業(yè)財融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展路徑

高燦 河南工業(yè)貿(mào)易職業(yè)學(xué)院

引言

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今已經(jīng)走過了43年，回顧過去的43年，歷盡興衰，有暗淡有輝煌。可以將中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程劃分為四個階段：（1）萌芽時期（1978年-1987年）：房地產(chǎn)出現(xiàn)，從萌芽到最終的誕生，房地產(chǎn)歷經(jīng)十年；（2）騰飛時期（1988年-1997年）：中國放開房改和土改，住房出現(xiàn)全面商品化，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展壯大；（3）混亂時期（1998年-2008年）：房地產(chǎn)投資出現(xiàn)泡沫，泡沫不斷膨脹最終破裂，房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，市場混亂；（4）黃金時期（2008年-2018年）：美國出現(xiàn)金融危機，波及全球市場，為了刺激消費和市場，國家實施積極的財政政策和寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)行業(yè)達到鼎盛，處于黃金期。

在經(jīng)濟發(fā)展的浪潮中，一大批中小企業(yè)躋身于房地產(chǎn)行列中并不斷成長壯大，獲得較好的經(jīng)濟利益。然而，自2018年以來，國家加強宏觀調(diào)控，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”原則，利用政策不斷干預(yù)，房地產(chǎn)市場熱度持續(xù)下降。2021年三季度，中央和地方緊密出臺調(diào)控政策，疊加信貸環(huán)境收緊，購房者置業(yè)節(jié)奏放緩，市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，全國房地產(chǎn)市場迅速降溫。在房地產(chǎn)市場低迷狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身實力，增強競爭優(yōu)勢，尤其是要增強財務(wù)管理水平，緩解資金壓力，堅持業(yè)財融合的財務(wù)管理模式，推進房地產(chǎn)企業(yè)的精細化管理，增強企業(yè)內(nèi)部控制和防范風(fēng)險的能力，在房地產(chǎn)低迷局面下走得更遠。

一、業(yè)財融合概述

（一）業(yè)務(wù)

任何一個企業(yè)都不是獨立存在的，企業(yè)所屬行業(yè)有其上下游產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈中存在多個節(jié)點，業(yè)務(wù)是聯(lián)系不同節(jié)點的橋梁，接受上游節(jié)點的輸入，最終輸出到下游節(jié)點，因此，業(yè)務(wù)的關(guān)鍵是有效的輸入和輸出。時代在進步，企業(yè)為了從市場經(jīng)濟中分取更大的蛋糕，不斷延伸業(yè)務(wù)范圍，業(yè)務(wù)類型多樣，包括一系列活動，每個活動可細分為若干更小的活動事項。根據(jù)波特的價值鏈分析模型，企業(yè)創(chuàng)造價值的活動包括兩類：基本活動（內(nèi)部后勤、生產(chǎn)經(jīng)營、外部后勤、市場銷售、服務(wù)）、支持性活動（公司基礎(chǔ)設(shè)施、人力資源管理、技術(shù)開發(fā)、采購管理）?；净顒雍椭С中曰顒拥闹饕獏^(qū)別在于是否直接參與到企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)的過程中。在基本活動鏈條中，內(nèi)部后勤作為企業(yè)輸入端口從上游輸入原材料，服務(wù)活動作為輸出端從下游輸出價值，支持活動則貫穿于五種基本活動全過程。由此，企業(yè)業(yè)務(wù)范圍確定，價值鏈形成。

（二）財務(wù)

1897年，美國學(xué)者ThomasL.Greene出版了經(jīng)典的《公司理財》，標志著財務(wù)管理學(xué)科的誕生。在20世紀，隨著股份制公司、跨國企業(yè)的發(fā)展，財務(wù)會計主導(dǎo)的財務(wù)預(yù)測、財務(wù)決策、財務(wù)計劃、財務(wù)控制、財務(wù)分析等工作成了企業(yè)管理的重要組成部分。企業(yè)財務(wù)主要歸屬于財務(wù)部門，傳統(tǒng)的財務(wù)更強調(diào)記賬，把企業(yè)的所有交易完整真實地記錄下來。但是對于現(xiàn)代的財務(wù)來講，更多的是強調(diào)財務(wù)職能參與到企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略當(dāng)中，對企業(yè)的經(jīng)營活動進行監(jiān)控指導(dǎo)。財務(wù)的職能源于企業(yè)資金運動及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟關(guān)系，表現(xiàn)為籌資、用資、耗資、分配等過程中的管理職能，通過對企業(yè)資金進行嚴格管理、運用、分配，分析整合財務(wù)信息，為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)。

