用好住房公積金增值收益促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

文／朱建 益陽市住房公積金管理中心 湖南益陽 413000

引言：

住房公積金制度是上世紀九十年代初，在我國城鎮(zhèn)住房由實物分配向貨幣化分配的改革進程中，由上海創(chuàng)建并逐步向全國推廣的。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，住房公積金制度為我國城鎮(zhèn)住房體制順利轉(zhuǎn)軌，引導職工住房觀念轉(zhuǎn)變、提高職工住房消費支付能力、培育促進住房金融業(yè)發(fā)展和推動房地產(chǎn)市場的形成發(fā)展，發(fā)揮了巨大作用，在區(qū)域經(jīng)濟和社會發(fā)展中具有舉足輕重的地位。

1、房地產(chǎn)市場對我市經(jīng)濟社會發(fā)展的重要性分析

（1）促進房地產(chǎn)市場發(fā)展是推動我市經(jīng)濟社會發(fā)展的需要。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年我市人均GDP 為40711 元，比全省平均水平（57459 元）低29.1%；2019年我市人均財稅收入3004 元，同樣比全省平均水平（4346 元）低30.9%；2018年我市城市化率為51.6%，低于全?。?6.02%）和全國（59.58%）的平均水平。相較而言，益陽的經(jīng)濟社會發(fā)展水平偏低、城市化建設落后。在目前“房住不炒”的背景下，因為我國區(qū)域之間經(jīng)濟發(fā)展情況差異較大，所以中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策為“因城施策”，實施全國一盤棋、不搞全國一刀切，由各城市政府根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場具體情況實行“一城一策”。工業(yè)化和城市化是地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的源動力，由此可見，益陽根據(jù)自身發(fā)展需要，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展并不違背國家住房調(diào)控政策總基調(diào)。

（2）促進房地產(chǎn)市場發(fā)展是增加我市財稅收入的需要。2019年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資比重為11.3%，全年商品房銷售金額206 億元，占全市GDP 的11.5%。根據(jù)《關(guān)于益陽市2019年預算執(zhí)行情況與2020年預算草案的報告》，2019年全市稅收收入中，僅城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅等五個房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種就達到20.4 億元，占全年稅收收入的38.86%，這還不包括房地產(chǎn)行業(yè)所繳納的增值稅和企業(yè)所得稅等。根據(jù)《關(guān)于2018年湖南省房地產(chǎn)市場形勢的通報》，房地產(chǎn)稅收地方分享部分占地方稅收收入比重為41.8%的標準，考慮到益陽欠發(fā)達的實際情況，房地產(chǎn)行業(yè)對財稅收入的貢獻將會更大。

（3）促進房地產(chǎn)市場發(fā)展是改善我市群眾居住環(huán)境的需要。雖然2017年益陽城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為50 m，高于全?。?8.8 m，2018年數(shù)據(jù)）和全國（39 m，2018年數(shù)據(jù)）城鎮(zhèn)人均住房面積，但由于益陽的城市化率較低（比全國低8 個百分點），農(nóng)村進城購房人群（新市民）基數(shù)仍然很大。另外，益陽的規(guī)模小區(qū)和電梯樓基本是近10年才興起，目前很多城鎮(zhèn)居民仍然居住在步梯房、老舊小區(qū)、筒子樓等地方，采光、綠化、甚至衛(wèi)生條件都不達標，所以很多益陽老市民也有新購住房改善居住條件的需求。

2、我市房地產(chǎn)市場當前房價的合理性分析

（1）房價收入比。根據(jù)《益陽市2018年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》數(shù)據(jù)顯示，2018年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29123 元，商品住宅單價4320.61 元/m，人均住房使用面積58.1 m（包含農(nóng)村居民），我市房價收入比為8.6，考慮人均面積未剔除農(nóng)村居民，沿用2017年我市城鎮(zhèn)居民人均面積50 平方米計算，益陽房價收入比為7.4，與全省平均水平7.2 基本持平。同期我國平均房價收入比為8.17，房價收入比最高的深圳達到34.2，是益陽的4.62 倍。

（2）房價租金比。根據(jù)市場調(diào)查，2018年我市商品住宅月均租金18 元/m，房價租金比為240（比值處于200-300 之間較為合理），而同期我國房價租金比最高的是廈門，2018年1月比值達到1100，是益陽的4.58倍，說明目前我市房價處于正常水平，居民投資房地產(chǎn)市場既能取得一定的回報，又無被房價套牢的市場風險。

