如何認定小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)共有權(quán)

□ 朱迪

案 情

近日，家住某市南山區(qū)鐘樓街道中凱小區(qū)的莫先生等20 名業(yè)主以不服國有土地使用權(quán)收回行政賠償為由起訴了該市自然資源局、區(qū)國資委、區(qū)征拆服務(wù)中心等部門。

原因是該市快速路建設(shè)需要收回中凱小區(qū)的部分土地，家住中凱小區(qū)的莫先生等業(yè)主在等待補償款發(fā)放時，卻被告知公共道路、綠地等區(qū)域土地的補償款支付給了區(qū)國資委、街道衛(wèi)生中心、送變電公司以及小區(qū)業(yè)委會等單位。相關(guān)業(yè)主在向區(qū)征拆服務(wù)中心提出異議時，被告知快速路建設(shè)沒有涉及收回莫先生等業(yè)主名下的土地，莫先生等業(yè)主不是利害關(guān)系人，無權(quán)主張征收賠償款。

莫先生等業(yè)主不服，于2022 年2 月向南山區(qū)人民法院提起了行政訴訟，請求撤銷區(qū)征拆服務(wù)中心與區(qū)國資委等單位簽訂的國有土地使用權(quán)收回補償協(xié)議，并向其支付土地補償款。雖然在門牌上統(tǒng)稱中凱小區(qū)，但與中凱花園小區(qū)其他業(yè)主通過購買商品房的方式取得房產(chǎn)不同的是，莫先生等業(yè)主是通過購買自建房方式建房取得的房產(chǎn)，這類業(yè)主是否享有小區(qū)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)呢？

分 歧

因自建房產(chǎn)權(quán)形成方式不同于商品住宅，其配套設(shè)施是否共有各方爭議較大。

莫先生等業(yè)主認為，他們作為該村集體經(jīng)濟組織成員，自1999 年向原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦購地建房起距今已經(jīng)23年，原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦將宅基地出售給他們的時候，小區(qū)的配套設(shè)施應(yīng)包括道路、綠地等，這些設(shè)施是決定宅基地價格的重要因素，他們是按照建設(shè)規(guī)劃部門核發(fā)的許可證進行的建設(shè)；從門牌、社區(qū)等管理措施也可以看出，當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、街道辦等政府部門是將中凱小區(qū)作為完整的小區(qū)進行管理。按照《民法典》第二百七十四條的規(guī)定，他們享有中凱小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施的共有產(chǎn)權(quán)，有權(quán)獲得收回土地的補償款。

南山區(qū)國資委認為，經(jīng)核查原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦的管理檔案，中凱小區(qū)為原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦下屬的中凱建材廠的廠區(qū)，1999 年，中凱建材廠因管理不善歇業(yè)后，原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦以盤活企業(yè)資產(chǎn)為由，將廠區(qū)入口道路兩旁的土地分割出售給莫先生等人作為宅基地建房，原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦并未向莫先生等人出售道路、綠地等區(qū)域的土地使用權(quán)，后因上述做法涉嫌違規(guī)被叫停，部分土地由原國土資源局收回并出讓給送變電公司等單位。南山鎮(zhèn)撤鎮(zhèn)并區(qū)后，原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦撤銷，其資產(chǎn)均由南山區(qū)國資委接收管理。快速路建設(shè)收回涉及原中凱建材廠未出售或未出讓給其他單位的剩余土地的補償款理應(yīng)由其按國有資產(chǎn)進行管理。

