商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)重點(diǎn)及常見(jiàn)問(wèn)題分析

秦彬

（中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)咨詢有限公司，北京102308）

1 引言

隨著地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)多樣化發(fā)展，許多頭部地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，涌現(xiàn)出一大批知名的商業(yè)地產(chǎn)品牌，如中糧地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的大悅城、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、龍湖地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍湖天街等（見(jiàn)圖1）[1]。這些商業(yè)地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目通常規(guī)模較大，許多商業(yè)項(xiàng)目其建設(shè)規(guī)模超過(guò)10 萬(wàn)m2，有的達(dá)到數(shù)十萬(wàn)平方米。規(guī)模較大的商業(yè)綜合體包含的商業(yè)業(yè)態(tài)類(lèi)型豐富，其業(yè)態(tài)往往涵蓋購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、生活配套等，有的還兼有酒店、辦公、公寓等業(yè)態(tài)功能，相較住宅類(lèi)產(chǎn)品，其功能更加復(fù)雜，空間靈活多變，對(duì)項(xiàng)目策劃、定位以及設(shè)計(jì)、建造的要求更高[2]。因此，需要開(kāi)發(fā)及設(shè)計(jì)單位把握好商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)重點(diǎn)，并避免設(shè)計(jì)中常見(jiàn)的一些設(shè)計(jì)問(wèn)題。本文就商業(yè)綜合體從規(guī)劃到單體方案的設(shè)計(jì)重點(diǎn)以及常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行初步分析、探討。

圖1 知名商業(yè)地產(chǎn)品牌

2 充分挖掘地塊商業(yè)價(jià)值

一個(gè)地塊的商業(yè)價(jià)值是多方面因素決定的，包括所處城市、片區(qū)、交通狀況、消費(fèi)人流以及周邊其他資源等。從城市來(lái)看，處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域的城市，其經(jīng)濟(jì)活力相較于中西部區(qū)域城市明顯更高。相應(yīng)這些城市推出的商業(yè)項(xiàng)目地塊，在城市同等片區(qū)條件下其商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高。從片區(qū)來(lái)看，如果項(xiàng)目所在片區(qū)有足夠的消費(fèi)需求，且沒(méi)有形成激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，則認(rèn)為這樣的地塊就具備較強(qiáng)的商業(yè)價(jià)值。從交通狀況來(lái)看，具備較高商業(yè)價(jià)值的地塊一定是交通便利，客流可達(dá)性好的地塊。反之，如果地處偏僻，交通可達(dá)性差，且未來(lái)交通狀況沒(méi)有改善的地塊是不適宜進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的。有的商業(yè)項(xiàng)目雖臨近城市交通線，但因沒(méi)有設(shè)置車(chē)站，導(dǎo)致客流無(wú)法到達(dá)，這樣的地塊，其商業(yè)價(jià)值反而會(huì)大打折扣。例如，商業(yè)不宜設(shè)置在快速路、高架橋旁，因消費(fèi)客流難以到達(dá)，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)尤其不利。而如果商業(yè)附近有地鐵、公交樞紐或城市輕軌站，交通方便，就具備一定的商業(yè)價(jià)值。從消費(fèi)人流來(lái)看，面向消費(fèi)人流的地塊商業(yè)價(jià)值較高，而背向消費(fèi)人流的地塊商業(yè)價(jià)值較低。因此，在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)時(shí)，需要重點(diǎn)分析人流來(lái)源方向以及周邊項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型和潛在的消費(fèi)客群。有的項(xiàng)目將臨近大型住宅小區(qū)一側(cè)的首層空間設(shè)計(jì)為倉(cāng)儲(chǔ)、衛(wèi)生間或交通疏散通道，就沒(méi)有充分挖掘地塊的商業(yè)價(jià)值。正確的設(shè)計(jì)是應(yīng)充分利用住宅小區(qū)的消費(fèi)客群，將臨近小區(qū)一側(cè)的首層空間設(shè)計(jì)成商鋪，從而有利于地塊商業(yè)價(jià)值最大化[3]。此外，地塊的商業(yè)價(jià)值也與用地周邊資源密切相關(guān)。通常來(lái)講，臨近已有商業(yè)街、公園、體育觀演、文化教育建筑等人員相對(duì)密集的場(chǎng)所其商業(yè)價(jià)值更高，更有利于商鋪的出租和銷(xiāo)售。在商業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)從商業(yè)空間、入口流線、立面展示、夜景照明、景觀設(shè)計(jì)等多方面營(yíng)造利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的氛圍，將地塊商業(yè)價(jià)值最大化。