（三）業(yè)財融合

2016年，財政部發(fā)布《管理會計基本指引》，總則強調(diào)“單位應(yīng)用管理會計，應(yīng)遵循戰(zhàn)略導(dǎo)向、融合性、適應(yīng)性、成本效益原則。其中融合性要求管理會計應(yīng)嵌入單位相關(guān)領(lǐng)域、層次、環(huán)節(jié)，以業(yè)務(wù)流程為基礎(chǔ)，利用管理會計工具方法，將財務(wù)和業(yè)務(wù)等有機融合”。財務(wù)與業(yè)務(wù)活動的有機融合便是業(yè)財融合。業(yè)財融合是指業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門通過信息化技術(shù)和手段實現(xiàn)業(yè)務(wù)流、資金流、信息流等數(shù)據(jù)源的及時共享，基于價值目標共同做出規(guī)劃、決策、控制和評價等管理活動，一起保證企業(yè)價值創(chuàng)造過程的實現(xiàn)。業(yè)財融合的核心理念是財務(wù)數(shù)據(jù)反映經(jīng)營成果的好壞，從財務(wù)結(jié)果反推經(jīng)營動作，做好業(yè)務(wù)規(guī)劃并實施，最終實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標。

二、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合現(xiàn)狀

企業(yè)的內(nèi)部管理主要有業(yè)務(wù)管理和財務(wù)管理，受傳統(tǒng)觀念影響，大多企業(yè)仍舊將財務(wù)管理作為簡單記賬付款的職能線，沒有將業(yè)務(wù)和財務(wù)有機結(jié)合起來。

（一）業(yè)財融合理念不深入

房地產(chǎn)開發(fā)的前提是取得土地使用權(quán)，開發(fā)的保障是獲取充分的資金。房地產(chǎn)企業(yè)管理重點聚焦在土地使用權(quán)的獲取和資金的籌集，忽視開發(fā)過程中的內(nèi)部建設(shè)和學(xué)習(xí)。企業(yè)通常將業(yè)務(wù)和財務(wù)作為兩個獨立的部分，管理人員缺少業(yè)財融合的理念，業(yè)務(wù)部門員工對財務(wù)工作流程認識不夠，財務(wù)部門員工不熟悉企業(yè)業(yè)務(wù)，相互之間缺少溝通，沒有精力也不愿意學(xué)習(xí)部門工作之外的知識，閉門造車，業(yè)財融合推進緩慢甚至停滯。

（二）缺少相應(yīng)人才支撐

業(yè)財融合要求業(yè)務(wù)和財務(wù)有機融合，對房地產(chǎn)企業(yè)的人才隊伍提出更高要求，需要企業(yè)擁有同時掌握業(yè)務(wù)和財務(wù)的綜合性人才。目前房地產(chǎn)企業(yè)通過校園和社會兩種途徑招聘人才，校招是企業(yè)直接從學(xué)校招聘各類各層次應(yīng)屆畢業(yè)生，應(yīng)屆畢業(yè)生往往只具有本專業(yè)知識，缺乏業(yè)財融合的理念和相應(yīng)的知識，需要企業(yè)投入時間和財力長期培養(yǎng)，有一定的可塑性；社招是企業(yè)面對社會進行招聘，招聘對象為具有一定工作經(jīng)驗的往屆畢業(yè)生，這類員工具有房地產(chǎn)工作經(jīng)驗，可能已經(jīng)具備業(yè)財融合相關(guān)知識，但是社招員工流動性大?？傮w來說，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺少專業(yè)的業(yè)財融合人才，跨專業(yè)及跨技能管理存在空白。

（三）工作目標不一致

財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門作為價值鏈中的不同節(jié)點，工作目標各有側(cè)重。財務(wù)部門的工作目標是控制各項成本費用的發(fā)生，提高資金使用效率，保證項目回款，保持寬松的現(xiàn)金流，降低企業(yè)風(fēng)險；房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)部門的工作目標是提高去化率、成交量，提高銷售面積和銷售額。由于業(yè)務(wù)和財務(wù)部門工作目標的差異，業(yè)財融合在實施過程中會遇到阻力。

（四）部門間溝通不順暢

一方面，部門間系統(tǒng)不兼容。隨著智能大數(shù)據(jù)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開始信息化建設(shè)，但是前期投入較少且缺少合理規(guī)劃，存在多種軟件并存缺乏兼容性的問題。各部門各自為政構(gòu)建自己的系統(tǒng)，如銷售有明源系統(tǒng)、成本有成本系統(tǒng)、費用有費用系統(tǒng)、辦公有OA系統(tǒng)審批，各系統(tǒng)數(shù)據(jù)不一致，缺少信息對接的渠道，無法將業(yè)務(wù)和財務(wù)形成完整的邏輯關(guān)系；另一方面，財務(wù)和業(yè)務(wù)工作要求的不同進一步阻礙了部門溝通。財務(wù)工作的開展遵循相關(guān)法律制度，具有嚴肅性和規(guī)范性，但業(yè)務(wù)活動要求具有靈活性，兩者之間工作要求的不同導(dǎo)致矛盾出現(xiàn)，降低溝通交流的意愿。

