管理為目標(biāo)，以全市統(tǒng)一的房屋基礎(chǔ)庫(kù)支撐房屋安全相關(guān)業(yè)務(wù)，構(gòu)建蘇州市房屋使用安全信息管理平臺(tái)，推進(jìn)全生命周期閉環(huán)式監(jiān)管，探索BIM 技術(shù)在房屋安全管理中的智慧應(yīng)用，逐步實(shí)現(xiàn)全市房屋信息化全方位、全流程的管理。

1.深化房屋安全鑒定管理

整合安全鑒定業(yè)務(wù)中的各類(lèi)動(dòng)態(tài)信息，實(shí)現(xiàn)從案件受理、技術(shù)鑒定、報(bào)告審核、信息歸檔的全過(guò)程管理。開(kāi)展基于BIM的房屋安全鑒定，針對(duì)危險(xiǎn)房屋，結(jié)合BIM 模型匯聚構(gòu)件檢測(cè)、房屋鑒定等數(shù)據(jù)，直觀展示現(xiàn)場(chǎng)鑒定結(jié)果，實(shí)時(shí)跟蹤房屋構(gòu)件的安全狀態(tài)，快速定位隱患構(gòu)件的位置信息，并及時(shí)反映構(gòu)件拆除、新增、加固等狀態(tài)變更，為危房的鑒定與解危提供支撐。

2.打造隱患整治“閉環(huán)”管理

圖7 基于BIM 的房屋安全鑒定

建立健全既有建筑安全隱患社會(huì)監(jiān)督、群眾舉報(bào)、網(wǎng)格化巡查、動(dòng)態(tài)發(fā)現(xiàn)報(bào)告等多渠道監(jiān)督模式，形成“隱患發(fā)現(xiàn)-隱患上報(bào)-房屋鑒定-隱患整改”全流程業(yè)務(wù)的有機(jī)銜接和流轉(zhuǎn)。公眾通過(guò)掃描二維碼門(mén)牌，獲取建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、改擴(kuò)建等信息，對(duì)于存在隱患或手續(xù)不齊全的房屋可直接進(jìn)行投訴舉報(bào)；經(jīng)房屋安全鑒定，構(gòu)建“綠碼、黃碼、紅碼”三級(jí)房屋“健康碼”評(píng)價(jià)體系，生成房屋“健康檔案”；對(duì)于C、D 級(jí)的危險(xiǎn)房屋，完成整治后，將隱患房屋的加固維修、依法拆除等排險(xiǎn)情況，回傳至房屋基礎(chǔ)庫(kù)，加強(qiáng)對(duì)危房的動(dòng)態(tài)跟蹤、智能管理。

圖8 房屋三級(jí)“健康碼”

3.推進(jìn)建筑幕墻安全管理

圖9 幕墻管理模塊

圖10 房屋監(jiān)測(cè)模塊

積極推進(jìn)全市既有建筑幕墻基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集工作，包括玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻等類(lèi)型，涵蓋幕墻的設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等全流程信息，推進(jìn)幕墻“一樓一檔”信息入網(wǎng)，目前已初步采集4000 余條建筑幕墻數(shù)據(jù)。將BIM 技術(shù)應(yīng)用于既有建筑幕墻數(shù)字化監(jiān)管，選取試點(diǎn)幕墻建設(shè)BIM 模型，掛接幕墻工程資料、排查檢測(cè)信息、歷史維護(hù)記錄等數(shù)據(jù)，全面建立幕墻設(shè)施基礎(chǔ)臺(tái)賬，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程、全周期溯源和關(guān)聯(lián)查詢(xún)，逐步推動(dòng)智能化技術(shù)在既有建筑幕墻維護(hù)中的運(yùn)用與發(fā)展，提升幕墻安全管理水平。

4.實(shí)現(xiàn)危房智能安全預(yù)警

根據(jù)房屋基礎(chǔ)庫(kù)中C、D 級(jí)危房的房屋高度、結(jié)構(gòu)、年限、裂縫、沉降等情況，確定房屋傾斜儀、沉降儀、裂縫儀等監(jiān)測(cè)設(shè)備安裝位置；根據(jù)危房基礎(chǔ)信息，建立針對(duì)不同高度、不同結(jié)構(gòu)的全市危險(xiǎn)房屋安全預(yù)警模型，實(shí)現(xiàn)對(duì)危險(xiǎn)建筑沉降數(shù)據(jù)、裂縫數(shù)據(jù)、傾斜數(shù)據(jù)的全面感知；管理人員根據(jù)預(yù)警模型設(shè)置閾值，當(dāng)數(shù)據(jù)超過(guò)閾值時(shí)觸發(fā)自動(dòng)報(bào)警。將基礎(chǔ)庫(kù)中的監(jiān)測(cè)信息與BIM 模型進(jìn)行關(guān)聯(lián)，可視化展示危險(xiǎn)房屋的外觀、坐落、安全鑒定、監(jiān)測(cè)設(shè)備等信息，通過(guò)三維模型快速定位異常傳感器位置、異常讀數(shù)等內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)及時(shí)預(yù)警、快速感知，將事故發(fā)生后的被動(dòng)處置變?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生前的主動(dòng)干預(yù)，助推房屋監(jiān)測(cè)智能化管理。

