環(huán)京區(qū)域土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題及解決方案

文／楊宇洲 北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司首開(kāi)志信分公司 北京 100000

1、京津冀協(xié)同發(fā)展背景下的房地產(chǎn)業(yè)

1．1 京津冀協(xié)同發(fā)展

2014年2月，習(xí)近平主席專題聽(tīng)取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報(bào)，強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展，是面向未來(lái)打造新的首都經(jīng)濟(jì)圈、推進(jìn)區(qū)域發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新的需要，是探索完善城市群布局和形態(tài)，為優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域發(fā)展提供示范和樣板的需要，是探索生態(tài)文明建設(shè)有效路徑、促進(jìn)人口經(jīng)濟(jì)資源環(huán)境相協(xié)調(diào)的需要，是實(shí)現(xiàn)京津冀優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、促進(jìn)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展、帶動(dòng)北方腹地發(fā)展的需要，是一個(gè)重大的國(guó)家戰(zhàn)略，要堅(jiān)持優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利共贏、扎實(shí)推進(jìn)，加快走出一條科學(xué)持續(xù)的協(xié)同發(fā)展路子來(lái)。

京津冀協(xié)同發(fā)展需要從政策、市場(chǎng)、資金、人才等各方面進(jìn)行體制機(jī)制的創(chuàng)新和發(fā)展，三地政府、企業(yè)、居民在觀念、習(xí)慣以及日常的工作重心上都要進(jìn)行全方位的主動(dòng)變革，最終目標(biāo)是要實(shí)現(xiàn)三地政策統(tǒng)一、資源共享、市場(chǎng)共通、發(fā)展均衡。

1．2 京津冀協(xié)同發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)互相促進(jìn)

房地產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，幾乎每個(gè)產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)有關(guān)。一方面，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展有一定的帶動(dòng)作用，比如帶動(dòng)居民消費(fèi)、就業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的發(fā)展，京津冀政府將房地產(chǎn)業(yè)視為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展擴(kuò)大了內(nèi)需，為拉動(dòng)投資提供了充足動(dòng)力，進(jìn)而保持了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。另一方面，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩粩嘣黾?，這為人們提供了較強(qiáng)的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，進(jìn)而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力；以有強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為支撐，可以為教育、交通、醫(yī)療等配套設(shè)施建設(shè)有充足的資金保障，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

當(dāng)然，如果房地產(chǎn)過(guò)度投資，其占固定資產(chǎn)投資的比重過(guò)大，導(dǎo)致其他行業(yè)的投資被擠占，同時(shí)由于房?jī)r(jià)的不斷攀升，會(huì)擠占居民消費(fèi)，造成居民消費(fèi)能力下降，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)兩大系統(tǒng)的良好互動(dòng)與協(xié)同發(fā)展是保證經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

1．3 土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)環(huán)京區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善民生

隨著京津冀協(xié)同發(fā)展等國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略的實(shí)施，環(huán)京區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇非常明顯，各種資源、各種要素迅速融合，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供非常廣闊的前景和巨大的一個(gè)發(fā)展空間。但隨著建設(shè)用地的逐年減少,開(kāi)發(fā)商很難再通過(guò)低廉的價(jià)格在公開(kāi)市場(chǎng)取得土地。在這種情況下,環(huán)京區(qū)域土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目、舊改項(xiàng)目）憑借土地規(guī)模大、綜合利潤(rùn)高，同時(shí)項(xiàng)目推進(jìn)能帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善居民的生活環(huán)境、提高居民的生活水平等優(yōu)勢(shì)受到各房企的青睞。

作為北京的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，肩負(fù)著踐行責(zé)任、構(gòu)筑美好的使命，有責(zé)任為京津冀協(xié)同發(fā)展起到推動(dòng)作用。在現(xiàn)有殘酷的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，要打破固有制度模式，主動(dòng)適應(yīng)新形勢(shì)，迎接新挑戰(zhàn)，要積極參與環(huán)京區(qū)域土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善民生，同時(shí)進(jìn)行土地儲(chǔ)備并取得項(xiàng)目收益。

