房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究

王永芳

（南京開元經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司，江蘇 南京 210009）

當(dāng)下房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控的影響正處于行業(yè)發(fā)展最困難的時期，隨著大宗商品價格上漲及碳中和的政策調(diào)整導(dǎo)致上游供應(yīng)商成本進(jìn)一步加大，致使房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商的議價能力降低，同樣受房地產(chǎn)政策調(diào)控影響客戶持幣觀望房市人氣大跌，為促進(jìn)銷售現(xiàn)與客戶的議價能力則變得更加脆弱。現(xiàn)階段采取成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力最可行的策略，成本領(lǐng)先形成價格優(yōu)勢降低替代品威脅，確保企業(yè)市場份額不被取代讓產(chǎn)品快速變現(xiàn)的最佳途徑。這就對各房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理能力提出了更高的要求。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

（一）成本管控有助于企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個經(jīng)濟(jì)組織其經(jīng)營目的就是通過盈利以提高其價值，影響企業(yè)價值高低的因素有很多但決定其高低的核心因素是企業(yè)的整體獲利能力。對企業(yè)盈利能力有根本影響的是經(jīng)營性資產(chǎn)，企業(yè)盈利能力是企業(yè)必備經(jīng)營性資產(chǎn)共同作用的結(jié)果。對房地產(chǎn)企業(yè)而言開發(fā)產(chǎn)品就是其必備的經(jīng)營性資產(chǎn)，如何管控好開發(fā)產(chǎn)品的成本是企業(yè)盈利的關(guān)鍵因素。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控是企業(yè)盈利的最佳途徑也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的保障。

（二）成本管控有助于增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力

現(xiàn)階段房地產(chǎn)受國家宏觀調(diào)控銷售受阻收入來源不足的情況下加強(qiáng)內(nèi)部成本控制是企業(yè)經(jīng)營管理的最佳選擇。在研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)、廣告等領(lǐng)域把成本降到最低，使企業(yè)品質(zhì)相近的產(chǎn)品成本低于競爭對手的成本來增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的主要問題

（一）忽視隱性成本的管控

很多房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管控關(guān)注點(diǎn)大都集中在項目的取得成本、建設(shè)成本及期間費(fèi)用等顯性成本的管控上，而忽視經(jīng)營風(fēng)險所帶來的隱性成本的管控。它游離于財務(wù)監(jiān)督之外，是由于經(jīng)濟(jì)主體的行為有意或無意造成的具有隱蔽性的將來成本。由于將來的事情是否發(fā)生以及如何發(fā)生都是不確定的因而管控更難。目前房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展正逐步走向程序化、規(guī)范化和法制化道路。但在三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)仍處于起步階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)在利益驅(qū)使下鋌而走險存在野蠻開發(fā)的現(xiàn)象。企業(yè)決策層風(fēng)險意識淡薄這反而增加了企業(yè)的隱性成本。以江蘇侖山湖發(fā)展有限公司違法占用水庫管理范圍內(nèi)土地開發(fā)案為例，該公司未經(jīng)水行政主管部門批準(zhǔn)擅自開挖水庫灘地面積約2000平方米，非法建設(shè)別墅13幢。后經(jīng)水利違占專項清理行動被發(fā)現(xiàn)。行政部門依法對該違法行為下達(dá)了整改通知書，企業(yè)最終拆除了全部違章建筑并退回已售房客戶的款項及支付了大額違約金。這不但增加了企業(yè)的成本而且嚴(yán)重?fù)p害了企業(yè)的形象。即使顯性成本管控得再好如果忽視隱性成本管控也會讓企業(yè)功虧一簣，甚至給企業(yè)造成致命打擊。房地產(chǎn)企業(yè)除加強(qiáng)顯性成本管控外也不能忽視對隱性成本的管控。只有雙管齊下才能達(dá)到有效控制成本的目的。

（二）非標(biāo)產(chǎn)品成本可比性差成本管控難度大

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)最終得以實(shí)現(xiàn)需要通過客戶對產(chǎn)品的認(rèn)可并購買才能達(dá)成。如何讓客戶接受產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)是企業(yè)經(jīng)營管理的關(guān)鍵。要讓客戶與產(chǎn)品間建立有效需求就必須以客戶為導(dǎo)向來設(shè)計產(chǎn)品。這勢必導(dǎo)致最終呈現(xiàn)出來的產(chǎn)品類型多樣化，各產(chǎn)品之間相對獨(dú)立。這種非標(biāo)產(chǎn)品成本可比性差不易形成可比的標(biāo)準(zhǔn)成本從而不利于做出成本節(jié)約的評價。產(chǎn)品的多樣性也增加了成本管控工作的難度，只有建立精細(xì)化的成本管控措施與評價體系才能使成本管理工作切實(shí)可行。另外開發(fā)產(chǎn)品建造過程中施工工序多且各工序之間環(huán)環(huán)相扣導(dǎo)致配合錯綜復(fù)雜，其最明顯的特征是建設(shè)周期長、涉及面廣、管控難度大。在建設(shè)項目管理過程中部門與部門之間經(jīng)常會出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象影響施工進(jìn)度從而增加房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（三）缺少成本管控的綜合性人才

