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    不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記撤銷后,此前辦理的抵押登記是否有效

    2022-11-10 18:40:27鐘京濤
    資源導(dǎo)刊 2022年10期
    關(guān)鍵詞:抵押權(quán)人抵押權(quán)合法

    □ 鐘京濤

    案 例

    居民甲與乙是母子關(guān)系。甲名下有一套房產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱案涉房屋),2017年4月,乙偽造相關(guān)材料辦理案涉房屋的繼承公證手續(xù)后,轉(zhuǎn)移登記至自己名下并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。同年5月,乙以案涉房屋作抵押與丙訂立借款合同,約定丙出借200萬(wàn)元,還款期限3年。雙方簽訂借款合同及抵押合同后予以公證,并辦理了抵押登記手續(xù)(以下簡(jiǎn)稱案涉抵押登記),丙的同事丁隨后向乙轉(zhuǎn)賬200萬(wàn)元(因丁為某單位負(fù)責(zé)人不便于對(duì)外放款,以丙的名義訂立借款合同并辦理抵押登記。乙對(duì)此知悉)。2018 年8月,公證處因乙提供虛假證明材料騙取房屋繼承公證書,作出撤銷案涉房屋繼承公證書的決定;同年10月,市人民法院根據(jù)甲的訴訟請(qǐng)求作出行政判決書,撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理的案涉房屋繼承登記及向乙頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

    此后,甲多次要求登記機(jī)構(gòu)撤銷案涉抵押登記無果,遂于2019年5月以登記機(jī)構(gòu)基于非法物權(quán)變動(dòng)作出抵押登記、乙不再是合法抵押人、案涉抵押權(quán)登記合法基礎(chǔ)已喪失,以及抵押權(quán)人與債權(quán)人不一致等為由,向人民法院提起行政訴訟,請(qǐng)求撤銷案涉房屋抵押登記行為。

    一審法院經(jīng)審理認(rèn)為,依照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公示公信原則,登記設(shè)定的抵押權(quán)人應(yīng)與債權(quán)人保持一致,否則不符合法律規(guī)定。隨后,一審法院判決,撤銷案涉抵押登記。丙、丁不服提起上訴。

    分 析

    該案是民事和行政結(jié)合的案例,因當(dāng)事人提供虛假材料導(dǎo)致轉(zhuǎn)移登記被法院撤銷,以及抵押權(quán)人與債權(quán)人不一致等引發(fā)抵押登記合法性爭(zhēng)議。

    關(guān)于抵押登記中抵押權(quán)人與債權(quán)人不一致是否影響其法律效力問題,筆者認(rèn)為,認(rèn)定抵押權(quán)與特定債權(quán)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系,應(yīng)當(dāng)從實(shí)質(zhì)上而非僅從形式上予以判斷,抵押權(quán)設(shè)立的目的是擔(dān)保特定債務(wù)履行,因而充分保護(hù)債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)是其基本功能,人民法院應(yīng)結(jié)合抵押權(quán)設(shè)立是否存在債權(quán)基礎(chǔ)、抵押權(quán)撤銷能否損害債權(quán)人利益等因素綜合認(rèn)定,并不能僅以形式分離而判定無效。

    關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書被撤銷后,基于所有權(quán)而辦理的抵押登記是否仍合法有效的問題,筆者認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書在未依法撤銷前,應(yīng)當(dāng)基于信賴?yán)婊A(chǔ)而認(rèn)定其具有合法性,符合形式要件并經(jīng)合理審慎審查后設(shè)立的抵押登記行為合法有效。此后,主權(quán)利登記被依法撤銷的法律效果,并不能基于其依法設(shè)立的抵押權(quán),此時(shí)要考慮善意取得等法定情形,在符合善意取得條件的情況下,據(jù)此設(shè)立的抵押登記并不能隨意撤銷。這既是基于不動(dòng)產(chǎn)登記信賴保護(hù)利益考慮,也是不動(dòng)產(chǎn)登記行為所具有的公定力、確定力、拘束力的客觀體現(xiàn)。

    綜上,本案二審法院經(jīng)審查后認(rèn)為,抵押權(quán)設(shè)立目的主要為擔(dān)保債務(wù)的履行,應(yīng)以主債權(quán)債務(wù)關(guān)系存在為基礎(chǔ),對(duì)此應(yīng)從實(shí)質(zhì)上審查;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書被撤銷的法律效果并不必然導(dǎo)致?lián)嗽O(shè)立的抵押登記被撤銷,抵押登記效力認(rèn)定要充分考慮是否依法作出、是否存在善意取得抵押權(quán)情形。本案中,丙雖與乙簽訂抵押借款協(xié)議后登記為案涉房屋抵押權(quán)人,但案涉抵押權(quán)實(shí)質(zhì)上是為擔(dān)保丁所享有債權(quán)能順利實(shí)現(xiàn)而設(shè)立;抵押權(quán)人與債權(quán)人不一致僅是登記上的形式不一致,而實(shí)質(zhì)上的抵押權(quán)人與債權(quán)人仍相統(tǒng)一, 因而案涉抵押權(quán)的設(shè)立具有相應(yīng)債權(quán)債務(wù)基礎(chǔ),符合法律規(guī)定。撤銷乙不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證判決的效力并不自然及于涉案房屋后續(xù)登記行為,不影響后續(xù)登記行為的效力;案涉抵押登記申請(qǐng)要件齊全、程序合法、適用法律準(zhǔn)確,登記機(jī)構(gòu)在職責(zé)范圍內(nèi)盡到了審慎審查的義務(wù);案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書未依法撤銷前作為抵押登記要件之一對(duì)外具有法律效力,抵押登記系基于其公信力的信賴基礎(chǔ)而作出,可認(rèn)定本案抵押權(quán)的善意取得。據(jù)此,二審法院判決,撤銷一審行政判決,駁回甲的訴訟請(qǐng)求。

    因此,判斷不動(dòng)產(chǎn)登記行為能否撤銷,需要綜合事實(shí)基礎(chǔ)、基礎(chǔ)法律關(guān)系、民事法律行為效力等多種因素審慎研判。

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