房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范及控制措施

張學(xué)躍 浙江琨和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

我國房地產(chǎn)行業(yè)邁入全新發(fā)展階段，市場形勢劇烈波動，同時，房地產(chǎn)項目具有開發(fā)周期長、資金投入量大的屬性，多家房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理期間存在諸多財務(wù)風(fēng)險，如處理不當(dāng)會造成嚴(yán)重的隱患。因此，為實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展目標(biāo)，要加大對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的防范與控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿褪袌龈偁幜Α?/p>

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險概述

(一)風(fēng)險類型

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險主要分為資金管理風(fēng)險、項目評估風(fēng)險、利率變動風(fēng)險、政策調(diào)控風(fēng)險、負(fù)債償還風(fēng)險等類型。不同類型風(fēng)險隱患的形成原因、出現(xiàn)階段存在明顯差異。例如，在籌資階段，主要存在渠道單一、籌資規(guī)模失控、利率變動等風(fēng)險隱患。第一，渠道單一風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴金融機(jī)構(gòu)籌資渠道，在主要渠道未及時放款、中途撤資時會導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流量發(fā)生改變，造成項目延后開工、中途停工、企業(yè)資金鏈斷裂等后果。第二，籌資規(guī)模失控風(fēng)險，企業(yè)忽視自身資源情況與規(guī)模體量，盲目追加項目投資額度，或是投資遠(yuǎn)超企業(yè)體量的大型項目，削弱了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險抵御能力，在出現(xiàn)各類突發(fā)狀況與形成管理紕漏時，都有可能引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)出現(xiàn)。第三，利率變動風(fēng)險，因貸款利息增加而導(dǎo)致利息成本超出籌資預(yù)期，不但會分潤項目收益，還會加重企業(yè)財務(wù)負(fù)擔(dān)。

在投資階段，主要存在項目評估風(fēng)險、政策調(diào)控風(fēng)險與現(xiàn)金流量風(fēng)險。其中項目評估風(fēng)險是在立項環(huán)節(jié)錯誤評估項目造價成本和投資回報周期，后續(xù)因造價增加、資金無法如期回籠而引發(fā)多項問題出現(xiàn)。政策調(diào)控風(fēng)險是因現(xiàn)行政策修正、廢止與頒布新政策而導(dǎo)致市場形式、供求關(guān)系發(fā)生改變，進(jìn)而影響到項目運(yùn)作情況與銷售情況。現(xiàn)金流量風(fēng)險是指在項目運(yùn)作期間因錯誤決策，同時間段內(nèi)產(chǎn)生多筆費用支出而導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流量不足，賬面流動資金無法滿足項目施工需要和按期還本付息。

在項目運(yùn)維階段，主要存在資金回籠風(fēng)險與收益分配風(fēng)險。其中，資金回籠風(fēng)險是因應(yīng)收賬款過多、銷售方案不合理而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法在預(yù)期時間內(nèi)回籠資金、實現(xiàn)盈利目標(biāo)，還有可能形成部分壞賬。收益分配風(fēng)險常見于合作開發(fā)模式，沒有提前在合同中明確規(guī)定各方的收益分配占比，在后續(xù)收益分配環(huán)節(jié)形成不必要的糾紛。

(二)風(fēng)險特征

從房地產(chǎn)企業(yè)角度來看，財務(wù)管理風(fēng)險具備客觀性、損益性、隨機(jī)性與全面性特征。第一，客觀性特征，部分風(fēng)險隱患客觀存在，不受人為主觀和企業(yè)行為活動影響，如政策調(diào)控風(fēng)險和利率變動風(fēng)險，前者根據(jù)行業(yè)發(fā)展情況、市場形勢而修正、頒布政策文件，后者則根據(jù)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展情況與金融市場整體環(huán)境來調(diào)整貸款利率。第二，損益性特征，隨著風(fēng)險隱患的形成，房地產(chǎn)企業(yè)有可能因此遭受重大損失、影響項目投資開發(fā)目標(biāo)實現(xiàn)，同時，房地產(chǎn)企業(yè)也有可能從中獲取預(yù)期之外的收益，收益和虧損情況視風(fēng)險類型、所采取防控措施而定。第三，隨機(jī)性特征，財務(wù)管理風(fēng)險種類繁多、成因復(fù)雜，盡管房地產(chǎn)企業(yè)前期開展市場調(diào)研、項目投資可行性論證、風(fēng)險識別評價等，仍無法準(zhǔn)確鎖定各類風(fēng)險的出現(xiàn)時間和具體影響。第四，全面性特征，財務(wù)管理風(fēng)險涵蓋房地產(chǎn)項目投資開發(fā)全過程，任何階段都可能出現(xiàn)風(fēng)險隱患，企業(yè)必須在項目全程開展風(fēng)險防范與控制工作。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險的防范措施

