建筑類項目評估報告編制探討

文／張志國 中鐵建河北雄安城市建設(shè)有限公司 河北雄安 071799

引言：

項目評估是利用科學工具及評估模型，對項目的經(jīng)濟性、效益性、風險性、社會性等進行綜合評價的過程。建筑類項目往往投入較大，建設(shè)周期和流程較長，涉及主體較多，且單個建筑項目均會對周邊生活、商業(yè)等社會變化造成一定影響。因此建筑類項目往往需要通過嚴格的事前可行性評估，事中的穩(wěn)定性評估，以及事后的質(zhì)量性評估等環(huán)節(jié)。項目評估報告是建筑類項目各個評估環(huán)節(jié)的成果呈現(xiàn)，也是建筑項目全流程中必須完成的輔助性工作。常越亞（2021）認為建筑類項目評估是一項系統(tǒng)性的工作，應該貫穿在建筑項目的全周期中，為建筑項目提供方向、范圍、標準等規(guī)范性的指引，并為建筑項目的相關(guān)主體提供決策依據(jù)。

1、相關(guān)概念

1．1 建筑類項目評估報告的類型

建筑類項目評估報告就是依據(jù)科學工具、方法及流程，對建筑項目的經(jīng)濟性、效益性、風險性、社會性等進行評價后形成的書面文件。建筑類項目評估報告可以根據(jù)評估環(huán)節(jié)、評估對象、評估主體、評估用途等進行分類。依據(jù)評估環(huán)節(jié)，建筑類項目評估報告可以分為項目前的可行性評估報告，項目中的各項跟蹤報告，項目后的全面驗收報告等。根據(jù)評估對象，建筑項目可以從進度、融資、風險等角度進行細項評估，也可以從建筑項目的具體構(gòu)成，比如水電系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、環(huán)保節(jié)能系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等子項目構(gòu)成方面進行評估。根據(jù)評估主體，建筑類項目評估可以分為自評報告、第三方評估報告、以及監(jiān)管層的審批報告，具體類型的舉例及說明可見表1。

表1 建筑類項目評估的類型舉例

1．2 建筑類項目評估報告的編制要素

不管是何種建筑類項目評估報告，編制中都要明確評估對象、評估目的、評估內(nèi)容范圍，評估工具或理論，以及評估用途等基本要素。首先要確定評估對象，依據(jù)評估對象的特點，合理選擇評估工具，并在全面確定評估內(nèi)容范圍的基礎(chǔ)上，突出評估重點。其次是明確評估目的，明確評估對象后，結(jié)合項目評估報告的使用主體需求，明確建筑項目評估的基本目的。目的的確認可以為項目評估提供基本方向，同時為項目評估報告的編制成果提供一定的考核標準。

在確定了項目評估對象和評估目的后，要根據(jù)評估對象的特點確定項目評估的內(nèi)容范圍，比如在立項前的可行性分析報告中，要涵蓋建筑可行性、經(jīng)濟可行性、效益可行性、政策可行性、風險預估等方面的內(nèi)容。同時由于不同的評估對象及不同目的，決定了建筑想項目評估的內(nèi)容和范圍不同，由此也會帶來評估方法或工具的選擇。目前常用的評估方法和工具包括主觀定性分析法、功能評估系數(shù)法、運籌學法、專家系統(tǒng)評估法等。且隨著研究工具及定量模型的不斷完善，建筑項目的評估方法也開始向智能化、系統(tǒng)化等方向上變化。

1．3 建筑類項目評估報告的編制步驟

建筑類項目評估報告編制時，通常需要參考項目建議書，以及批復文件，國家和區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃；行業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策；建筑項目的政策標準、規(guī)范及定額；在編制項目中及項目后的評估報告中，還需要參考建筑項目建設(shè)過程中存儲的各項施工計劃、材料采購及使用等實際發(fā)生的文件。通常來說，建筑類項目評估報告的編制包括6 個基本步驟：

第一，進行報告前準備工作。通常包括根據(jù)項目評估目的和要求，組建工作小組，并進行組織內(nèi)部分工。如果涉及聘請第三方評估機構(gòu)，還需要對第三方評估機構(gòu)進行篩選和評價，在確定后和第三方評估機構(gòu)簽訂委托協(xié)議，作為開展項目評估工作，編制項目評估報告的基本依據(jù)。

第二，制定項目評估工作計劃。明確項目評估的工作目的、范圍、內(nèi)容、深度、進度安排、人員安排、費用預算，并確定項目評估報告的編制大綱。

第三，調(diào)查收集資料。根據(jù)分工安排以及項目評估報告的大綱，分組對項目進行實地調(diào)查及資料翻閱，收集、整理并對資料進行初步加工。

第四，論證及分析項目方案。收集資料后還需要對項目方案進行論證和分析，但不同環(huán)節(jié)的建筑項目評估報告中，對方案分析的重點會有所不同。比如項目前的可行性報告中重點突出可行性的論證，項目中的跟蹤報告中重點突出完成進度以及可能存在的風險問題，項目后的驗收報告重點突出質(zhì)量、標準等完成情況。

