加強房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合的舉措

王志華

（北京天潤福源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京 101200）

傳統(tǒng)財務人員主要的工作任務是對企業(yè)經(jīng)營中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息進行核算，傾向于利用數(shù)據(jù)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，隨著大數(shù)據(jù)、人工智能等技術的高速發(fā)展和應用，財務領域也需要進行變革和創(chuàng)新，基礎的核算工作可以利用信息化系統(tǒng)進行處理，使財務人員可以將更多的精力投入到價值創(chuàng)造當中。房地產(chǎn)企業(yè)主要的盈利模式是通過科學有效的管理實現(xiàn)資源的整合和利用，通過業(yè)財融合能夠有效地推動財務人員職能的轉變，使其工作重點不僅局限在事后核算，而是向著業(yè)務全環(huán)節(jié)進行轉變，實現(xiàn)事前預測、事中控制和事后分析，使業(yè)務和財務信息區(qū)域同步，保證了信息所具有的價值創(chuàng)造作用得到充分發(fā)揮，為企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)提供助力?；诖耍槍Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)加強業(yè)財融合的策略進行分析，具有非常積極的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合理論概述

（一）業(yè)財融合基本概述

業(yè)財融合的概念主要是區(qū)別于傳統(tǒng)財務管理模式當中的業(yè)務和財務分離來說的，財務和業(yè)務之間相對獨立引起的必然后果是財務部門無法全面完整的了解業(yè)務數(shù)據(jù)，比如會計核算只能體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息，而無法體現(xiàn)出客戶鏈、供應商等其他業(yè)務環(huán)節(jié)。同時，業(yè)務部門因為對于財務管理知識缺乏掌握，對于資金確認節(jié)點、折舊攤銷、利潤目標完成等情況缺乏必要的了解，而隨著信息技術的發(fā)展和應用，業(yè)務邊界逐漸模糊，企業(yè)經(jīng)營管理向著業(yè)務和財務一體化模式轉變，業(yè)財融合更加符合企業(yè)價值鏈管理的要求，對管理的深度和廣度進行了拓展，為業(yè)務和財務聯(lián)動效應的發(fā)揮提供了保障。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)業(yè)財融合的必要性

作為一種十分先進的財務管理模式，業(yè)財融合在房地產(chǎn)企業(yè)中進行應用，能夠將財務和業(yè)務之間的壁壘打破，使財務管理不但能夠有效地體現(xiàn)業(yè)務流程，還可以對財務數(shù)據(jù)進行分析，從而更好地為業(yè)務活動提供指導。業(yè)務可以為財務提供所需的數(shù)據(jù)，為財務決策提供必要的支持。房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)業(yè)財融合的必要性主要體現(xiàn)在兩個方面。一方面，能夠使企業(yè)的戰(zhàn)略決策更加的科學。房地產(chǎn)企業(yè)推動業(yè)財融合體系建設，可以使財務和業(yè)務之間的職能差異得到不同程度的拉近，有效地降低業(yè)務和財務數(shù)據(jù)核算之間所存在的差異性。以企業(yè)構建起的共享信息平臺作為基礎，財務人員能夠從價值視角對業(yè)務活動進行事前預測，使信息完整真實的進行傳遞，并及時地將績效評價的結果反饋給業(yè)務人員，從而在業(yè)務活動中起到策略咨詢的作用。同時，業(yè)財融合能夠有效解決財務數(shù)據(jù)相對滯后的問題，使監(jiān)督管控得到強化，實現(xiàn)經(jīng)營風險的有效規(guī)避。另一方面，財務管理模式轉型的實際需求。財務管理的信息化對財務人員的專業(yè)水平和綜合能力提出了更高的要求，財務人員需要拓展自身的視野，謀求新的發(fā)展，充分發(fā)揮管理會計所具有的職能作用，為企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營決策的制定提供數(shù)據(jù)支持。因此，作為管理會計的重要組成部分，業(yè)財融合是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理模式轉型的必然要求。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務發(fā)展對財務工作的新要求

（一）傳統(tǒng)會計向管理會計轉變

隨著時代的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員需要了解業(yè)務流程，業(yè)務人員需要熟悉財務管理，傳統(tǒng)的財務會計模式已經(jīng)無法滿足企業(yè)發(fā)展的實際需求。從功能層面來說，財務會計主要的職能是反映價值，而管理會計的側重點則在價值的創(chuàng)造上，其主要的目標是實現(xiàn)成本的節(jié)約和價值的提升。管理會計的功能包括五個方面，分別是計劃、分析、控制、決策和評價，財務會計的職能主要是監(jiān)督和核算，通過核算對業(yè)務活動進行反饋，屬于事后活動的一種，不具備前瞻性和預測性。管理會計則能夠事前預測、事中控制、事后反饋，可以從管理層面對企業(yè)經(jīng)營中存在的問題進行識別和解決，相較于財務會計具有顯著的優(yōu)勢，因此財務管理模式的轉型是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