2、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式

2．1 土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式簡(jiǎn)介

以土地開(kāi)發(fā)為主線，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為以下三個(gè)階段：

（1）前一級(jí)開(kāi)發(fā)：取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)之前的全部工作。

（2）一級(jí)開(kāi)發(fā)：指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地進(jìn)行土地指標(biāo)落實(shí)統(tǒng)、拆遷、安置、補(bǔ)償，大市政建設(shè)、完善公共配套等，將土地用途和土地所有權(quán)變成國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行出讓，即“生地”變“熟地”。

（3）二級(jí)開(kāi)發(fā)：自通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)取得國(guó)有土地使用權(quán)至建設(shè)項(xiàng)目竣工交付使用之日止的全部開(kāi)發(fā)、建設(shè)工作，包括前期工作、工程建設(shè)、房屋銷售以及物業(yè)管理等。

土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目指土地、房屋兩級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與新農(nóng)村建設(shè)或者從事一級(jí)開(kāi)發(fā)的片區(qū)，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)一定的方式參與甚至主導(dǎo)二級(jí)開(kāi)發(fā)。

2．2 土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)

（1）對(duì)政府而言：傳統(tǒng)的一級(jí)開(kāi)發(fā)模式，由于一級(jí)開(kāi)發(fā)成本很高、專業(yè)性相對(duì)較強(qiáng)、涉及拆遷安置等事宜，給地方政府帶來(lái)了各方面的壓力，導(dǎo)致項(xiàng)目因?yàn)橘Y金、維穩(wěn)和人才技術(shù)等原因無(wú)法正常推進(jìn)。若采用土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式開(kāi)發(fā)，在政府的主導(dǎo)下，由專業(yè)性強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目或舊改項(xiàng)目，不僅能夠緩解政府的資金壓力，還能加快項(xiàng)目的推進(jìn)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加稅收、解決就業(yè)問(wèn)題，同時(shí)改善居民生活環(huán)境、提高生活水平等等。

（2）對(duì)企業(yè)而言：采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。首先，一級(jí)開(kāi)發(fā)商形象入市，牢固政府關(guān)系，為二級(jí)開(kāi)發(fā)鋪路。其次，一級(jí)開(kāi)發(fā)促進(jìn)配套成熟，優(yōu)化二級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)境；第三，可以使上下游資源嫁接、節(jié)省成本、增厚綜合利潤(rùn)空間；第四，一級(jí)開(kāi)發(fā)融資彌補(bǔ)二級(jí)開(kāi)發(fā)投入，二級(jí)銷售收入為一級(jí)開(kāi)發(fā)提供現(xiàn)金流；第五，土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目一般規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得大量土地儲(chǔ)備。最后，由于政府的全力支持，給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)的安全感、穩(wěn)定感，最終實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最優(yōu)化。

3、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題和原因

土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式涉及的領(lǐng)域廣、專業(yè)性強(qiáng)、交叉內(nèi)容多、溝通協(xié)調(diào)復(fù)雜，在實(shí)施過(guò)程中，確實(shí)有很多類似項(xiàng)目走了很多彎路耽誤了大量時(shí)間、資源和精力，有些項(xiàng)目甚至出現(xiàn)擱淺，無(wú)法達(dá)到預(yù)期計(jì)劃和目標(biāo)，嚴(yán)重影響了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，同時(shí)造成了資源的浪費(fèi)。分析其中的原因，還是對(duì)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)尤其是一級(jí)開(kāi)發(fā)核心內(nèi)容缺乏足夠的了解和應(yīng)對(duì)方案，同時(shí)，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)性欠缺、主觀能能動(dòng)性不足，致使整個(gè)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)法按計(jì)劃和目標(biāo)進(jìn)行。

3．1 土地利用總體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃差異大，導(dǎo)致部分土地?zé)o法進(jìn)行整理

土地利用總體規(guī)劃（土規(guī)）與城市總體規(guī)劃（城規(guī)）存在各方面的差異和沖突，大家之前分屬不同部門(mén)，相對(duì)封閉，兩者缺乏溝通。

