房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策探討

文／孫凱越 中建銀（北京）房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司 北京 100071

引言：

自2003年被國(guó)務(wù)院首次明確定義為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展在助推經(jīng)濟(jì)的同時(shí)也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，對(duì)貸款的高度依賴也導(dǎo)致了金融的風(fēng)險(xiǎn)隱患。中央屢次對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，如2005年3月出臺(tái)限制投機(jī)性購(gòu)房為主的“國(guó)八條”、2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后施行的大規(guī)模放水救市政策、2011年出臺(tái)限價(jià)限貸的“新國(guó)八條”等等。歐債危機(jī)波及后國(guó)內(nèi)采取的溫和救市措施帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)多年的增長(zhǎng)，銀行的貸款投放也隨之大幅增高。據(jù)國(guó)際貨幣基金組織（IMF）報(bào)告稱，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占中國(guó)銀行體系貸款總額超過30%。在五大行中，有35%～50%的貸款是由押品擔(dān)保支持的，而這些押品主要就是房地產(chǎn)。2017年以來，中央定下了“房住不炒”的原則，把“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”作為長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)，實(shí)施金融審慎管理嚴(yán)控增量的制度。作為貸款的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，如何防范房地產(chǎn)抵押估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)成為一個(gè)非常緊迫重要的課題。

1、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析

風(fēng)險(xiǎn)（risk）通俗的含義是發(fā)生不幸事件的概率，其基本特征是損失的不確定性。房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)可以定義為：由于政策、市場(chǎng)、金融等外部客觀因素的變動(dòng)以及估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師等內(nèi)部因素的問題造成估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值發(fā)生較大偏差的可能性以及由此導(dǎo)致使用者權(quán)益受損，并給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師自身帶來法律、經(jīng)濟(jì)、聲譽(yù)等損失的不確定性。

1.1 風(fēng)險(xiǎn)分類

1.1.1 押品價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押估價(jià)是一種帶有主觀性質(zhì)的價(jià)值判斷，不同的估價(jià)師由于掌握的信息、主觀認(rèn)識(shí)等差異，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值也存在一定差異，也就是說估價(jià)允許有一定的誤差。在英聯(lián)邦國(guó)家的訴訟案件中法官適用的誤差范圍在±10%～15%左右。我國(guó)評(píng)估業(yè)界一般的共識(shí)是估值誤差率超過20%即存在價(jià)值重大偏離的風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.2 處置變現(xiàn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)借款人拖欠償還貸款時(shí)，銀行有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償從而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。由于押品并非第一還款來源，實(shí)際工作中往往易忽視對(duì)其變現(xiàn)能力的分析。押品對(duì)貸款的擔(dān)保作用一定程度體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上，這是一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

1.1.3 估價(jià)報(bào)告質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

包括濫用估價(jià)的限制與假設(shè)條件、刻意隱瞞理應(yīng)披露的對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的信息、按照客戶或銀行的預(yù)期目標(biāo)估價(jià)、高估市場(chǎng)價(jià)值或低估知悉的法定優(yōu)先受償款造、不遵守估價(jià)原則和程序、估價(jià)方法選用不當(dāng)以及文字撰寫、簽字、用章、報(bào)告裝幀錯(cuò)誤等等。

1.2 風(fēng)險(xiǎn)成因

1.2.1 金融政策導(dǎo)向

房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“政策市”，當(dāng)市場(chǎng)低迷、價(jià)格走勢(shì)大幅震蕩下挫時(shí)，原先的抵押估價(jià)結(jié)論可能會(huì)變得不合理。從近年來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款的規(guī)模即可看出，金融杠桿的過度利用有可能加劇市場(chǎng)泡沫化。

根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的消息以及各銀行年報(bào)顯示，2020年五大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比均在36%以上甚至逼近40%的紅線；涉房貸款額兩家超過6 萬億、兩家超過5萬億。

1.2.2 銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好

房地產(chǎn)抵押是對(duì)借款人以房地產(chǎn)押品代償為條件設(shè)置的還款來源，當(dāng)借款人無法通過第一還款來源償還貸款時(shí)，銀行可通過處置押品獲得賠償。也正是這個(gè)原因，銀行通常把借款人能否提供押品作為貸款的重要條件。但根據(jù)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于押品管理的“從屬性原則”，貸款的安全性不能過多地寄托在抵押估價(jià)上，因此若銀行貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查不到位就可能埋下隱患。在很多案例中，銀行通過第二還款來源的追償是比較困難的，這時(shí)本應(yīng)是銀行作為“損失控制”對(duì)策的抵押估價(jià)往往被刻意當(dāng)作“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”的對(duì)策轉(zhuǎn)嫁給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師。