綜上兩個指標，目前我市房價水平基本合理，暫時不存在價格虛高、市場泡沫等系統(tǒng)風險。

3、用好增值收益促進我市房地產(chǎn)市場發(fā)展的效果分析

3.1 用好增值收益促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的路徑選擇

正如房地產(chǎn)行業(yè)的“金科玉律”，房地產(chǎn)市場發(fā)展短期靠信貸支持、中期靠土地供給、長期靠人口紅利。想要短時間內(nèi)促進我市房地產(chǎn)市場快速復蘇，最有效的方法就是增加住房貸款資金供給。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，我市個人住房貸款余額為220.29 億元，占全市銀行機構(gòu)各項貸款余額的20.62%，遠低于湖南省住房貸款余額平均占比32.91%，可見我市在個人住房貸款金融支持方面發(fā)展空間依然很大。2019年我市共發(fā)放純公積金貸款和組合貸款46.81 億元，占全市住房貸款比重為39.87%，當年接近40%的新增個人住房貸款是通過住房公積金（含住房公積金組合貸款）發(fā)放的。住房公積金除了自身發(fā)放貸款支持職工購房外，更重要的是通過住房公積金組合貸款能夠讓銀行進行1:1 配資，按照目前組合貸款的占比，每增加1 億元的公積金貸款資金供給，能夠拉動銀行0.86億元住房貸款資金入市。

因此如何有效增加住房公積金貸款資金供給，可能成為補足目前我市住房貸款市場短板的突破口。要增加住房公積金貸款資金供給，在歸集規(guī)模短期增長有限情況下，用好住房公積金增值收益將成為目前增加公積金貸款資金供給的主渠道。通過住房公積金存量貸款資產(chǎn)買賣也就是“公轉(zhuǎn)商”貸款貼息，公積金中心把存量貸款資產(chǎn)打包賣給銀行，由銀行支付一筆購買資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費給公積金中心，此后打包轉(zhuǎn)賣資產(chǎn)的還款收益歸銀行所有，公積金中心只需支付資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣和公積金貸款之間的利差即可，相關(guān)成本從增值收益中列支，整個過程無需還本付息，也不存在融資行為，沒有金融杠桿風險，是短期增加住房公積金貸款資金供給的最有效方式。如果以存量貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣方式增加住房公積金10～20 億元的資金供給，再加上通過組合貸款撬動銀行8.6～17.3 億元的資金入市，合計可增加住房貸款資金18.6～37.3 億元，將極大支持房地產(chǎn)市場融資需求。

3.2 用好增值收益促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會效果

目前，益陽住房公積金中心按照“全力保障剛性住房消費需求、部分保障改善性住房消費需求、抑制和杜絕投資投機性住房消費需求”的貸款政策供給思路，構(gòu)建了區(qū)別對待不同貸款次數(shù)、不同房屋套數(shù)、不同購房面積的差別化貸款政策，在2019年使用住房公積金貸款的家庭中，首次使用的占比高達88.77%，其中貸款前無住房的為86.72%，有一套住房的為13.28%；第二次使用的占比為11.23%，其中貸款前無住房的為31.06%，有一套住房的為68.94%。2019年，益陽發(fā)放純住房公積金貸款和組合貸款共計46.81 億元（含組合貸款銀行部分），其中組合貸款8896 筆，住房公積金組合貸款申請占比達81.84%，拉動銀行投入住房放貸資金20.71億元，住房公積金貸款在撬動銀行資金入市、帶動商品住宅銷售上作用越來越明顯。如果增加10～20 億元的住房公積金資金供給，預計今年可供貸款發(fā)放資金達到58～76 億元（其中公積金中心提供資金31～41 億元，拉動組合貸款合作銀行提供資金27～35 億元），全年可幫助12600～16600 戶家庭解決住房問題，支持11200～14700 戶中低收入家庭購房首套住房。