房地產(chǎn)的產(chǎn)品是各項專業(yè)技術(shù)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)經(jīng)過工程施工才最終得以實(shí)現(xiàn)的成果，它開發(fā)周期長、過程復(fù)雜。這就要求進(jìn)行成本管控人員具有全面的綜合能力?，F(xiàn)實(shí)是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控人員是有財務(wù)或工程人員擔(dān)任其專業(yè)知識相對單一。財務(wù)人員大都不懂設(shè)計、造價及施工的專業(yè)知識，只能單一地通過對比動態(tài)的目標(biāo)成本數(shù)據(jù)來控制，這本身對成本控制而言就具有滯后性。并且財務(wù)人員也不能深層次地從工程專業(yè)角度分析超支的原因及評估此原因是否合理，因此單從財務(wù)層面去管控房地產(chǎn)成本有一定的局限性。反之若由工程人員管控成本因其不懂財稅知識也將無法做好成本管控工作。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對策建議

（一）建立隱性成本的管控機(jī)制

1.建立科學(xué)有效的決策機(jī)制

企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、重大的投融資方案都是由高層管理者做出的，從某種意義上說決策層的行為決定了公司的成敗，這就要求決策者不但要有豐富的相關(guān)知識和敏銳的洞察能力而且更要有合法合規(guī)的經(jīng)營理念。建立科學(xué)有效的決策機(jī)制是防范決策失誤的有效保障。企業(yè)決策層要立足于企業(yè)實(shí)際和市場需求按照科學(xué)的決策程序?qū)嵤虑笫堑貙Ξ?dāng)前現(xiàn)狀和未來趨勢做出客觀的判斷，在經(jīng)營決策過程中必須守法守規(guī)這樣才能減少和杜絕決策失誤給企業(yè)造成的損失。

2.建立不可抗力風(fēng)險的應(yīng)對機(jī)制

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中會遇到很多不可抗力給企業(yè)帶來的隱性風(fēng)險，如特大暴雨引發(fā)的項目淹水、極寒天氣造成的水管爆裂等。不可抗力不可避免但企業(yè)可以建立不可抗力風(fēng)險的應(yīng)對機(jī)制，在風(fēng)險發(fā)生前預(yù)先做好防護(hù)措施以此減少風(fēng)險損失或把風(fēng)險控制在企業(yè)可接受的范圍內(nèi)。

（二）建立顯性成本的全流程管控程序

房地產(chǎn)企業(yè)要做好顯性成本的管控，首先要樹立全員、全程、有效的新成本觀并對顯性成本進(jìn)行事前、事中、事后有效的成本管控。

1.事前控制

（1）精準(zhǔn)定位深化設(shè)計

項目開發(fā)前進(jìn)行充分的市場調(diào)研確保產(chǎn)品精準(zhǔn)定位是關(guān)鍵，產(chǎn)品的不同類型其構(gòu)成成本的內(nèi)容不相同。雖然設(shè)計費(fèi)在產(chǎn)品總的成本中占比并不大但是其設(shè)計出什么樣類型的產(chǎn)品卻是影響建設(shè)成本大小的決定性因素。只有經(jīng)過深度優(yōu)化、合理詳細(xì)的設(shè)計圖紙才能達(dá)到有效控制產(chǎn)品建設(shè)成本的目的。避免因設(shè)計考慮不全或缺陷給后續(xù)施工造成阻礙產(chǎn)生無效成本。

（2）增加內(nèi)部圖紙會審程序

圖紙會審是指房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理單位、施工單位在收到設(shè)計院施工圖設(shè)計文件后對圖紙進(jìn)行全面細(xì)致的熟悉，審查出施工圖中存在的問題及不合理情況并提交設(shè)計院進(jìn)行處理的一項重要活動。由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)組織并記錄通過找出需要解決的技術(shù)難題并擬定解決方案從而將因設(shè)計缺陷而存在的問題消滅在施工之前。圖紙會審工作一般安排在招標(biāo)與合同簽訂之后施工之前，等到此階段發(fā)現(xiàn)問題就會引起很多變更既影響目標(biāo)成本的有效性也影響建設(shè)周期。故房地產(chǎn)企業(yè)可以在招標(biāo)前組織公司內(nèi)部相關(guān)部門先行進(jìn)行一輪內(nèi)部圖紙會審工作，組織相關(guān)當(dāng)事人根據(jù)施工、客戶需求、物業(yè)管理等方面的要求對施工圖紙進(jìn)行詳細(xì)的校對和全面復(fù)查，提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計中可能存在的不明確、有沖突、不合理、不經(jīng)濟(jì)的缺陷。通過內(nèi)部會審提出圖紙優(yōu)化方案完善圖紙的設(shè)計質(zhì)量減少規(guī)劃審批及施工變更事項。讓變更盡量發(fā)生在與施工單位建立交易之前，既有利于成本管控又能提高工作效率減少后期施工過程中的溝通、審批和建設(shè)成本。