第五，初步編寫項目評估報告。根據(jù)項目評估報告的大綱，依據(jù)評估目的、評估對象、評估內(nèi)容、評估范圍、評估方法等分工完成項目評估報告的初稿。

第六，審閱及歸檔項目評估報告。完成后的項目評估報告，除了報送相關(guān)主體以外，還要重視對項目評估報告的歸檔以及流程傳遞，為下一流程中的項目報告編制提供依據(jù)。比如在項目建設(shè)中編制的各類跟蹤報告，需要參考建筑項目可行性報告的內(nèi)容，判斷項目的建設(shè)是否符合可行性方案。

2、我國建筑類項目報告編制中存在的問題

根據(jù)我國統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2000年至2021年，我國建筑業(yè)總產(chǎn)值從1．25 萬億元增長至29．31 萬億元，年均增幅為107．89%。我國建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展過程中，也推動了建筑類項目報告編制的思路、理論、方案及內(nèi)容的不斷完善。但是從現(xiàn)狀來看，我國建筑類項目報告編制中還存在編制內(nèi)容不全面、編制依據(jù)不嚴謹、編制時效性較弱、編制主體不規(guī)范、編制連續(xù)性不強等問題。

2．1 編制內(nèi)容不全面

我國建筑類項目評估報告的內(nèi)容不全面主要表現(xiàn)在兩個方面，一是編制的內(nèi)容要素中，對部分關(guān)注熱點或者發(fā)展趨勢的涵蓋面不夠。盡管項目評估報告中對評估對象、評估目的、評估范圍等已經(jīng)形成了基礎(chǔ)性認知，但是建筑類項目評估報告的內(nèi)容更加側(cè)重經(jīng)濟性、安全性及質(zhì)量性等層面，對建筑類項目的環(huán)保性、社會性等維度的內(nèi)容涵蓋還不夠全面。另一方面是建筑類項目評估報告的分析內(nèi)容部分深度不足，也影響了整體內(nèi)容的全面性。編制項目評估報告的重點目的就是全面分析和評價項目的總績效，并且針對問題或經(jīng)驗提出進一步的方案分析和探討，為同類項目管理提供借鑒。但是目前國內(nèi)建筑類項目評估報告中大多是對項目概況的描述，對項目建設(shè)中隱含的各類管理問題，以及經(jīng)濟問題的分析還不夠深入，一定程度上影響了建筑類項目報告的可使用性。

2．2 編制依據(jù)較傳統(tǒng)

編制依據(jù)主要指項目評估的理論、方法和應用工具，理論和方法為建筑類項目報告的評估提供了基本框架和邏輯，應用工具可以為建筑類項目評估提供高效的手段以及合理的測量分析模型。目前我國建筑類項目報告中多依賴主觀定性分析理論，且重點放在項目的經(jīng)濟以及財務指標分析，在定量分析模型，以及全面績效測度模型等方面的應用還不足。以建筑項目評估理念最為成熟的英國為例，其已經(jīng)構(gòu)建了針對建筑項目全面績效的科學評估架構(gòu)和理論方法，對建筑項目的使用績效進行了全面評價。英國建筑項目績效評價體系的優(yōu)點在于其不僅適用于論證期的建筑項目，也適用于在建工程，同時還適用于使用中的建筑項目。并且績效評價中從“實際性能”和“實際使用效率”出發(fā)，評估建筑項目真實的使用績效，并與項目建設(shè)預期對比，為以后同類的建筑項目設(shè)計、項目建設(shè)管理提供基本依據(jù)及發(fā)展目標。目前英國建筑項目的績效提下中已經(jīng)形成了標準化評估程序、建筑研究所環(huán)境評價方法、循證決策三大方法體系，其中標準化評估程序是具有官方約束力的強制性評估程度，后兩者來自行業(yè)內(nèi)權(quán)威機構(gòu)提供方法體系和思想工具，在國際上擁有很強的吸引力。

2．3 編制時效性較弱

通常而言，建筑項目評估報告通常對時效性具有較高要求，其中立項前的可行性評估報告的編制工作量較大，需要的時間較長，項目建設(shè)中的各類跟蹤報告的需要的時間最短，但項目建設(shè)完成后的驗收評估報告對內(nèi)容和規(guī)范的嚴謹性要求最高，同樣需要相對充足的時間保證項目評估報告的合理性。目前我國建筑類項目評估編制的時效性還比較弱，主要表現(xiàn)為評估報告中對部分政策依據(jù)的參考時效性不足，項目報告本身編制的時效性不足兩個方面。