1.2.3 押品信息采集

不合格的房地產(chǎn)抵押物會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，既給銀行造成損失，也會(huì)損害抵押人的信譽(yù)。影響房地產(chǎn)抵押的首要因素是權(quán)屬狀況，如果押品權(quán)屬不清或存在糾紛，或抵押人對(duì)擬抵押財(cái)產(chǎn)沒有處分權(quán)就會(huì)導(dǎo)致押品變現(xiàn)困難，因此真實(shí)的市場(chǎng)信息或政策信息至關(guān)重要。

1.2.4 估價(jià)業(yè)務(wù)模式

抵押物估價(jià)的意義是為銀行信貸提供服務(wù)。銀行通過集中采購(gòu)招標(biāo)等方式選用估價(jià)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)秉持獨(dú)立、客觀、公正的原則開展抵押估價(jià)業(yè)務(wù)。然而現(xiàn)狀是入庫(kù)入圍的估價(jià)機(jī)構(gòu)越來越難以保持獨(dú)立性，為了承攬業(yè)務(wù)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、迎合銀行及客戶評(píng)估需求等情況屢見不鮮，長(zhǎng)此以往惡性循環(huán)，銀行和和其它估價(jià)當(dāng)事人都將面臨風(fēng)險(xiǎn)。

2、國(guó)內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

2.1 國(guó)內(nèi)政策

2.1.1 資產(chǎn)評(píng)估法

2016年頒行的《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定了評(píng)估機(jī)構(gòu)的組織形式和行為，并且明確了評(píng)估機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，同時(shí)對(duì)評(píng)估專業(yè)人員的專業(yè)行為進(jìn)行了規(guī)范，明確了五項(xiàng)權(quán)利、八項(xiàng)義務(wù)和八項(xiàng)禁止行為，主要內(nèi)容包括：要求委托人提供相關(guān)的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料；依法向有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)或者其他組織查閱從事業(yè)務(wù)所需的文件、證明和資料；拒絕委托人或者其他組織、個(gè)人對(duì)評(píng)估行為和評(píng)估結(jié)果的非法干預(yù)；不得簽署虛假評(píng)估報(bào)告或者有重大遺漏的評(píng)估報(bào)告等等。

2.1.2 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)估價(jià)職業(yè)道德做出八項(xiàng)規(guī)定以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：包括房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)正直誠(chéng)實(shí)，不得按估價(jià)委托人或其他人高估或低估要求及預(yù)先設(shè)定的價(jià)值估價(jià)，應(yīng)勤勉盡責(zé)，搜集合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的估價(jià)所需資料，應(yīng)維護(hù)自己良好的社會(huì)形象及行業(yè)聲譽(yù)等等。

2.2 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

2.2.1 歐盟模式

歐盟國(guó)家開展房地產(chǎn)抵押估價(jià)、實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)遵行《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》、《巴塞爾協(xié)議》、《新巴塞爾協(xié)議》等規(guī)定。

《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》將企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)分為兩類，一類是評(píng)估企業(yè)價(jià)值，另一類是評(píng)估權(quán)益價(jià)值?！缎掳腿麪枀f(xié)議》中的內(nèi)部評(píng)級(jí)法（IRB approaches）主要就是對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具的處理。對(duì)于涉及金融押品，IRB 力求確保銀行使用認(rèn)可的方法來評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，明確規(guī)定在商業(yè)房地產(chǎn)貸款估價(jià)時(shí)，必須由一個(gè)勝任和獨(dú)立的房地產(chǎn)估價(jià)師同時(shí)評(píng)估出市場(chǎng)價(jià)值和抵押貸款價(jià)值，并且特別強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的概念，不受市場(chǎng)價(jià)格和租金波動(dòng)影響，要有持續(xù)性，要考慮未來變現(xiàn)的可能性，并且無論是銀行聘請(qǐng)的外部估價(jià)師還是銀行內(nèi)部估價(jià)師都必須獨(dú)立于貸款決定及其他相關(guān)決策過程。