如圖1、如圖2所示可以很明顯的看出，土規(guī)和城規(guī)部分內(nèi)容存在很大的差異，部分城規(guī)的建設(shè)用地在土規(guī)的限制建設(shè)區(qū)或禁止建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)，甚至還有部份城規(guī)建設(shè)用地落在了土規(guī)的永久基本農(nóng)田上(如圖3所示)，國(guó)家明令禁止占用永久基本農(nóng)田，確需占用的需報(bào)送國(guó)務(wù)院審批。由此可見(jiàn)，部分土地在土地利用總體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃中土地用途完全不同，這就給土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)辦理造成了很大麻煩。依據(jù)國(guó)家的法律規(guī)定，只有滿足土地利用總體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃雙重要求，才可以進(jìn)行后續(xù)土地整理和征收。一些企業(yè)取得項(xiàng)目授權(quán)后，甚至在拆遷過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)正在整理的土地?zé)o法辦理后續(xù)的農(nóng)轉(zhuǎn)用征收的手續(xù)，要先將原有土規(guī)和城規(guī)進(jìn)行大范圍的統(tǒng)一調(diào)整，但因調(diào)整涉及的手續(xù)復(fù)雜、論證內(nèi)容多、審批周期時(shí)間長(zhǎng)，導(dǎo)致項(xiàng)目很多土塊無(wú)法啟動(dòng)，造成時(shí)間成本和財(cái)務(wù)成本的損失。

圖1 某市某縣土地利用總體規(guī)劃圖

圖2 某市某縣控制性詳細(xì)規(guī)劃落現(xiàn)狀圖

圖3 某市某縣控制性詳細(xì)規(guī)劃落基本農(nóng)田圖

分析其原因，本人認(rèn)為土規(guī)的行政上原屬于國(guó)土局，在編制的過(guò)程中主要是從考慮保護(hù)永久基本農(nóng)田和耕地，守住紅線，如何合理利用土地資源的角度出發(fā)。而城規(guī)的行政上原屬于原規(guī)劃局，是從城市發(fā)展方向和需求的角度出發(fā)，況且雙方對(duì)建設(shè)用地規(guī)模的口徑也略有差異，一般情況下都是城規(guī)大于土規(guī)，在加上雙方缺乏溝通，各自為政，導(dǎo)致兩規(guī)各方面的差異和沖突。

3．2 建設(shè)用地規(guī)模、指標(biāo)缺失嚴(yán)重，導(dǎo)致部分地塊無(wú)法征收

兩規(guī)統(tǒng)一調(diào)整后，城規(guī)中的A 地塊（如圖4所示）落在土規(guī)允許建設(shè)區(qū)或有條件建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)，若A 地塊土地利用現(xiàn)狀用途為建設(shè)用地，那即可辦理后續(xù)征收手續(xù)，將集體建設(shè)用地變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地。若A 地塊土地利用現(xiàn)狀用途為農(nóng)用地（耕地、林地、園地等），則A 地塊先需獲取建設(shè)用地指標(biāo)（年度計(jì)劃指標(biāo)）和耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)，兩項(xiàng)指標(biāo)匹配后才可辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用征收手續(xù)，將集體農(nóng)用地變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地。若A 地塊落在有條件建設(shè)區(qū)內(nèi)，在獲取建設(shè)用地指標(biāo)和占補(bǔ)平衡指標(biāo)前，還應(yīng)先獲得建設(shè)用地規(guī)模，將有條件建設(shè)區(qū)變?yōu)樵试S建設(shè)區(qū)后，再進(jìn)行后續(xù)手續(xù)辦理工作。由此可見(jiàn)，在土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目中部分用地建設(shè)用地規(guī)模指標(biāo)、占補(bǔ)平衡指標(biāo)缺失嚴(yán)重，獲取項(xiàng)目規(guī)模指標(biāo)的路徑雖然暢通，但是從申請(qǐng)到省級(jí)政府審批，企業(yè)需要花費(fèi)大量時(shí)間成本和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，直接影響項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，甚至項(xiàng)目的成敗。