(一)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

為規(guī)避籌資風(fēng)險的形成，避免房地產(chǎn)企業(yè)在項目運(yùn)作期間資金鏈斷裂或是支付高昂利息費用，房地產(chǎn)企業(yè)必須對原有融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，具體采取多元融資、合作開發(fā)、降低融資成本三項措施。

1.多元融資

除去常規(guī)的銀行貸款融資方式外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)采取信托融資、債權(quán)融資等融資方式，如信托融資是由第三方信托公司直接對項目投資并分潤收益。同時，擺脫對單一融資渠道的依賴性，合理把控融資結(jié)構(gòu)中各部分占比，并把企業(yè)自有資金占比控制在合理范圍內(nèi)。

2.合作開發(fā)

為減輕房地產(chǎn)企業(yè)投資負(fù)擔(dān)，避免因投資失敗、錯誤決策而承受嚴(yán)重?fù)p失，企業(yè)應(yīng)采取合作開發(fā)模式，由多家房地產(chǎn)企業(yè)共同出資運(yùn)作項目，或是與上游設(shè)計單位、下游施工單位與材料供應(yīng)商進(jìn)行合作，企業(yè)無需投入大量資金用于材料費、設(shè)計費和勞務(wù)費。

3.降低融資成本

為減少成本支出，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確計算各條融資渠道中的總體成本，在保證籌集足夠資金、不影響項目運(yùn)作與企業(yè)經(jīng)營的前提下，優(yōu)先采取融資成本相對較低的融資方式。另一方面，提前規(guī)劃還款計劃與資金使用計劃，將閑置資金進(jìn)行短期穩(wěn)健投資，由投資收益來覆蓋一部分的融資成本。

(二)項目投資可行性研究

現(xiàn)代房地產(chǎn)項目有著工期時間長、資金投入量大的特征，實際投資額度、投資收益、投資回報周期都存在著不確定性，這也是多數(shù)財務(wù)風(fēng)險的根源所在。因此，為提前預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的形成，房地產(chǎn)企業(yè)必須在策劃立項階段開展項目投資可行性研究工作，準(zhǔn)確預(yù)測項目投資規(guī)模、投資風(fēng)險系數(shù)，確定項目投資方案具備可行性、滿足企業(yè)投資需求后，再開展后續(xù)工作。同時，考慮到項目運(yùn)作期間存在諸多變量因素，需要在投資預(yù)算額基礎(chǔ)上增設(shè)一定比例的冗余資金，判斷企業(yè)是否有能力滿足總體資金需求，由冗余資金來滿足因現(xiàn)場停工、設(shè)計變更等突發(fā)問題而額外形成的資金需求。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)樹立分散投資、差異投資的觀念，以此來分散財務(wù)風(fēng)險。其中，分散投資是企業(yè)將資源分散投資到多個房地產(chǎn)項目當(dāng)中，在少數(shù)項目虧損時，也不會造成過于嚴(yán)重的影響。差異投資是在單個房地產(chǎn)項目中同時開發(fā)面向不同消費群體的房屋，如建設(shè)住宅房屋、酒店式公寓、寫字樓、商場與臨街商鋪。

(三)健全財務(wù)結(jié)構(gòu)

面對政策波動、市場調(diào)控等外部因素，為強(qiáng)化財務(wù)風(fēng)險抵御能力，將風(fēng)險隱患消滅于萌芽狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)需要著手優(yōu)化現(xiàn)有財務(wù)結(jié)構(gòu)。例如，在信托融資環(huán)節(jié)，根據(jù)企業(yè)財務(wù)狀況與資金需求來計算債務(wù)性融資比例的最佳值，一般情況下，把這類融資結(jié)構(gòu)占比保持在60%以內(nèi)即可，并根據(jù)融資情況來制定中短期與長期資金使用規(guī)劃。而在償債方面，為減輕長期償債負(fù)擔(dān)，企業(yè)可以采取抵押在建設(shè)工程等多項手段來延長償債周期，以長期負(fù)債為主、短期負(fù)債為輔，并爭取相關(guān)福利政策來減少總體運(yùn)營成本，如使用利息費用來抵減部分稅費，確保房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資開發(fā)期間始終保持資金鏈平穩(wěn)狀態(tài)。

