房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的財稅風(fēng)險探討

萬萌萌 鄭州興源置業(yè)有限公司

引言

面對變幻莫測的房地產(chǎn)市場環(huán)境形勢，稅務(wù)部門通過制定一系列的制度政策，嚴(yán)格規(guī)范、約束了稅務(wù)行為，加大了對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)信息化管理方法與風(fēng)險管控方法的應(yīng)用力度。但是，受內(nèi)外部多重因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)環(huán)節(jié)中依舊存在著大量的財稅風(fēng)險隱患，部分稅負(fù)問題甚至直接影響了整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。由此可見，高度重視財稅風(fēng)險防范工作、提升企業(yè)抗風(fēng)險能力和財稅風(fēng)險管理水準(zhǔn)，是新時期房地產(chǎn)企業(yè)必須深入思考和亟待解決的關(guān)鍵課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)中常見的財務(wù)風(fēng)險類型

（一）資金方面的風(fēng)險

1.籌資風(fēng)險

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)大多都具備投資大、建設(shè)周期長、占用資金多、利息成本高、資金回流慢的特點。就目前房地產(chǎn)企業(yè)的拿地情況來看，一、二線城市土地成本占項目總成本的將近一半以上，并且土地款基本集中在項目初期進(jìn)行支付，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須具備充足的運營資金。只不過，隨著消費者對期房質(zhì)量投訴糾紛的不斷增加，政府部門開始加強對房屋建設(shè)的監(jiān)管力度，指出房屋在建到一半或房屋結(jié)頂時，可辦理預(yù)售證對房屋進(jìn)行銷售，以便更好地實現(xiàn)資金回流。在這種情況下，如何借助自籌資金爭取獲得優(yōu)質(zhì)土地，迅速獲取開發(fā)貸款、緩解建設(shè)資金成了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)中的主要籌資風(fēng)險。

2.利息風(fēng)險

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)中大都需要承擔(dān)較高的資金成本，其中利息方面的支出占開發(fā)成本的 10%以上，根本原因是前期資金投入過大，回款時間受當(dāng)?shù)卣弑O(jiān)管的影響較為滯后，使得預(yù)售前期背負(fù)著很長一段時間的利息。同時，在項目預(yù)售之后，項目回款不僅需要支付項目開發(fā)必要的工程費用、工資、稅金、利息等，在項目竣工接觸資金監(jiān)管前，還無法靈活安排資金，進(jìn)而導(dǎo)致籌資利息依舊處于持續(xù)增加的困境。

（二）稅務(wù)方面的風(fēng)險

1.政策變動風(fēng)險

無論是稅務(wù)政策的變革，還是房屋交易契稅政策的變動，或者是房產(chǎn)稅的試點和宣傳，都可能會使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)面臨預(yù)期稅負(fù)和實際稅負(fù)不一致的各類風(fēng)險。

2.不良合作單位方面的風(fēng)險

由于增值稅環(huán)環(huán)相扣的進(jìn)項、銷項抵扣政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強對各供應(yīng)商的調(diào)研和考察，尤其是供應(yīng)商的資質(zhì)、運營規(guī)模、發(fā)票合規(guī)性以及財務(wù)規(guī)范性，若合作供應(yīng)商并不具備合規(guī)合法的增值稅專用發(fā)票，很大程度上將會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控和風(fēng)險方法的成效。

3.無法足額獲得降稅收益

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，增值稅稅率的下降是降低納稅成本的有效對策，然而如何獲得足額的降稅收益，則成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的新難題。受長期營業(yè)稅管理思維的影響，大多數(shù)房地產(chǎn)分部分項工程在招投標(biāo)環(huán)節(jié)基本會采用總價包干或單價包干兩種形式，若招投標(biāo)文件、合同對此項沒有進(jìn)行標(biāo)注，在稅率降低后，很可能會出現(xiàn)企業(yè)按合同約定價格進(jìn)行核算的情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)無法獲得稅率降低的優(yōu)惠。

4.股權(quán)結(jié)構(gòu)引起的成本列支風(fēng)險

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的股權(quán)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，稍有不慎就會引起不必要的成本列支風(fēng)險，而導(dǎo)致這類風(fēng)險的根本原因有兩個方面。其一，房地產(chǎn)企業(yè)的各區(qū)域、各城市布局，一般采取集團公司下設(shè)多家項目企業(yè)的多級企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)。其二，由于拿地成本的持續(xù)提升，為減少操盤環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險，某一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地后，通常會選擇與其他幾家開發(fā)公司合作的方式開發(fā)項目。在這種情況下，集團公司支付的土地成本是否能在項目公司企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅中列支，將成為一項巨大的稅務(wù)風(fēng)險隱患。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行財稅風(fēng)險防范的現(xiàn)實意義

