房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與應(yīng)對

林麗芬 漳州城投地產(chǎn)集團有限公司

引言

近些年來，為實現(xiàn)房價的合理調(diào)控，國家采取了一系列政策措施，目的是止緩房價上漲過快的趨勢，這也為房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的要求。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品有著投資周期較長、資金數(shù)額巨大、收益回報較為緩慢的特點，相關(guān)調(diào)控政策的實施和信貸的收緊使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生率也隨之增加，如何精準(zhǔn)定位房地產(chǎn)企業(yè)所面臨財務(wù)風(fēng)險、并做到有效防控成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所必須要重點關(guān)注的課題，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分析和有效應(yīng)對有著較高的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險

本質(zhì)上說，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是屬于一種微觀的經(jīng)濟風(fēng)險，但同時也是房地產(chǎn)企業(yè)運營活動當(dāng)中客觀存在的集中性風(fēng)險。從狹義角度來解釋，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要包括了籌資、舉債等相關(guān)風(fēng)險，其僅與房地產(chǎn)企業(yè)的負債相關(guān)，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在未承擔(dān)任何債務(wù)時，基本不存在相關(guān)財務(wù)風(fēng)險。而從廣義上來講，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險則主要指的是企業(yè)財務(wù)工作及各項經(jīng)濟活動開展過程當(dāng)中，由于受到多種不同類型因素的影響而致使其收益出現(xiàn)部分誤差，從而帶來一定的經(jīng)濟損失的風(fēng)險，如資金投資風(fēng)險、融資風(fēng)險、資金回收風(fēng)險等。

無論狹義角度還是廣義角度，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)實存在的結(jié)果都受到多種難以控制或不確定因素影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在一段時間、一定范圍內(nèi)所獲取最終財務(wù)成果與預(yù)期運營目標(biāo)產(chǎn)生偏離，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)受到很大經(jīng)濟損失或減少經(jīng)濟收益，即便是政府投資行為或投資項目相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)，或本身為政府支持的房地產(chǎn)企業(yè)，如城市保障性住房項目，其在建設(shè)投資中也必然會存在一定的風(fēng)險，且會受到不同因素影響導(dǎo)致風(fēng)險加劇。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特征

1.短期償債能力不足

依據(jù)財務(wù)管理相關(guān)理論中的觀點分析來看，房地產(chǎn)企業(yè)擁有較好的資金流動與速動比率，這意味著該企業(yè)有著良好的短期償債能力，如房地產(chǎn)上市公司2020年統(tǒng)計年報顯示，這些房地產(chǎn)企業(yè)平均流動比率為2.28，雖然相比上一年有所降低，然而卻明顯優(yōu)于前幾年，而平均速動比率為0.66，與2015年相比，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀態(tài)在持續(xù)下滑，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力呈現(xiàn)出下降的趨勢。

2.負債比例過高

房地產(chǎn)企業(yè)如果具備有效控制資產(chǎn)負債率的能力，則將其控制在50%以內(nèi)是屬于較為理想的狀態(tài)，然而目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度不斷加快，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要采取的是負債化發(fā)展戰(zhàn)略，說明這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率相對較高，甚至一度達到了80%。實際上，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率超過70%，就意味著房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)沒有能夠作為抵押的資產(chǎn)來進行籌資活動，如果房地產(chǎn)市場發(fā)展速度減緩或陷入低迷狀態(tài)，則高資產(chǎn)負債率往往會增大房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險的發(fā)生概率，而一旦資金鏈斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)存在很大可能會面臨著倒閉的風(fēng)險。