3 合理規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)布局

商業(yè)業(yè)態(tài)分布是各類(lèi)型商業(yè)在項(xiàng)目中的占比和布局。各類(lèi)型商業(yè)在項(xiàng)目中的占比需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)合項(xiàng)目自身需求來(lái)確定，不是本文重點(diǎn)探討的內(nèi)容。本文首先要探討常見(jiàn)的商業(yè)業(yè)態(tài)布局容易出現(xiàn)的問(wèn)題。

商業(yè)按消費(fèi)客群的選擇目標(biāo)，可以劃分為擇機(jī)型消費(fèi)和目的型消費(fèi)。所謂擇機(jī)型消費(fèi)，是指消費(fèi)目標(biāo)帶有較大的隨機(jī)性，或者說(shuō)消費(fèi)者所選擇商業(yè)目標(biāo)事前是不太確定的，漫無(wú)目的地逛街者或者臨時(shí)過(guò)客都有可能成為這類(lèi)商業(yè)的潛在消費(fèi)客群。而目的型消費(fèi)是指消費(fèi)目標(biāo)清晰，消費(fèi)之前該商業(yè)目標(biāo)即被消費(fèi)者鎖定，這類(lèi)商業(yè)的顧客多是相對(duì)固定的回頭客。這兩種類(lèi)型的商業(yè)也并非具有嚴(yán)格意義上的區(qū)分，對(duì)于某些客群是擇機(jī)型消費(fèi)的商業(yè)在另一些客群中有可能就是目的型消費(fèi)商業(yè)，因此，其類(lèi)型劃分是針對(duì)人群較為普遍的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)確定的。例如，常見(jiàn)的擇機(jī)型消費(fèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括化妝品、首飾、服裝、文化用品等，目前擇機(jī)型消費(fèi)的商業(yè)面臨線上商業(yè)的沖擊。而目的型消費(fèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容多是體驗(yàn)式服務(wù)的商業(yè)，包括特色餐飲、院線、游樂(lè)場(chǎng)、親子教育等，有的與日常生活密切相關(guān)的快消費(fèi)商業(yè)也往往成為目的型消費(fèi)商業(yè)，如超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、電器市場(chǎng)等。擇機(jī)型消費(fèi)和目的型消費(fèi)由于消費(fèi)目標(biāo)選擇的差異，其在商業(yè)建筑所在位置和樓層是有所區(qū)別的。通常，為促進(jìn)擇機(jī)型消費(fèi)，其相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)會(huì)布置在客流利于到達(dá)的樓層，如服飾、化妝品等業(yè)態(tài)通常都布置在商業(yè)建筑的首層或二層，這樣利于隨機(jī)消費(fèi)的客流到達(dá)，有利于促進(jìn)銷(xiāo)售。而目的型消費(fèi)業(yè)態(tài)由于顧客消費(fèi)目的明確，對(duì)樓層、位置的要求反而比較低，像餐飲、院線等通常布置在商業(yè)建筑的頂層，超市、電器市場(chǎng)通常布置在商業(yè)的地下。目的型消費(fèi)業(yè)態(tài)布置在頂層或地下，有利于拉動(dòng)客流，利于其他商鋪的經(jīng)營(yíng)。商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局示例見(jiàn)圖2。然而在實(shí)際的案例中，有的項(xiàng)目將餐飲、超市等目的型消費(fèi)業(yè)態(tài)設(shè)置在首層、二層，將服飾、化妝品等擇機(jī)型消費(fèi)業(yè)態(tài)設(shè)置在較高的樓層，造成商業(yè)下熱上冷，不利于上邊商業(yè)的租售，造成上邊商業(yè)成為冷鋪、死鋪。而重新對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，則須面臨對(duì)現(xiàn)有商業(yè)空間進(jìn)行大規(guī)模改造的問(wèn)題，不僅投資巨大，并且會(huì)影響已有商鋪的出租和經(jīng)營(yíng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失也是巨大的[4-5]。

