房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃探討

孫桂花

（新疆億峰鴻瑞翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，新疆 烏魯木齊 830000）

近年來，隨著國家對于控制房價上升的趨勢及相關(guān)政策的不斷落實，使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭日益激烈。如何在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，在減少運營成本的同時提升經(jīng)濟效益，仍然是每個房地產(chǎn)企業(yè)管理者所要考慮的重點問題。特別是在營改增以來，一系列的政策逐步落實使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作也會存在一系列的問題亟待調(diào)整和完善。根據(jù)自身的屬性，稅款支出多少也會影響甚至決定著企業(yè)最終的盈利效果，而土地增值稅也是各項稅收支出中的關(guān)鍵項目[1]。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何在保證合理合法的情況下進行稅務籌劃，盡量減緩房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔，預留出更多的資金，方便企業(yè)未來的發(fā)展和成長，仍然是需要考慮的現(xiàn)實問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅概述及籌劃方法

（一）概述

土地增值稅是指對于有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及土地，建筑物和其他附著產(chǎn)權(quán)，從而取得增值收入的單位以及個人所征收的一種稅務。所涉及的單位會包括各類企業(yè)、事業(yè)單位，甚至是國家機關(guān)和社會群體的組織，而個人會包括個體的經(jīng)營者。土地增值稅特點是通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值稅額作為征稅的對象，因此土地增值稅的征稅范圍相對較廣，需要采取扣除和評估等方式來計算增值額，對于實施超濾累計稅率進行按次征收，而具體的納稅時間和方法，會根據(jù)不同情況而定[2]。土地增值稅立法的原則是滿足當前市場經(jīng)濟高速發(fā)展的需求，也能夠有效地加強國家對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、交易方面的宏觀調(diào)控，更能夠保障國家土地的權(quán)益[3]。

（二）籌劃方法

目前，對于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅方面的稅務籌劃有著以下幾種方法。

首先，關(guān)于土地增值稅利息支出的籌劃方法。在目前我國房地產(chǎn)企業(yè)進行房屋開發(fā)銷售過程中，有許多房地產(chǎn)都會采取前期借款的方法進行工程的改造，也正是因為借款額度較大以及還款周期較長，會產(chǎn)生較多的借款利息[4]。因此，在內(nèi)部計算土地增值稅費過程中繳納的稅費很容易會因為利息費用扣除方法而受到一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部借款利息，在計算土地增值稅方面有兩種扣除方法，分別為5%和10%。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部開發(fā)時使用的土地支付的費用及整體項目所需的開發(fā)成本合計為基數(shù)。借款產(chǎn)生的利息總支出為另一個數(shù)額[5]。因此，若是可以按照房地產(chǎn)開發(fā)項目來計算利息支出費用，并且提供證據(jù)得到相關(guān)機構(gòu)證明，可以按照5%進行稅費抵扣，否則要進行百分之百的增值稅費用抵扣。這兩種稅費相等的時候，則說明房地產(chǎn)企業(yè)在預算房地產(chǎn)項目開發(fā)費用的過程中，若是單純的依靠借款，并且利息超過50%，仍然需要對于利息費用進行支出的記錄，便于房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時來更好地計算分攤的利息[6]。除此之外，也要格外注重銀行提供的貸款、結(jié)算等一系列證明資料，并且將利息作為一種單獨扣除的支出費用。落實捐款數(shù)額不多且利率的費用較低時，可以選擇不將利息費用作為單獨項目進行扣除[7]。

其次，土地增值稅費用的轉(zhuǎn)移籌劃方法。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目是支出的費用從正常的利息基礎上，不按照實際費用進行扣除，而實際扣除的費用也需要根據(jù)房地產(chǎn)項目所需的土地及實際的開發(fā)項目成本，按照比例來扣除。根據(jù)我國相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，歸屬于內(nèi)部支出的費用、落實管理人員工作以及企業(yè)內(nèi)部發(fā)送福利等等，都并非是歸屬于扣除項目。主要是因為這些項目更不會對于土地增值稅的稅收費用產(chǎn)生一定的影響，而一旦內(nèi)部采用適當人員分配的方法是將這些費用作為扣除費用的影響，一部分會明顯減少土地增值稅的納稅費用。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)管理者也是該項目的主要負責人，因此只要在不會影響領導正常工作的同時，參與到項目地建設管理中，則個人支出的一部分費用可以歸納到房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)成本中，這樣能夠增加開發(fā)成本的基礎上，也能夠明顯降低繳納增值稅的稅額，也能夠達到合理避稅的效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃問題