(四)加強(qiáng)稅收籌劃

稅費是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本的重要組成部分，隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)時代的到來，我國陸續(xù)取消多項面對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本上漲、項目投資收益被稀釋，財務(wù)總體風(fēng)險系數(shù)隨之增高。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好稅收籌劃工作，根據(jù)現(xiàn)有政策進(jìn)行合理避稅，以此來維持健康財務(wù)狀況。例如，在借款利息籌劃環(huán)節(jié)，根據(jù)借款利息金額來采取最佳扣除方式，對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，借款利息金額較多，可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目來劃分利息支出、提供金融機(jī)構(gòu)證明，從而全額扣除借款利息。而在簽訂房屋合同時，需要分別簽訂包括房屋裝潢、設(shè)備安裝費用在內(nèi)的多項合同，由銷售房屋以及裝修房屋共同構(gòu)成房屋銷售體系，前者需要繳納5%營業(yè)稅，后者僅需繳納3%營業(yè)稅。

(五)建立風(fēng)險預(yù)警體系

考慮到房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險具備隨機(jī)性特征，很難提前鎖定風(fēng)險事件的具體出現(xiàn)時間，因風(fēng)險應(yīng)對不及時而造成更多損失。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立風(fēng)險預(yù)警體系，提前根據(jù)已掌握信息來識別、評價企業(yè)經(jīng)營和項目運(yùn)作期間可能出現(xiàn)的風(fēng)險隱患，編制風(fēng)險清單，將清單作為風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，后續(xù)發(fā)現(xiàn)各項風(fēng)險隱患的外在征兆時進(jìn)行預(yù)警，迅速采取風(fēng)險控制措施。同時，風(fēng)險預(yù)警方式分為人工預(yù)警、自動預(yù)警兩種。人工預(yù)警是由管理人員定期分析財務(wù)資料來判斷風(fēng)險形成與否，有著預(yù)警時效性差、工作負(fù)擔(dān)重、存在誤判可能的局限性。自動預(yù)警是搭建數(shù)學(xué)分析模型，提前在模型中導(dǎo)入財務(wù)風(fēng)險識別準(zhǔn)則，模型通過分析實時財務(wù)數(shù)據(jù)來識別風(fēng)險、發(fā)送預(yù)警信號，此項方法的預(yù)警時效性、風(fēng)險識別準(zhǔn)確率較高。

三、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險的控制措施

(一)回籠資金

為有效控制現(xiàn)金流量等財務(wù)風(fēng)險實際造成的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取加大銷售力度、應(yīng)收賬款管理兩項風(fēng)險控制措施。

1.加大銷售力度

提前做好市場調(diào)研工作，全面掌握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求關(guān)系、同類房屋市場售價與銷售量。隨后，根據(jù)調(diào)研結(jié)果來選擇銷售方式、確定房屋售價。同時，在銷售情況不理想、企業(yè)短期內(nèi)存在較大資金缺口的情況下，還可以采取房屋優(yōu)惠促銷、先行出租閑置商業(yè)店鋪與寫字間等銷售措施，爭取在短時間內(nèi)回籠足夠資金，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。

2.應(yīng)收賬款管理

為減少壞賬率，保證企業(yè)如期受到各項應(yīng)收賬款，需要提前在合同中明確規(guī)定還款時間、延遲還款所承擔(dān)責(zé)任等約定條件。同時，建立壞賬準(zhǔn)備機(jī)制，如果客戶未在約定時間內(nèi)還款，則委派專人督促客戶還款，必要時運(yùn)用法律手段，按照合同約定條件使違約客戶強(qiáng)制還款，并承擔(dān)因延遲還款而對企業(yè)造成的損失。

(二)執(zhí)行預(yù)算計劃

房地產(chǎn)企業(yè)推行全面預(yù)算管理模式，根據(jù)項目情況、財務(wù)管理要求與往年財務(wù)數(shù)據(jù)來設(shè)定預(yù)算目標(biāo)、編制面向各主體的預(yù)算管理計劃。在企業(yè)經(jīng)營期間，嚴(yán)格按照預(yù)算管理計劃來安排資金使用，禁止各執(zhí)行主體未經(jīng)允許隨機(jī)支出或是改變資金用途，并由財務(wù)部門委派專人跟蹤監(jiān)控各套預(yù)算管理計劃的執(zhí)行情況，在資金使用情況和計劃內(nèi)容產(chǎn)生偏差時，將采取問題成因分析、追究相關(guān)人員責(zé)任等多項措施，必要時凍結(jié)對應(yīng)賬戶，以此來把控財務(wù)風(fēng)險損失程度。同時，對預(yù)算管理模式的實施，還有利于維持健康、穩(wěn)定的企業(yè)現(xiàn)金流量，企業(yè)科學(xué)安排各時間段資金使用計劃，避免出現(xiàn)現(xiàn)金流量過少、流動資金無法按時還本付息等問題。此外，考慮到房地產(chǎn)項目投資活動具備不確定性，如果在項目運(yùn)作期間出現(xiàn)物料市場價格上漲、設(shè)計變更、工程量增加等問題，原有預(yù)算額度無法滿足項目運(yùn)作需求。因此，為保證現(xiàn)場施工活動得以順利開展、在約定時間內(nèi)竣工交付，當(dāng)出現(xiàn)此類突發(fā)狀況后，預(yù)算執(zhí)行主體需要向預(yù)算委員會或財務(wù)部門提交預(yù)算追加申請，審批通過后實施全新預(yù)算計劃，避免干擾到正常工作開展。