圖4 某市某縣城規(guī)落現(xiàn)狀圖

圖5 某市某縣新增建設(shè)用地規(guī)模土規(guī)圖及圖例

分析其原因，本人認(rèn)為主要是建設(shè)用地規(guī)模和指標(biāo)、耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)資源較為稀缺，獲取途徑有限。各級(jí)人民政府依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃以及建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際情況，按年度編制的計(jì)劃書(shū)，并報(bào)上一級(jí)人民政府審批。同時(shí)，國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度，非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地按照“占多少，補(bǔ)多少”的原則，補(bǔ)充數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。因此，每年各?jí)政府的建設(shè)用地規(guī)模和指標(biāo)都是固定的，但需求量又大，導(dǎo)致建設(shè)用地規(guī)模、指標(biāo)資源稀缺，供不應(yīng)求。

3．3 二級(jí)市場(chǎng)獲得土地使用權(quán)存在較大風(fēng)險(xiǎn)

土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)是如何確保一級(jí)授權(quán)企業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)上順利獲得土地使用權(quán)，從而按照最初的設(shè)想和規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)真正意義上的聯(lián)動(dòng)。隨著我國(guó)土地市場(chǎng)化的不斷完善、透明度的不斷提高，按照國(guó)家現(xiàn)行的相關(guān)政策法規(guī)要求，所有政府出讓的經(jīng)營(yíng)性土地需要通過(guò)招拍掛方式進(jìn)行土地出讓（特殊政策除外），這就排除了雙方協(xié)議出讓和其他方式的可能性，因此，存在一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能獲得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

3．4 項(xiàng)目流程長(zhǎng)、涉及領(lǐng)域廣，一般項(xiàng)目管理人員無(wú)法勝任

在土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目周期會(huì)很長(zhǎng)，涉及的領(lǐng)域又非常廣泛，包括：相關(guān)政策的扶持、土地規(guī)模指標(biāo)的落實(shí)、多規(guī)合一調(diào)整、拆遷補(bǔ)償安置、農(nóng)轉(zhuǎn)用征收、收儲(chǔ)和供地、招投標(biāo)、投資、規(guī)劃、消防、人防、園林、環(huán)保、節(jié)能、教育、民政以及工程管理、成本控制、營(yíng)銷策劃等專業(yè)知識(shí)，同時(shí)，還要涉及人際交往和溝通協(xié)調(diào)，因此，對(duì)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)性和技術(shù)力量要求極高。

分析了以上普遍存在問(wèn)題和原因，本人結(jié)合近年來(lái)專業(yè)和管理上的工作經(jīng)驗(yàn)，提出了如下的解決方案。

4、環(huán)京區(qū)域土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目問(wèn)題的解決方案

4．1 政府主導(dǎo)、企業(yè)配合，促成“多規(guī)合一”，國(guó)家盡快推進(jìn)國(guó)土空間規(guī)劃施行

上述中提到的土地利用總體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃存在各方面的差異和沖突，要想在國(guó)土空間規(guī)劃施行前（現(xiàn)省級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃已報(bào)送審批）或者過(guò)渡期內(nèi)解決這個(gè)問(wèn)題，就必須對(duì)原有兩種規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整。由市、縣自然資源管理部門(mén)應(yīng)統(tǒng)籌安排、企業(yè)配合協(xié)助，聘請(qǐng)有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位將兩規(guī)進(jìn)行整合。期間，政府、企業(yè)、規(guī)劃院三方要充分交流想法和意見(jiàn)，最終，以土規(guī)為基礎(chǔ)，將城規(guī)圖斑落入土規(guī)圖斑，實(shí)現(xiàn)“多規(guī)合一”（如圖6所示）?！岸嘁?guī)合一”后，盡快編制控制性詳細(xì)規(guī)劃（如圖7所示），經(jīng)專家論證后，報(bào)市、縣政府批準(zhǔn)施行（如圖8、9 所示），完成上述前期手續(xù)后，在城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界范圍內(nèi)的土地才能進(jìn)行后續(xù)土地整理和農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理工作。

