探究房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收風險及籌劃

劉文鎖

（溫州市教師教育院，浙江 溫州 325100）

房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段所關(guān)注的企業(yè)風險具有明顯的差異性，最初發(fā)展階段更為關(guān)注企業(yè)的財務(wù)風險以及審計風險，對于稅收風險處于較為忽視的狀態(tài)。在經(jīng)濟發(fā)展速度迅速提升以及交易環(huán)境變得越來越復(fù)雜多變的時代背景下，征稅過程的未知因素也呈倍數(shù)增長，人們對稅收風險的關(guān)注程度也明顯提升[1]。房地產(chǎn)企業(yè)一般會涉及較多種類的稅收，與一般企業(yè)相比其面臨更大的稅負占收入的比例。因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作具有較大的發(fā)展空間。通過合理的稅收籌劃，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、增加利潤，為企業(yè)實現(xiàn)價值最大化提供保障。土地增值稅屬于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)而獲得的增值額征收的一種稅，主要征收對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅的稅率并不是一成不變的，而是根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值稅率高低進行調(diào)整，然后依據(jù)累進原則實施分級計算[2]。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收面對較多的風險，在進行稅收籌劃時應(yīng)當針對風險進行稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收現(xiàn)狀

改革開放以后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，其在國民經(jīng)濟發(fā)展當中發(fā)揮著重要的支柱作用?，F(xiàn)階段，社會經(jīng)濟已經(jīng)得到明顯發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)也有所變化，開發(fā)、建筑、銷售住宅、商鋪以及周邊配套設(shè)施等商品都屬于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)。近年來，有關(guān)房地產(chǎn)問題的討論迅速增多，其已經(jīng)成為社會輿論的焦點，同時也屬于百姓民生最為關(guān)注的問題之一。隨著市場經(jīng)濟的巨大變化。房地產(chǎn)行業(yè)也受到巨大的沖擊，其市場供求關(guān)系也在潛移默化中發(fā)生變化。房地產(chǎn)企業(yè)稅收與其他行業(yè)具有明顯的區(qū)別，首先，房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時一般是采取預(yù)收定金的方式，月末按照預(yù)收定金貸方發(fā)生額的5%繳納營業(yè)稅及附加?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管還存在一定的問題，比如稅務(wù)部門征管方面的問題以及房地產(chǎn)企業(yè)自身的問題。稅務(wù)部門征管方面的問題主要有稅收的輔助制度不健全以及稅收征管力度和深度與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度不匹配等，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管漏洞較多，造成房地產(chǎn)稅收流失嚴重[3]。其次，房地產(chǎn)企業(yè)自身的問題主要包括財務(wù)核算不規(guī)范、財務(wù)內(nèi)部控制缺乏制約機制以及房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)違法行為等。房地產(chǎn)企業(yè)稅收本身就存在較高的難度，再加上這些問題的存在更加劇了稅收的難度，相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)所面對的稅收風險也明顯增加。

二、土地增值稅以及稅收籌劃的意義

土地增值稅屬于一項針對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán)取得了增值收入的單位或個人的稅目，其施行超額累計稅率，可以按照增值額將其稅率設(shè)置為30%到60%區(qū)間之內(nèi)。在稅收方面土地增值稅具有一定的稅收優(yōu)惠政策，主要有建筑不同標準住宅的稅收優(yōu)惠以及個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠等。從整體發(fā)展水平來看，我國土地增值稅稅收增長趨勢為先慢后快，并且還表現(xiàn)出增值稅增幅高于稅收總收入的特點。稅收籌劃也可以被稱為合理避稅，主要是指在不違反國家相關(guān)法律法規(guī)的前提下納稅人對相關(guān)政策進行合理利用，對其涉稅業(yè)務(wù)進行合理調(diào)整，為企業(yè)制定最有利的納稅方案，以此為依據(jù)組織開展各項生產(chǎn)經(jīng)營活動，最終實現(xiàn)企業(yè)稅負減輕的目標。土地增值稅屬于房地產(chǎn)企業(yè)各項稅目當中稅負較重的稅種之一，面對國家出臺的各項相關(guān)政策，房地產(chǎn)企業(yè)所面對的經(jīng)營壓力也變得更大。在這樣的發(fā)展環(huán)境下，土地增值稅籌劃工作的重要意義變得更加明顯。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)擁有持續(xù)性的發(fā)展動力，應(yīng)當重視企業(yè)土地增值稅籌劃工作的開展，為房地產(chǎn)企業(yè)有效減輕經(jīng)營負擔，以此來達到提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的目的[4]。房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅進行合理的稅收籌劃，可以在降低企業(yè)成本費用的基礎(chǔ)上實現(xiàn)企業(yè)利潤的增加，有利于房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)有的資源進行充分利用，為企業(yè)資源利用率的提升以及企業(yè)良好形象的樹立提供促進作用，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展?？梢詫⒎康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的意義總結(jié)為：促進稅收法律的完善、有利于國家宏觀調(diào)控以及提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收風險