（3）全面細(xì)化招標(biāo)文件

建設(shè)工程招標(biāo)文件既是施工單位編制投標(biāo)文件的依據(jù)也是與將來中標(biāo)單位簽訂合同的基礎(chǔ)。招標(biāo)文件中提出的各項要求對整個招標(biāo)工作乃至招投標(biāo)雙方都有約束力。根據(jù)標(biāo)的不同分為許多不同階段，每個階段招標(biāo)文件編制內(nèi)容及要求不盡相同。為減少后期的變更有必要對招標(biāo)文件進(jìn)行全面細(xì)化，在流程上可以施工合同先置也就是在招標(biāo)前先把合同所有條款都擬定好并通過公司內(nèi)部評審，把評審過的施工合同作為招標(biāo)文件的附件，這樣投標(biāo)單位可以根據(jù)招標(biāo)文件、施工合同、圖紙的內(nèi)容編制相對精準(zhǔn)的標(biāo)底進(jìn)行投標(biāo)。既可減少中標(biāo)后在合同簽訂環(huán)節(jié)因招標(biāo)文件不全面不細(xì)化而增加的談判與增項成本又可大大提高工作效率。

（4）與供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中需要與眾多的供應(yīng)商進(jìn)行合作，與不熟悉的供應(yīng)商合作會存在很多不確定性因素，合作前需要花大量的時間與精力對其進(jìn)行了解并對交易價格、合同條款進(jìn)行多次談判，不利于房地產(chǎn)公司對合作過程做長期性的風(fēng)險預(yù)測及控制。為避免這種低效短期合作方式房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中可根據(jù)供貨商的信譽(yù)、質(zhì)量、配合度等方面建立合格供方數(shù)據(jù)庫進(jìn)行分級管理，并與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商建立長期合作伙伴關(guān)系。這樣雙方不但配合默契工作效率高而且可以減少合作過程中的溝通成本與交易成本，最終達(dá)到降低成本的目標(biāo)。

（5）稅收管控前置

房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅收種類繁多，在經(jīng)營過程中應(yīng)事前做好稅務(wù)安排。在綜合考慮各項稅金對企業(yè)成本影響的情況下采取對公司最有利的方式來納稅。如在營改增時對于老項目可以采用一般計稅也可采用簡易計稅，企業(yè)選擇那種計稅方式不是隨工作量來決定，而是要先根據(jù)公司的實(shí)際情況測算土地成本占產(chǎn)品成本比例，根據(jù)此比例再來測算這兩種方式哪種能讓公司的整體稅負(fù)更低。其次稅法規(guī)定印花稅計稅依據(jù)是不含增值稅的價款，但如果采購合同、售房合同簽訂時金額是價稅合計的，在合同中又沒有單列稅金也沒有說明的話稅務(wù)實(shí)際征管時是要求價稅合計來作為計稅依據(jù)的，簽合同時如果價稅不分就會增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。故房地產(chǎn)企業(yè)做好稅收事前管控是降低稅負(fù)成本的有效途徑。另外對于房地產(chǎn)企業(yè)而言工程決算延期普遍存在，這就導(dǎo)致企業(yè)所得稅匯算或土增稅清算時成本不完整造成多繳稅款而增加稅收負(fù)擔(dān)，針對這一情況企業(yè)可以在簽訂銷售合同時把交付時間選擇在年初，因為年初與年底交房時間相差不多但導(dǎo)致納稅義務(wù)時間點(diǎn)差異巨大，選擇在年初交房不但可以給預(yù)決算部門足夠的時間進(jìn)行項目結(jié)算工作以保證成本的完整性，又可以合法延期納稅時間從而減少企業(yè)的稅收成本。