2.2.2 美國(guó)模式

美國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)管理模式是金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管型。1989年通過的《金融機(jī)構(gòu)改革、復(fù)原和實(shí)施法令》規(guī)定聯(lián)邦政府可設(shè)立聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)檢查委員會(huì)評(píng)估小組委員會(huì)，實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的監(jiān)管。估價(jià)機(jī)構(gòu)分為政府和私人兩種，前者為地方政府征收物業(yè)稅制訂依據(jù)并附屬于地方稅務(wù)機(jī)構(gòu)；后者則經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)估價(jià)和居民住宅估價(jià)兩類業(yè)務(wù)。全美共有五個(gè)估價(jià)行業(yè)組織，行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)USPAP包括了行為、管理、保密和檔案保存四個(gè)方面的職業(yè)道德規(guī)定和嚴(yán)格詳盡的違規(guī)處罰措施。

2.2.3 英國(guó)模式

現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)起源于英國(guó)，其房地產(chǎn)估價(jià)師叫測(cè)量師。英國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象注重估價(jià)人員而不是機(jī)構(gòu)，估價(jià)人員的職業(yè)道德、專業(yè)述評(píng)均由皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)進(jìn)行，政府不直接進(jìn)行行政干預(yù)。學(xué)會(huì)制定了強(qiáng)制性的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，其中的12 項(xiàng)核心原則包括了廣泛的旨在維護(hù)公眾利益的義務(wù)，為估價(jià)師樹立強(qiáng)烈的榮譽(yù)感并在開展業(yè)務(wù)時(shí)高度珍惜自己的名譽(yù)，以此達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2.3 啟示借鑒

估價(jià)師的職業(yè)榮譽(yù)感、執(zhí)業(yè)行為的嚴(yán)肅性、估價(jià)行業(yè)的社會(huì)信托責(zé)任意識(shí)是估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的頂層設(shè)計(jì)，非常值得我們借鑒。

2.3.1 房地產(chǎn)估價(jià)立法

國(guó)際上專門針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)立法的國(guó)家除英美外還有荷蘭、澳大利亞、南非、日本等國(guó)。荷蘭頒布了《荷蘭房地產(chǎn)估價(jià)法》；澳大利亞頒布了《土地估價(jià)法》；南非頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)法》；日本頒布了《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》和《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法施行令》。這方面對(duì)我們也有很好的示范啟示意義。

2.3.2 評(píng)估準(zhǔn)則國(guó)際化

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全球化，評(píng)估人才和評(píng)估機(jī)構(gòu)也將呈現(xiàn)國(guó)際化趨勢(shì)，我們有必要借鑒歐盟《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》和英國(guó)《RICS RED BOOK》的觀念，塑造估價(jià)行業(yè)的社會(huì)信托責(zé)任意識(shí)和估價(jià)師的職業(yè)榮譽(yù)感，進(jìn)行抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的頂層設(shè)計(jì)。

3、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策探新

3.1 健全法律法規(guī)

3.1.1 法律體系建設(shè)

我國(guó)在2016年頒布了《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》，但尚無專門針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的法律，只是在《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定了實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和評(píng)估人員的認(rèn)證的制度。在強(qiáng)調(diào)依法治國(guó)的在天，有必要進(jìn)一步借鑒市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)成熟的國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)的立法工作，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。

3.1.2 職業(yè)道德建設(shè)

建立職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)是防范房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)中最為重要的舉措。目前國(guó)內(nèi)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的職業(yè)道德規(guī)定未上升到倫理道德準(zhǔn)則的高度。相比而言英國(guó)的RICS 將職業(yè)道德要求作為必須恪守的核心價(jià)值，我們的職業(yè)道德要求更側(cè)重于估價(jià)師的職業(yè)行為，而對(duì)于社會(huì)擔(dān)當(dāng)、榮譽(yù)觀、使命感則有所忽視，這方面有必要加強(qiáng)。

3.1.3 保障機(jī)制建設(shè)

房地產(chǎn)抵押估價(jià)過程中的外部風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)測(cè)和規(guī)避，有必要借鑒其它地區(qū)或行業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，全方位建立房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保障制度。澳大利亞采用保險(xiǎn)理賠的方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，韓國(guó)則是通過設(shè)立共濟(jì)基金實(shí)行行業(yè)自保。這些方式可以有效地轉(zhuǎn)移不可控風(fēng)險(xiǎn)，并且能督促估價(jià)師加強(qiáng)自身道德修養(yǎng)、提高業(yè)務(wù)水平。