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收同樣具有稅收強制性、無償性以及固定性的特點，所以其稅收風險是無法避免的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收風險還具有主觀相關(guān)性、成本效益性、可操作性及計劃性等突出特點。可以將房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收風險歸納為以下三點。

（一）企業(yè)內(nèi)控缺失或不健全方面的風險

房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)一般都較為龐大，其經(jīng)營業(yè)務(wù)以及經(jīng)營活動具有明顯的多樣復(fù)雜特點，通常一個項目需要多個部門的共同參與。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)日常處理的工作量一般較為巨大，比較容易出現(xiàn)成本核算混亂的問題，這也是稅收管理難度較大的原因之一。而房地產(chǎn)企業(yè)當中專門進行稅收風險管理的力量相對來說比較薄弱，嚴重缺乏管理資源，最終造成管理環(huán)節(jié)的整體落后[5]。目前，已有部分企業(yè)已經(jīng)針對稅收工作建立了內(nèi)部控制制度，可是卻沒有有效履行稅法職責，甚至還有很多房地產(chǎn)企業(yè)還沒有針對稅收建立內(nèi)部控制和風險管理體系。仍有大部分的房地產(chǎn)企業(yè)將重心放在宏觀謀劃方面，對于涉稅合規(guī)目標并沒有給予足夠的重視，同時也缺乏財務(wù)管理中涉稅內(nèi)容的了解，更談不上重視企業(yè)土地增值稅稅收風險管理工作的開展。

（二）企業(yè)稅收籌劃易步入誤區(qū)的風險

房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅稅收籌劃工作的目的，是為了在合理范圍內(nèi)減少繳納稅額，稅收籌劃活動失敗付出的代價也屬于稅收籌劃風險中的一種。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的課稅對象為土地增值部分，稅基大小以及適用稅率高低共同決定了土地增值稅的交稅數(shù)目?？墒?，部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃項目以及選擇方案時都可能存在未依法納稅的情況，另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可能存在對土地增值稅稅收優(yōu)惠政策整體性沒有完全掌握，而導(dǎo)致難以對相關(guān)稅收政策進行有效運用和執(zhí)行的情況，這些都會增加房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險。

（三）企業(yè)辦稅人員自身專業(yè)素質(zhì)不足的風險

房地產(chǎn)企業(yè)當中的辦稅人員承擔了企業(yè)當中稅收管理的主要任務(wù)，可是在企業(yè)日常經(jīng)營活動中，有部分辦稅人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)不達標，對于土地增值稅稅法稅規(guī)無法進行及時全面的了解，難以準確把握土地增值稅稅收法規(guī)。最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在實際的稅收工作中沒有按照相關(guān)稅收規(guī)定進行操作，造成企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅的情況，不僅會額外增加房地產(chǎn)企業(yè)稅賦負擔，還會導(dǎo)致企業(yè)聲譽受到損害。房地產(chǎn)企業(yè)與主管稅務(wù)人員之間直接溝通的缺乏，同樣會增加企業(yè)少繳和未及時繳納土地增值稅稅款的風險。稅收政策本身就具有一定的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)無法及時了解稅法的適用范圍或者對稅法理解存在較大偏差，都會額外增加稅收風險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃原則

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃應(yīng)當始終堅持合法原則，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當對有關(guān)土地增值稅的相關(guān)納稅要求以及法律法規(guī)進行充分了解和掌握。在稅收政策不斷進行調(diào)整和完善的過程，新的稅收政策以及會計政策的提出，將會對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅產(chǎn)生明顯影響。房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅籌劃過程，應(yīng)當樹立大局觀和全局觀念，充分了解認識國家政策、法律法規(guī)的規(guī)范目的，做出正確的稅務(wù)籌劃，規(guī)避稅收風險，提升納稅籌劃成功率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃應(yīng)當具有科學(xué)性，應(yīng)當對事先籌劃引起重視。在這一過程，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要對當前發(fā)展現(xiàn)狀進行掌握，還應(yīng)當保持前瞻性的目光，對未來發(fā)展方向進行預(yù)判。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當將土地增值稅籌劃作為自身應(yīng)盡義務(wù)。在進行土地增值稅籌劃過程應(yīng)當提前整合各項數(shù)據(jù)，并充分解讀增值稅相關(guān)政策，更好地應(yīng)對實際籌劃中的一系列問題。除此之外，土地增值稅籌劃還應(yīng)當結(jié)合實際以及變化，進行持續(xù)調(diào)整。稅收法律的調(diào)整并不受房地產(chǎn)企業(yè)控制，屬于土地增值稅籌劃不可預(yù)料的外部變量。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃工作過程，應(yīng)當準確把握相關(guān)政策變動以及調(diào)整情況，避免外部政策變化對土地增值稅籌劃工作產(chǎn)生明顯影響，促進房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風險的有效降低。

