別讓公攤面積成為“消費暗區(qū)”

盤和林

長期來說，“明碼標價”才是解決問題的根本方式。

近日，《法治日報》報道了一則新聞：青島某業(yè)主購買了一套110.25平方米的住宅，到手卻發(fā)現套內面積只有60多平方米。一石激起千層浪，公攤面積迅速成為社會熱議話題。

公攤面積制度起源于中國香港。上世紀50年代以前，香港房屋都是整棟出售。但買得起整棟樓房的人畢竟是少數，這樣會限制房產銷售，所以香港房地產商嘗試分層拆開賣房，提出“公共契約”的售樓模式，將電梯間、大堂等面積按照一定比例分攤給購買單層住房的業(yè)主，這就是公攤面積的由來。改革開放后，內地引入了“公攤面積”概念并沿用至今。

筆者認為，圍繞公攤面積之所以有如此多的爭議，主要是因為購房時存在很多“消費暗區(qū)”。一些房企利用公攤面積制度大做文章，獲取不合理利益，這主要體現在以下幾個方面。

其一，房企利用信息不對稱對房屋面積進行“注水”。一般來說，套內面積用戶可以自行測量，而公攤面積幾乎沒有業(yè)主能夠計算清楚。于是，部分開發(fā)商會利用這一信息不對稱，通過虛增公攤面積的方式給房屋“注水”，侵害業(yè)主利益。

其二，物業(yè)利用公共區(qū)域牟利，侵占業(yè)主利益。比如，一些物業(yè)會在公共區(qū)域樹立廣告牌，開展經營性活動。既然公攤面積由業(yè)主買斷，那么利用公共區(qū)域獲得的收益本該屬于全體業(yè)主，然而現實中業(yè)主很難享受到這些收益。

其三，業(yè)主維權難度大。一方面，業(yè)主很難測量公攤面積；另一方面，業(yè)主在對公共區(qū)域占用等問題進行維權時很難形成一致，有些小區(qū)甚至沒有業(yè)主委員會來履職管事。

公攤面積有如此多的“消費暗區(qū)”，那么能不能取消呢？筆者認為，“一刀切”的做法是不可取的?，F實中，一旦取消公攤面積，很多公共產品的計價標準就會大幅度調整，比如物業(yè)費和取暖費的計算方式就要重構，客觀上會導致價格上漲。

而更加嚴重的問題在于，取消公攤面積可能導致開發(fā)商減少公共設施的投放，著力于增加套內面積。屆時，新的問題可能出現：購房者買了套內面積很大的房子，卻沒有電梯，樓梯很窄，房屋配套設施“堪憂”。

那么，如何解決當前公攤面積導致的各類問題？

需要兩步走：第一步是信息透明，讓房企沒有“注水”的空間。公攤面積應該更加透明，通過房屋結構圖來精準計算和核定。對此，政府可以設立官方評估機構進行客觀核定，而不是開發(fā)商“說多少是多少”。同時，利用公共區(qū)域獲得的收益應該由業(yè)主共同擁有，而不能落入物業(yè)的私人“錢袋子”中。

第二步是打通維權渠道，讓業(yè)主維權不再是難事。面對開發(fā)商“注水”、多標公攤面積，實際交付面積與合同面積不符等問題，業(yè)主應該有暢通的維權渠道。

短期內，以上兩步可以在很大程度上解決公攤面積糾紛問題。長期來說，“明碼標價”才是解決問題的根本方式。比如，在房屋產權證和合同上注明套內面積和公攤面積，才能讓購房者的維權更有力。

摘編自《中國青年報》2022年8月19日