目前，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅在進行稅收籌劃的過程中，會面臨著以下幾點問題。

首先，全面系統(tǒng)的稅收籌劃體系仍然缺失。主要是因為許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的工作人員，特別是財務和稅務部門的人員更加側(cè)重于理財角度的工作內(nèi)容。例如，在會計領域中，會通過使用會計技巧或者會計分攤等方法，對于稅收的籌劃起到一定的節(jié)稅作用，但是若想更好地發(fā)揮出稅收籌劃的價值，或者是幫助企業(yè)節(jié)約更多成本，則更是需要積極上升到未來發(fā)展戰(zhàn)略的高度上進行稅收籌劃的改革。但目前企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃缺乏系統(tǒng)的設計，很難貼合企業(yè)的實際情況，稅收籌劃也不再是一個部門或個人的事，而是需要做到自上而下，號召各個部門積極參與其中。否則，當稅收籌劃體系難以建設全面時，會影響稅收籌劃的效果。再加上仍然有許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏專門的稅務籌劃人才。這種情況在中小型開發(fā)商而言更是十分常見。財稅不分家，財務部門的工作人員需要擔任稅務部的工作，甚至會存在出納比財務總監(jiān)權(quán)力還要大這一形象。綜合來看，房地產(chǎn)企業(yè)從事稅收籌劃工作人員綜合素質(zhì)參差不齊，仍然有著較大的學習和成長的空間，在稅收籌劃人才、技術(shù)力量層面上講，許多中小型的房地產(chǎn)企業(yè)而言仍然相對薄弱。缺乏復合型、技能型人才，為企業(yè)的稅收籌劃保駕護航，也無形中會加大稅收籌劃的風險，更不利于企業(yè)的合理節(jié)稅和避稅。

其次，外部環(huán)境的改變造成了行業(yè)管理的轉(zhuǎn)型，也無形中加劇了籌劃的難度，導致錯過最佳的稅收籌劃時期。在以往的幾十年里，正是我國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展時期，毛利潤空間巨大。正是因為如此，有許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者仍然停留在上個時期，并非注重稅收籌劃，導致當前房地產(chǎn)行業(yè)在面臨相對惡劣的外部環(huán)境競爭下，若是仍然無法改變自身認知時，會造成企業(yè)轉(zhuǎn)型難度加大，資金壓力較大，利潤空間縮小也會造成銷售不暢等情況。再加上資金和銷售雙重壓力的背景下，土地增值稅的清算和征收壓力也明顯增加，迫使房地產(chǎn)企業(yè)管理者務必要促使企業(yè)從粗放型轉(zhuǎn)向精細化的方向發(fā)展，否則會嚴重影響企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃的效果。還有許多房地產(chǎn)企業(yè)一般都是在項目開發(fā)后期才開始對于土地增值稅進行稅收籌劃，但是在這一階段是可籌劃的，空間卻十分有限，也會影響企業(yè)節(jié)稅的效果。當籌劃的效果大打折扣時，會造成后期的稅收籌劃也不夠理想。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)剛剛立項，準備在某塊地上面進行公益性質(zhì)項目和住宅性質(zhì)兩部分的開發(fā)，因此在這一時間段，土地價格籌劃則顯得至關(guān)重要。為了避免出現(xiàn)一刀切，則需要在取得土地的最初時期與政府部門取得聯(lián)系，將價格合理分配，這樣也有利于后續(xù)稅收籌劃的效果。否則，在項目中后期才開始進行稅收籌劃時，則錯失了扣除項目最大的籌劃空間。

最后，工作人員沒能了解最新的稅務政策和各個地區(qū)稅務政策的差異，無形中加劇了稅收籌劃的風險。目前國家的稅收法律政策正處于不斷的改進和完善中。若是財稅人員很難，及時了解當前最新的稅務政策動向時，會造成稅收籌劃價值大打折扣，甚至會導致房地產(chǎn)企業(yè)遭受更多高額的稅負和稅收的處罰。也正是因為不了解相關(guān)行業(yè)政策的要求，若是仍然憑借著以往的稅收籌劃政策進行納稅和避稅時，會很容易出現(xiàn)法律風險，或為企業(yè)的合理避稅帶來困擾。例如，土地增值稅在清算中無法享受普通住房的優(yōu)惠政策，這種模式勢必會為企業(yè)帶來不可挽回的損失，也勢必會承擔高額的稅負。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃優(yōu)化策略

在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)若想更好地通過利用土地增值稅的籌劃來做到合理的避稅，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，則需要從以下幾方面入手。