2.事中控制

（1）加強(qiáng)施工過程的管控

在施工前房地產(chǎn)企業(yè)要組織設(shè)計、監(jiān)理、施工單位進(jìn)行再一輪的圖紙會審和技術(shù)交底，以減少在實(shí)際施工過程中可能產(chǎn)生的問題。在施工過程中要求施工單位嚴(yán)格按圖施工，項目管理人員和監(jiān)理在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要做好跟蹤與檢查及時發(fā)現(xiàn)施工過程中的問題。特別是隱蔽工程檢查與驗收，對可能產(chǎn)生的問題做到早預(yù)防、早發(fā)現(xiàn)、早糾正。簽證與變更要做好記錄并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)以便后期進(jìn)行工程結(jié)算，并且要第一時間反饋給成本管控部門及時調(diào)整動態(tài)目標(biāo)成本。施工過程中要嚴(yán)格執(zhí)行材料驗收與送檢制度，杜絕使用不合格材料影響工程質(zhì)量。有條件的房地產(chǎn)公司可以運(yùn)用BIM軟件來進(jìn)行工程項目管理，它能夠連接項目生命期不同階段的數(shù)據(jù)、過程和資源，具有讓設(shè)計、施工、設(shè)備操作性、機(jī)電管線碰撞檢查可視化等功能。同時又具有設(shè)計、整體進(jìn)度規(guī)劃、成本預(yù)算、工程量估算、運(yùn)行與維護(hù)等協(xié)調(diào)功能。使工程管理可視、可控、簡單化，減少了無效成本的產(chǎn)生達(dá)到有效控制成本的目的。

（2）加強(qiáng)關(guān)鍵銜接節(jié)點(diǎn)的控制

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)目標(biāo)導(dǎo)向管理模式可在每年末對次年的目標(biāo)任務(wù)進(jìn)行分解，梳理出需要部門間配合的關(guān)鍵銜接節(jié)點(diǎn)并將此節(jié)點(diǎn)與績效掛鉤。在設(shè)計績效掛鉤制度時不但要與本部門需要完成的節(jié)點(diǎn)掛鉤還要把其中一部分績效與銜接部門的節(jié)點(diǎn)掛鉤。從而打破部門隔閡形成一個整體，讓每位員工主動去跟上下游部門進(jìn)行溝通。避免與減少推諉扯皮現(xiàn)象從被動參與成本管控向主動管控轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)與激發(fā)員工的主觀能動性，讓全員、全程、有效的成本新觀念落到實(shí)處。

（3）加強(qiáng)合同的管控

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營及項目建設(shè)過程中會簽訂各種各樣的合同，合同是企業(yè)一系列互相銜接、互相監(jiān)督、互相制衡、共同協(xié)調(diào)行動的橋梁。合同貫穿于項目開發(fā)的一系列活動過程中，加強(qiáng)合同管理有助于協(xié)調(diào)各方的利益關(guān)系，有利于提高企業(yè)經(jīng)營管理水平。做好合同管理從根本上維護(hù)企業(yè)在合同中的合法權(quán)益有助于控制企業(yè)財務(wù)風(fēng)險提高資金使用效率，達(dá)到降本增效防風(fēng)險的作用。

3.事后控制

因房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品大都是非標(biāo)產(chǎn)品其成本可比性差。在決算時除做好簽證與變更的增項成本決算工作外還可以建立模塊化的單方造價，根據(jù)不同類型的產(chǎn)品進(jìn)行模塊化組合再根據(jù)產(chǎn)品差異進(jìn)行局部成本的調(diào)整，以此作為實(shí)際決算成本的參考標(biāo)準(zhǔn)，找出分步、分項工程決算過程中的異常成本并對其合理性進(jìn)行分析以達(dá)到成本控制的目的。

（三）培養(yǎng)“四務(wù)”型綜合人才

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控機(jī)制是否有效最關(guān)鍵因素還是人，因此培養(yǎng)懂業(yè)務(wù)、善財務(wù)、精稅務(wù)、通法務(wù)的“四務(wù)”型綜合人才成為必然。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立起人才與企業(yè)共發(fā)展的機(jī)制加速提升員工能力。采用理論與實(shí)踐相結(jié)合的培養(yǎng)模式，讓員工走出去或讓專家走進(jìn)來的形式提高員工專業(yè)知識，為引導(dǎo)和激勵員工自主學(xué)習(xí)的積極性可以設(shè)立取證后給予費(fèi)用報銷機(jī)制或證書與薪酬掛鉤。企業(yè)也可以通過內(nèi)部管理軟件實(shí)現(xiàn)知識資源共享機(jī)制確保知識資本的不斷增值發(fā)揮最大效能。另外在公司內(nèi)部實(shí)行任崗制以提高員工的業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)能力。這樣一方面有利于培養(yǎng)綜合性人才進(jìn)一步做好成本管控工作，另一方面也有利于加強(qiáng)員工對企業(yè)的歸屬感，提高工作積極性為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境各不相同，即使相同的成本管控措施也會因人員不同產(chǎn)生不同的效果。各企業(yè)應(yīng)根據(jù)存在的問題結(jié)合自身企業(yè)文化等因素采用適合自己的管控措施和方法以達(dá)到降本增效的目的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷學(xué)習(xí)新的成本管理方法并激發(fā)全體員工自主參與到成本管控中來，讓成本管控真正成為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)提高企業(yè)核心競爭力的重要手段。