圖2 某商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局示意圖

4 合理設(shè)計(jì)商業(yè)動(dòng)線

商業(yè)地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)最核心的設(shè)計(jì)原則是動(dòng)線設(shè)計(jì)。動(dòng)線設(shè)計(jì)要求簡(jiǎn)單流暢，涇渭分明。尤其注重將不同功能的流線分開(kāi)，流線簡(jiǎn)潔清晰，避免相互間的干擾，這樣才能給顧客一個(gè)舒適的購(gòu)物體驗(yàn)，不至于有“走迷宮”的感覺(jué)。商業(yè)動(dòng)線通常分為客流動(dòng)線、車(chē)流動(dòng)線、貨流動(dòng)線以及員工動(dòng)線。客流動(dòng)線又分為水平客流動(dòng)線和垂直客流動(dòng)線。客流動(dòng)線要求動(dòng)線簡(jiǎn)明，沒(méi)有商業(yè)死角，避免讓顧客走回頭路，確保人流動(dòng)線方便到達(dá)每一家店鋪。對(duì)于設(shè)有室內(nèi)步行街的商業(yè)綜合體，要求步行街兩側(cè)商鋪在空間上得到充分展示，增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量。有的項(xiàng)目，地上商業(yè)與地下車(chē)庫(kù)間豎向交通聯(lián)系不便，導(dǎo)致客流無(wú)法順利從地庫(kù)到達(dá)地面，造成垂直客流動(dòng)線不暢，影響商鋪經(jīng)營(yíng)。有的項(xiàng)目電影院夜間經(jīng)營(yíng)動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)管理不方便。由于多數(shù)商業(yè)采取的都是地下車(chē)庫(kù)停車(chē)的方式，因此，對(duì)于車(chē)流動(dòng)線而言，要求地下車(chē)庫(kù)主干道“橫平豎直，簡(jiǎn)捷明了”，易于汽車(chē)方便進(jìn)出；汽車(chē)庫(kù)內(nèi)停車(chē)位排列緊湊、通道短捷、出入迅速、保證安全和與柱網(wǎng)相協(xié)調(diào)，并滿足一次進(jìn)出停車(chē)位要求。圖3 為某商業(yè)綜合體地下車(chē)庫(kù)車(chē)行流線示意圖。

圖3 某商業(yè)綜合體地下車(chē)庫(kù)車(chē)行流線示意圖（1∶1000）

此外，地下車(chē)庫(kù)坡道出入口需要盡力避免干擾地上首層商鋪經(jīng)營(yíng)，保障地上客流人員的安全。對(duì)于貨流動(dòng)線而言，貨物的運(yùn)送是保證商場(chǎng)正常營(yíng)運(yùn)的不可或缺的因素。貨流動(dòng)線有平面和垂直動(dòng)線兩種。貨物的平面運(yùn)輸是通過(guò)貨車(chē)進(jìn)入地下層，到各自貨梯廳附近的卸貨區(qū)，再通過(guò)貨梯運(yùn)送到地上各個(gè)樓層，所有貨梯在商管公司的統(tǒng)一管理下調(diào)配使用。另外，各主力店及步行街商鋪尤其是餐飲商鋪需要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的垃圾運(yùn)輸動(dòng)線，垃圾直接運(yùn)至地下干、濕垃圾間，集中存放運(yùn)輸。貨流動(dòng)線使用時(shí)段與商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間錯(cuò)開(kāi)，避免與顧客車(chē)流互相干擾。有的部分餐飲類(lèi)商鋪沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的垃圾運(yùn)輸動(dòng)線，垃圾清運(yùn)需要穿過(guò)商場(chǎng)公共經(jīng)營(yíng)區(qū)，不利于其他商鋪的經(jīng)營(yíng)，影響整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)。員工動(dòng)線是包括商管人員及各業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)人員的工作流線。商管人員因?yàn)楣ぷ鲿r(shí)間與商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間不同，需要單獨(dú)設(shè)置員工上下班通道。各業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)人員流線與顧客流線相同，但是位于商業(yè)上層的餐飲業(yè)態(tài)人員有自己的動(dòng)線，即專(zhuān)為餐飲商鋪設(shè)置的貨運(yùn)通道。貨運(yùn)通道中設(shè)置了員工衛(wèi)生間，是餐飲工作人員及垃圾運(yùn)送的主要通道。

5 合理設(shè)計(jì)商業(yè)空間

商業(yè)空間包含室外商業(yè)空間以及室內(nèi)商業(yè)空間。室外商業(yè)空間最重要的特點(diǎn)是營(yíng)造商業(yè)氛圍，吸引人流，從而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。通常，大型商業(yè)綜合體在主要入口處均設(shè)有室外商業(yè)廣場(chǎng)，是商場(chǎng)各商家舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)，同時(shí)也是人們休憩、娛樂(lè)的好場(chǎng)所。廣場(chǎng)和城市道路相接，通過(guò)豐富的立面、景觀處理，加上動(dòng)感的商業(yè)活動(dòng)，吸引消費(fèi)人群的駐留，進(jìn)而進(jìn)入商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)。圖4 為某商業(yè)綜合體入口廣場(chǎng)示意圖。