首先，建筑類項目本身需要依據(jù)較嚴格的法律依據(jù)和政策規(guī)范進行論證和施工，其涉及到安全、美觀、環(huán)保、城市規(guī)劃等社會性問題，因此建筑類項目評估的基本依據(jù)是國家以及行業(yè)對建筑類的各種政策。在中央政策的基礎(chǔ)上地方政府會根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、商業(yè)規(guī)劃等方面的情況，對建筑項目制定更加靈活的調(diào)整政策。在實際操作中，部分建筑類項目評估報告對地方政策的把握準確性有待提升，對部分新政策的依據(jù)和應用有所滯后。其次項目報告本身的編制時效性可能不足。受到編制意識、編制主體以及編制目的的影響，部分建筑方并不是非常重視建筑類項目評估報告的編制，對報告編制的論證、工作安排等不到位，導致項目評估報告編制滯后。

2．4 編制主體不規(guī)范

建筑項目評估是一項極具專業(yè)性的工作，我國建筑行業(yè)在蓬勃發(fā)展的過程中也促進了行業(yè)內(nèi)部分工的精細化，為建筑企業(yè)或施工方提供咨詢、服務的第三方主體逐步壯大，促進了建筑項目評估的發(fā)展。但是目前我國建筑咨詢服務的進入門檻較低，且行業(yè)內(nèi)缺少嚴謹?shù)姆找?guī)范及行業(yè)標準，導致提供建筑咨詢服務的第三方主體存在良莠不齊的現(xiàn)象，編制主體在專業(yè)性上的不規(guī)范，進一步影響了建筑類項目評估報告編制內(nèi)容、依據(jù)和時效性等方面的科學性。我國建筑行業(yè)中商業(yè)咨詢類產(chǎn)值在2011年后獲得快速發(fā)展，從2011年的16．27 億元增長至2019年的169．78 億元，增長超過10 倍。但建筑行業(yè)中的商業(yè)咨詢類的分布較為分散，行業(yè)集中度很低，國內(nèi)目前還未形成權(quán)威的專業(yè)咨詢機構(gòu)。同時這類企業(yè)的成立門檻較低，滿足一般企業(yè)注冊標準的基礎(chǔ)上，提供符合條件的專業(yè)從業(yè)人員數(shù)量，就能申請開立。但是行業(yè)內(nèi)部的掛靠風氣使得很多中小型咨詢機構(gòu)并不具備很好的專業(yè)服務能力，同時行業(yè)內(nèi)還存在層層委托和外包的鏈條，服務渠道過長也削弱了第三方主體的專業(yè)性及規(guī)范性。

2．5 編制連續(xù)性不強

建筑類項目從立項論證到驗收交付，時間周期較長，因此資料和依據(jù)的連續(xù)性就顯得格外重要。項目評估報告是將各個流程和環(huán)節(jié)進行串聯(lián)的重要工具，因此重視項目評估報告編制的連續(xù)性和系統(tǒng)性，是建筑項目評估報告編制的趨勢之一。我國建筑類項目評估報告編制還存在連續(xù)性不強的問題，主要表現(xiàn)在對建筑項目全生命周期的連續(xù)性兼顧不足，項目評估報告編制各個環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系性不強兩個方面。首先在建筑項目全生命周期中，立項前的可行性報告、項目建設(shè)中的跟蹤報告、項目驗收后的全面檢驗報告之間并未形成系統(tǒng)的聯(lián)系和借鑒依據(jù)，各個環(huán)節(jié)的報告編制可能由不同主體完成，在編制方法、編制依據(jù)方面的沿用連續(xù)性也并不強。同時由于編制報告的分析深度和全面性不足，也會影響下一環(huán)節(jié)的報告編制。其次在單個項目編制報告中，可能存在部分環(huán)節(jié)外包，或者分工不合理、流程梳理不清晰的情況，使得建筑項目評估報告的內(nèi)容連續(xù)性不足，對建筑項目評估報告的可讀性、可用性等都有直接影響。

3、對策與建議

針對我國建筑類項目報告編制在編制內(nèi)容、編制依據(jù)、編制時效性、編制主體、以及編制連續(xù)性方面的不足，本研究從理論工具、工作流程、編制主體以及編制連續(xù)性四個方面提出相關(guān)建議。