3.3 用好增值收益促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)濟效果

根據(jù)數(shù)據(jù)測算，在不使用增值收益增加資金供給的情況下，2020年我中心預計可供貸款資金為21 億元，按照目前組合貸款86.43%的占比計算，可拉動合作銀行提供資金18.15 億元，2020年通過住房公積金個人住房（組合）貸款可以提供放貸資金39.15 億元。如果使用增值收益進行“公轉(zhuǎn)商”貼息10 億元，2020年我中心可供貸款資金為31 億元，加上拉動合作銀行提供的26.79 億元資金，預計2020年通過住房公積金個人住房（組合）貸款可以提供信貸資金為57.79 億元；按照貼息資金使用成本165 萬元/億元計算，增加10 億元資金供給的貼息利差為1650 億元，約占當年增值收益的10.3%，加上之前“公轉(zhuǎn)商”貼息資金余額13.63 億元（全年需貼息2248.95 萬元），合計共占當年增值收益的24.4%，不足全年增值收益的1/4。假如使用增值收益進行“公轉(zhuǎn)商”貼息20 億元，2020年我中心可供貸款資金為41 億元，加上拉動合作銀行提供的35.44 億元資金，預計2020年通過住房公積金個人住房（組合）貸款可以注入市場信貸資金為76.44 億元，是不進行“公轉(zhuǎn)商”貼息情況下的2 倍；按照貼息資金使用成本165 萬元/億元計算，增加20 億元資金供給的貼息利差為3300 萬元，約占當年增值收益的20.6%，加上之前“公轉(zhuǎn)商”貼息資金今年應貼利息，合計共占當年增值收益的34.68%，接近全年增值收益的三分之一。如果通過存量貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣方式增加10～20 億元的住房公積金資金供給，預計2020年通過住房公積金個人住房（組合）貸款可實現(xiàn)住宅銷售面積160～211 萬m（約占2019年住宅銷售面積的43%～57%），實現(xiàn)住宅銷售金額83～110 億元（約占2019年住宅銷售金額的47%～62%），將極大促進我市房地產(chǎn)市場發(fā)展。

4、用好增值收益促進我市房地產(chǎn)市場發(fā)展的可行性分析

4.1 增加住房公積金貸款資金的市場需求分析

雖然目前行政事業(yè)單位等體制內(nèi)職工基本都擁有自住住房，但非公企業(yè)人員、靈活就業(yè)人員和進城務工人員等很多群體都沒有解決住房問題，他們對住房貸款的資金需求仍然很大，這點從近幾年我市購房人群主體也可以看出。根據(jù)我市目前城市化率，如若達到全省平均水平，將有22 萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，定會釋放巨大的市場購房需求。而目前無房的群體大多屬社會中低收入階層，很多商業(yè)銀行也不愿意為他們提供住房貸款，相較而言，他們的還款能力更低，對貸款利率也更為敏感（我市住房公積金最高貸款金額為35 萬元，期限為30年，按公積金貸款和商業(yè)住房貸款的基準利率測算，平均每筆公積金貸款可節(jié)約利息支出12.04 萬元，平均每筆貸款月還款額比商貸低334 元），何況商業(yè)銀行貸款利率大都有上浮，公積金貸款節(jié)省利息支出空間將會更大。商業(yè)銀行的拒貸以及較大的貸款利差促使靈活就業(yè)人員等中低收入群體更加青睞住房公積金貸款，目前靈活就業(yè)人員成為我市住房公積金貸款主體，2019年貸款發(fā)放金額和筆數(shù)占比分別達到32.59%、32.97%，對公積金貸款資金需求量很大。

4.2 增加住房公積金貸款資金的供給分析

4.2.1 擴大制度覆蓋擁有政策依據(jù)和實踐經(jīng)驗

靈活就業(yè)人員和自由職業(yè)者繳存住房公積金，早在2005年住建部等三部門就出臺了《關(guān)于公積金管理若干具體問題的指導意見》，規(guī)定進城務工人員、城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員可申請繳存住房公積金，可見該部分人群通過繳交公積金享受低利率貸款，在國家政策層面是有相關(guān)依據(jù)的。但一直以來基于思想認識和貸后管理難度等因素影響，全國各地公積金中心都沒有推行此類政策，直到近幾年在住建部的大力倡導下，很多公積金中心才陸續(xù)制定靈活就業(yè)人員繳存政策。益陽公積金中心實施靈活就業(yè)人員繳存政策時間較早，2010年起就開展了個人自愿繳存業(yè)務的探索，2019年末靈活就業(yè)人員繳存人數(shù)達到2.63 萬人，占全市實繳人數(shù)的12.17%。在目前存量貸款中，靈活就業(yè)人員貸款2.1 萬筆，貸款余額為42 億元，分別占35.22%和39.85%。為滿足新市民的住房融資需求，市公積金中心積極探索用好增值收益增加貸款資金供給的作法，2016-2019年累計通過貼息增加資金供給23.35 億元，目前貼息資金余額13.63 億元，極大滿足了市場住房融資需求。