南山區(qū)征拆服務(wù)中心認為，經(jīng)向當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒔值擂k等部門了解，原中凱建材廠的廠區(qū)范圍統(tǒng)稱為中凱小區(qū)，來源于門牌登記、居住登記等管理習(xí)慣，這并不能證明中凱小區(qū)屬于住宅小區(qū)的建筑區(qū)劃，廠區(qū)的圍墻在開發(fā)建設(shè)過程中早已拆除，除自建房的區(qū)域外，街道衛(wèi)生中心、送變電公司等單位已形成封閉的產(chǎn)權(quán)范圍，且均不認可莫先生等人提出分享其共有產(chǎn)權(quán)部分收益的要求。即便是自建房前用于通行的道路、綠地等雖未從原中凱建材廠名下收回，但其多年來已按市政街巷管理，修繕維護費用一直由街道承擔(dān)，其產(chǎn)權(quán)亦不屬莫先生等人所有。

中凱花園小區(qū)業(yè)主認為，中凱花園小區(qū)是該市某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2015 年通過公開招標拍賣掛牌取得土地進行開發(fā)的住宅小區(qū)，建有獨立封閉的圍墻，范圍并未包括莫先生等人的自建房，小區(qū)總平面圖、不動產(chǎn)權(quán)證等都標明了共有部分產(chǎn)權(quán)全體業(yè)主共有，莫先生等人不是小區(qū)業(yè)主，無權(quán)主張共享中凱花園小區(qū)的公共部分產(chǎn)權(quán)。快速路建設(shè)占用小區(qū)部分土地補償款也與莫先生等人無關(guān)。

市自然資源局認為，原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦銷售宅基地建設(shè)住宅屬不規(guī)范做法，此類房屋既沒有前期整體規(guī)劃，也沒有后期建設(shè)監(jiān)管，事實上并沒有建設(shè)相應(yīng)配套設(shè)施，即便是道路也是借用原廠區(qū)道路通行，莫先生等人的主張無依據(jù)。

分 析

第一，主張共有產(chǎn)權(quán)，須有權(quán)屬來源依據(jù)?；A(chǔ)配套設(shè)施作為構(gòu)筑物，其產(chǎn)權(quán)的形成離不開相關(guān)建設(shè)成本投入。商品房住宅小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)形成相對規(guī)范清晰，首先是由開發(fā)商購買土地按住宅小區(qū)規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)基礎(chǔ)配套設(shè)施，建設(shè)費計入商品房銷售價格，因其建設(shè)成本由業(yè)主共擔(dān)，進而形成小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)。住宅小區(qū)完成銷售后，基礎(chǔ)配套設(shè)施移交業(yè)主委員會管理，不動產(chǎn)登記時將其登記為全體業(yè)主共有，商品房業(yè)主可通過小區(qū)總平面圖、《商品房買賣合同》、不動產(chǎn)權(quán)證書等充分證明基礎(chǔ)配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主共有。然而，以購買宅基地方式建設(shè)房屋的情形中，自建房的業(yè)主支付購買宅基地的價格并沒有包括基礎(chǔ)配套設(shè)施的土地價值以及建設(shè)成本，宅基地售賣方也未允諾建設(shè)并向其移交基礎(chǔ)配套設(shè)施，取得的不動產(chǎn)權(quán)證書自然也就沒有標注基礎(chǔ)配套設(shè)施的相關(guān)產(chǎn)權(quán)表述。自建房的業(yè)主通常無法提供基礎(chǔ)配套設(shè)施的權(quán)屬來源證明材料。

本案例中，莫先生等人與原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦簽訂的購地協(xié)議，沒有基礎(chǔ)配套設(shè)施的約定，通行所使用的是原中凱建材廠的廠區(qū)道路，道路及兩旁綠化帶在建設(shè)開發(fā)過程未被征收，其土地使用權(quán)仍歸原中凱建材廠所有。

第二，判斷規(guī)劃配套，須結(jié)合建筑區(qū)劃。判斷基礎(chǔ)配套設(shè)施是否屬于業(yè)主共有所依據(jù)的法律規(guī)定，主要是《民法典》第二百七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”的相關(guān)規(guī)定，按照此項規(guī)定要確認道路、綠地是否為住宅配套屬業(yè)主共有，首先要判斷是不是在建筑區(qū)劃內(nèi)，還要排除城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地等情形。雖然建筑區(qū)劃范圍如何確定尚未有細化規(guī)則，實踐中，自然資源主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等行政管理部門判斷建筑區(qū)劃，大多是以宗地紅線內(nèi)規(guī)劃部門批準的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖為基礎(chǔ)，并綜合物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素綜合確定。這樣的判定原則也在相關(guān)的司法判例中得以適用。