三、業(yè)財融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注的幾種關(guān)系

（一）整體與局部

房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理涉及眾多職能部門，包括開發(fā)、投拓、成本研發(fā)、工程、人力資源、營銷、財務(wù)等部門，每個部門都是企業(yè)的一個局部，是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，共同構(gòu)成企業(yè)整體。在企業(yè)管理過程中要把握好整體和局部的關(guān)系，任何一個部門都要為企業(yè)整體利益服務(wù)，不能一味追求本部門的利益而忽視企業(yè)整體利益。營銷部門作為業(yè)務(wù)部門，是接觸客戶的一線部門，其績效目標與銷售額和去化率掛鉤，可能存在為了完成績效目標而給予客戶較大優(yōu)惠力度或者降低單價的現(xiàn)象，但是這一現(xiàn)象會直接影響到企業(yè)的銷售利潤率和回款金額；財務(wù)部門掌管企業(yè)資金，為了控制成本費用的發(fā)生，可能存在削減費用預(yù)算的現(xiàn)象，營銷費用的過度削減一定程度上影響營銷效果，企業(yè)整體銷售目標難以實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理要注意整體與局部的關(guān)系，做到以整體為中心。

（二）主動與被動

受到互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的沖擊，財務(wù)在企業(yè)的地位逐漸被邊緣化。財務(wù)智能系統(tǒng)的出現(xiàn)，較大提高了企業(yè)獲取信息和處理信息的能力。財務(wù)逆轉(zhuǎn)邊緣化趨勢并且保持核心競爭力的關(guān)鍵是“主動”，業(yè)財融合為財務(wù)提供了掌握主動權(quán)的機會。房地產(chǎn)財務(wù)應(yīng)主動融入各項業(yè)務(wù)，了解各節(jié)點活動實施情況，匯總相關(guān)信息，精準預(yù)測不同階段資金需求量，籌劃合理的籌資方式，發(fā)揮財務(wù)效能和作用，提供決策支持，提升財務(wù)地位。

（三）原則與柔性

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)具有服務(wù)和監(jiān)督的職能，尤其是現(xiàn)代企業(yè)管理中財務(wù)監(jiān)督職能更為突出，企業(yè)會計準則的制定和各項法律制度的出臺決定了財務(wù)工作要堅持原則。但市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整、互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)更具有靈活性，管理經(jīng)營模式需要與時俱進以適應(yīng)不斷變化的業(yè)務(wù)活動，這需要與財務(wù)的原則性相協(xié)調(diào)，處理好原則性和柔性之間的關(guān)系。既遵循規(guī)章制度，又能適應(yīng)個性化經(jīng)營需求，確保業(yè)務(wù)和財務(wù)工作的高效對接。

四、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合路徑探討

業(yè)財融合主要包括兩個方面：一是財務(wù)能夠準確記錄業(yè)務(wù)，即核算準確；二是財務(wù)反哺業(yè)務(wù)，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供支持。業(yè)財融合大趨勢下，房地產(chǎn)提出大運營概念，在運營中融入財務(wù)視角，加強對企業(yè)現(xiàn)金流和利潤等具體經(jīng)營指標的過程性管控，進行動態(tài)調(diào)整以達到目標指標。

（一）投資

投資是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈的最前端，也是價值最高的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)對土地具有高度依賴性，沒有土地則無法進行后續(xù)開發(fā)，地塊的好壞從根本上決定了后期收益。經(jīng)歷了房地產(chǎn)熱之后，優(yōu)質(zhì)土地越來越少，在房地產(chǎn)市場競爭愈演愈烈的市場背景下，優(yōu)質(zhì)土地的儲備成為房企戰(zhàn)略的重中之重。

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)有投拓部門負責(zé)土地投資拓展工作，通過初步研判確定投資地塊，投拓部門做出測算方案，管理層做出投資決策。測算內(nèi)容主要包括預(yù)測地塊的預(yù)期利潤和現(xiàn)金流情況，跟投制度下資金峰值、跟投回報、返本周期、配資回報。業(yè)財融合理念下，投拓部門的測算方案離不開財務(wù)人員的參與，財務(wù)人員可以從稅收籌劃的角度提出土地分期與業(yè)態(tài)確立的建議、關(guān)注契稅和稅率的使用；從股權(quán)的角度分析股權(quán)溢價情況；從融資的角度分析項目所在地的融資資金政策；從盈利的角度關(guān)注項目利潤率和內(nèi)部報酬率等具體財務(wù)指標是否滿足公司戰(zhàn)略需求。