3．1 完善項目評估理論及工具

建筑類項目評估理論及工具的選擇，是項目編制報告的基礎(chǔ)依據(jù)和科學保障。針對我國目前建筑類項目評估中的理論依據(jù)和工具都比較傳統(tǒng)的問題，未來可以從國外借鑒，以及項目應用創(chuàng)新兩個角度，不斷完善項目評估理論框架，為建筑類項目評估報告的編制提供科學指導。首先在國外借鑒方面，可以借鑒英國建筑項目全面績效評價的理論體系和程序規(guī)范，擴寬建筑類項目評估的范圍，將建筑項目使用后的績效評價納入項目評估體系中，并依據(jù)績效評估的理論架構(gòu)編制項目評估報告。第二在項目應用創(chuàng)新方面，由于不同建筑項目的使用目的、建筑標準不同，項目評估報告的編制思路也不盡相同，在借鑒國外框架和程序的基礎(chǔ)上，可以結(jié)合具體建筑項目的特點，多層次運用類似層次分析法、DEA 模型、因子分析法等運籌學量化工具，更加科學評估建筑項目的全面績效，以豐滿建筑項目評估報告的內(nèi)容及深度。

3．2 全面梳理評估報告工作

針對時效性不足的問題，在逐步完善建筑類項目報告編制程序的同時，還需要全面、科學梳理建筑類項目評估報告編制工作的全流程，結(jié)合項目報告編制的目的，在職能分工、流程簡化、考核激勵方面進行全面梳理。首先組建高效的項目評估小組的同時，將前期準備、中期調(diào)查、后期報告撰寫等進行細致分工，固定工作內(nèi)容后以便梳理項目評估報告的編制流程，保證項目評估報告編制連續(xù)性的同時，促進項目評估報告的時效性。其次在分工和流程梳理的基礎(chǔ)上，完善對項目評估報告編制過程和相關(guān)主體的考核激勵，通過考核激勵能夠提升編制主體對項目評估報告編制的重要性及積極性，尤其是以報告編寫時間為基本依據(jù)，適當增加負向激勵，能夠有效提升我國建筑類項目評估報告編制過程中的時效性。

3．3 規(guī)范第三方咨詢及編制主體

建筑業(yè)中的第三方咨詢主體，促進了建筑業(yè)分工精細化，也為建筑行業(yè)的發(fā)展提供專業(yè)支持。但第三方咨詢主體在編制項目評估報告中的不規(guī)范行為，影響了項目評估報告的可用性，也影響了我國建筑類項目評估體系的構(gòu)建發(fā)展。因此對監(jiān)管層來說，需要采取相應的政策手段，促進第三方服務主體的規(guī)范性。首先，適當提高行業(yè)門檻，在支持中小微企業(yè)發(fā)展的大前提下，嚴查行業(yè)內(nèi)的掛靠及分包現(xiàn)象，建立工程師掛靠的追責制度，肅清咨詢行業(yè)內(nèi)的風氣，提升第三方主體提供項目評估報告的質(zhì)量。第二，以行業(yè)協(xié)會為主體，推動建筑業(yè)的咨詢服務標準化及規(guī)范化，一方面行業(yè)協(xié)會牽頭，針對造價咨詢、項目調(diào)查、報告撰寫等專業(yè)服務制定行業(yè)服務標準，另一方面行業(yè)協(xié)會可以通過組建業(yè)內(nèi)評比、專業(yè)培訓、會員交流等方面，鼓勵第三方咨詢機構(gòu)提升服務的專業(yè)性。

3．4 重視項目報告編制的連續(xù)性

建筑項目的周期通常較長，因此在建筑項目的論證前期，至建筑項目正式投入使用，為了加強對建筑項目效益、績效的評估，可以針對項目評估報告的編制搭建連續(xù)性的使用和調(diào)取體系。一方面在環(huán)節(jié)和流程上，建立涵蓋立項前、項目建設(shè)中、項目驗收、項目使用后全生命周期的評估報告連續(xù)性機制，保證項目評估報告之間的邏輯性和借鑒性，推動項目評估結(jié)果的遞進。另一方面在項目評估中引入信息化系統(tǒng)，將部分評估項目模塊化和標準化，為項目報告編制的電子化和智能化提供基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)庫，也為建筑項目評估報告的交叉對比提供依據(jù)。

結(jié)語：

我國建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展，推動了建筑類項目報告編制的思路、理論、方案及內(nèi)容的不斷完善。但是從現(xiàn)狀來看，我國建筑類項目報告編制中還存在編制內(nèi)容不全面、編制依據(jù)不嚴謹、編制時效性較弱、編制主體不規(guī)范、編制連續(xù)性不強等問題。針對上述問題，可以通過完善項目評估理論及工具，全面梳理評估報告工作，規(guī)范第三方咨詢和編制主體，重視項目報告編制的連續(xù)性四個方面入手，促進建筑類項目編制的發(fā)展，為建筑類項目的設(shè)計、施工、管理提供支持。