（一）有利于營造依法納稅的良好氛圍

在項目工程的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)加強對財稅風(fēng)險的關(guān)注力度，一方面，可以有效提升內(nèi)部各崗位員工的財稅風(fēng)險意識與責(zé)任意識，規(guī)范、約束管理層及財務(wù)人員的工作行為和工作態(tài)度，逐漸在企業(yè)內(nèi)部形成依法納稅的良好經(jīng)營氛圍，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)步、健康地進(jìn)步與發(fā)展；另一方面，可以幫助財務(wù)人員理清復(fù)雜的財稅問題，并采用合法、合規(guī)的手段全面處理項目開發(fā)環(huán)節(jié)的各項業(yè)務(wù)問題，在提升財稅業(yè)務(wù)合法性的同時，助力房地產(chǎn)企業(yè)獲得強有力的行業(yè)競爭優(yōu)勢。

（二）有利于提高房產(chǎn)開發(fā)項目管理水平

通過在房地產(chǎn)企業(yè)實施財稅風(fēng)險管理工作，可以根據(jù)市場經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展的變化趨勢，優(yōu)化配置企業(yè)中人力、物力、財力等資源，合理控制企業(yè)運營的各項成本和費用，有效推動整個項目的有序開展，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的占有率，以便在激烈的市場環(huán)境中脫穎而出。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)中只有做好財稅風(fēng)險防范工作，才有利于提高房產(chǎn)開發(fā)項目管理水平，準(zhǔn)確判斷和分析項目開發(fā)中的風(fēng)險問題，為后續(xù)項目開發(fā)工作的順利實施創(chuàng)造堅實的基礎(chǔ)條件。

（三）有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益

面對競爭日益激烈的房地產(chǎn)運營環(huán)境，企業(yè)只有高度重視項目開發(fā)環(huán)節(jié)中的財稅風(fēng)險管理工作，才可以立足項目整體，結(jié)合新時期社會發(fā)展需要和需求，制定切實可行的稅收籌劃方案，并對企業(yè)所得稅進(jìn)行合理安排，最大限度地減少企業(yè)的納稅覆蓋，達(dá)到節(jié)稅減負(fù)的目的。在此基礎(chǔ)上，還可以自上而下地凝聚內(nèi)部人員的責(zé)任心和向心力，有效整合各部門的各項資源，在加快財務(wù)數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)信息高效共享的同時，全面提升資金、資源的綜合利用效率，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，進(jìn)而推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)中存在的財稅風(fēng)險管理困境

（一）前期各項準(zhǔn)備工作不充分

不同于其他企業(yè)的運營發(fā)展，房地產(chǎn)項目開發(fā)作為一項專業(yè)要求較高、涉及部門較多、區(qū)域跨度較為廣泛的綜合性工作，充分做好前期的各項準(zhǔn)備工作尤為重要。但是，就目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的現(xiàn)狀來看，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在盲目開工的現(xiàn)象。在實際的工程項目開發(fā)之前，不僅沒有對施工現(xiàn)場、周邊環(huán)境以及配套設(shè)施進(jìn)行深入的調(diào)查、研究和考察，也沒有準(zhǔn)備相應(yīng)的施工材料和設(shè)計方案，缺乏對項目工程具體施工工藝的合理規(guī)劃，使得項目在開發(fā)過程中頻頻出現(xiàn)各式各樣的問題和漏洞，極大地影響了房地產(chǎn)工程項目的整體質(zhì)量和使用年限。與此同時，由于建筑工程項目開發(fā)需要投入大量的資金，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快開工和順利完工，往往會出現(xiàn)忽視施工資質(zhì)審批和審核的現(xiàn)象，甚至?xí)跊]有獲得相關(guān)部門許可的情況下進(jìn)行施工工作，進(jìn)而對項目開發(fā)工作造成了一定的不良影響。