圖6 某市某縣土地總體規(guī)劃與土地利用規(guī)劃對(duì)接圖

圖7 某市某縣某鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃

圖8 某市某縣某鎮(zhèn)總體規(guī)劃批復(fù)

對(duì)兩規(guī)存在普遍沖突和差異這種情況，國(guó)家已開(kāi)始進(jìn)行國(guó)土空間規(guī)劃體系建設(shè)及各層級(jí)的整體編制工作。從2019年5月28日國(guó)家自然資源部發(fā)布了《關(guān)于全面開(kāi)展國(guó)土空間規(guī)劃的通知》至今，經(jīng)過(guò)三年反復(fù)調(diào)研、論證、編制、修改，現(xiàn)省級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃編制基本完成已報(bào)送審批，預(yù)計(jì)2022年底，市級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃可報(bào)送審批，這既充分貫徹了習(xí)總書(shū)記“一張藍(lán)圖匯到底的”指示，也完成了“多規(guī)合一”，實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)土空間有效管控及科學(xué)治理，促進(jìn)發(fā)展與保護(hù)的平衡。

圖9 某市某縣某鎮(zhèn)控規(guī)批復(fù)

4．2 充分利用政策優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)建設(shè)用地規(guī)模和指標(biāo)

前一部分已經(jīng)對(duì)建設(shè)用地規(guī)模和指標(biāo)、耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)的缺失問(wèn)題進(jìn)行了分析和論述。要想土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)就應(yīng)盡早統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，盡快獲取相關(guān)規(guī)模和指標(biāo)，確保項(xiàng)目后續(xù)手續(xù)順利辦理。通過(guò)幾年的工作總結(jié)，本人認(rèn)為可從以下途徑獲取規(guī)模和指標(biāo)：

（1）一般土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目都是國(guó)家級(jí)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目、新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目、舊改項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)要充分利用政策優(yōu)勢(shì)，積極向省、市、縣各級(jí)政府申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)模和指標(biāo)。作為重點(diǎn)項(xiàng)目，政府會(huì)有政策傾斜，每年會(huì)得到部分指標(biāo)分配扶持，同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)也要利用自籌資金，積極開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)，改善地區(qū)環(huán)境、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)問(wèn)題、給政府增加稅收，隨著項(xiàng)目的深入開(kāi)展，各級(jí)政府會(huì)對(duì)項(xiàng)目有更多的政策扶持。

（2）利用增減掛鉤政策，項(xiàng)目自給自足。增減掛鉤政策（如圖10）：即城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，節(jié)約集約利用建設(shè)用地。開(kāi)發(fā)企業(yè)在拆舊地塊復(fù)墾的同時(shí)，可在建新地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，確保項(xiàng)目啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，保證項(xiàng)目現(xiàn)金流動(dòng)。通過(guò)自給自足，避免獲取建設(shè)用地指標(biāo)、耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)帶來(lái)的各種困難。

圖10 某市某縣某項(xiàng)目土地增減掛鉤

（3）通過(guò)獲取省內(nèi)、外建設(shè)用地增加掛鉤節(jié)余指標(biāo)。國(guó)家為幫扶貧困地區(qū)完成脫貧攻堅(jiān)任務(wù)，將貧困地區(qū)節(jié)余的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，確定調(diào)劑價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一資金收取和支出。地方政府、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目授權(quán)企業(yè)可以利用各種資源和渠道，從貧困縣獲取增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)，解決規(guī)模和指標(biāo)不足的問(wèn)題。

