基于ISM的房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理關(guān)聯(lián)因素分析

文／金大為 北京建筑大學(xué) 北京 100044

1、房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理的內(nèi)涵及意義

房地產(chǎn)項目實則是通過設(shè)計者的能力去發(fā)現(xiàn)和構(gòu)筑價值，業(yè)主方設(shè)計管理者組織相關(guān)人員為其構(gòu)建出良好的環(huán)境，最終通過建筑產(chǎn)品展現(xiàn)其開發(fā)價值，從而實現(xiàn)預(yù)期交付價值。業(yè)主方設(shè)計管理則是以價值為中心的動態(tài)管理，即以價值為核心、客戶/用戶為導(dǎo)向，在價值的驅(qū)動下，聚焦于客戶/用戶價值，最終完成交付價值的過程。

房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理涵蓋了項目前期投資決策、空間規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)作業(yè)、價值交付與運營維護等過程，貫穿項目全生命周期，高質(zhì)量設(shè)計管理對于增強房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力十分有利，能夠提升對投資決策的科學(xué)性、提高對空間規(guī)劃設(shè)計的創(chuàng)新價值，增強未來施工建設(shè)作業(yè)及運營維護的價值體現(xiàn)，對項目形成正向影響力，從而實現(xiàn)價值交付。

2、房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理關(guān)聯(lián)因素

房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理工作具有較高技術(shù)性、多樣性、復(fù)雜性，與設(shè)計管理相關(guān)聯(lián)因素甚多，所以應(yīng)該對各方面的要求進行整體性衡量，對各種關(guān)系進行科學(xué)的調(diào)節(jié)，以使業(yè)主方設(shè)計管理工作更具層次性、科學(xué)性、真實性及可行性。

基于現(xiàn)有研究成果，通過相關(guān)文獻梳理選取出現(xiàn)頻次高的因子，初步得到了房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理關(guān)聯(lián)因素，共6 個維度，23 個具體關(guān)聯(lián)因素，但所提取的關(guān)聯(lián)因素主觀性較強，因此通過問卷調(diào)研的方式征詢相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍S度和因素集合的意見，并利用模糊德爾菲法處理反饋意見實現(xiàn)對關(guān)聯(lián)因素的篩選和修正，最終確定因素集合，共6 個維度，16 個具體關(guān)聯(lián)因素。下面將基于研究、控制、預(yù)防、職能、知識和專題六個維度中的16 個具體關(guān)聯(lián)因素來分析房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理關(guān)聯(lián)因素。

表1 房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理關(guān)聯(lián)因素指標(biāo)表

3、基于ISM 的關(guān)聯(lián)因素分析

（1）理論概念

是當(dāng)代系統(tǒng)工程普遍使用的分析法，屬于結(jié)構(gòu)模型化技術(shù)之一。該模型主要是進行定性分析，把不明確的思維與觀點轉(zhuǎn)變成更直接且擁有良好關(guān)聯(lián)的構(gòu)架，尤其對變量大、關(guān)系復(fù)雜且結(jié)構(gòu)模糊的系統(tǒng)分析，以及影響因子排序較適用。

有向圖、鄰接及可達矩陣是ISM 模型三大要素。有向圖和鄰接矩陣都能直接體現(xiàn)出不同因素之間的關(guān)聯(lián)，屬于同種結(jié)構(gòu)的不同表現(xiàn)方式，相互之間存在逐一對應(yīng)的關(guān)聯(lián)。對鄰接矩陣展開加法與乘法的運算，采用運布爾運算原則，得出結(jié)果體現(xiàn)出不同點的通道可到達狀況，可達矩陣是以矩陣形式體現(xiàn)有向圖不同點的可達點。

（2）數(shù)據(jù)收集與分析

數(shù)據(jù)收集分為三個步驟：一是分析業(yè)主方設(shè)計管理工作的關(guān)聯(lián)因素構(gòu)成，確定合理全面的因素組成集合；二是采用德爾菲法在問卷中向?qū)＜艺f明打分原則；三是按有無影響關(guān)系對各因素逐一進行比較和打分。

采用建立鄰接矩陣的方法，對各影響因素間的相互關(guān)系進行量化處理，用數(shù)字“1”和“0”表示各因素之間是否有關(guān)系。當(dāng)系統(tǒng)有m 個因素時，量化后得到的鄰接矩陣則是m×m 階矩陣，規(guī)定當(dāng)?shù)趇 個因素Fi對第j 個因素Fj有影響時，aij=1；當(dāng)Fi對Fj沒有影響時，aij=0。公式如下：

本次問卷調(diào)查共邀請了54 名近5年參與過國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目并具有豐富設(shè)計管理經(jīng)驗的行業(yè)專家（包括施工方、設(shè)計方、業(yè)主方設(shè)計管理部門的專業(yè)工程師和管理人員）按照打分原則判斷打分，最終收集到48份有效問卷，按眾數(shù)原則計算問卷數(shù)據(jù)中每個元素的得分結(jié)果，匯總整理得到房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理關(guān)聯(lián)因素的鄰接矩陣，如下表：

（3）關(guān)聯(lián)因素分析

根據(jù)布爾運算原理，利用前文建立的鄰接矩陣A，求得A 與同階單位矩陣I 的和A+I，逐漸增加k 的大?。╧為正整數(shù)），直至算到下式成立。

求得的結(jié)果矩陣M 即稱為可達矩陣，可達矩陣中的任一元素mij=1 表示因素Fi存在到達Fj的路徑，這樣可達矩陣能夠表示各影響因素間的直接關(guān)系和間接關(guān)系。