（二）財務(wù)風(fēng)險防范意識較為薄弱

由于我國的財稅風(fēng)險管理工作起步較晚，使得很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部仍舊存在管理層及各崗位人員財務(wù)風(fēng)險防范意識較為薄弱的問題。例如，在項目開發(fā)環(huán)節(jié)遇到重大投資問題時，沒有對項目投資的可行性和經(jīng)濟收益進(jìn)行深度的分析與研究，進(jìn)而導(dǎo)致在具體的投資決策中頻頻出現(xiàn)失誤。此外，部分企業(yè)沒有意識到項目開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃工作的現(xiàn)實意義，也沒有制定科學(xué)高效的稅收籌劃方案，致使企業(yè)無法合法、合規(guī)地控制好納稅負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步增加了企業(yè)運營方面的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。

（三）財稅風(fēng)險管理體系不夠完善

受傳統(tǒng)管理模式和思想觀念的禁錮，有些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有意識到項目開發(fā)環(huán)節(jié)做好財稅風(fēng)險防范工作的重要性，而是過于關(guān)注項目建設(shè)所耗費的資金成本和建設(shè)周期。在這種情況下，使得企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的財稅風(fēng)險管理體系，具體表現(xiàn)為以下幾點：其一，由于部分企業(yè)的組織架構(gòu)體系過于龐大、內(nèi)部所涉及的職能部門和崗位較多，企業(yè)為了簡化各項資金的審批程序，往往會賦予各部門獨立的財務(wù)開支權(quán)力，進(jìn)而導(dǎo)致內(nèi)部的財務(wù)狀況不具備一定的規(guī)范性和約束性，極易出現(xiàn)增加資金流失或挪用的現(xiàn)象，不利于保障企業(yè)內(nèi)部各類資產(chǎn)的安全。其二，因企業(yè)內(nèi)部沒有建立完善的財稅風(fēng)險管理體系，加上大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資較為分散、資金周轉(zhuǎn)周期較長、投資資金數(shù)額較大，管理層及財務(wù)人員缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險與內(nèi)部控制管理風(fēng)險的防范意識，進(jìn)一步增加了企業(yè)運營發(fā)展過程中的風(fēng)險隱患。

（四）現(xiàn)代信息技術(shù)應(yīng)用力度不足

現(xiàn)階段，有些房地產(chǎn)企業(yè)雖已建立了完善的信息化數(shù)據(jù)管理平臺和財稅信息管理系統(tǒng)，但在實際的工作中，依舊存在信息化建設(shè)目標(biāo)不明確，且局限于項目信息或各項事務(wù)交流與管理層面的問題，沒有意識到信息技術(shù)在財稅風(fēng)險監(jiān)督、管理、控制等方面的作用，加上信息化系統(tǒng)和軟件的研發(fā)相對較少，使得現(xiàn)代信息技術(shù)在項目開發(fā)環(huán)節(jié)的應(yīng)用屢屢受阻，不僅難以有效提升各環(huán)節(jié)的工作效率與工作質(zhì)量，還極大地增加了項目建設(shè)成本和財稅風(fēng)險隱患，無法達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)的理想目標(biāo)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)防范財稅風(fēng)險的有效策略

（一）做好前期的各項準(zhǔn)備工作

新時期，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)中存在著諸多的財稅風(fēng)險問題，嚴(yán)重影響了后期各項工作的有序開展。對此，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)層及財務(wù)人員應(yīng)高度重視財稅風(fēng)險管理工作，充分做好市場調(diào)研、投資決策分析等各項準(zhǔn)備工作。同時，加強對項目開發(fā)規(guī)劃階段與設(shè)計階段的監(jiān)督管理，尤其是項目工程設(shè)計環(huán)節(jié)，應(yīng)以市場發(fā)展需求為出發(fā)點和落腳點，從項目工程的綜合性能、經(jīng)濟效能、生態(tài)效能、安全性能等角度出發(fā)，設(shè)計科學(xué)、合理的施工設(shè)計圖紙和施工方案，并加強與其他單位的溝通交流，將項目開發(fā)環(huán)節(jié)的各類風(fēng)險隱患控制在合理的范圍之內(nèi)，減少不必要的經(jīng)濟損失。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面了解和研究最新的稅收知識和稅法條例，合理評估企業(yè)所涉及的個人所得稅和其他各項增值稅。同時，向政府職能提供相應(yīng)的調(diào)閱證書或合同，如土地出讓合同、設(shè)計合同、施工合同、監(jiān)理合同等。結(jié)合企業(yè)運營發(fā)展的實際情況，適當(dāng)加強對財稅風(fēng)險的關(guān)注程度，采用多元化的管理手段，幫助企業(yè)合法合規(guī)地規(guī)避、控制風(fēng)險，不斷提升項目開發(fā)的質(zhì)量和效率，切實做好項目前期的各項準(zhǔn)備工作，為房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)奠定堅實的基礎(chǔ)保障。

