財(cái)務(wù)盡職調(diào)查對(duì)房地產(chǎn)并購風(fēng)險(xiǎn)分析

蔣科萍

（諸暨佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江 紹興 311800）

一、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的概念及意義

在對(duì)房地產(chǎn)并購風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析時(shí)，相關(guān)工作人員一定要對(duì)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的概念與含義進(jìn)行充分了解，只有這樣才能更好地發(fā)揮其作用，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。財(cái)務(wù)盡職調(diào)查主要是指投資人在與目標(biāo)公司達(dá)成初步合作意向后，然后經(jīng)過協(xié)商，進(jìn)而使得投資人對(duì)目標(biāo)公司的一切以及與本次投資有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析的一系列活動(dòng)。實(shí)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的目的是為了能夠?qū)镜馁Y產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。除此之外，實(shí)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查也能夠幫助被收購方落實(shí)和應(yīng)對(duì)所發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而為房地產(chǎn)并購決策提供依據(jù)。

二、盡職調(diào)查在現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估前的工作

在具體的工作中，相關(guān)工作人員也要做好盡職調(diào)查在現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估前的工作，這樣能夠有效促進(jìn)盡職調(diào)查工作效率的提升，在工作進(jìn)行的過程中，相關(guān)工作人員可以從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行。第一，重視盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)的組建。如果項(xiàng)目處于沒有開工的階段，那么工作團(tuán)隊(duì)主要是以財(cái)務(wù)及法務(wù)人員為主。如果項(xiàng)目正處于已經(jīng)開工的階段，那么就需要有多類人群的參與。第二，在具體的工作中，相關(guān)工作人員要對(duì)相關(guān)材料進(jìn)行收集和整理，但在進(jìn)行整理的過程中，相關(guān)工作人員要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況來進(jìn)行調(diào)整。第三，在具體的工作中，投資部門要與目標(biāo)公司股東達(dá)成初步合作意向，只有這樣才能更好地促進(jìn)團(tuán)隊(duì)的合作，進(jìn)而促進(jìn)盡職調(diào)查工作的順利開展。

三、盡職調(diào)查成果輸出

在對(duì)盡職調(diào)查成果進(jìn)行輸出時(shí)，相關(guān)工作人員需要做到以下幾點(diǎn)。第一，出示具體的盡職調(diào)查報(bào)告。在進(jìn)行這一環(huán)節(jié)時(shí)，相關(guān)工作人員要對(duì)具體的盡職調(diào)查報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行充分了解，只有這樣才能更好地促進(jìn)企業(yè)對(duì)其的了解。財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告主要包括目標(biāo)公司基本情況、目標(biāo)地塊信息及項(xiàng)目介紹、主要發(fā)現(xiàn)問題匯總、資金情況及未來收支重大收支預(yù)測(cè)、凈資產(chǎn)調(diào)整情況、財(cái)務(wù)報(bào)表及主要科目分析、主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及應(yīng)對(duì)建議及其他。第二，參與并購決策。在具體的工作中，在對(duì)進(jìn)行并購時(shí)，對(duì)于相關(guān)決策而言，財(cái)務(wù)人員必須要參與其中，這樣不僅能夠降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，而且也能夠有效促進(jìn)決策科學(xué)性的提高。第三，完成盡調(diào)資料歸檔。在盡職調(diào)查工作完成之后，目標(biāo)公司要對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行整理分析，然后對(duì)其進(jìn)行保存，這樣能夠?yàn)楹笃诠ぷ魅藛T對(duì)其進(jìn)行查閱提供便利。