（二）業(yè)財分離向業(yè)財融合轉變

業(yè)財融合是管理會計的重要構成內容，其重要目標是進行價值的創(chuàng)造。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理模式中，財務人員將工作重心放在會計核算上，對于業(yè)務環(huán)節(jié)缺乏參與，管理會計的職能發(fā)揮受到了限制。由于財務人員對于企業(yè)業(yè)務流程缺乏了解，造成對業(yè)務的預測準確性較差，無法對關鍵的業(yè)務環(huán)節(jié)進行把控，使得業(yè)務和財務之間缺乏協(xié)作。同時，因為業(yè)務和財務之間沒有建立起關聯(lián)路徑，使得業(yè)務和財務活動不能利用會計報表進行體現(xiàn)，僅能反映某一周期的經(jīng)營狀況，無法針對業(yè)務關鍵點提出科學的調整策略，限制了財務價值創(chuàng)造作用的發(fā)揮。業(yè)財融合有效彌補了財務會計的不足，使其職能得到了延伸。

（三）數(shù)據(jù)反映向價值分析轉變

財務會計主要的職能是反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，在經(jīng)營管理中的作用較小，而管理會計主要的目標是進行價值的創(chuàng)造，更加強調回報收益。企業(yè)通過業(yè)財融合可以推動管理會計模式的轉型，使風險管控向前端遷移，從原來的事后處理向著事前預測和、事中管控和事后監(jiān)督轉變，從而更好地發(fā)現(xiàn)和解決業(yè)務經(jīng)營中存在的問題，使財務人員的職能角色發(fā)生轉變。

（四）手工操作向智能管理轉變

隨著信息時代的發(fā)展，智能財務成為會計領域未來發(fā)展的必然趨勢。大數(shù)據(jù)、云計算等先進技術的應用紅，對財務管理模式提出了更高的要求，財務共享中心的建設就是企業(yè)從手工操作向智能管理轉變的代表性范例。在共享中心內可以實現(xiàn)智能結算，能夠自動生成會計憑證，使得財務管理的準確性和實效性大幅提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合的管理措施

（一）結合實際情況建立業(yè)財融合框架體系

房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)自身實際情況進行宏觀規(guī)劃的制定，從而為業(yè)財融合奠定框架基礎。在進行業(yè)財融合體系建設的前期，企業(yè)要從全局角度出發(fā)進行整體布局，制定出詳細的戰(zhàn)略規(guī)劃，遵循成本效益優(yōu)先的原則，以財務管理目標作為規(guī)范和標準，為業(yè)財融合各項工作的推進提供指引。同時，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員要從財務視角對業(yè)務流程進行梳理，通過完善的監(jiān)督體系及時識別業(yè)務活動中存在的問題，從而為業(yè)務工作績效目標的完成提供助力。企業(yè)在推進業(yè)財融合體系建設的過程中，要以自身發(fā)展需求為出發(fā)點，積極進行業(yè)財融合理念的宣貫工作，并且對業(yè)財融合目標進行明確，制定出有效的業(yè)財融合推進方案，對內容和流程進行規(guī)范，從而建立科學的業(yè)財融合管理機制，實現(xiàn)財務和業(yè)務的深度融合。

（二）重視對新型人才的培訓

房地產(chǎn)企業(yè)要想加快業(yè)財融合，需要將財務和業(yè)務部門的邊界打破，比如可以在財務和業(yè)務部門之前實行輪崗制度，使財務人員積極參與到業(yè)務流程中，參加項目部的開發(fā)例會，了解項目開展的具體流程和所處階段，通過對業(yè)務環(huán)節(jié)的了解，及時了解項目的具體情況，并針對性地對盈利預測表進行調整。也可以由業(yè)務部門負責對財務人員進行專項培訓，使財務人員全面了解企業(yè)業(yè)務開展狀況。經(jīng)過雙向學習和培訓，可以使財務人員更加地了解業(yè)務流程，使財務工作更加具有針對性，促進企業(yè)業(yè)務和財務活動協(xié)調性和一致性的提升。企業(yè)的業(yè)務人員在業(yè)財融合推進過程中也要積極進行財務知識的學習，積極地與財務人員進行交流與溝通，定期的參加財務部門組織的分析會議，也可以安排財務部門員工組織業(yè)務人員進行專項的財務知識培訓，通過業(yè)務和財務的科學聯(lián)動，為業(yè)財融合的開展奠定人才基礎。