（二）強化內(nèi)部人員的財務(wù)風(fēng)險防范意識

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)想要提升項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財稅風(fēng)險管理水平，必須根據(jù)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，通過適當(dāng)加大財稅風(fēng)險的宣傳、普及力度，不斷強化內(nèi)部人員的財務(wù)風(fēng)險防范意識，使其能夠充分意識到財稅風(fēng)險防范的重要作用，并積極參與到企業(yè)項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財稅風(fēng)險管理工作之中，全面提升企業(yè)的財稅風(fēng)險防范水平。此外，企業(yè)管理層還應(yīng)高度重視稅收籌劃工作，主動學(xué)習(xí)最新出臺的稅務(wù)法律，并將其引入到實際的工作之中，自上而下地樹立正確的稅收籌劃意識，進(jìn)而幫助企業(yè)更好地規(guī)避稅務(wù)層面的風(fēng)險隱患。

（三）建立完善的財稅風(fēng)險管理體系

為進(jìn)一步做好開發(fā)環(huán)節(jié)中的財稅風(fēng)險防范工作，房地產(chǎn)企業(yè)需立足整體的發(fā)展?fàn)顩r，正確認(rèn)識當(dāng)前財稅風(fēng)險管理中的問題與紕漏，明確各部門、各崗位的具體工作內(nèi)容和職責(zé)權(quán)限，并運用大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等現(xiàn)代信息技術(shù)，建立完善的財務(wù)風(fēng)險管理體系，努力推動企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。首先，企業(yè)應(yīng)靈活運用現(xiàn)代信息技術(shù)，積極搭建信息化的財稅風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，及時識別、預(yù)防企業(yè)日常運營發(fā)展中可能出現(xiàn)的風(fēng)險隱患，并通過對財務(wù)風(fēng)險信息的分析、整理，制定切實可行的稅收籌劃。其次，在進(jìn)行項目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全財稅風(fēng)險評估機制，合理評估各個環(huán)節(jié)可能存在的財稅風(fēng)險。根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、競爭優(yōu)勢、管理制度等優(yōu)勢，制定詳細(xì)的財稅風(fēng)險評估報告，為企業(yè)后期的運營管理提供準(zhǔn)確、可靠的參考依據(jù)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從各主要職能部門抽調(diào)高質(zhì)量技術(shù)人才，成立專門的財稅風(fēng)險應(yīng)對小組，主要負(fù)責(zé)定期檢查、監(jiān)督企業(yè)運營管理環(huán)節(jié)中的財稅風(fēng)險隱患，真正做到事前預(yù)防、事中控制、事后反饋，努力實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益的雙向發(fā)展。

（四）加強現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用力度

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在開發(fā)環(huán)節(jié)中規(guī)避財稅風(fēng)險，就必須適當(dāng)加強現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用力度，在建立健全財稅風(fēng)險管理體系的基礎(chǔ)上，靈活運用大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、區(qū)域鏈等新興技術(shù)，積極構(gòu)建符合企業(yè)自身特色的財稅風(fēng)險信息管理系統(tǒng)或財稅風(fēng)險信息數(shù)據(jù)庫，并配置專業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行監(jiān)督和管理。通過這種手段不僅可以加快各部門財稅風(fēng)險信息的傳輸和共享，提高財稅風(fēng)險防范工作的針對性和時效性，還可以減輕財務(wù)人員的工作負(fù)擔(dān)和工作難度，在方便財務(wù)人員開展財稅風(fēng)險防范工作的同時，最大限度地規(guī)避開發(fā)環(huán)節(jié)中的財稅風(fēng)險，促使房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。

結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)高度重視財稅風(fēng)險有著極其重要的意義，是新時期有效控制企業(yè)成本損失、穩(wěn)定資金安全、增強核心競爭力的重要舉措。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過做好各項準(zhǔn)備工作、建立完善的財稅風(fēng)險管理體系、加強現(xiàn)代信息技術(shù)應(yīng)用力度等措施，將財稅風(fēng)險管控貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)中，及時識別企業(yè)運營中的各類財稅風(fēng)險隱患，不斷提升企業(yè)的財稅風(fēng)險管控水平和防范能力，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，提升房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象，努力推動房地產(chǎn)企業(yè)的高效、高質(zhì)量發(fā)展。