運用SPSSAU 軟件編程求解得到可達矩陣M，再以M 為基礎(chǔ)依次對每個影響因素進行區(qū)域分解和層級劃分。分解出解釋結(jié)構(gòu)模型中每一層級包含的因素，依據(jù)有向圖的指示關(guān)系和層級劃分得出房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理工作關(guān)聯(lián)因素層級結(jié)構(gòu)圖，如圖1所示。

圖1中，自上而下可以分為直接影響因素層、間接影響因素層和根本影響因素層。最上層的直接影響因素層包括設(shè)計成本、成本管理等6 個因素，間接影響因素層包括營銷/策劃、新技術(shù)應(yīng)用等8 個因素，根本影響因素層包括政策環(huán)境及盈利模式2 個因素。

圖1 房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理關(guān)聯(lián)因素層級結(jié)構(gòu)圖

4、設(shè)計管理工作提升對策建議

4．1 根本影響因素層對策建議

從根本影響因素層可以看出，盈利模式和政策環(huán)境是決定房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理的關(guān)鍵影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)對項目盈利模式和政策環(huán)境進行識別、判斷與分析，切實起到主動利益相關(guān)方功能，降低項目設(shè)計對管理的不利影響，且根本層對設(shè)計管理的影響是不可逆的。

（1）盈利模式因素方面，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利模式比較單一,土地轉(zhuǎn)讓或房產(chǎn)銷售、租賃收入是其主要的利潤來源。在高質(zhì)量發(fā)展的新常態(tài)下，房企的融資探索出各種新型方式，助推了盈利模式的創(chuàng)新，每種方式所適配的贏利點不同，對項目前期的定位、策劃與測算產(chǎn)生影響，從而關(guān)聯(lián)影響項目設(shè)計管理工作開展。

表2 房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理關(guān)聯(lián)因素的鄰接矩陣

（2）政策環(huán)境因素方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對政策環(huán)境相關(guān)事項進行研判，有利政策加以利用，不利政策盡量規(guī)避。如在前期過程與政府相關(guān)主管部門溝通明確出：產(chǎn)業(yè)扶持條件、政府激勵政策、可售最小分割單元等，這些均會對項目設(shè)計管理產(chǎn)生巨大的影響。

4．2 間接影響因素層對策建議

從間接影響因素層而言，屬于中間銜接層，相對具有隱秘性，上連直接影響因素層，下接根本影響因素層，需要撥開表象看內(nèi)在，須以市場環(huán)境為基礎(chǔ)，加強營銷策劃；以技術(shù)研發(fā)為基礎(chǔ)，加強新技術(shù)應(yīng)用。

（1）以市場環(huán)境為基礎(chǔ)，加強營銷策劃。業(yè)主方設(shè)計管理人員需建立以市場為基礎(chǔ)、價值為核心、客戶/用戶為導(dǎo)向的指導(dǎo)思想，設(shè)計管理工作需更前置、更全面，構(gòu)建出更具價值的產(chǎn)品，同時輔助以強大的營銷策劃為手段，實現(xiàn)更大的價值。

（2）以技術(shù)研發(fā)為基礎(chǔ)，加強新技術(shù)應(yīng)用?；诳蛻粞芯考笆袌稣{(diào)研，支撐對產(chǎn)品和技術(shù)的研發(fā)、對其進行提升優(yōu)化及應(yīng)用。房地產(chǎn)項目其實就是借助對建筑創(chuàng)新產(chǎn)品及技術(shù)來展示項目價值，產(chǎn)品及技術(shù)領(lǐng)先才會一直毅力于行業(yè)不敗之地。

4．3 直接影響因素層對策建議

從直接影響因素層來看，設(shè)計質(zhì)量、設(shè)計成本、功能缺陷、技術(shù)管理、成本管理和施工管理均屬于顯性影響因素，可以合并進行設(shè)計管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立自己的設(shè)計管理管控體系，將每個影響因素具體量化出來，同時建立自己的標(biāo)準(zhǔn)化建造指南，合理降低其對項目設(shè)計管理影響，除此之外還應(yīng)關(guān)注以下幾點：

（1）合理選擇專業(yè)的設(shè)計咨詢公司，其專業(yè)技術(shù)水平可對設(shè)計文件的可實施化、技術(shù)的現(xiàn)代化、經(jīng)濟的合理化產(chǎn)生決定性影響。設(shè)計咨詢公司不僅應(yīng)有一流的專業(yè)技術(shù)水平，也應(yīng)有全局思想、成本意識及溝通交流能力，從而提升項目交付價值。

（2）注重成本管理，項目前期策劃及決策中的成本管理關(guān)鍵依據(jù)是可行性研究報告的編制。業(yè)主方設(shè)計管理人員一定要時刻拉緊成本控制的這根弦，把成本意識貫穿在整個設(shè)計管理周期內(nèi)，選用科學(xué)的方法分析論證后進行方案選擇及權(quán)衡功能與成本之間的關(guān)系。

結(jié)語：

本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)維度，對我國房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理相關(guān)聯(lián)因素進行了著重探討，從研究、控制、預(yù)防、職責(zé)、知識及專題方面分析了業(yè)主方設(shè)計管理相關(guān)因素，按照最后的因素層次歸納了房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理工作的強化策略，提出優(yōu)化建議，希望為房地產(chǎn)項目業(yè)主方設(shè)計管理工作的加強貢獻綿薄之力。