（三）在財務部門與業(yè)務部門之間建立聯(lián)動關系

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財聯(lián)動機制的構建需要業(yè)務和財務人員充分發(fā)揮自身崗位職能和作用，業(yè)務人員要向財務人員提交所需的經(jīng)營信息和業(yè)務數(shù)據(jù)，財務人員需要從業(yè)務角度利用會計語言對企業(yè)經(jīng)營過程中存在的各種風險問題進行分析和評價，并未戰(zhàn)略規(guī)劃的制定提供科學有效的建議。業(yè)財聯(lián)動機制的構建需要房地產(chǎn)企業(yè)積極地進行頂層設計，將業(yè)財融合體系的構建納入戰(zhàn)略管理的層面，從而使其驅動作用得到充分發(fā)揮。一方面，企業(yè)要從業(yè)務和財務部門抽調精英員工，組成專業(yè)的業(yè)財融合管理團隊，負責業(yè)財融合體系的構建。另一方面，企業(yè)要制定輪崗制度并嚴格落實，財務人員要委派到業(yè)務部門接受業(yè)務知識的培訓，業(yè)務人員要參加財務部門組織的財務知識培訓，從而使業(yè)務和財務人員更加了解彼此的工作，為業(yè)財融合體系的構建夯實基礎。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要在制度層面對業(yè)財融合體系構建進行指導，每月定期組織業(yè)財融合工作會議，針對當月的工作進度進行匯報，對存在的問題進行討論，制定出針對性的優(yōu)化方案，從而讓使企業(yè)業(yè)財融合的成效不斷提升。

（四）推動財務深入一線業(yè)務前端

業(yè)財融合的推進不可停留在表面上，而是要向著縱深發(fā)展，將工作中心放在企業(yè)經(jīng)濟效益的分析上。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在進行業(yè)財融合的推進過程中要加強對項目預結算、合同管理、基礎建設會計核算、成本管控等方面的重視。在項目預結算方面，財務人員要對項目所需的成本進行全面的分析，對項目建設的標準進行明確，統(tǒng)一核算所使用的口徑，從而使成本管控得到加強。在合同管理結算環(huán)節(jié)，企業(yè)要建立科學的核算體系，依據(jù)項目具體的施工狀況，有效的區(qū)分代墊費用、已付款項、已完成工程的造價、第三方費用等，并且依據(jù)合同條款中的內容對責任成本進行界定，使合同核算更加的規(guī)范化和標準化。要依據(jù)性質的不同對各種類型的款項進行區(qū)分，并對應付款項和回收款項進行全面的核算，完成資金使用的合理歸集，促進單位財務管理質量的提升。在責任成本的管理和控制環(huán)節(jié)，企業(yè)要對發(fā)包的不同類型進行科學的區(qū)分，建立科學合理的責任界定制度，并對材料限額標準進行明確，避免出現(xiàn)超出規(guī)定額度的浪費問題。此外，要對項目成本進行科學的估算，對合同條款、設計圖紙、項目結算等進行精準的測算，使成本規(guī)劃所具有的業(yè)務指導作用得到發(fā)揮。此外，因為房地產(chǎn)項目的開發(fā)通常都包括幾個不同的階段，在進行核算時都分項目進行，在業(yè)務部門完成招標和投標以后，財務部門才開始進行跟進，包括項目的開發(fā)內容的全面了解以及過程的把控等，及時向業(yè)務部門提交有關的數(shù)據(jù)資料。在對項目開發(fā)費用進行核算的過程中，財務人員要設置科學合理的成本條目。財務人員不但要積極參與到項目開發(fā)建設當中，還要深入產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)，幫助業(yè)務部門對銷售計劃進行科學的調整，為利潤最大化的經(jīng)營目標的實現(xiàn)提供助力。財務人員要積極參與到業(yè)務前端中，利用自身在財務和稅務方面的專業(yè)優(yōu)勢，對開發(fā)成本進行準確的測算，結合稅費繳納情況制定合理的銷售價格，從而實現(xiàn)利潤空間的拓展。