3.籌資難度更高

房地產(chǎn)企業(yè)歸屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其所開發(fā)的項目所投入的資金數(shù)額極為巨大，基本上，一些略具規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的投資額甚至需要投入幾億元，由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)不可能完全依據(jù)自有資金來支持項目開發(fā)，而且房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目產(chǎn)品投資回報周期較長，甚至一度達到十幾年，這無疑會加重房地產(chǎn)企業(yè)資金的負擔(dān)。所以，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的投資渠道就在于銀行貸款，但這種籌資方式較為單一，且能夠籌資的數(shù)額相對有限，如果發(fā)生突發(fā)事件或項目投資遠超預(yù)期，就會增大房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度，從而產(chǎn)生巨大的財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型

（一）利率變動風(fēng)險

市場經(jīng)濟環(huán)境背景下，利率是屬于動態(tài)變化的，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)容易受到利率變動所帶來的影響，一旦房地產(chǎn)企業(yè)負債階段開展運營活動，則存在很大可能出現(xiàn)通貨膨脹的情況，房地產(chǎn)企業(yè)貸款利率就會提升，這在一定程度上會加大房地產(chǎn)企業(yè)投資成本，減少預(yù)期的經(jīng)濟收益。

（二）按期償債風(fēng)險

目前，大部分國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目投入資金主要來自銀行貸款，部分房地產(chǎn)企業(yè)會投入一部分自有資金，然而其自有資金占據(jù)比例相對較小，房地產(chǎn)企業(yè)本身所投入資金主要具有投資數(shù)額較大、回報收期較長的特點，同時房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期利潤也容易受到多種不確定性因素影響而引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。

（三）籌資風(fēng)險

如果房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的資產(chǎn)負債，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資難度的提升，如果無法確保資金及時到位，在資金不足的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨著巨大的財務(wù)風(fēng)險，甚至無法正常運營。

例如，城市保障性住房相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然其實際資金來源來自政府財政撥款，但在不同地區(qū)地方性政策影響下，如果稅務(wù)籌劃不合理或現(xiàn)金流管理不到位、運營資金使用率存在問題，都會引發(fā)不小的財務(wù)風(fēng)險，特別是如果房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢、建設(shè)資金不到位，就容易引發(fā)多項目無法順利完成施工的問題，從而引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成原因分析

房地產(chǎn)企業(yè)項目資金主要的來源為銀行等金融機構(gòu)貸款、自有資金、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品預(yù)收款和其他經(jīng)濟收益。以保障性住房項目中的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險為例，保障性住房項目通常規(guī)模較大，需要較大數(shù)額的穩(wěn)定資金，而目前部分保障性住房項目財務(wù)管理當(dāng)中，往往存在現(xiàn)金流管理不到位的問題，且運營資金使用率不高。一方面，由于缺乏精細化管理方法，致使現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)不暢，較為明顯的是企業(yè)現(xiàn)金較為短缺，保障性住房項目建設(shè)周期較長、施工技術(shù)復(fù)雜、工程質(zhì)保金回收周期長。實際資金管理中，如果使用率不高，如賬款未及時催繳致使出現(xiàn)呆賬、死賬，就會加大房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率。

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中，稅務(wù)籌劃是導(dǎo)致房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險增大的重要因素之一。通常來講，房地產(chǎn)企業(yè)各個投資項目所投入資金數(shù)額較大，且投資周期較長，因此，其各個項目在實施之前都必須要進行詳細且周密的調(diào)研分析，并編制可行性報告，必要時還要進行盈虧平衡分析與敏感性分析，在實際進行決策制定過程中，過于詳細和周密的可行性分析往往成本較高。而稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)成本降低的重要舉措之一，但如果房地產(chǎn)企業(yè)未合理籌劃稅務(wù)，就容易出現(xiàn)涉稅違法的情況，雖然保障性住房項目屬于民生工程，國家在稅費上制定了諸多優(yōu)惠政策，但房地產(chǎn)企業(yè)卻容易發(fā)生稅務(wù)籌劃過度的問題，這就會造成偷稅漏稅的發(fā)生。