四、對(duì)項(xiàng)目并購的整體風(fēng)險(xiǎn)管控

（一）盡調(diào)小組的組建及分工

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，相關(guān)工作人員在對(duì)項(xiàng)目并購的整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控時(shí)，相關(guān)工作人員也要采取一系列的措施，這在一定程度上能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在開始決定對(duì)并購項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的過程中，企業(yè)首先要做的就是建立一支專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。在財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作開展的過程中雖然該工作是由財(cái)務(wù)部門開始的，但所有的工作并不是都有財(cái)務(wù)人員來完成。由于財(cái)務(wù)盡職調(diào)查所涉及的內(nèi)容較為復(fù)雜，因此為了能夠順利完成財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，那么就需要各個(gè)部門進(jìn)行配合，只有這樣才能順利完成財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的工作。在對(duì)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查小組進(jìn)行分工時(shí)，財(cái)務(wù)人員是領(lǐng)導(dǎo)者，然后需要各個(gè)部門的工作人員來進(jìn)行配合，其中法務(wù)的責(zé)任主要是為了對(duì)合同文件和一些并購協(xié)議進(jìn)行規(guī)范性的把控。工程部門需要保證施工的進(jìn)度和質(zhì)量。而設(shè)計(jì)部門主要是為了保證設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)方案的合理性。直銷部門主要是為了對(duì)以銷售產(chǎn)品的情況進(jìn)行充分分析，然后為并購項(xiàng)目的價(jià)值提供銷售數(shù)據(jù)。而財(cái)務(wù)部門主要是負(fù)責(zé)整理各個(gè)部門的一些相關(guān)數(shù)據(jù)，然后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

（二）做好風(fēng)險(xiǎn)分析工作

在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行并購時(shí)，相關(guān)工作人員也要重視風(fēng)險(xiǎn)分析工作，并想出一些解決措施，從而使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率能夠下降。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行并購時(shí)，大型房企通常會(huì)一次性收購中小行房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目，如果這些項(xiàng)目中存在一些問題，那么就可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來很大影響，因此在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行并購時(shí)，相關(guān)工作人員要對(duì)并購項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查。在調(diào)查的過程中，財(cái)務(wù)人員需要注意，不能直接查看財(cái)務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)該先與各負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通，然后全面了解并購項(xiàng)目的實(shí)際情況。除此之外，掌握了一些相關(guān)數(shù)據(jù)之后，相關(guān)工作人員也要把這些數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，從而保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性。最后根據(jù)所了解的情況，然后結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。

五、調(diào)查并購項(xiàng)目負(fù)債情況

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，財(cái)務(wù)盡職調(diào)查小組也要對(duì)項(xiàng)目負(fù)債的情況進(jìn)行充分了解，只有這樣才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)并購的發(fā)展。在房地產(chǎn)并購中，會(huì)對(duì)并購價(jià)格產(chǎn)生關(guān)鍵影響的就是負(fù)債金額，有些并購項(xiàng)目的并購價(jià)格可能會(huì)受到政府的影響，因此導(dǎo)致賬面存在一些漏洞。除此之外，還有一些并購項(xiàng)目所存在的負(fù)債較多，因此導(dǎo)致并購被并購方為了獲取較高的并購價(jià)款，會(huì)隱藏部分債務(wù)或不主動(dòng)告知項(xiàng)目公司的擔(dān)保情況等事項(xiàng)，這在一定程度上也會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，因此，在具體的工作中，財(cái)務(wù)人員需要對(duì)并購項(xiàng)目的負(fù)債情況進(jìn)行充分了解。

（一）對(duì)賬面負(fù)債的檢查

在對(duì)并購項(xiàng)目負(fù)債情況進(jìn)行調(diào)查時(shí)，財(cái)務(wù)人員首先要做的就是對(duì)賬面負(fù)債進(jìn)行調(diào)查。為了能夠有效確保負(fù)債調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性，財(cái)務(wù)人員可以利用立體式和綜合式調(diào)查的方法來進(jìn)行調(diào)查。如果存在特殊情況，那么財(cái)務(wù)人員可以直接與被并購方進(jìn)行交流與溝通。除此之外，在對(duì)賬面負(fù)債情況進(jìn)行調(diào)查時(shí)，財(cái)務(wù)人員也可以讓被并購方提供一些相關(guān)的書面承諾，這在一定程度上能夠保證賬面負(fù)債情況檢查的準(zhǔn)確性。