4．3 利用一級(jí)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，合法合規(guī)獲取土地

土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在法律允許范圍內(nèi)采取適當(dāng)?shù)姆绞?，在招拍掛情況下實(shí)現(xiàn)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。首先，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)要利用對(duì)整個(gè)項(xiàng)目熟悉的優(yōu)勢(shì)，梳理出讓地塊成本，對(duì)出讓地塊價(jià)格提前進(jìn)行評(píng)估、測(cè)算和分析，在最終出讓報(bào)價(jià)過(guò)程中占據(jù)先機(jī)，即使最終未能中標(biāo)，也可獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資回報(bào)。其次，在采取招標(biāo)方式進(jìn)行土地出讓時(shí)，地方政府會(huì)按照綜合條件最佳的原則確定受讓人，因此，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借對(duì)整個(gè)項(xiàng)目和出讓地塊的土地、規(guī)劃、市政、公共配套設(shè)施等資源條件的了解，在招標(biāo)綜合評(píng)分過(guò)程中會(huì)有一定的優(yōu)勢(shì)。最后，若一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能中標(biāo)，可采取參資入股的方式，利用一級(jí)開(kāi)發(fā)的特殊優(yōu)勢(shì)與中標(biāo)企業(yè)合作，雙方取長(zhǎng)補(bǔ)短、各取所需，從而間接的實(shí)現(xiàn)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。

4．4 多措并舉，打造一支“一專多能的”項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)

（1）加強(qiáng)內(nèi)外部溝通，確保信息及時(shí)傳遞

對(duì)于政府部門(mén)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極主動(dòng)與政府相關(guān)部門(mén)建立聯(lián)系渠道，及時(shí)掌握最新的政策信息。對(duì)于公司內(nèi)部，建立每周例會(huì)制度，要及時(shí)與相關(guān)部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，確保信息及時(shí)準(zhǔn)確傳達(dá)下去。

（2）發(fā)揮團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，借助一切資源，形成強(qiáng)大推力

公司內(nèi)部各職能部門(mén)要發(fā)揮各自專業(yè)優(yōu)勢(shì)，并通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的形式，擇優(yōu)選擇市場(chǎng)上優(yōu)秀的合作單位，專業(yè)的合作單位會(huì)給項(xiàng)目提供多方位、多層次的合理化建議，優(yōu)秀的合作單位也會(huì)讓企業(yè)自身變得更強(qiáng)大。

（3）提高人員業(yè)務(wù)能力，打造一支“一專多能”的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)

專業(yè)能力強(qiáng)和綜合素質(zhì)高的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，是項(xiàng)目順利實(shí)施的有力保障。這就要求每位管理人員對(duì)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)各專業(yè)都應(yīng)該具備一定的基礎(chǔ)知識(shí)，要做到一項(xiàng)或幾項(xiàng)精通、其他了解，只有這樣項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)推進(jìn)工作的效率才會(huì)大幅提升。公司需要重視管理人員的選聘、錄用和儲(chǔ)備，要錄用對(duì)當(dāng)?shù)卣?、辦理流程、政府工作人員熟悉并且專業(yè)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高的人。同時(shí)，企業(yè)管理要具有原則性，建立合理的激勵(lì)政策，要做到獎(jiǎng)懲制度分明，正確有效地實(shí)施激勵(lì)政策可以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，可以激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性。

結(jié)語(yǔ)：

環(huán)京區(qū)域土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)主要存在四方面的問(wèn)題：一是“兩規(guī)不合一”，二是建設(shè)用地指標(biāo)稀缺，三是如何合法合規(guī)聯(lián)動(dòng)，四是管理團(tuán)隊(duì)的能力。以上四方面的問(wèn)題，在本文中進(jìn)行了歸納和總結(jié)，以供更多的環(huán)京區(qū)域土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)和屬地政府相關(guān)部門(mén)參考和借鑒，從而帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善居民生活環(huán)境、提高民居生活水平、增加政府稅收、解決就業(yè)問(wèn)題，同時(shí)使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

本人認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)兩大系統(tǒng)的良好互動(dòng)與協(xié)同發(fā)展是保證經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)的基礎(chǔ)，在堅(jiān)持“房住不炒”的原則下，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展仍有一定的帶動(dòng)作用，隨著各個(gè)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目、舊改項(xiàng)目）順利推進(jìn)，一定會(huì)帶動(dòng)環(huán)京區(qū)域以及整個(gè)京津冀地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相信隨著京津冀協(xié)同發(fā)展向縱深邁進(jìn)，京津冀三地將實(shí)現(xiàn)更深層次的融合，形成一體化聯(lián)動(dòng)發(fā)展的新格局，房地產(chǎn)也將進(jìn)入健康發(fā)展軌道。