首先，要適當合理推遲土地增值稅方面的清算時間，做到搶占先機。若是在營改增的政策背景下，企業(yè)管理者想獲得更為理想的利潤，在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，則更是需要前期做好稅務籌劃的工作，做到稅務籌劃列入企業(yè)經(jīng)濟項目的始終，做到全周期的管控，提前進行稅收籌劃。例如，要做到具體問題具體分析，靈活采用籌劃手段，并且對于清算時點進行適當?shù)耐七t，從而在時間方面去搶占優(yōu)勢，減少企業(yè)的稅負壓力。否則，若是前期忽視了稅務籌劃的工作，關(guān)注度不足時，往往會加劇稅務籌劃的風險和負擔，造成后續(xù)的難度加大，甚至會擴大到土地增值稅清算負擔的持續(xù)性上升，也會為企業(yè)帶來不可估量的損失。針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)和銷售房產(chǎn)項目，是需要前期積極與當?shù)氐亩悇詹块T展開溝通和聯(lián)系，努力通過稅務機關(guān)延緩申請清算的時間節(jié)點，并且在繳納多個模塊土地增值稅之前，提前對于各個模塊的稅務繳納進行橫向和縱向的對比，先盡量選擇可以采用土地增值稅增值額的項目，推遲增值稅負較重的項目，在完成納稅工作合理合法的同時，也能夠緩解稅負重的負擔。

其次，要選擇符合企業(yè)實際情況的貸款模式。為了減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力，許多房地產(chǎn)企業(yè)若僅僅推遲清算時間，仍然不足夠，還需要適當增多可抵扣項目的基礎上，利用創(chuàng)新思維和多元解決問題的方式。例如，可以采用不同利息之間的差異節(jié)點進行貸款的申請，也能夠達到科學合理的避稅。房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要加強與金融機構(gòu)之間的關(guān)系，針對共同就土地增值稅納稅問題展開緊密的配合，并制定出一種彼此之間互利共贏的措施方案。這樣能夠在土地增值稅納稅方面達成共識的基礎上，以最低的稅額去實現(xiàn)更為理想的高回報。例如，在商業(yè)銀行貸款利息抵扣限額規(guī)定范圍內(nèi)，可以結(jié)合金融機構(gòu)在捆綁貸款方面的要求，根據(jù)實際情況積極開展一系列的稅務籌劃工作，提高企業(yè)最終的盈利能力。

最后，要深入分析土地增值稅方面的納稅范圍，并從中找到突破點。為了更好地了解全新政策背景下土地增值稅的范圍，并找到突破點來幫助企業(yè)做到合理的避稅，需要靈活結(jié)合自身的實際情況以及最佳合作對象進行前期的考核與審查，減少企業(yè)的稅收壓力，提高資本的盈利，將其視為巨大的輔助作用。特別是在營改增的這一政策之下，企業(yè)在新一輪的政策沖擊下，可以采取一種相對開放的合作模式來降低稅務風險，擴大企業(yè)的規(guī)模。根據(jù)當前稅收相關(guān)的法律政策而言，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項目時提前采取合作模式，可以選擇一定的商品房自用模塊來避免繳納相關(guān)的土地增值稅，并且在實際出售商品房中，需要根據(jù)稅法去繳納土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合作對象以及選擇怎樣的合作對象，仍然是所要考慮的重點問題。除此之外，要格外注意外包模式，由于房地產(chǎn)企業(yè)會利用代建業(yè)務模式進行住宅開發(fā)，往往需要支付足夠的資產(chǎn)，從某種角度上這并不屬于勞務輸出性質(zhì)，因此在清算時也無須進行任何的調(diào)整，也能夠幫助企業(yè)有效地節(jié)約部分的土地增值稅。

四、結(jié)束語

總而言之，在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，如何幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地合理避稅并且獲得更大的利潤空間則是每個房地產(chǎn)企業(yè)管理者所要考慮的重點問題。而利用合理合法的手段有目的、有計劃地進行稅務的籌劃清算或是緩解資金的難題，也成了擺在眾多房地產(chǎn)企業(yè)面前亟待攻克的關(guān)鍵課題。在營改增政策的逐步落實下，土地增值稅可抵扣的項目受到了限制增值稅的預繳稅額與增值額也發(fā)生了一定的變化。因此，為了有效地減輕其稅負的壓力，則更是需要做到前期適當?shù)耐七t土地增值稅清算的時間。在時間方面占據(jù)先機，并且結(jié)合企業(yè)的客觀實際情況，采取不同的納稅方法尋求合理的商業(yè)貸款提升經(jīng)濟效益的稅收籌劃方式來減輕稅務的壓力，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。