（二）降低并購項(xiàng)目出現(xiàn)潛在負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)

能夠被并購的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，大都是因?yàn)榻?jīng)營困難、負(fù)債率較高。然而并購項(xiàng)目所存在的風(fēng)險(xiǎn)也較多，因此，在具體的并購過程中，財(cái)務(wù)人員在對(duì)已入賬的負(fù)債進(jìn)行檢查之后，也要對(duì)并購項(xiàng)目的表外負(fù)債進(jìn)行調(diào)查，這在一定程度上能夠有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。表外負(fù)債不僅會(huì)促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)的提高，而且也可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的并購負(fù)擔(dān)增強(qiáng)。因此如果在并購的過程中沒有發(fā)現(xiàn)表外負(fù)債，那么就可能會(huì)對(duì)企業(yè)的并購產(chǎn)生很大影響。在現(xiàn)階段由于并購的方式大多是使用股權(quán)并購，這種并購方式雖然項(xiàng)目公司的股東發(fā)生了很大的變化，但是該擔(dān)保事項(xiàng)依然存在。面對(duì)這一現(xiàn)象，并購方需要采取一系列的措施，來對(duì)表外負(fù)債進(jìn)行檢查，從而降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

六、全面控制涉稅風(fēng)險(xiǎn)

（一）涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理

當(dāng)前企業(yè)在發(fā)展的過程中，都會(huì)涉及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且這種風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，因此相關(guān)工作人員要對(duì)其進(jìn)行重視。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行并購時(shí)，拼搏的主體也必須要對(duì)其進(jìn)行控制。就是具體的工作中可以看出，房地產(chǎn)常見的涉稅風(fēng)險(xiǎn)主要包括違法違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)票不合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、建造成本偏高風(fēng)險(xiǎn)等。在對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制時(shí)，相關(guān)工作人員首先要做的就是要保證企業(yè)的利益，然后為企業(yè)樹立發(fā)展目標(biāo)。除此之外，在企業(yè)發(fā)展的過程中也要保證相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，如果發(fā)現(xiàn)問題，那么就要及時(shí)解決問題，從而降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（二）兼顧稅收法規(guī)之間的關(guān)系

在具體的工作中，相關(guān)工作人員也要重視稅收與法規(guī)之間的關(guān)系，這在一定程度上也會(huì)出現(xiàn)努力的努力的發(fā)展。由于稅收與法規(guī)之間的關(guān)系是相互制約的，因此企業(yè)要對(duì)其進(jìn)行重視。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，所涉及的稅種較多，其中主要包括增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、環(huán)保稅、附加稅等，這些稅種有的之間，可能會(huì)存在一些聯(lián)系。比如由于增值稅的稅率較低，因此導(dǎo)致企業(yè)的收入增加，進(jìn)而導(dǎo)致土增稅稅負(fù)增加。這些稅種的性質(zhì)與類別不同，采取相應(yīng)措施規(guī)避籌劃風(fēng)險(xiǎn)的方法及其收益也各不相同。因此，針對(duì)重要的稅種結(jié)合其之間的關(guān)系，制定涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制方案是降低并購風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

（三）堅(jiān)持成本收益原則

在對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制時(shí)，相關(guān)工作人員要遵循一定的原則，所要遵循的原則就是堅(jiān)持成本收益原則，其中成本主要是指管理稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)過程中所包含的必須要支付的成本。在對(duì)稅收進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)籌劃時(shí)，在該原則的基礎(chǔ)下，企業(yè)的收益主要包括直接收益和間接收益。在通常情況下，稅收所造成的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)直接收益產(chǎn)生重要影響，繼而導(dǎo)致企業(yè)的利益減少。間接收益主要是指由于控制了稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，保證遵守國家納稅政策，企業(yè)稅收?qǐng)?zhí)法部門及行業(yè)內(nèi)部都樹立了良好的納稅信譽(yù)，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而保證企業(yè)的收益。由此看來，在對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理時(shí)，相關(guān)工作人員要遵循一定的原則，只有這樣才能更好地對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制時(shí)，相關(guān)工作人員需要把所消耗的成本與一些直接數(shù)據(jù)進(jìn)行融合，這樣可以幫助相關(guān)工作人員對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