4.2.2 各地中心有先進的做法和經(jīng)驗

上海（購買租賃住房）。上海住房公積金中心利用增值收益中廉租房建設補充資金，先后于2011年、2012年收購了兩個公共住房租賃項目約28 萬m共3881 套住宅，用于向符合公租房條件的公積金繳存職工出租，并委托專業(yè)運營機構(gòu)管理，幫助困難群體改善住房條件，取得了良好的社會效益。這種利用公積金增值收益投資公租房的舉措是公積金多渠道使用增值收益的積極探索與實踐。

長沙（購買公租房）。根據(jù)湖南省政府2014年第38 次常務會議精神，湖南省直住房公積金管理中心從2014年開始，利用2013-2015年的住房公積金增值收益購買了994 套公租房，以解決省直單位干部職工的住房困難問題。

克拉瑪依（購買經(jīng)濟適用房作為公租房）。2013年，新疆克拉瑪依住房公積金管理中心在學習借鑒上海經(jīng)驗的基礎上，使用住房公積金增值收益10329 萬元購買克拉瑪依市區(qū)配套齊全、地理位置比較好的經(jīng)濟適用住房288套（建筑面積3.44 萬m），并將所購住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為公共租賃住房，以解決引進的高端人才和新分配大學生階段性住房困難。公租房的產(chǎn)權(quán)歸公積金中心所有，管理辦法由組織部制定，具體管理由機關(guān)事務局負責。

蘇州（補貼繳存職工）。蘇州市住房公積金中心于2013年起對長期未使用住房公積金的職工根據(jù)未使用年限按照不同比例予以補貼，并明確補貼金額在當年度住房公積金業(yè)務支出中列支。2016年蘇州住房公積金管理中心又兩次對長期未使用住房公積金的補貼規(guī)定進行調(diào)整，重新確定了補貼比例。截至2020年末，累計向33.29 萬名符合條件的職工實施補貼29991.75 萬元。

4.2.3 貼息成本列支符合相關(guān)財務制度

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“公轉(zhuǎn)商”貼息可以從住房公積金業(yè)務支出中列支的，《全國住房公積金2018年年度報告》顯示，當年“公轉(zhuǎn)商”貼息、融資成本等其他支出50.79億元，成為繼支付繳存職工利息、委托貸款手續(xù)費之后的第三大支出項。雖然“公轉(zhuǎn)商”貼息致使增值收益降低，從而減少了建設城市廉租住房資金的撥付，但很多公積金中心都開展了“公轉(zhuǎn)商”貼息業(yè)務，都在增值收益中進行成本列支，所以此種做法從制度和實踐上都符合相關(guān)要求。從目前我市的實際情況來看，即便2020年再增加20 億元的“公轉(zhuǎn)商”貼息，公積金中心的支付能力仍然不存在問題，并且隨著后期歸集資金余額規(guī)模的增長，完全可以回購“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款，從而減少業(yè)務支出，增值收益也就上來了。

4.3 增加住房公積金貸款資金的風險管理分析

（1）政策風險。如何支持住房公積金制度尚未覆蓋的靈活就業(yè)人員群體貸款購房，是短期內(nèi)促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵。而將靈活就業(yè)人員納入制度覆蓋在國家政策層面是有政策依據(jù)的，前些年我中心對靈活就業(yè)人員實行“即繳即貸”政策，個人只需一次性補繳以前年度欠繳的住房公積金，就可立即享受住房公積金貸款政策，雖然目前因資金流動性原因，政策改為正常繳存6 個月才具備公積金貸款資格，但在特殊時期，完全可以再次爭取實施靈活就業(yè)人員“即繳即貸”政策，促使我市房地產(chǎn)市場快速復蘇。

（2）運營風險。實施“公轉(zhuǎn)商”貼息，貸款的償債主體仍然為借款人，公積金中心沒有償債責任和壓力，只需按期支付貼息利差，此外“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款的資產(chǎn)風險已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到銀行，貸款的逾期催收、呆損核銷等全都歸銀行負責，公積金中心不再承擔任何貸后責任和風險。但是由于“公轉(zhuǎn)商”貼息增加的資金供給大部分都用于支持靈活就業(yè)人員等群體貸款購房，雖然公積金貸款都實施了所購住房的抵押保證擔保，但此類貸款申請人家庭收入低、工作流動性及收入不確定性大，從而導致貸后管理麻煩，增加了公積金中心的業(yè)務量和管理難度，當然這個也可以通過給予公積金中心政府獎勵、專項績效等方式解決。

結(jié)語：

綜上所述，通過存量貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣增加住房公積金貸款資金供給來促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，無論是從需求端還是供給側(cè)，抑或風險管理方面，都具備操作可行性。