本案例中，莫先生等人主張共有的道路、綠地等基礎(chǔ)設(shè)施，既不在其持有的國有土地使用權(quán)證的宗地紅線范圍內(nèi)，也不在其持有的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖標示范圍內(nèi)，其提出屬規(guī)劃配套的主張沒有法律依據(jù)。

第三，門牌另有規(guī)則，不能替代規(guī)劃審批。住宅小區(qū)門牌的命名規(guī)則主要依據(jù)的是《地名管理條例》（國務(wù)院令第753 號）。從該條例來看，住宅小區(qū)的名稱并不是完全依據(jù)規(guī)劃、建設(shè)等審批情況來命名。也就是說，即便是部分建筑區(qū)域在地名統(tǒng)稱為某住宅小區(qū)，也并不意味著它是按城市規(guī)劃確定的規(guī)模統(tǒng)一建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施配套規(guī)模及數(shù)量均按小區(qū)住宅總面積核算，且配套齊全、相對封閉獨立的住宅區(qū)域，也不一定符合《民法典》所規(guī)定的業(yè)主共有共管的住宅小區(qū)形態(tài)。僅以門牌、地名等主張共有產(chǎn)權(quán)歸屬，并沒有法律依據(jù)。

本案例中，2022 年3 月，南山區(qū)人民法院經(jīng)審理后認為中凱小區(qū)雖有小區(qū)之名，但并不是統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，莫先生等人不動產(chǎn)權(quán)證書并沒有標注公攤面積，土地面積僅為房屋占地，不能依據(jù)《民法典》第二百七十四條的規(guī)定，將原廠區(qū)道路、綠地等設(shè)施判斷為中凱小區(qū)共有，裁定駁回了莫先生等人的起訴。

正如房屋產(chǎn)權(quán)來源有購買商品房、居民自建房、集資建房等多種形式，住宅小區(qū)名稱形成既有因集中規(guī)劃建設(shè)，也有因地名管理習(xí)慣形成。并不是所有的房屋都如同商品房一樣擁有完整的基礎(chǔ)配套設(shè)施，且業(yè)主在享有房屋專有部分的所有權(quán)外，還享有共有部分的共有權(quán)益。自建房是通過購買宅基地建設(shè)房屋，進而取得房屋所有權(quán)的方式，與房屋相關(guān)的配套設(shè)施應(yīng)由購地方還是售地方負責(zé)建設(shè)沒有統(tǒng)一的規(guī)范。若自建房的業(yè)主未出資建設(shè)基礎(chǔ)配套設(shè)施，也就無法構(gòu)成共有權(quán)益的合法權(quán)屬來源。即便是后期由于地名管理習(xí)慣等原因取得“住宅小區(qū)”之名，但其并不會有建筑區(qū)劃之實，也就不能依據(jù)《民法典》第二百七十四條的規(guī)定，主張基礎(chǔ)配套設(shè)施等住宅小區(qū)業(yè)主共有權(quán)益。

自然資源主管部門在組織收回涉及此類情況的國有土地使用權(quán)時，主要依據(jù)權(quán)屬來源、規(guī)劃審批等情況來綜合分析確定應(yīng)予以補償?shù)闹黧w，而不是門牌地址等。自建房的業(yè)主需正確理解《民法典》中關(guān)于建筑區(qū)劃的規(guī)定，在主張涉及基礎(chǔ)配套設(shè)施共有產(chǎn)權(quán)時，應(yīng)提供合法有效的權(quán)屬來源、規(guī)劃審批等材料。

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