七、加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作

（一）控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行并購時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)的控制，其中首選要做的就是對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，這樣能夠有效避免并購后的財(cái)務(wù)管理工作陷入困境。在具體的工作中，房地產(chǎn)企業(yè)要重視賬務(wù)賬目與報(bào)表，從而使得相關(guān)工作人員能夠?qū)ζ髽I(yè)的每一筆資金進(jìn)行充分了解，這樣也能夠幫助企業(yè)對(duì)資金流動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。除此之外，企業(yè)也要重視對(duì)一些數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，然后根據(jù)這些數(shù)據(jù)制定一些表格，從而使得企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者能夠?qū)ο嚓P(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行充分了解。在具體的工作中企業(yè)也要結(jié)合工作中的材料，然后對(duì)于一些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，看這些數(shù)據(jù)是否存在問題。比如，被并購方將項(xiàng)目實(shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)走但該資產(chǎn)未在賬面進(jìn)行核銷，或者為了獲得較高的轉(zhuǎn)讓收入，將某些重大負(fù)債不計(jì)入賬中，給并購方帶來重大風(fēng)險(xiǎn)。

（二）做好財(cái)務(wù)估價(jià)管理工作

在房地產(chǎn)進(jìn)行并購時(shí)，做好財(cái)務(wù)評(píng)估管理工作也是很重要的，因此相關(guān)工作人員要對(duì)其進(jìn)行重視。在進(jìn)行評(píng)估時(shí)主要評(píng)估的內(nèi)容，包括對(duì)項(xiàng)目土地價(jià)值的評(píng)估和在建工程價(jià)值的評(píng)估。在實(shí)際工作中相關(guān)工作人員要對(duì)項(xiàng)目的地塊價(jià)值進(jìn)行重視，并且也要保證相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，這在一定程度上能夠降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。對(duì)于項(xiàng)目的土地價(jià)值而言，其可能會(huì)因?yàn)檎C布的政策而發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)也要對(duì)其進(jìn)行重視。在通常情況下并購方是利用企業(yè)內(nèi)部的專家來對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估的，但在對(duì)其進(jìn)行并購時(shí)，也要結(jié)合市場(chǎng)的情況來進(jìn)行并購，這樣也能夠降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

八、建立并購風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

在房地產(chǎn)進(jìn)行并購時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的并購可能會(huì)存在一些特殊性，因此會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)存在，面對(duì)這一現(xiàn)象相關(guān)工作人員要對(duì)其進(jìn)行重視。在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制時(shí)，企業(yè)可以建立并購風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制，然后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，從而降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。對(duì)于并購風(fēng)險(xiǎn)而言，并購主體應(yīng)該梳理出房地產(chǎn)企業(yè)并購中的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)，針對(duì)這些要點(diǎn)采取一定措施，從而降低風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失。在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制進(jìn)行建立時(shí)，財(cái)務(wù)人員首先要做的就是要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并且要認(rèn)真監(jiān)督并購的每一個(gè)環(huán)節(jié)。其次就是要重視對(duì)被并購企業(yè)信息資料的收集和整理，然后加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)的交通與交流，這在一定程度上也能夠有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。最后，在最終決策之前，還應(yīng)再次梳理檢查已獲信息的全面性、真實(shí)性以及方案的可行性，再次進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查，盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)能夠承受的范圍之內(nèi)。

九、結(jié)束語

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行并購時(shí)，企業(yè)要做好盡職調(diào)查工作，這樣不僅能夠降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，而且也能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在具體的工作中，并購主體要利用財(cái)務(wù)盡職調(diào)查對(duì)一些數(shù)據(jù)進(jìn)行充分了解，然后采取一定措施，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)也要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)的管理和控制，并且也要建立完善的相關(guān)體制，從而使得工作行為變得規(guī)范，進(jìn)而使得風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率降低。