3.2 改變行業(yè)現(xiàn)狀

3.2.1 調(diào)整業(yè)務(wù)模式

房地產(chǎn)抵押估價(jià)過程中，銀行有選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)利，貸款客戶也具有影響甚至左右估價(jià)結(jié)論的意愿和能力，相比而言估價(jià)機(jī)構(gòu)則處于天然弱勢(shì)地位，容易被銀行和客戶左右。

銀行習(xí)慣性地把抵押估價(jià)作為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”而非“損失控制”的方式；某些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了生存而采用低價(jià)承攬、迎合需求、利益輸送等方式惡性競(jìng)爭(zhēng)，雙重作用下風(fēng)險(xiǎn)控制變得更為困難，本文提出兩種調(diào)整模式：

（1）強(qiáng)化銀行自主評(píng)估

銀行聘請(qǐng)外部估價(jià)師，嚴(yán)格按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)情況對(duì)押品進(jìn)行獨(dú)立估價(jià)，其結(jié)論不作為房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)；銀行內(nèi)部估價(jià)師承擔(dān)對(duì)外部估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)報(bào)告的可靠性評(píng)估的責(zé)任，不參與信貸決策，同時(shí)規(guī)定不能轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。這種方式要求銀行內(nèi)部估價(jià)師不僅具備房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)技能，還要懂金融，這樣才能以銀行的視角看待市場(chǎng)和押品的客觀價(jià)值，充分運(yùn)用抵押估價(jià)的謹(jǐn)慎性原則并且自主掌控風(fēng)險(xiǎn)。

（2）銀行、客戶共同委托

押品估價(jià)的一個(gè)重要作用是克服信息不對(duì)稱，為借貸雙方提供客觀、公正的分析和結(jié)論，所以信息完整度或披露度是風(fēng)險(xiǎn)控制的一個(gè)重點(diǎn)。如果將抵押人和抵押權(quán)人作為共同委托人就可以從合同上明確當(dāng)事各方的責(zé)權(quán)利，避免來自任何一方的不合理要求從而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.2.2 加強(qiáng)行業(yè)信息建設(shè)

房地產(chǎn)抵押估價(jià)需要豐富的信息和數(shù)據(jù)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)各自為政，不僅缺乏統(tǒng)一的信息源而且缺乏必要的信息處理手段和技術(shù)，難以充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)。估價(jià)行業(yè)有必要建立一個(gè)高效、規(guī)范、實(shí)用的市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，利用地理信息系統(tǒng)和衛(wèi)星定位系統(tǒng)技術(shù)，使信息的溝通傳遞更加及時(shí)、準(zhǔn)確和全面。

3.2.3 構(gòu)建完善的質(zhì)量體系

質(zhì)量管理體系的核心包括組織結(jié)構(gòu)、作業(yè)流程以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)系統(tǒng)。其中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)系統(tǒng)需要有多層和多樣的定性指標(biāo)，通過賦予估價(jià)過程中各風(fēng)險(xiǎn)因子不同的權(quán)重建立有操作性的系統(tǒng)，在提供房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)時(shí)依照PDCA 循環(huán)流程進(jìn)行矩陣運(yùn)算以評(píng)判風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 發(fā)展估價(jià)理論

3.3.1 更新抵押估價(jià)理念

房地產(chǎn)抵押估價(jià)帶有一定的主觀性，一個(gè)成熟穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境中的估價(jià)師應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的立場(chǎng)，不受他人左右，不違業(yè)市場(chǎng)規(guī)律，以追求客戶的信任為自己的目標(biāo)。優(yōu)秀的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)意識(shí)到自身?yè)?dān)負(fù)的不損害而且能維護(hù)他人正當(dāng)利益的社會(huì)信托責(zé)任?；诖?，本文認(rèn)為押品估價(jià)應(yīng)該從只針對(duì)“物”的估價(jià)轉(zhuǎn)向兼對(duì)“物”和“人”(企業(yè)）的評(píng)價(jià)。銀行對(duì)借款客戶的“6C”標(biāo)準(zhǔn)基于對(duì)其借款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判，房地產(chǎn)抵押估價(jià)也可以參考這一標(biāo)準(zhǔn)，綜合抵押人因素進(jìn)行押品評(píng)估，多維度分析確定押品的抵押價(jià)值從而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.3.2 估價(jià)方法推陳出新