挖掘數(shù)據(jù)潛在價(jià)值，提升行業(yè)監(jiān)管

依托全市統(tǒng)一的基礎(chǔ)庫(kù)和信息平臺(tái)，探索多維度的房屋安全應(yīng)用場(chǎng)景，不僅提升了房屋安全管理效能，也形成了豐富的數(shù)據(jù)成果。通過(guò)發(fā)揮這些數(shù)據(jù)的潛在價(jià)值，不斷打通數(shù)據(jù)鏈路，進(jìn)一步強(qiáng)化資源整合、業(yè)務(wù)協(xié)同，將共性數(shù)據(jù)一次收集、多方使用，提升行業(yè)監(jiān)管水平，強(qiáng)化市域綜合治理能力。

1.推進(jìn)住房業(yè)務(wù)管理一體化應(yīng)用

在全市房屋建筑底數(shù)清單的基礎(chǔ)上，建立唯一編碼的房屋樓盤(pán)表標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)各業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)的橫向貫通，實(shí)現(xiàn)城建檔案、維修資金、房屋排查、安全鑒定、白蟻防治等住建業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通、實(shí)時(shí)共享，滿(mǎn)足以“幢”“戶(hù)”為單位的多場(chǎng)景多業(yè)務(wù)應(yīng)用；聚焦商品房批準(zhǔn)、可售、銷(xiāo)售等關(guān)鍵指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；結(jié)合住房保障業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)在保障工程、保障房源、保障對(duì)象等方面的智慧管理；跟蹤白蟻防治業(yè)務(wù)全流程數(shù)據(jù)，通過(guò)熱力圖監(jiān)測(cè)白蟻分布情況，提升白蟻防治服務(wù)質(zhì)效。

圖11 城建檔案模塊

圖12 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)模塊

2.深化智慧云圖研判決策

以房屋基礎(chǔ)庫(kù)為支撐，繪制房屋專(zhuān)項(xiàng)圖層，集中展現(xiàn)全市房屋基本情況、安全態(tài)勢(shì)和房屋安全治理工作成果。在專(zhuān)題圖層中，根據(jù)房屋建設(shè)年代、房屋用途、房屋層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、房屋性質(zhì)分類(lèi)落圖，同步房屋排查整治工作進(jìn)展情況，實(shí)時(shí)更新排查情況、排查結(jié)論等信息，對(duì)全市白蟻滅治、安全鑒定、房屋改造等重點(diǎn)房屋的管理信息、整治情況進(jìn)行針對(duì)性跟蹤。通過(guò)對(duì)全市房屋數(shù)據(jù)的多圖層管理和全景式展示，持續(xù)促進(jìn)多方業(yè)務(wù)高效協(xié)同，為綜合監(jiān)管、分析決策提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐，完善房屋各生命階段的精細(xì)化、智慧化管理，實(shí)現(xiàn)“一屏觀全市、一圖窺全貌”，最終構(gòu)筑“一庫(kù)一平臺(tái)一張圖”的房屋安全管理體系。

3.強(qiáng)化部門(mén)聯(lián)動(dòng)共建共享

持續(xù)拓展全市房屋基礎(chǔ)庫(kù)，促進(jìn)房屋數(shù)據(jù)跨部門(mén)、多角度應(yīng)用，提高綜合業(yè)務(wù)效率。推動(dòng)與公安、資源規(guī)劃、城市管理、應(yīng)急管理、行政審批和市場(chǎng)監(jiān)督管理等部門(mén)的數(shù)據(jù)集成，納入戶(hù)籍門(mén)牌、房屋租賃信息、房屋不動(dòng)產(chǎn)登記信息和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體信息等多元數(shù)據(jù)，提供開(kāi)放共享的數(shù)據(jù)服務(wù)，加強(qiáng)工作聯(lián)動(dòng)，助力實(shí)現(xiàn)“信息共享、以圖管房、以房管人、以人知房、以房管企”的目標(biāo)，筑牢全市房屋數(shù)據(jù)底座，擘畫(huà)數(shù)字孿生城市新圖景。

圖13 住房保障模塊（1）

圖14 住房保障模塊（2）

圖15 數(shù)字孿生城市新圖景