（二）開發(fā)設(shè)計

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展黃金時期，大多依靠單邊上行的房價獲取高額利潤，宏觀調(diào)控政策出臺以后，房價下降，企業(yè)要靠內(nèi)部管理留出利潤空間。很多房地產(chǎn)企業(yè)對標制造業(yè)，提出成本精細化管理，希望通過成本管控保住項目利潤，但是地產(chǎn)項目在建造過程中存在很多不確定因素，可能需要變更成本，利潤空間再度縮小。若項目定位從剛需型調(diào)整為改善型，則需對部分配置進行升級，出現(xiàn)拆改及返工現(xiàn)象，造成成本的雙重支出。業(yè)財融合趨勢下，財務(wù)部門需要提前介入項目的方案變更，對標目標版測算方案，測算方案變更之后的利潤及內(nèi)部報酬率，分析是否能保住目標，對方案的變更提出建議。

（三）營銷

房地產(chǎn)企業(yè)大運營體系下，營銷工作的重心是產(chǎn)品定價及供應(yīng)套數(shù)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定價由營銷部門負責(zé)，主要依靠營銷人員進行市場調(diào)研、競品分析。合理的定價策略對營銷效果起到?jīng)Q定性作用，業(yè)財融合理念下，產(chǎn)品的定價需要各職能部門參與其中，考慮對應(yīng)業(yè)態(tài)下的成本標準、目標利潤指標，同時關(guān)注客戶敏感點，準確定價。財務(wù)部門通過測算開發(fā)成本，合理籌劃稅金，為營銷部門產(chǎn)品定價提供可靠依據(jù)，同時要關(guān)注產(chǎn)品定價是否能夠?qū)崿F(xiàn)目標利潤，并進行敏感性分析，為營銷部門提出定價建議。

五、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合的意義

（一）實現(xiàn)資源優(yōu)化配置

企業(yè)價值最大化是現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理的目標，分析價值鏈各環(huán)節(jié)價值創(chuàng)造情況，精準管理價值創(chuàng)造活動，從而實現(xiàn)管理目標。業(yè)財融合密切了財務(wù)和業(yè)務(wù)之間的工作聯(lián)系，財務(wù)部門可以及時準確了解房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的進展情況、成本費用、市場變化信息，優(yōu)化資源配置，充分發(fā)揮財務(wù)管理價值。

（二）“事前-事中-事后”完整性

業(yè)財融合的核心是事前規(guī)劃、事中控制、事后評估，形成一個管理的閉環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)實施業(yè)財融合：事前，財務(wù)人員提前介入投資、開發(fā)設(shè)計和銷售全過程，從財務(wù)視角進行事前規(guī)劃，降低經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，設(shè)定預(yù)期目標；事中，在業(yè)務(wù)開展過程中，根據(jù)實際運營情況，將計劃和實際相對比，對于出現(xiàn)的偏差及時調(diào)整，加強管理，嚴格執(zhí)行計劃；事后，項目開發(fā)完畢，財務(wù)人員復(fù)盤對比計劃和實際，根據(jù)財務(wù)具體指標評價分析實施情況，為未來項目開發(fā)提供經(jīng)驗教訓(xùn)。

（三）實現(xiàn)“財務(wù)和業(yè)務(wù)”雙贏

智能時代下，業(yè)財融合的實施使得財務(wù)人員參與業(yè)務(wù)全流程，業(yè)務(wù)人員了解熟悉財務(wù)專業(yè)知識，拆掉了職能部門之間的墻，提高資金使用效率和企業(yè)經(jīng)濟效益，降低經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。

（四）加強內(nèi)部控制

業(yè)財融合涵蓋了經(jīng)營管理中的“事前-事中-事后”全流程，對企業(yè)進行全方位的監(jiān)管，進一步完善了內(nèi)部控制體系。通過業(yè)財融合實現(xiàn)了業(yè)務(wù)和財務(wù)部門之間系統(tǒng)的連接，系統(tǒng)數(shù)據(jù)的真實性和時效性得以保證，提升部門之間的信息共享程度，提高匯報的準確性，減少部門間的矛盾，便于高層及時了解當(dāng)前企業(yè)整體運營情況，動態(tài)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略目標。

結(jié)語

企業(yè)轉(zhuǎn)型，財務(wù)先行。房地產(chǎn)企業(yè)在追求精細化管理提升企業(yè)效益的過程中，必然要推進業(yè)財融合的實施。業(yè)財融合作為全新的管理方式，有機融合企業(yè)財務(wù)和業(yè)務(wù)，實現(xiàn)財務(wù)業(yè)務(wù)信息同步，基于總體戰(zhàn)略目標，凝聚各部門和所有員工的力量，共同參與企業(yè)價值鏈中各環(huán)節(jié)活動并創(chuàng)造價值，促進房地產(chǎn)企業(yè)績效目標的實現(xiàn)。