另外，由于稅務(wù)籌劃設(shè)計不全面而未享受到稅務(wù)籌劃相關(guān)優(yōu)惠政策也是一種財務(wù)風(fēng)險，常見的情況是企業(yè)未充分利用優(yōu)惠政策，致使出現(xiàn)多交稅的情況，如未進行仔細核算，出現(xiàn)未做好進項稅額抵扣，就會產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險有效應(yīng)對策略的建議

（一）加強現(xiàn)金流管理，提高成本使用率，確保建造成本的最優(yōu)化分配

城市化建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，城市用地矛盾也越來越得以凸顯，這一問題也使得我國政府不斷依據(jù)實際情況進行土地政策的出臺，這些政策往往會對房地產(chǎn)企業(yè)用地成本帶來一定的影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)投資主要的來源在于銀行貸款，部分城市保障性住房建設(shè)項目資金來源于財政撥款，這就意味著國家相關(guān)宏觀經(jīng)濟調(diào)控必然會影響到房地產(chǎn)企業(yè)資金融資。例如，銀行融資政策發(fā)生緊縮，則房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的利息成本會增大，這也就會增加房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)和實際運營過程當(dāng)中，要能夠科學(xué)進行現(xiàn)金流管理，并針對企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)資本結(jié)構(gòu)予以改進調(diào)整，以確保房地產(chǎn)企業(yè)合理進行成本分配和有效管控，要特別注意防止發(fā)生資金短缺而造成項目停產(chǎn)的問題，以此來實現(xiàn)企業(yè)成本的有效節(jié)約。例如，城市保障住房建設(shè)項目相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以借助政府購買服務(wù)，針對部分項目予以外包，委托專業(yè)機構(gòu)來針對企業(yè)事務(wù)性相對較強的成本管理工作進行優(yōu)化改進。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)也要時刻注意市場變化分析，準(zhǔn)確掌握市場實際需求，實現(xiàn)建造成本的最優(yōu)化分配，同時要保證項目建設(shè)資金的使用安全，杜絕將保障性住房建設(shè)項目資金挪用在其他項目的問題，房地產(chǎn)企業(yè)還要構(gòu)建現(xiàn)金流預(yù)警體系，加強現(xiàn)金流的嚴格監(jiān)督。施工企業(yè)則必須要構(gòu)建完善的現(xiàn)金流管理預(yù)警體系，強化對項目資金使用的風(fēng)險管理，做好研判工作。

建設(shè)施工單位要以全面性戰(zhàn)略層面為基礎(chǔ)，實現(xiàn)現(xiàn)金使用的統(tǒng)一化與集中化管控，確保現(xiàn)金使用效率的最大化，如房地產(chǎn)企業(yè)需對重點領(lǐng)域進行現(xiàn)金流向與使用的監(jiān)測，及時做好日常催款工作，避免因資金使用率降低而造成財務(wù)壓力過大的問題，要保證資金按時回籠，防止出現(xiàn)呆賬、死賬。

（二）建立科學(xué)、完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制與管理機制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依據(jù)自身實際運營狀態(tài)和發(fā)展現(xiàn)狀，借助先進信息技術(shù)構(gòu)建科學(xué)、完善的財務(wù)風(fēng)險管理機制，要能夠準(zhǔn)確識別和評估房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展當(dāng)中所存在的財務(wù)風(fēng)險，并制定有效的防范與應(yīng)對方案。房地產(chǎn)企業(yè)在建立財務(wù)風(fēng)險管理機制過程中，需要結(jié)合企業(yè)財務(wù)報表和相關(guān)信息數(shù)據(jù)進行整理分析，并全面掌握企業(yè)資產(chǎn)負債情況和財務(wù)狀況，再依據(jù)相關(guān)國家政策和市場風(fēng)險制定行之有效的應(yīng)對方法，以此來達到降低財務(wù)風(fēng)險的目的。