(三)授權(quán)審批與職責(zé)分解

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理是一項系統(tǒng)性活動，管理流程復(fù)雜，如果在任意環(huán)節(jié)形成管理問題，特別是關(guān)鍵環(huán)節(jié)出現(xiàn)決策錯誤問題，就會引發(fā)一系列風(fēng)險隱患的形成。因此，為控制風(fēng)險波及范圍，降低損失，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立授權(quán)審批與職責(zé)分解機(jī)制。其中，職責(zé)分解機(jī)制是把決策權(quán)、審批權(quán)、執(zhí)行權(quán)等權(quán)限明確劃分給各崗位，將管理職責(zé)層層分解，落實到個人，從根源上解決交叉管理、重復(fù)管理問題，并及時追究相關(guān)人員責(zé)任，端正員工工作態(tài)度。授權(quán)審批機(jī)制是在制定有關(guān)財務(wù)管理的各項方案計劃后，按規(guī)定程序重復(fù)多次審核，審核部門從中發(fā)現(xiàn)問題并返回整改，在全部審批通過后，再將管理計劃投入實施，以此解決錯誤決策問題。

(四)采取多元化風(fēng)險應(yīng)對措施

在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理期間，當(dāng)出現(xiàn)各類風(fēng)險事件后，需要對事件類型、成因及造成的影響損失進(jìn)行判斷，根據(jù)判斷結(jié)果來采取恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險控制措施，具體分為風(fēng)險承擔(dān)、風(fēng)險規(guī)避和風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

1.風(fēng)險承擔(dān)

當(dāng)所出現(xiàn)風(fēng)險事件造成損失在企業(yè)可接受范圍內(nèi)、不會對企業(yè)運(yùn)營與項目運(yùn)作造成明顯影響，且常規(guī)手段無法消除風(fēng)險隱患，或是風(fēng)險控制成本超出風(fēng)險造成損失的情況下，企業(yè)應(yīng)采取風(fēng)險承擔(dān)措施，被動承擔(dān)風(fēng)險事件造成的損失，在后續(xù)根據(jù)風(fēng)險成因采取改進(jìn)措施，預(yù)防同類問題重復(fù)出現(xiàn)。同時，風(fēng)險承擔(dān)不等同于消極管理，企業(yè)仍舊需要采取多項手段來減少損失。例如，在項目建設(shè)期間，當(dāng)建筑材料市場價格大幅提高時，可以采取重新安排工序流程、預(yù)測建材價格變化趨勢、后續(xù)價格峰谷期間增加采購量等手段來減少損失。

2.風(fēng)險規(guī)避

當(dāng)企業(yè)面對超出實際管控能力、風(fēng)險損失超過項目預(yù)期投資收益的風(fēng)險事件時，應(yīng)采取風(fēng)險規(guī)避措施，暫停與此類風(fēng)險相關(guān)的業(yè)務(wù)，必要時還將推出房地產(chǎn)投資項目。

3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移

此項方法適用于具備轉(zhuǎn)移對象與條件的房地產(chǎn)企業(yè)，在企業(yè)經(jīng)營和項目運(yùn)作期間，因外部因素與不可抗力而形成財務(wù)風(fēng)險時，根據(jù)先期約定條件，將此類風(fēng)險轉(zhuǎn)移給第三方承受，企業(yè)不會承擔(dān)實質(zhì)性損失，或是僅承擔(dān)部分損失。例如，房地產(chǎn)企業(yè)提前與保險公司就房地產(chǎn)投資項目簽訂保險合同，繳納保險費用，在項目運(yùn)作期間出現(xiàn)歸屬責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險事件時，由保險公司按照合同約定條件向房地產(chǎn)企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)賠償，由賠償款覆蓋風(fēng)險損失。

四、結(jié)語

綜上所述，面對愈發(fā)激烈的市場競爭，為謀求穩(wěn)健發(fā)展并從市場競爭中脫穎而出。房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)提高對財務(wù)管理風(fēng)險的重視程度，深入了解風(fēng)險成因與客觀發(fā)生規(guī)律，積極落實包括優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、投資可行性研究、稅收籌劃、回籠資金、執(zhí)行預(yù)算計劃在內(nèi)的多項風(fēng)險防范與控制措施。從而建立一套涵蓋融資、投資、生產(chǎn)、收益分配階段的財務(wù)風(fēng)險防范體系，這將為我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供不竭動力?！?/p>