（五）基于管理需求確定會計人員的職能定位

為了滿足業(yè)財融合體系建設的需求，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員要積極進行職能轉型，從傳統(tǒng)的財務會計向著管理會計轉變，通過對企業(yè)財務數(shù)據(jù)的科學分析為經(jīng)營決策的制定提供數(shù)據(jù)支持，為經(jīng)營目標的實現(xiàn)提供指導。在加強業(yè)財融合環(huán)境建設的前提下，財務人員要積極地提升自身業(yè)務水平和綜合素養(yǎng)，參與到業(yè)務流程一線當中，在項目決策、可行性分析、設計方案制定、招投標、項目建設、竣工結算等環(huán)節(jié)中對業(yè)務和財務工作的聯(lián)結進行分析，編制出規(guī)范化的項目分析報告，為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的調整提供依據(jù)。同時，企業(yè)要建立長效的人才培養(yǎng)機制，制定科學合理的培訓計劃，為會計人員職能的轉型提供助力，為業(yè)財融合的推進奠定人才基礎。

（六）建立財務內部控制管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)在推進業(yè)財融合的過程中，要制定科學完善的財務內部控制制度，加強對業(yè)務資金使用的管理和控制，實現(xiàn)資金的高效利用和合理配置。由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，存在許多的風險隱患，財務人員需要深入項目建設一線，積極參與到項目建設施工當中，通過實地考察和調研，對項目進程、資金撥付等情況進行科學的分析，對業(yè)務落實的具體狀況進行了解，及時發(fā)現(xiàn)業(yè)務流程中存在的各種風險問題，從財務視角對項目建設進行審視，為流程的優(yōu)化提供指導，實現(xiàn)業(yè)務活動和財務活動的有效融合。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要建立長效的人才培養(yǎng)機制，使業(yè)務人員積極參與財務部門組織的財務知識培訓，財務人員通過業(yè)務實踐了解項目建設的內容，并結合企業(yè)的業(yè)務模式和財務特點，對財務內部控制流程進行針對性的設計，以財務反推業(yè)務，實現(xiàn)業(yè)務和財務風險問題的規(guī)避和防范。

（七）搭建財務共享機制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要組建管理層和業(yè)務、財務、IT等部門領導組成的財務共享中心建設領導小組，將現(xiàn)有的信息化系統(tǒng)升級為信息共享管理中心，從技術角度進行系統(tǒng)的設置、培訓和二次開發(fā)。企業(yè)要組建財務共享中心并配備專業(yè)的運營管理團隊，從財務角度對業(yè)務流程進行梳理，制定規(guī)范化的制度并嚴格執(zhí)行。企業(yè)要成立PMO項目管理小組，對共享中心建設過程中的各項資源進行統(tǒng)一的調度。其次，企業(yè)信息共享管理中心人員要積極的溝通與協(xié)作，建立主數(shù)據(jù)系統(tǒng)，將各個系統(tǒng)的底座全面打通，完成數(shù)據(jù)可復用規(guī)范的目標，為財務共享中心的構建奠定基礎。再次，在方案設計時，業(yè)務和財務部門要針對產(chǎn)品實現(xiàn)和預期的差距進行積極的溝通，對企業(yè)實際的需求進行分析，從而制定出科學的財稅管理方案，建立業(yè)務和財務一體化的管理體系。最后，項目小組要對各個系統(tǒng)的功能進行確認，區(qū)分系統(tǒng)之間的邊界，將業(yè)務和財務數(shù)據(jù)進行對接，實現(xiàn)單據(jù)流、稅務流、實物流、票據(jù)流、影像流的統(tǒng)一，實現(xiàn)業(yè)務和財務的一體化管理，使數(shù)據(jù)的質量得到提升。通過會計引擎可以自動生成會計憑證，實現(xiàn)了企業(yè)財務核算標準和規(guī)范的統(tǒng)一。通過稅務管理系統(tǒng)，實現(xiàn)了增值稅和所得稅等的自動申報，保證了稅務籌劃的合規(guī)性和實效性。利用共享系統(tǒng)可以實現(xiàn)業(yè)務和財務預語言的轉換，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)的一體化管理，從而為企業(yè)經(jīng)營分析提供準確及時的數(shù)據(jù)支持。

四、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)進行業(yè)財融合體系的建設是信息化時代背景下財務管理轉型的必然趨勢，對于企業(yè)的長效發(fā)展具有重要的意義。作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務范圍較廣，通過業(yè)財融合能夠保證財務管理價值創(chuàng)造作用的發(fā)揮，為企業(yè)經(jīng)營決策的制定提供支持。企業(yè)可以通過框架體系的構建、復合型人才的培養(yǎng)、聯(lián)動關系的強化、職能定位的明確等措施，構建起科學完善的業(yè)財融合體系，為企業(yè)利潤目標的實現(xiàn)提供助力。