在完成財務(wù)風(fēng)險管理機制建立后，要在實際應(yīng)用過程中予以完善，同時還要提高相關(guān)財務(wù)工作人員和管理人員風(fēng)險防范意識，確保財務(wù)風(fēng)險管理機制能夠真正得到貫徹落實。

（三）合理進行稅務(wù)籌劃，嚴格控制企業(yè)成本支出

近年來，受到新冠肺炎疫情影響，中央發(fā)布了多項防控措施和財稅優(yōu)惠政策，保障性住房建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)要能夠在確保項目質(zhì)量與施工安全前提下充分利用各項優(yōu)惠財稅政策，嚴格進行成本支出的控制，作為企業(yè)有效的財務(wù)管理手段，稅務(wù)籌劃要在稅務(wù)優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，建立節(jié)省成本支出的新管理模式。此外，對于保障性住房項目房地產(chǎn)企業(yè)來說，要利用購買防護用品資金項目進行個人所得稅的免征，確保可以享受到最為優(yōu)惠的增值稅稅負。

另外，還要充分利用現(xiàn)有的優(yōu)惠政策做好稅務(wù)籌劃，要合理選擇原材料供應(yīng)商，按照項目實際使用規(guī)模進行準(zhǔn)確計算，如果選擇與個人供貨商合作，通常其報價相比一般納稅人會低3個百分點左右，企業(yè)可選擇與個人供貨商合作，如此可為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省約12%的稅款，從而降低因稅務(wù)籌劃所帶來的風(fēng)險。

（四）重視成本管理優(yōu)化，實現(xiàn)財務(wù)預(yù)算精細化管理

房地產(chǎn)企業(yè)所投資項目的回報率是否能夠達到企業(yè)預(yù)期，與房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算有著直接的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展過程當(dāng)中，其財務(wù)風(fēng)險常會存在諸多不確定性因素，而針對這些因素，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門需要依據(jù)所開發(fā)建設(shè)的相關(guān)項目實際情況進行仔細的研究和分析，要確定項目是否具備可執(zhí)行性和可操作性。對于項目所需要投入的成本和相關(guān)工程設(shè)計成本都要進行精確的估算，對于開發(fā)和銷售階段所產(chǎn)生的成本費用等相關(guān)財務(wù)管理內(nèi)容，也要實現(xiàn)整體的統(tǒng)籌規(guī)劃和合理控制，針對企業(yè)資金來源和投資收入以及支出所呈現(xiàn)的利潤與分配，則需要提前進行精細化安排與科學(xué)規(guī)劃，對資金需求要進行使用計劃的合理編排，整個過程必須要給予嚴格的監(jiān)督，使其能夠落地執(zhí)行，只有如此，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠提高自身財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對能力。

例如，城市保障住房相關(guān)開發(fā)項目的房地產(chǎn)企業(yè)可以借助政府部門職能作用，通過相互協(xié)調(diào)和溝通進行各階段成本的有效管理，確保資金的充足和成本預(yù)算的準(zhǔn)確，并實現(xiàn)財務(wù)預(yù)算的精細化管理，如此才能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率，減少不必要的損失。

結(jié)語

結(jié)合上述文章內(nèi)容所述，時代不斷發(fā)展，文明與科技也必然會持續(xù)進步，人們的觀念和意識是實現(xiàn)市場持續(xù)發(fā)展的核心推動力，如何更好地滿足市場需求是當(dāng)前企業(yè)所必須關(guān)注的重點，但同時也要具備應(yīng)對各種風(fēng)險的能力。在市場環(huán)境的動態(tài)變化下，房地產(chǎn)企業(yè)資金使用常會面臨巨大的風(fēng)險，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠具備較高的財務(wù)風(fēng)險分析能力，并深入研究財務(wù)風(fēng)險類型和具體成因，掌握其現(xiàn)實特征，嘗試優(yōu)化和改進企業(yè)財務(wù)管理方法，使其能夠符合當(dāng)前市場變化和企業(yè)發(fā)展實際要求。