五、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方式

房地產(chǎn)企業(yè)稅費負擔明顯加重、企業(yè)涉稅風險高以及企業(yè)無法獲取穩(wěn)定增長利潤都凸顯出土地增值稅稅收籌劃工作開展的必要性。

（一）注重稅收優(yōu)惠政策的掌握和利用

國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控逐漸加強，土地增值稅屬于一項重要的調(diào)控政策手段，其變化速度也十分快。房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃時，必須要對相關(guān)稅收政策的變化形勢了如指掌，組織企業(yè)當中稅收籌劃人員對稅收優(yōu)惠條件進行深入研究，預(yù)先對土地增值稅稅收政策的各個細節(jié)進行充分掌握，在此基礎(chǔ)上制定相應(yīng)的稅收籌劃措施。房地產(chǎn)企業(yè)要避免違反國家稅法規(guī)定，選擇納稅成本相對較低的繳納方式以及科學(xué)合理的清算技巧。我國土地增值稅具有明確的優(yōu)惠條件，企業(yè)應(yīng)當結(jié)合實際納稅情況進行綜合換算。方對此含企業(yè)在進行土地建設(shè)商品住宅項目開發(fā)時，應(yīng)當對土地增值稅納稅籌劃臨界點進行深入分析，可以在不違反稅法法律政策的前提下對土地增值稅清算時點進行適當延緩，注意與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)進行及時溝通，避免超過稅務(wù)機關(guān)相關(guān)規(guī)定標準。

（二）注重利用征稅范圍進行合理籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房屋住宅時可以利用選擇合作伙伴達到減稅的目的，譬如國家規(guī)定按比例分房自用的可以暫免征收土地增值稅。但是，開發(fā)土地建設(shè)項目建成成品住宅并出售，則應(yīng)按照一定比例的稅率繳納土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃時，要充分考慮選擇合作開發(fā)伙伴這一點，也就是依照征稅范圍開展土地增值稅納稅籌劃工作。代建房屋同樣可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)稅，代建費用屬于勞務(wù)輸出費用，通過代建建成的房屋未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時不需要繳納增值稅。但是，房地產(chǎn)企業(yè)選擇代建房屋模式時，一定要對房屋用戶情況進行充分考慮，然后再進行合理的定向開發(fā)，以此來實現(xiàn)節(jié)稅和減稅的目的。

（三）注重利用貸款利息支付模式進行合理籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息支付模式的不同同樣會影響到企業(yè)土地增值稅的繳納，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合不同的貸款利息支付模式進行土地增值稅納稅籌劃?，F(xiàn)階段，貸款利息扣除限額方式主要包括兩種，第一種為商業(yè)銀行同類同期貸款利率扣除最大限度；第二種支付方式為捆綁利息費用與其他費用，按照稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%比例以內(nèi)進行利息扣除。這種截然不同的利息扣除方式，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)稅提供了更多的選擇，同時也會獲得不同的節(jié)稅效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當在比對不同利息支付方式扣除的總費用之后，選擇節(jié)稅效果更好的利息支付方式完成增值稅繳納。

六、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀態(tài)會對國民經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要影響，面對較大的稅負壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當重視稅收籌劃工作的開展。土地增值稅屬于房地產(chǎn)企業(yè)需繳納稅目當中的一種，雖然屬于小稅種，但是在進行相應(yīng)的稅收籌劃時會面對一定的風險，同時也存在較多的籌劃技巧。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃對于企業(yè)發(fā)展具有重要意義，其主要稅收風險來源于企業(yè)內(nèi)控缺失或不健全方面的風險、企業(yè)稅收籌劃易步入誤區(qū)的風險以及企業(yè)辦稅人員自身專業(yè)素質(zhì)不足的風險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃時，應(yīng)注重稅收優(yōu)惠政策的掌握和利用、利用征稅范圍進行合理籌劃以及利用貸款利息支付模式進行合理籌劃，在合理不違法的情況下對企業(yè)的稅收負擔進行減輕。