（1）傳統(tǒng)市場(chǎng)法的盲點(diǎn)

房地產(chǎn)抵押估價(jià)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)不同估價(jià)方法的結(jié)論差異過大的問題。筆者認(rèn)為原因之一可能是傳統(tǒng)的估價(jià)理論和方法忽視了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的沉沒成本因素。

按照諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主斯蒂格利茨教授的解釋：如果一項(xiàng)開支已經(jīng)付出并且不管做出何種選擇都不能收回，一個(gè)理性的人就會(huì)忽略它，這類支出稱為沉沒成本，忽略沉沒成本是一種睿智。房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)如果拘泥于沉沒成本可能會(huì)使測(cè)算結(jié)果發(fā)生過大偏差。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)中的沉沒成本

一個(gè)產(chǎn)業(yè)的固定成本或沉沒成本很高就會(huì)形成進(jìn)入門檻。房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，它具有極高的初始投入、退出成本以及較低的邊際成本的特性，一般的小企業(yè)由于“輸不起”而不能或不敢進(jìn)入，而大企業(yè)則可以依靠其雄厚的資本實(shí)力，利用沉沒成本確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目資本金、前期成本、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)等等都是構(gòu)成沉沒成本的重要因素，而項(xiàng)目開發(fā)周期尤為重要，根據(jù)對(duì)保利、萬科、綠城、恒大、碧桂園等開發(fā)商的分析，多數(shù)項(xiàng)目開發(fā)周期達(dá)到3-4.5年。

對(duì)于開發(fā)商而言，開發(fā)周期過長(zhǎng)必然增加沉沒成本。為了降低其影響，正常的情況下應(yīng)加快土地開發(fā)速度，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率和銷售進(jìn)度。但是在市場(chǎng)存在泡沫的情況下，房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格高企所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)可以彌補(bǔ)期間成本，因此開發(fā)商傾向采用囤積土地、延遲開工、捂盤惜售等與常理相悖的方式提前預(yù)支市場(chǎng)的消費(fèi)能力獲得暴利，這實(shí)際就把房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)放大并轉(zhuǎn)嫁給了銀行和全社會(huì)。

（3）估價(jià)方法新探

現(xiàn)行的估價(jià)方法中，作為市場(chǎng)法的測(cè)算基礎(chǔ)，成交價(jià)格對(duì)最終的比準(zhǔn)價(jià)格有著決定性的影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的時(shí)候，不僅成交價(jià)格可能非理性，更重要的是其中隱藏的沉沒成本通過交易被釋放出來，這就使得抵押估價(jià)時(shí)難以通過常規(guī)的因素修正進(jìn)行合理測(cè)算。此時(shí)若根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)情況，從抵押估價(jià)需遵循的謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，對(duì)銷售費(fèi)率、管理費(fèi)率進(jìn)行技術(shù)處理，降低開發(fā)商捂盤惜售或囤積土地形成的機(jī)會(huì)成本，在市場(chǎng)法的成交案例價(jià)格中剔除或修正各類“沉沒成本”，使市場(chǎng)法與其它估價(jià)方法在價(jià)格內(nèi)涵上保持一致，從而讓評(píng)估價(jià)格回歸理性，達(dá)到控制押品風(fēng)險(xiǎn)的目的。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)源于金融政策的調(diào)整、市場(chǎng)的波動(dòng)變化以及房地產(chǎn)開發(fā)模式、銀行信貸投放、估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理等多個(gè)方面，其風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)系到金融、經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)的穩(wěn)定。目前房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)入了發(fā)展的瓶頸期，行業(yè)的信托責(zé)任意識(shí)不足、估價(jià)理論固步自封和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄是重要的原因。本文提出了進(jìn)行法律法規(guī)建設(shè)，包括健全法律體系、加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)、建立職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保障制度；改變行業(yè)的現(xiàn)狀，包括調(diào)整業(yè)務(wù)模式、加強(qiáng)信息建設(shè)、構(gòu)建完善的質(zhì)控體系、更新抵押估價(jià)理念，對(duì)傳統(tǒng)的估價(jià)方法進(jìn)行創(chuàng)新等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。