圖4 某商業(yè)綜合體入口廣場(chǎng)示意圖

有的臨接城市道路的商鋪會(huì)在店鋪外設(shè)置較寬闊的室外用地，不僅用于道路交通，也可以作為商鋪經(jīng)營(yíng)外擺場(chǎng)地使用，增加商業(yè)氛圍。通常，商業(yè)大型外墻退道路紅線距離最好不小于10 m，如果結(jié)合消防撲救場(chǎng)地，其退線距離不宜小于15 m。有的商業(yè)往往因?yàn)橥司€距離不夠，造成室外場(chǎng)地局促，不利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。有的商業(yè)因室內(nèi)外高差較大，采用設(shè)置臺(tái)階來(lái)解決高差問(wèn)題，但又缺乏扶梯、坡道等無(wú)障礙設(shè)施，嚴(yán)重影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)效果。正確的做法是通過(guò)合理確定正負(fù)零標(biāo)高，盡量降低室內(nèi)外高差。當(dāng)室內(nèi)外高差過(guò)大無(wú)法避免時(shí)，可以通過(guò)結(jié)合景觀，采用大退距，設(shè)緩坡，化整為零的手法來(lái)解決，或者增加自動(dòng)扶梯、自動(dòng)坡道等設(shè)備來(lái)解決室內(nèi)外高差過(guò)大的問(wèn)題。例如，北京某商業(yè)廣場(chǎng)改造就采用了結(jié)合景觀化整為零的方法，將原先入口高大臺(tái)階，做成幾組坡度緩和的小臺(tái)階（見(jiàn)圖5），弱化了室內(nèi)外高差的視覺(jué)感受，同時(shí)結(jié)合微地形景觀，提升了商業(yè)品質(zhì)。

圖5 某商業(yè)廣場(chǎng)入口

室內(nèi)商業(yè)空間又分為公共室內(nèi)空間和商鋪室內(nèi)空間兩部分。商業(yè)公共室內(nèi)空間通常采用多層室內(nèi)步行街形式。采用室內(nèi)步行街可以不受外界自然氣候的影響，營(yíng)造怡人的室內(nèi)購(gòu)物環(huán)境。其空間靈活多變，往往采用連橋、中庭、出挑等多種空間處理手法再結(jié)合曲線流動(dòng)的平面設(shè)計(jì)，形成開(kāi)合有致，錯(cuò)落起伏，流暢通透的商業(yè)室內(nèi)空間，增加空間的商業(yè)性和趣味性，從而持續(xù)吸引客流。商業(yè)公共空間應(yīng)盡可能做到開(kāi)闊、通透，室內(nèi)多層步行街通常采用懸挑結(jié)構(gòu)，步行街內(nèi)不設(shè)柱子，減少墻、柱等對(duì)視線的遮擋。有的商業(yè)項(xiàng)目中庭采用大量柱子做結(jié)構(gòu)支撐，不僅室內(nèi)效果受影響，同時(shí)因柱子遮擋視線，也不利于室內(nèi)商街的經(jīng)營(yíng)。商鋪室內(nèi)空間原則上要求平面相對(duì)規(guī)整，應(yīng)避免室內(nèi)出現(xiàn)大量狹窄、銳角以及不規(guī)則的異形空間。有的商業(yè)項(xiàng)目為追求空間形態(tài)的豐富多變，造成商鋪室內(nèi)出現(xiàn)大量不規(guī)則空間，降低了商鋪室內(nèi)空間的使用效率，影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)。此外，商鋪內(nèi)設(shè)備管線要求靠邊布置，在可能的情況下還需要考慮相鄰店鋪之間可合并經(jīng)營(yíng)的可能性，為后期商鋪經(jīng)營(yíng)預(yù)留更加靈活的組合空間。

6 結(jié)語(yǔ)

一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目一定是一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)項(xiàng)目。商業(yè)價(jià)值的挖掘，經(jīng)營(yíng)模式的落地、商業(yè)環(huán)境的塑造，都要靠?jī)?yōu)秀的設(shè)計(jì)去逐一實(shí)現(xiàn)。目前，商業(yè)線上、線下競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，如何通過(guò)合理的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目的吸引力，激發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的活力，對(duì)建筑設(shè)計(jì)行業(yè)從業(yè)者提出了新的挑戰(zhàn)。通過(guò)借鑒同行的先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，吸取過(guò)往項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有利于提高從業(yè)者的設(shè)計(jì)水平和設(shè)計(jì)項(xiàng)目的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。